Monday, April 17, 2017

Κληρονομιά εξωτερικού για κάτοικο Ελλάδος

Κληρονομιά εξωτερικού για κάτοικο Ελλάδος


Του Χρήστου Ηλιόπουλου*


Πολλές φορές έχουμε αναφερθεί σε υποθέσεις κληρονομίας, στις οποίες η κληρονομιαία περιουσία βρίσκεται στην Ελλάδα, αναλύοντας τι χρειάζεται να κάνει ο κληρονόμος, είτε είναι κάτοικος Ελλάδος, είτε κάτοικος εξωτερικού, ώστε να λάβει το μερίδιό του. Στο σημείωμα αυτό αναφερόμαστε στις περιπτώσεις όπου η κληρονομιά βρίσκεται στο εξωτερικό και ο κληρονόμος είναι κάτοικος Ελλάδος. Τι πρέπει να κάνει ο κάτοικος Ελλάδος που είναι κληρονόμος περιουσίας που βρίσκεται στο εξωτερικό για να κληρονομήσει; Ιδιαιτέρως δε, υποχρεούται να δηλώσει το κληρονομικό μερίδιο που έλαβε από το εξωτερικό στην εφορία στην Ελλάδα;
Ο κάτοικος Ελλάδος θα κληρονομήσει το μερίδιό του από την κληρονομιά εξωτερικού βάσει του δικαίου της χώρας όπου βρίσκεται η κληρονομιά. Δηλαδή, τα ακίνητα, οι τραπεζικοί λογαριασμοί και ό,τι άλλο στοιχείο περιλαμβάνεται στην περιουσία του προσώπου που απεβίωσε, θα διανεμηθούν στους κληρονόμους κατ’ αρχάς δυνάμει των νόμων που ισχύουν στην χώρα όπου βρίσκονται αυτά τα περιουσιακά στοιχεία. Αντιστοίχως, αρμόδιοι για να συμβουλεύσουν τον κληρονόμο της Ελλάδας για το ποσοστό του μεριδίου του και για την διαδικασία είναι δικηγόροι, λογιστές και συμβολαιογράφοι της χώρας όπου βρίσκεται η κληρονομία, οι οποίοι γνωρίζουν το νόμο στην χώρα όπου ασκούν το επάγγελμά τους.
Εάν η κληρονομιά εξωτερικού έχει περίπλοκα ζητήματα και υπάρχουν αμφισβητήσεις, διαφωνίες και αντιδικίες μεταξύ των κληρονόμων, ο κληρονόμος Ελλάδος ίσως θα πρέπει να αναθέσει σε δικηγόρο της χώρας του εξωτερικού την εκπροσώπησή του, για να προστατεύσει τα δικαιώματά του και να λάβει όσα δικαιούται. Αν ωστόσο δεν υπάρχει αντιδικία, ή αν ο κληρονόμος Ελλάδος δεν έχει γνώση της κληρονομίας του εξωτερικού και ό,τι περιμένει να λάβει θα είναι απλώς ένα απρόσμενο δώρο το οποίο ποτέ δεν περίμενε και δεν είχε υπολογίσει, τις περισσότερες φορές αυτό που θα κάνει είναι να αναμένει την ολοκλήρωση της κληρονομικής διαδοχής ώστε ένας δικηγόρος από το εξωτερικό, ή ένας συγγενής που ζει εκεί και παρακολουθεί την υπόθεση, να στείλει στον κληρονόμο Ελλάδος το μερίδιό του, αν είναι χρήματα ή ρευστοποιημένα ακίνητα και ο κληρονόμος Ελλάδος να πει ένα μεγάλο “ευχαριστώ” στην καλή του τύχη.  
Το επόμενο ερώτημα όμως για τον κληρονόμο που κατοικεί στην Ελλάδα είναι εάν πρέπει να δηλώσει στην εφορία το κληρονομικό μερίδιο που έλαβε από το εξωτερικό. Εάν μάλιστα έχουν κατατεθεί χρήματα στον τραπεζικό του λογαριασμό στην Ελλάδα από το εξωτερικό, ειδικώς αν το ποσό δεν είναι μικρό, πρέπει να είναι προετοιμασμένος για ερωτήσεις ή και για έλεγχο από την εφορία για την προέλευση των χρημάτων. Ο βασικός νόμος στην Ελλάδα για την φορολόγηση κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών ορίζει ότι ο κάτοικος Ελλάδος, ανεξαρτήτως της υπηκοότητός του, αν δηλαδή είναι Έλληνας ή όχι, πρέπει να δηλώσει το κληρονομικό μερίδιο που έλαβε από το εξωτερικό αν ο κληρονομούμενος (αυτός που απεβίωσε) είχε την ελληνική υπηκοότητα και είχε κινητή περιουσία (τραπεζικές καταθέσεις, μετοχές, ομόλογα κλπ., έργα τέχνης ή άλλα κινητά αξίας) στο εξωτερικό, από την οποία προήλθε η κληρονομιά.
Σε φόρο κληρονομίας υποβάλλεται και η κινητή περιουσία που ήταν στο εξωτερικό ενός αλλοδαπού υπηκόου, που είχε όμως την κατοικία του στην Ελλάδα. Όμως, αν ο κληρονομούμενος (Έλλην υπήκοος) που άφησε περιουσία (κινητά και χρήματα κλπ.) στο εξωτερικό ήταν κάτοικος εξωτερικού για τουλάχιστον δέκα χρόνια, τότε ο κληρονόμος στην Ελλάδα δεν υποχρεούται να πληρώσει φόρο στην Ελλάδα για την κληρονομιά που έλαβε από το εξωτερικό. Στην απαλλαγή δεν περιλαμβάνονται περιουσίες δημοσίων υπαλλήλων, στρατιωτικών και υπαλλήλων επιχειρήσεων που εδρεύουν στην Ελλάδα, εφόσον τα πρόσωπα αυτά εγκαταστάθηκαν στην αλλοδαπή λόγω της ιδιότητός τους αυτής.
Επομένως, αν η κληρονομιά στο εξωτερικό αποτελείτο από ακίνητα, το κληρονομικό μερίδιο του κατοίκου Ελλάδος δεν φορολογείται στην Ελλάδα. Αν το μερίδιο του κατοίκου Ελλάδος φορολογηθεί στην Ελλάδα, σημασία έχει και το αν καταβλήθηκε φόρος στο εξωτερικό και πόσος ήταν αυτός. Επίσης, πάντοτε πρέπει να ερευνούμε τις συγκεκριμένες λεπτομέρειες κάθε υποθέσεως ξεχωριστά, διότι ακόμα και μία μικρή διαφορά στα πραγματικά περιστατικά μπορεί να δίνει διαφορετικό νομικό αποτέλεσμα από τη μία υπόθεση στην άλλη.
 *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
 είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, 
Master of Laws.





Στο Δικαστήριο Για Τον Κανονισμό Της Πολυκατοικίας

Στο Δικαστήριο Για Τον Κανονισμό Της Πολυκατοικίας

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Αθήνα, 8 Απριλίου 2017. 
Στα αστικά κέντρα της Ελλάδας εδώ και πολλές δεκαετίες έχουν ανεγερθεί εκατοντάδες χιλιάδες κτήρια, οι περίφημες πολυκατοικίες, οι περισσότερες με το σύστημα της αντιπαροχής. Κάθε πολυκατοικία αποτελείται από διαμερίσματα, που νομικώς ονομάζονται οριζόντιες ιδιοκτησίες, οι οποίες συνήθως ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες και μπορεί καθεμία να μεταβιβάζεται ξεχωριστά από τις άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες της ίδιας πολυκατοικίας.
Το βασικό νομικό έγγραφο της κάθε πολυκατοικίας είναι η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, που συντάσσεται σε συμβολαιογράφο. Σημαντικό έγγραφο είναι επίσης και ο κανονισμός, που συνήθως συντάσσεται μαζί με την σύσταση, όχι όμως πάντοτε. Στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει σύσταση αλλά όχι κανονισμός, το σύνολο των συνιδιοκτητών των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας μπορούν να υπογράψουν σε συμβολαιογράφο τον κανονισμό. Πρέπει όμως να συμφωνεί το 100% των συνιδιοκτητών.
Τι γίνεται όμως όταν υπάρχει ανάγκη να καταρτισθεί κανονισμός, προκειμένου να ρυθμισθούν σημαντικά ζητήματα της πολυκατοικίας, όπως η αναλογία εκάστου διαμερίσματος στις κοινές δαπάνες, αλλά και η χρήση κοινοχρήστων χώρων της οικοδομής και του οικοπέδου αυτής; Το άρθρο 9 του Νόμου 1562/1985 ορίζει ότι το 60% των συγκυρίων, ήτοι συνιδιοκτήτες που έχουν το 60% των χιλιοστών της πολυκατοικίας, μπορούν να ασκήσουν αγωγή στο δικαστήριο και να ζητήσουν να εκδοθεί απόφαση που να δεσμεύει το σύνολο των συνιδιοκτητών, δηλ. και εκείνους που δεν συναινούσαν περί της καταρτίσεως κανονισμού.
Πριν από την άσκηση της αγωγής οι ενάγοντες, δηλ. οι συνιδιοκτήτες που επιθυμούν την κατάρτιση κανονισμού, πρέπει να καταθέσουν σε συμβολαιογράφο 1) σχέδιο κανονισμού και 2) σχέδιο του πίνακα κατανομής ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινήτου στις χωριστές ιδιοκτησίες με μνεία της αναλογίας κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία. Αυτά τα έγγραφα πρέπει να είναι υπογεγραμμένα από όλους τους συγκυρίους, που ζητούν την σύνταξη κανονισμού ή από πληρεξούσιο τους διορισμένο με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Το δεύτερο μάλιστα εξ αυτών (το σχέδιο πίνακα κατανομής ποσοστών) πρέπει επί πλέον να είναι υπογεγραμμένο από πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα. Η αγωγή, με την οποία ζητείται η κατάρτιση κανονισμού, πρέπει επίσης να περιλαμβάνει σαφή έκθεση των γεγονότων που θεμελιώνουν το δικαίωμα των διαδίκων ως συγκυριών της οικοδομής (κυρίως δηλ. τα συμβόλαια με τα οποία έγιναν κύριοι καθε διαμερίσματος) καθώς και την αξία κάθε επιμέρους διαμερίσματος, αφού έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρει στα κοινά βάρη με βάση την αξία του διαμερίσματος του οποίου είναι κύριος, οπότε η αξία αυτή αποτελεί αποφασιστικό στοιχείο για να προσδιορισθεί το ποσοστό συμμετοχής κάθε οριζόντιας ιδιοκτησίας στις δαπάνες κοινοχρήστων.
Στην υπ’ αριθ. 6240/2011 απόφαση του Εφετείου Αθηνών επικυρώθηκε ως ορθή η απόφαση του Πρωτοδικείου που απέρριψε την αγωγή της πλειοψηφίας των συγκυρίων για δημιουργία κανονισμου, διότι δεν είχε κατατεθεί προηγουμένως σε συμβολαιογράφο σχέδιο κατανομής ποσοστών επί των κοινοχρήστων δαπανών, ενώ στην αγωγή δεν αναφερόταν ούτε και η αξία εκάστού διαμερίσματος.

 *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
 είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, 
Master of Laws.





A Foreign Will Drafted For Assets in Greece

A Foreign Will Drafted For Assets in Greece  
By Christos ILIOPOULOS*

Clients very often have Wills drafted and probated in other countries and wish to apply them in Greece. They are perfectly valid Wills done abroad, under the law of the country where they were executed, which makes sense according to the legal practice of that country. However, several of those Wills do not always make sense in Greece. In other words, the terms and legal phrases in their content sometimes are not clear enough for the legal practitioner and the authorities in Greece (courts, tax authority, notaries) in order to implement them into the Greek legal order.
So, when the deceased left money at the bank, which will be distributed to the heirs, or assets in Greece, which must be sold by the heirs or the beneficiaries to third parties and a court decision, called Klironomitirio must be issued, the deceased’s Will, which was drafted in the USA, Canada, Australia, the UK or any other country in the world, must have a wording which, when translated in Greek, must by understood in terms of Greek law, since the assets are located in Greece. This is not always the case with foreign Wills. Very often they have a wording which takes for granted legal notions and practices of the country where it is being executed by the testator, but leaves gaps in its interpretation, when the time comes to be probated and implemented in Greece.
An example is when the foreign Will refers to the Executor/Executrix, giving him/her power to sell or dispose of assets, and then distribute the proceeds to the beneficiaries. In Greek law, although the notion of the executor of a Will does exist, in reality it has reduced legal validity. In Greece, those who run the whole process of Will probation and transfer of assets of the deceased are the heirs and beneficiaries themselves. They act on their own and usually do not need the participation of an executor, whose actions in most cases complicate matters at the Greek tax office, the court, or the notary. Another example is when the foreign Will does not clearly provide for the 100% of the deceased’s assets. When the last will and testament says that certain assets go to certain beneficiaries, but other assets of the deceased are left without any indication where the testator wanted them to go, there are more than one interpretations possible for the Will. Especially, in cases where the Will states that the executor is vested with authority to use the assets and dispose of them at will, it may not be clear if the executor will pay the inheritance taxes (if there are any), and then sell the assets, or who else is entitled to do so.
Another example of a Will with ambiguous meaning is the case where the testator leaves an asset to a person, but indicates that after a certain point in time (a specific date) or after an event happens, (the coming of age of a child) the asset must go to another person. If the testator wishes to include in the Will such a provision, the text must be drafted meticulously, so that the Will, when probated in Greece, is possible to be understood and applied.
Finally, perhaps the most common cause for legal ambiguities in Greece with foreign Wills is when the last will and testament provides for the creation of a Trust. The notion of the trust is understood and used in legal texts in common law countries, but very often creates havoc among lawyers and administrative authorities in Greece. For this reason it should either be avoided, when it comes to assets located in Greece, or at least included in the Will only after a lawyer practicing in Greece has been consulted. In some cases it may be wise to make two Wills. One according to the law of the country where the testator has his/her main residence and properties, and another Will, meant for Greece, drafted in such a way that makes it more clear for attorneys and others involved in the probation and implementation of the Will in the Hellenic Republic.
    *Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court of Greece , LL.M.



Sunday, March 12, 2017

Διανομή ακινήτου και πρόσκληση δανειστών

Διανομή ακινήτου και πρόσκληση δανειστών 

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Αθήνα, 4 Μαρτίου 2017.

Πολύ συχνά η κυριότητα ενός ακινήτου δεν ανήκει σε ένα μόνο πρόσωπο, αλλά σε περισσοτέρους. Σ’ αυτή την περίπτωση πρόκειται για συγκυριότητα περισσοτέρων συγκυρίων επί του ιδίου, κοινού όπως λέγεται ακινήτου. Έκαστος των συγκυρίων έχει ένα ποσοστό, δηλ. ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί του ιδίου ακινήτου. Ο κάθε ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να απολαμβάνει το ακίνητό του όπως ο ίδιος επιθυμεί, (εντός των πλαισίων του νόμου) και να το διαθέτει κατά βούλησιν. Όταν όμως το ίδιο ακίνητο ανήκει σε περισσοτέρους του ενός συγκυρίους, ανακύπτει το πρόβλημα της από κοινού απόλαυσης, χρήσης ή και διάθεσής του, ιδιαιτέρως όταν οι επιθυμίες των διαφόρων συγκυρίων δεν συμπίπτουν μεταξύ τους.
Την λύση δίνει ο νόμος στην Ελλάδα με την παροχή δικαιώματος σε κάθε συγκύριο, ανεξαρτήτως του αν έχει την πλειοψηφία στο ακίνητο, δηλ. ακόμα και αν έχει ένα μειοψηφικό ποσοστό της τάξεως του 30% ή του 20%, να ασκήσει στο δικαστήριο του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο, την αγωγή διανομής, με την οποία δικαιούται να αιτηθεί την λύση της διανομής, είτε με φυσική διανομή, οπότε ο κάθε συγκύριος λαμβάνει στην αποκλειστική κυριότητά του ένα τμήμα του πρώην κοινού ακινήτου, αν οι πολεοδομικές διατάξεις το επιτρέπουν, είτε, στην εσχάτη των περιπτώσεων, με πώληση του κοινού σε πλειστηριασμό, οπότε οι συγκύριοι μοιράζονται τα χρήματα της πωλήσεως, αναλόγως του μεριδίου εκάστου.
Για να ασκηθεί σωστά η αγωγή διανομής στο δικαστήριο πρέπει να τηρηθούν ορισμένες δικονομικές προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων είναι και η κοινοποίηση της αγωγής όχι μόνο σε όλους τους λοιπούς συγκυρίους, αλλά και σε όσους έχουν επικαρπία, υποθήκη ή ενέχυρο επ’ αυτού, αλλά και σε εκείνους που έχουν επιβάλει συντηρητική ή αναγκαστική κατάσχεση στη μερίδα κάποιου από τους κοινωνούς. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, αν το ακίνητο ανήκει σε τέσσερις συγκυρίους, (π.χ. τα τέσσερα παιδιά του θανόντος πρώην κυρίου του ακινήτου) και σ’ αυτό είχε επιβληθεί εμπράγματο βάρος από τράπεζα που είχε δανείσει τον πατέρα τους με στεγαστικό δάνειο που δεν έχει ακόμα αποπληρωθεί, όταν το ένα εκ των τεσσάρων παιδιών ασκήσει αγωγή διανομής, πρέπει να κοινοποιήσει με δικαστικό επιμελητή την αγωγή όχι μόνο στους λοιπούς τρεις συγκυρίους, αλλά και στην τράπεζα, προσεπικαλώντας την να παρέμβει στην δίκη της διανομής, διότι και ο ενυπόθηκος δανειστής (τράπεζα) έχει συμφέρον από την έκβαση της δίκης αυτής.
Το σημείο που φωτίζεται από την υπ’ αριθ. 33/2017 απόφαση του Εφετείου Πατρών είναι ότι κάθε ενυπόθηκος δανειστής του κοινού ακινήτου πρέπει να κλητεύεται για να παραστεί και στην συζήτηση που θα γίνει μετά την άσκηση ενδίκου μέσου, δηλ. εφέσεως ή αναιρέσεως κατά της πρωτοδίκως εκδοθείσας αποφάσεως επί της αγωγής διανομής. Αν μάλιστα δεν κλητευθεί, ανεξαρτήτως του αν είχε παραστεί πρωτοδίκως ή όχι, η συζήτηση του ενδίκου μέσου κηρύσσεται απαράδεκτη από το δικαστήριο και διατάσσεται η κλήτευση του δανειστή. Τότε ο ενδιαφερόμενος για να προχωρήσει η διαδικασία της εφέσεως ή της αναιρέσεως κλητεύει τον ενυπόθηκο δανειστή και μετά με κλήση του προσδιορίζει νέα δικάσιμο για την πρόοδο της δίκης.
Στην συγκεκριμένη υπόθεση, επί πρωτοδίκου αποφάσεως του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Ηλείας, ασκήθηκε έφεση από τους εναγομένους, η επισπεύδουσα όμως ενάγουσα - εφεσίβλητη δεν μερίμνησε για την κλήτευση στο Εφετείο της τράπεζας που είχε ενυπόθηκο δάνειο επί του κοινού ακινήτου, ούτε κάτι τέτοιο έπραξαν και οι εκκαλούντες, οπότε το Εφετείο Πατρών, ενώπιον του οποίου ήρθε να δικασθεί η έφεση, κήρυξε την συζήτηση της εφέσεως απαράδεκτη, μέχρι να κλητευθεί η τράπεζα που έχει το ενυπόθηκο δάνειο και ακολούθως να ορισθεί νέα δικάσιμος για την συζήτηση της εφέσεως.
.
 *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
 είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, 
Master of Laws.
 


A Foreign Will Drafted For Assets in Greece

A Foreign Will Drafted For Assets in Greece  
By Christos ILIOPOULOS*
22 February 2017
Clients very often have Wills drafted and probated in other countries and wish to apply them in Greece. They are perfectly valid Wills done abroad, under the law of the country where they were executed, which makes sense according to the legal practice of that country. However, several of those Wills do not always make sense in Greece. In other words, the terms and legal phrases in their content sometimes are not clear enough for the legal practitioner and the authorities in Greece (courts, tax authority, notaries) in order to implement them into the Greek legal order.
So, when the deceased left money at the bank, which will be distributed to the heirs, or assets in Greece, which must be sold by the heirs or the beneficiaries to third parties and a court decision, called Klironomitirio must be issued, the deceased’s Will, which was drafted in the USA, Canada, Australia, the UK or any other country in the world, must have a wording which, when translated in Greek, must by understood in terms of Greek law, since the assets are located in Greece. This is not always the case with foreign Wills. Very often they have a wording which takes for granted legal notions and practices of the country where it is being executed by the testator, but leaves gaps in its interpretation, when the time comes to be probated and implemented in Greece.
An example is when the foreign Will refers to the Executor/Executrix, giving him/her power to sell or dispose of assets, and then distribute the proceeds to the beneficiaries. In Greek law, although the notion of the executor of a Will does exist, in reality it has reduced legal validity. In Greece, those who run the whole process of Will probation and transfer of assets of the deceased are the heirs and beneficiaries themselves. They act on their own and usually do not need the participation of an executor, whose actions in most cases complicate matters at the Greek tax office, the court, or the notary. Another example is when the foreign Will does not clearly provide for the 100% of the deceased’s assets. When the last will and testament says that certain assets go to certain beneficiaries, but other assets of the deceased are left without any indication where the testator wanted them to go, there are more than one interpretations possible for the Will. Especially, in cases where the Will states that the executor is vested with authority to use the assets and dispose of them at will, it may not be clear if the executor will pay the inheritance taxes (if there are any), and then sell the assets, or who else is entitled to do so.
Another example of a Will with ambiguous meaning is the case where the testator leaves an asset to a person, but indicates that after a certain point in time (a specific date) or after an event happens, (the coming of age of a child) the asset must go to another person. If the testator wishes to include in the Will such a provision, the text must be drafted meticulously, so that the Will, when probated in Greece, is possible to be understood and applied.
Finally, perhaps the most common cause for legal ambiguities in Greece with foreign Wills is when the last will and testament provides for the creation of a Trust. The notion of the trust is understood and used in legal texts in common law countries, but very often creates havoc among lawyers and administrative authorities in Greece. For this reason it should either be avoided, when it comes to assets located in Greece, or at least included in the Will only after a lawyer practicing in Greece has been consulted. In some cases it may be wise to make two Wills. One according to the law of the country where the testator has his/her main residence and properties, and another Will, meant for Greece, drafted in such a way that makes it more clear for attorneys and others involved in the probation and implementation of the Will in the Hellenic Republic.
    *Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court of Greece , LL.M.



Saturday, January 14, 2017

Μία ιστορία νομικής τρέλας!

Μία ιστορία νομικής τρέλας!

10 Ιανουαρίου 2017.

