Is This Parcel Of Land Buildable Or Not?

Is This Parcel Of Land Buildable Or Not? By Christos ILIOPOULOS* Athens, 16 March 2024 In the last six years, as the economic crisis was heading to an end, Greece has been experiencing a real estate boom. Values of immovable property have gone up, in most areas prices have reached the pre-crisis levels of 2009 (during the period of hardship there was a 40% average drop), and in some parts of the country prices have gone even higher. Within this climate, many Greeks and foreigners focus on out-of-city-limits parcels of land as suitable opportunities for investment. Zoning regulations in Greece divide land into two main categories. Land inside the city, town or village limits, where smaller in size plots can be developed into houses or buildings, and out-of-city-limits tracts of land, where in general you are not allowed to build unless you own a parcel of minimum of 4,000 square meters provided additional building requirements are met. The general rule for decades has been that if you own a parcel of minimum 4,000 s.m. you are allowed to build a home of about 150 – 200 s.m. possibly with some additional underground space. That is why from 1928, when building on parcels outside the town or village limits was allowed for the first time, until the beginning of 2023, the general public knew that such a parcel had value if it had a minimum size of 4,000 s.m. while exceptions permitted building on even smaller parcels, if they faced one or more roads etc. However, there were cases where even parcels which did not have direct access to any type of road (“blind” parcels, as they are called), could also be built upon, provided they had a minimum size of 4,000 s.m. In the beginning of 2023, however, the Supreme Administrative Court of Greece (equivalent to the Conseil d' État in France), issued one and then more rulings which created a small revolution, by adding for the first time more requirements for the buildability of out-of-city-limits parcels. In plain words, according to these court rulings, the minimum size of 4,000 s.m. for such a parcel of land does not ensure that the parcel is buildable. This means that hundreds of thousands of parcels all over Greece (some talk about two million parcels), which had a certain market value for decades, because their owners and potential buyers knew they could build a house of about 180 s.m. give or take, may not be buildable anymore and their development fate and value are uncertain, to say the least. By losing their “buildability” such parcels of land may result in losing roughly 80% of their value. If we take into consideration that the vast majority of the lower and middle class families in Greece own one or more of these out-of-city-limits parcels, we can grasp the economic damage inflicted upon a vast section of the Greek society. In addition, anyone thinking of investing in the purchase of such parcels must know that, at this specific time, their legal and zoning regime may be like shifting sands. After the Supreme Court rulings of 2023, prospective buyers of these parcels of land cannot be certain whether they will be able to legally build a house or any construction on them. If they can’t build, the value of the parcel will sharply decline and much fewer people will think it is worth buying. The Court’s recent decisions and certain government laws during the years have added more building requirements, which include the precondition that the parcels of minimum 4,000 s.m. must have also been formed before a certain time (year 2003 or 1985 etc.), that the parcels must have a face of minimum 25 meters on a road, that this road must have been officially recognized by the Greek state and some more, which add to the confusion and make the decision whether a specific parcel is buildable or not, presently, a difficult and uncertain exercise. Even some building authorities around Greece have temporarily stopped issuing permits to build on such parcels until the rules are properly defined. The present Greek government is about to pass a highly anticipated law, which the real estate market, lawyers, notaries and above all civil engineers, hope that will clarify the legal regime of the parcels of land lying outside the city limits in order to allow owners and buyers to know the rules by which they will make their investment decisions. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Μικρή Η Προθεσμία Για Δήλωση Κληρονομιάς Εξωτερικού

Μικρή Η Προθεσμία Για Δήλωση Κληρονομιάς Εξωτερικού Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 18 Φεβρουαρίου 2024 Η προθεσμία για να δηλωθεί μία κληρονομιά στην ελληνική εφορία έγινε εννέα μήνες από τον θάνατο του κληρονομουμένου, από έξι που ήταν μέχρι προσφάτως. Αυτό ισχύει για τους κληρονόμους που είναι κάτοικοι Ελλάδος, εφόσον και ο κληρονομούμενος απεβίωσε στην Ελλάδα, ανεξαρτήτως του αν η κληρονομία βρίσκεται στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό. Εάν ο κληρονόμος είναι κάτοικος εξωτερικού, ή εάν ο κληρονομούμενος απεβίωσε στο εξωτερικό, η προθεσμία για να δηλωθεί η κληρονομία στην εφορία είναι δώδεκα μήνες. Η προθεσμία των εννέα ή δώδεκα μηνών ισχύει εφόσον ο θανών απεβίωσε αδιάθετος, δηλαδή δεν έχει δημοσιευθεί διαθήκη. Εάν υπάρχει δημοσιευθείσα διαθήκη, στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό, η προθεσμίες αρχίζουν να μετρούν από την ημέρα δημοσίευσης της διαθήκης. Στην περίπτωση που η διαθήκη έχει δημοσιευθεί στο εξωτερικό και απλώς καταχωρείται στην Ελλάδα για να ισχύσει, η προθεσμία εκκινεί από την δημοσίευση στο εξωτερικό. Εάν οι κληρονόμοι δεν προλάβουν να υποβάλουν δήλωση εντός των άνω προθεσμιών συνήθως δεν έρχεται το τέλος του κόσμου και δεν χάνουν τα δικαιώματά τους επί της κληρονομίας. Αν η αξία του μεριδίου τους είναι κάτω από το αφορολόγητο όριο, για την εκπρόθεσμη δήλωση της κληρονομίας θα τους επιβληθεί απλώς ένα πρόστιμο που σήμερα είναι 102,40 ευρώ για κάθε κληρονόμο. Αν όμως η αξία του μεριδίου τους είναι πάνω από το αφορολόγητο, οπότε θα προκύπτει φόρος κληρονομίας, αυτός ο φόρος κάθε μήνα που περνάει μετά την λήξη της προθεσμίας αυξάνεται με ένα επιτόκιο που είναι περίπου 0,73 % κάθε μήνα. Ο κληρονόμος ή οι κληρονόμοι υποχρεούνται από την στιγμή που μαθαίνουν ότι δικαιούνται κληρονομικού μεριδίου, να εντοπίσουν τα στοιχεία της κληρονομίας, ήτοι ακίνητα, κινητά, μετρητά χρήματα, υπόλοιπα τραπεζικών λογαριασμών, μετοχές κλπ., να υπολογίσουν την αξία τους, να περιγράψουν τα ακίνητα και να τα δηλώσουν τελικώς ως σύνολο στην εφορία. Όταν τα περιουσιακά αυτά στοιχεία βρίσκονται στην Ελλάδα, η εξεύρεση και η περιγραφή τους μπορεί να είναι ευκολώτερη ή να μην παρουσιάζει πολλά προβλήματα. Αντιθέτως, όταν τα στοιχεία της κληρονομίας βρίσκονται εκτός Ελλάδος, ο εντοπισμός τους, ο υπολογισμός της αξίας τους, αλλά και η πραγματική κτήση τους από τον κληρονόμο συνήθως απαιτεί πολύ περισσότερο χρόνο. Στο σημείο αυτό εντοπίζουμε ένα κενό στην ελληνική νομοθεσία που οδηγεί σε μία αδικία εις βάρος του κληρονόμου που καλείται να εντοπίσει και να υπολογίσει την αξία περιουσιακών στοιχείων στο εξωτερικό, όπου δεν γνωρίζει πρόσωπα και καταστάσεις, ούτε τον νόμο και τις διαδικασίες μίας χώρας τους εξωτερικού εν σχέσει προς την λήψη υπολοίπων τραπεζικών λογαριασμών εξωτερικού, αλλά και ολόκληρων χαρτοφυλακίων επενδυτικών προϊόντων, ακινήτων σε άλλες χώρες, διαδικασιών δημοσίευσης διαθήκης και εκτίμησης ακινήτων στην αλλοδαπή. Για να τα βρει όλα αυτά στο εξωτερικό ο κληρονόμος που διαμένει στην Ελλάδα χρειάζεται χρόνο και η προθεσμία που του δίνει ο νόμος, δηλαδή μόνο εννέα μήνες, όσο δηλαδή και για την περιουσία που βρίσκεται στην Ελλάδα, συνήθως δεν επαρκεί. Αυτό το κενό του νόμου, δηλαδή το γεγονός ότι για κληρονόμο κάτοικο Ελλάδος με κληρονομούμενο που απεβίωσε επίσης στην Ελλάδα, αλλά η κληρονομία βρίσκεται στο εξωτερικό, η προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης φόρου κληρονομίας είναι μόνο εννέα μήνες, όσο και για την κληρονομία που βρίσκεται στην Ελλάδα, δημιουργεί μία αδικία εις βάρος του κληρονόμου που καλείται να εντοπίσει και να εκτιμήσει κληρονομιαία στοιχεία στο εξωτερικό. Αποτέλεσμα της σχετικά μικρής προθεσμίας των εννέα μηνών για κληρονομία στο εξωτερικό είναι η αδυναμία υποβολής της δήλωσης εμπροθέσμως και η επιβολή προστίμου ή προσαυξήσεων στον φόρο κληρονομίας, λόγω εκπρόθεσμης δήλωσης. Για τους λόγους αυτούς, ο κληρονόμος που κατοικεί στην Ελλάδα αλλά μαθαίνει ότι δικαιούται κληρονομίας στο εξωτερικό ενώ ο κληρονομούμενος ζούσε στην Ελλάδα, πρέπει να κινηθεί γρήγορα ώστε να μάθει ποια είναι τα στοιχεία της κληρονομίας στο εξωτερικό, ποια η περιγραφή και η αξία τους και πώς θα τα αποκτήσει στην πράξη, για να αποφύγει πρόστιμα και προσαυξήσεις φόρων στην Ελλάδα και για να καταφέρει εγκαίρως να αποκτήσει την κατοχή των κληρονομιαίων (π.χ. να λάβει τα χρήματα από το εξωτερικό στην Ελλάδα), για να μπορεί να καταβάλει και τους σχετικούς φόρους κληρονομίας, αν το κληρονομικό μερίδιό του υπερβαίνει το εκάστοτε αφορολόγητο όριο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Δηλώστε Τα Ακίνητά Σας Στο Κτηματολόγιο

Δηλώστε Τα Ακίνητά Σας Στο Κτηματολόγιο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 24 Ιανουαρίου 2024 Αν και το Κτηματολόγιο λειτουργεί στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας εδώ και πολλά χρόνια, υπάρχουν ακόμα ιδιοκτήτες που δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους για να καταχωρηθούν στο Κτηματολογικό Γραφείο. Σήμερα Κτηματολόγιο λειτουργεί στις περισσότερες περιοχές της χώρας, ενώ λίγες έχουν μείνει ακόμα στο στάδιο όπου οι ιδιοκτήτες ακινήτων καλούνται τώρα να τα δηλώσουν για να ενταχθούν στο νέο σύστημα καταγραφής και περιγραφής ακινήτων. Η Δήλωση στο Κτηματολόγιο περιλαμβάνει οπωσδήποτε φωτοτυπία του συμβολαίου με το οποίο ο ιδιοκτήτης έχει αποκτήσει το ακίνητο, είτε το αγόρασε, είτε το κληρονόμησε, είτε το έλαβε ως γονική παροχή ή δωρεά ή με όποιον άλλο τρόπο έχει αποκτήσει την κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα επ’ αυτού. Για την Δήλωση χρειάζονται ακόμα πιστοποιητικό μεταγραφής του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο, διαβατήριο ή ταυτότητα του ιδιοκτήτη, ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου του (ΑΦΜ) και πρόσφατο τοπογραφικό με συντεταγμένες αν πρόκειται για οικόπεδο, αγροτεμάχιο ή μονοκατοικία. Μπορεί κατά περίπτωση να χρειασθούν και άλλα έγγραφα, αλλά τα ανωτέρω είναι τα βασικά. Ο ιδιοκτήτης του δεν είναι απαραίτητο να έρθει στην Ελλάδα για να το δηλώσει. Μπορεί να υπογράψει πληρεξούσιο ή εξουσιοδότηση σε πρόσωπο που εμπιστεύεται στην Ελλάδα για να γίνει σωστά η δήλωση χωρίς να χρειάζεται αυτοπρόσωπη παρουσία του στις υπηρεσίες του Κτηματολογίου. Η Δήλωση γίνεται και ηλεκτρονικά, αλλά οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που ζουν εκτός Ελλάδος δεν γνωρίζουν τον τρόπο που μπορεί να γίνει πρακτικά από τον υπολογιστή τους, ενώ χρειάζονται και συμβουλές από ειδικούς. Εάν το ακίνητο είναι διαμέρισμα σε πολυκατοικία, ο εντοπισμός του δικαιώματος γίνεται ευκολώτερα, ενώ εάν είναι οικόπεδο ή αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου, ο εντοπισμός του μπορεί να είναι πιο δύσκολος. Αν το ακίνητο δεν εντοπισθεί, δεν μπορεί να καταχωρηθεί στην βάση δεδομένων του Κτηματολογίου και θα χρειασθούν περισσότερες ενέργειες από τον ιδιοκτήτη για να γίνει ο σωστός εντοπισμός του. Αν δεν υπάρχει πρόσφατο τοπογραφικό, πρέπει να γίνει τώρα και θα πρέπει να περιλαμβάνει συντεταγμένες του οικοπέδου ή του αγροτεμαχίου. Η Δήλωση κάθε ακινήτου στο Κτηματολόγιο είναι υποχρεωτική, διότι χωρίς αυτήν το ακίνητο θα παύσει να έχει αξία για τον ιδιοκτήτη του, αφού δεν θα μπορεί να το πουλήσει, να το μεταβιβάσει με γονική παροχή στα παιδιά του, να το δωρίσει ή να το προσημειώσει για να πάρει δάνειο από τράπεζα. Εκτός αυτών, μετά από μερικά χρόνια το ακίνητο που δεν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, στο οποίο δεν θα έχει το όνομα του ιδιοκτήτη του αλλά θα αναφέρεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, θα μεταβιβασθεί αυτομάτως στην κυριότητα του ελληνικού δημοσίου. Ο πρώην πλέον ιδιοκτήτης του θα το έχει χάσει και θα δικαιούται μόνο να ζητήσει αποζημίωση από το κράτος αντιστοιχούσα στην αξία του ακινήτου, του οποίου την κυριότητα έχασε επειδή δεν το δήλωσε στο Κτηματολόγιο. Στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας επιτρέπεται ακόμα να δηλωθούν ακίνητα, παρά το ότι μπορεί να έχουν παρέλθει οι προθεσμίες για την υποβολή δηλώσεων. Στην χειρότερη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης που δεν έμαθε ποτέ ή αμέλησε να το δηλώσει στην κτηματογράφηση, μπορεί να καταθέσει στο δικαστήριο σχετικό αίτημα για την αναγνώριση της κυριότητάς του στο συγκεκριμένο ακίνητο και την καταχώρησή του στο όνομά του στο Κτηματολόγιο. Εάν το μη δηλωθέν μέχρι σήμερα ακίνητο είναι διαμέρισμα σε πολυκατοικία, εφόσον οι ιδιοκτήτες των λοιπών διαμερισμάτων της ίδιας πολυκατοικίας τα έχουν ήδη δηλώσει, η δήλωση του διαμερίσματος μπορεί να είναι λιγότερο δύσκολη. Αν όμως το ακίνητο είναι αγροτεμάχιο, οικόπεδο ή μονοκατοικία, μπορεί να χρειασθεί προσφυγή στο δικαστήριο για να γίνει δεκτή η δήλωσή του στο Κτηματολόγιο. Υπάρχουν ωστόσο και περιοχές της Ελλάδας που δεν υπάρχει η δυνατότητα ούτε δικαστηρίου, ούτε άλλης διαδικασίας για μη δηλωθέντα ακίνητα. Αυτοί που δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους είναι συχνά ομογενείς ή κάτοικοι εξωτερικού, που δεν έχουν επικοινωνία με την Ελλάδα και δεν πληροφορήθηκαν ποτέ ότι πρέπει να υποβάλουν δήλωση στο Κτηματολόγιο. Πρόκειται επίσης για κληρονόμους ακινήτων που για διάφορους λόγους δεν έχουν ολοκληρώσει την διαδικασία της κληρονομικής διαδοχής. Στις περισσότερες των περιπτώσεων υπάρχει ακόμα χρόνος για να διευθετήσουν τα της κληρονομίας και να δηλώσουν τα ακίνητα στο όνομά τους, αρκεί να γνωρίζουν την τοποθεσία που βρίσκεται το ακίνητο, ποιός ήταν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης του, αν αυτός έχει αποβιώσει, πόσους κληρονόμους είχε, ποιοί είναι οι πλησιέστεροι συγγενείς, αν κάποιος χρησιμοποιεί το ακίνητο σήμερα και αν υπάρχουν συμβόλαια, τοπογραφικά ή άλλα έγγραφα που περιγράφουν την νομική ιστορία του ακινήτου. Τις πληροφορίες για το ακίνητο, την κληρονομιά και τα σχετικά έγγραφα πρέπει να τα συζητήσουν το συντομώτερο δυνατό με δικηγόρο στην Ελλάδα, για να λάβουν συμβουλές για το πώς μπορούν να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους και να διασώσουν την κυριότητα, συνεπώς και την αξία ενός ή περισσοτέρων ακινήτων. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr