Η χρησικτησία στην Ελλάδα (Use it, or lose it) του Χρήστου Ηλιόπουλου

Ο θεσμός της χρησικτησίας στην Ελλάδα δεν αποτελεί παρά την εξειδίκευση στον χώρο της κυριότητας ακινήτων της ευρύτερης αρχής ότι όσο χρησιμοποιείς κάτι, το κατέχεις καλύτερα, ενώ όσο παραμελείς κάτι, τόσο περισσότερο απομακρύνεσαι από την κτήση ή την κατανόησή του. Οι έλληνες ομογενείς μπορούν πολύ καλά να αντιληφθούν την εφαρμογή της ανωτέρω αρχής στο πλαίσιο της γνώσης και της δυνατότητας ομιλίας της μητρικής γλώσσας από έναν άνθρωπο.
Όσο συνεχίζει να την μιλάει, να την διαβάζει και να την γράφει, εξακολουθεί να την κατέχει και να την μαθαίνει καλύτερα. Αντιθέτως, όσο περισσότερα χρόνια παρέρχονται χωρίς να έχει επαφή με την μητρική του γλώσσα, τόσο περισσότερο χάνει την γνώση της.
Το ίδιο συμβαίνει με την κτήση και την διατήρηση της κυριότητος ενός ακινήτου. Μπορεί να το έχεις αποκτήσει με κληρονομιά, ή με συμβόλαιο αγοράς ή δωρεάς, δεν αρκεί όμως αυτό για να εξακολουθήσεις να έχεις την κυριότητα του ακινήτου στο μέλλον. Πρέπει να συνεχίσεις να προβαίνεις σε πράξεις νομής, δηλαδή να το εξουσιάζεις, να το επισκέπτεσαι, να το επιβλέπεις, να το καλλιεργείς ή να το αξιοποιείς, ώστε να συνεχίσεις εσύ, και όχι κάποιος τρίτος, να είσαι ο ιδιοκτήτης του.
Εάν κάποιος που δεν έχει κυριότητα επί ενός ακινήτου, αρχίσει αυτός να προβαίνει στις άνω πράξεις, να το περιποιείται, να το περιφράσσει, να το τοπογραφεί, να το επιτηρεί, να εκδιώκει τρίτους από αυτό και γενικώς να συμπεριφέρεται ως ιδιοκτήτης του, τότε γίνεται κύριος αυτού και με το νόμο μετά την πάροδο είκοσι ετών (κατά τον βασικό κανόνα), εφόσον βεβαίως δεν έχει ενοχληθεί από τον κύριο του ακινήτου μέσα σ’ αυτήν την εικοσαετία.
Τα ανωτέρω επιβεβαίωσε ο Άρειος Πάγος με την υπ’ αριθ. 267/2007 απόφαση του Γ’ Τμήματός του, διά της οποίας έκρινε ότι εκτός άλλων προϋποθέσεων, βασικό ρόλο στην κτήση ενός ακινήτου με χρησικτησία παίζουν και οι υλικές πράξεις του κατόχου επί του ακινήτου. Οι υλικές αυτές πράξεις πρέπει να φανερώνουν την βούληση του κατόχου να κατέχει το ακίνητο ως δικό του.
Τέτοιες πράξεις, με τις οποίες ο κάτοχος καθιστά το ακίνητο ιδιοκτησία του μετά την πάροδο είκοσι ετών, είναι, μεταξύ άλλων, «η επίβλεψη, η επίσκεψη, η εκμίσθωση, η φύλαξη του ακινήτου, οι καταμετρήσεις και η σύνταξη διαγραμμάτων και αν αφορά κληρονομιαίο ακίνητο η αποδοχή της κληρονομίας και η καταβολή του οικείου φόρου».
Αυτονόητο είναι λοιπόν ότι οι ομογενείς, μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού, που έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα στην Ελλάδα, (κυρίως οικόπεδα, αγροτεμάχια, αλλά και σπίτια), δεν είναι πλήρως εξασφαλισμένοι μόνο από το γεγονός ότι έχουν υπογράψει συμβόλαια σε συμβολαιογράφο, ή αποδοχές κληρονομίας, που έχουν μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο, που γράφουν ότι το ακίνητο είναι δικό τους.
Πρέπει να προβαίνουν και σε πράξεις εξουσιάσεως του ακινήτου, τουλάχιστον σε αραιά χρονικά διαστήματα, δηλαδή οι ίδιοι, ή συγγενείς και φίλοι τους, να επισκέπτονται το ακίνητο, να το επιβλέπουν, να επιβεβαιώνουν ότι δεν έχουν αλλάξει τα όριά του και να μεριμνούν για την διατήρησή του σύμφωνα με τον προορισμό του.
Εάν δεν το πράττουν αυτό, μετά την πάροδο είκοσι ετών μπορεί να διαπιστώσουν ότι κάποιος άλλος προέβαινε στις πράξεις αυτές, με αποτέλεσμα αυτός ο άλλος να έχει καταστεί κύριος του ακινήτου με χρησικτησία, δηλαδή μετά από επί εικοσαετία χρήση του ακινήτου με πρόθεση να το κάνει δικό του.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr