Η Ελλάδα ακολουθεί το ηπειρωτικό (continental) λεγόμενο νομικό σύστημα, που ομοιάζει κατά πολύ με εκείνο που ακολουθούν χώρες όπως η Γερμανία, η Γαλλία, η Ιταλία κ.ο.κ., ενώ διαφέρει αρκετά με το common law και το αγγλοσαξωνικό δίκαιο της Αγγλίας, των ΗΠΑ, του Καναδά (πλην Κεμπέκ) και της Αυστραλίας. ΟΙ διαφορές αυτές είναι έντονες στο αστικό δίκαιο, δηλαδή εκδηλώνονται κυρίως στις σχέσεις μεταξύ ιδιωτών.
Μία από τις πιο διαδεδομένες ιδιωτικές σχέσεις που αναπτύσσεται σε όλα σχεδόν τα κράτη του κόσμου είναι η αγορά, πώληση και γενικώς η μεταβίβαση ακινήτου περιουσίας (real estate property) από έναν ιδιώτη σε έναν άλλο ιδιώτη. Κατά το δίκαιο της Ελλάδος ουδεμία μεταβίβαση ακινήτου συντελείται εάν η μεταβίβαση αυτή δεν καταγραφεί σε συμβόλαιο που συντάσσεται σε συμβολαιογράφο με την συνδρομή δικηγόρων και που υπογράφεται από τον πωλητή, τον αγοραστή, τους δικηγόρους και τον συμβολαιογράφο.
Ακολούθως, το συμβόλαιο της μεταβιβάσεως του ακινήτου μεταγράφεται στο τοπικό υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο. Εάν δεν γίνει αυτή η μεταγραφή του συμβολαίου, μεταβίβαση δεν έχει συντελεσθεί, έστω κι αν το συμβόλαιο έχει υπογραφεί κανονικά από όλα τα μέρη ενώπιον του συμβολαιογράφου.
Βλέπουμε δηλαδή ότι το δίκαιο το Ελλάδος είναι αρκετά αυστηρό στις τυπικές διατυπώσεις και με τον τρόπο αυτό προστατεύονται οι ιδιώτες από απερίσκεπτες μεταβιβάσεις ακινήτων τους.
Αντιθέτως προς το ελληνικό δίκαιο, στο αγγλοσαξωνικό δίκαιο επιτρέπεται υπό προϋποθέσεις η μεταβίβαση ακινήτων με πιο απλές διαδικασίες. Η μεταβίβαση ακινήτων στις χώρες που ακολουθούν το αγγλοσαξωνικό σύστημα δεν απαιτείται να γίνει σε συμβολαιογράφο, αφού άλλωστε τα συστήματα αυτά δεν έχουν καν συμβολαιογράφο με την μορφή που τον γνωρίζουμε στην Ελλάδα.
Σε κάποιες χώρες λοιπόν μπορεί να μεταβιβάζονται ακίνητα με απλούστερες διαδικασίες, ακόμα και με ιδιωτικά συμφωνητικά που υπογράφουν μεταξύ τους οι ενδιαφερόμενοι, χωρίς πολλές τυπικές διατυπώσεις.
Ενώ συνεπώς ακούγεται κοινοτοπία η υπόμνηση ότι για μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα πρέπει πάντοτε να πάμε σε συμβολαιογράφο, υπάρχουν ωστόσο ομογενείς που επιχειρούν μεταβιβάσεις ακινήτων μόνο με ιδιωτικά μεταξύ τους έγγραφα. Οι μεταβιβάσεις αυτές βεβαίως είναι άκυρες και τα χρήματα που δόθησαν από τον αγοραστή πρέπει να αναζητούνται από τον πωλητή που τα κρατά αδικαιολογήτως, ήτοι άνευ αιτίας.
Συχνά ομογενείς που ζούν στην Αυστραλία, στις ΗΠΑ, στη Νότιο Αφρική ή αλλού, συμφωνούν την αγορά ενός ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα, χωρίς να φροντίσουν να συνταχθούν συμβόλαια σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα. Ακόμα κι αν γνωρίζουν ότι για την αγορά ακινήτου χρειάζεται συμβόλαιο στην Ελλάδα, επειδή επιθυμούν να μην χάσουν την ευκαιρία που τους παρουσιάζεται, πληρώνουν στην αλλοδαπή τον πωλητή του ακινήτου (που κι αυτός είναι συνήθως ομογενής), υπογράφουν μεταξύ τους ένα απλό έγγραφο και ελπίζουν ότι σε λίγες εβδομάδες ή μήνες θα μεταβούν στην Ελλάδα για να τακτοποιήσουν το τυπικό (όπως νομίζουν) θέμα του συμβολαιογράφου.
Τα πράγματα όμως πολλές φορές δεν εξελίσσονται ομαλά. Η μετάβαση στην Ελλάδα για τα κανονικά συμβόλαια καθυστερεί ή μεταιώνεται, ο πωλητής αδιαφορεί πλέον, αφού έχει ήδη πάρει τα χρήματα, ή δεν έχει χρόνο να έρθει στην Ελλάδα, ούτε να υπογράψει πληρεξούσιο στο Προξενείο.
Άλλη περίπτωση είναι ο πωλητής να πεθάνει και να κληρονομηθεί από άλλους, που ούτε γνωρίζουν για την «μεταβίβαση» του ακινήτου στην Ελλάδα, ούτε είναι πρόθυμοι να αναθέσουν σε δικηγόρο και σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα την συμβολαιογραφική τακτοποίηση της μεταβίβασης.
Κατ’ αυτόν τον τρόπο μπορεί τελικώς το ακίνητο να μην μεταβιβασθεί ποτέ στην πραγματικότητα στον αγοραστή, που όμως έχει καταβάλει προ πολλού χρήματα για την αγορά του. Τι μπορεί να κάνει σ’ αυτήν την περίπτωση; Η απάντηση είναι ότι δικαιούται κατά τις διατάξεις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού να αναζητήσει το τίμημα της πωλήσεως που έχει προκαταβάλει. Ο «πωλητής» του ακινήτου έχει λάβει χρήματα για ακίνητο που δεν πούλησε, πρέπει επομένως να τα επιστρέψει στον «αγοραστή».
Τα ανωτέρω επιβεβαίωσε και η υπ’ αριθ. 206/2007 απόφαση του Α1΄ Τμήματος του Αρείου Πάγου.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr
No comments:
Post a Comment