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Περί το έτος 1993 κάποιος που ήθελε να αγοράσει ένα οικόπεδο στα Νέα Λιόσια Αττικής επέλεξε αυτό που του άρεσε και έβαλε δικηγόρο να ελέγξει τους τίτλους. Ο δικηγόρος έκανε έλεγχο τίτλων και απεφάνθη ότι το οικόπεδο ανήκε κατά 50% ή 1/2 σε μία γυναίκα και κατά το άλλο 50% ή 1/2 σε δύο άλλα πρόσωπα. Όλοι οι ιδιοκτήτες είχαν κάνει αποδοχή κληρονομίας και είχαν μεταγράψει τις πράξεις αποδοχής στο υποθηκοφυλακείο. Διαθήκη των κληρονομουμένων δεν υπήρχε, όπως προέκυψε από σχετικά πιστοποιητικά από τα αρμόδια δικαστήρια. Επομένως, το οικόπεδο ήταν “καθαρό” κατά το κοινώς λεγόμενο και μπορούσε με ασφάλεια να αγορασθεί από τον ενδιαφερόμενο, ο οποίος πράγματι το αγόρασε με συμβόλαιο, τοπογραφικό και όσα άλλα έγγραφα προβλέπει ο νόμος.
Μάλιστα, ο αγοραστής, αφού έγινε ο νέος ιδιοκτήτης του οικοπέδου, κατέθεσε πλήρη φάκελλο στην πολεοδομία για να λάβει άδεια οικοδομής και προχώρησε στην ανέγερση κτηρίου.
Όλα είχαν ακολουθήσει μία φυσιολογική πορεία που δεν προμήνυε τη νομική εξέλιξη που θα ακολουθούσε. Εννέα περίπου χρόνια μετά την αγορά του οικοπέδου και ενώ το κτήριο είχε ανεγερθεί, ανακαλύφθηκε ότι μία από τις κληρονομούμενες που είχε αποβιώσει χωρίς διαθήκη, όπως τότε έλεγαν τα πιστοποιητικά από το δικαστήριο και είχε κληρονομηθεί από την πωλήτρια του 50% του οικοπέδου, είχε τελικώς αφήσει διαθήκη. Η διαθήκη ευρέθη στο αρχείο ενός Ιερού Ναού της περιοχής, υπεβλήθη προς δημοσίευση στο δικαστήριο και πράγματι δημοσιεύθηκε, έχουσα πλέον πλήρη νομική ισχύ. Με την διαθήκη αυτή η μία εκ των κληρονομουμένων, που είχε το 50% του οικοπέδου, άφηνε το ποσοστό της στον Ιερό Ναό, δηλαδή ένα νομικό πρόσωπο, που αφού δημοσίευσε την διαθήκη, προέβη και σε αποδοχή κληρονομίας σε συμβολαιογράφο. Η αποδοχή μετεγράφη στο υποθηκοφυλακείο και με τον τρόπο αυτόν προσέδωσε την κυριότητα, δηλαδή την ιδιοκτησία του 50% του οικοπέδου στον Ιερό Ναό, αναδρομικώς εννέα χρόνια μετά την αγορά ολοκλήρου του οικοπέδου από τον ανυποψίαστο αγοραστή, ο οποίος είχε βάλει δικηγόρο, είχε κάνει νομικό έλεγχο και είχε γενικώς επιμεληθεί της αγοράς του οικοπέδου, όπως προβλέπει ο νόμος.
Η υπόθεση έφθασε στα δικαστήρια και μάλιστα μέχρι τον Άρειο Πάγο, ο οποίος επιβεβαίωσε την κρίση του Εφετείου ότι κύριος του 50% εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου είχε γίνει ο Ιερός Ναός, αναδρομικώς, δυνάμει διαθήκης που είχε δημοσιευθεί δέκα χρόνια μετά τον θάνατο της εξ αδιαιρέτου ιδιοκτήτριας και εννέα περίπου χρόνια μετά την αγορά του 100% του οικοπέδου από έναν αγοραστή, που είχε κάνει έλεγχο τίτλων και είχε τότε διαπιστώσει ότι αφού δεν υπήρχε διαθήκη, μπορούσε άφοβα να αγοράσει το εν λόγω οικόπεδο, με βάση τους τίτλους του συγκεκριμένου ακινήτου, αλλά και τα έγγραφα της κληρονομικής διαδοχής στην οποία είχαν προβεί οι πωλητές του ακινήτου, που το είχαν κληρονομήσει.
Η σχετική απόφαση υπ΄αριθ. 1789/2012 του Αρείου Πάγου έχει βεβαίως πολύπλοκα δεδομένα τα οποία συνδυάζονται με σειρά νομικών διατάξεων, αλλά το γενικό νόημα της υποθέσεως όπως παρουσιάζεται ανωτέρω, οδηγεί στο συμπέρασμα ότι κατά την αγορά ενός ακινήτου απαιτείται ενδελεχής νομικός έλεγχος από δικηγόρο και εφόσον το προς αγορά ακίνητο προέρχεται από κληρονομία, στους τίτλους που θα πρέπει να απαιτεί από τους πωλητές ο αγοραστής πρέπει να περιλαμβάνεται και το κληρονομητήριο.

      *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.



Friday, January 6, 2017

A marriage certificate for the Greek citizenship

A marriage certificate for the Greek citizenship

By Christos ILIOPOULOS*
2 January 2017
There are thousands of people who have Greek parents or grandparents (even great grandparents), who wish to obtain a Greek passport (Greek citizenship). The potential applicants for the Greek citizenship were born in a country other than Greece, they have Greek ancestors and seek advice on what documents they need to obtain, in order to successfully apply for the citizenship of their ancestors.
The starting point is, most of the times, the birth certificate of their closest ancestor who was born in Greece. If we can locate and obtain a fresh certified copy of the birth certificate of the Greek - born parent or grandparent from a municipality in Greece, we may have done the most important step in the process. However, this is not enough. We must also obtain the marriage certificate of that parent or grandparent born in Greece, and then all birth and marriage certificates until we reach the birth certificate of the present applicant.
So, does the marriage certificate of my parent, or my grandparent, or even my own marriage certificate have to have a specific content in order to be accepted by the Greek administration? The answer is, yes. A marriage certificate which simply states the name of the groom and the name of the bride, without indication of the names of their parents, most likely will not do. Unless, we have official info from other certificates, on the names of the parents of the groom and bride. For example, if the marriage certificate states only the names of the groom and bride, we may also need the birth certificate of the bride, which must state her parents’ names, assuming we already have the birth certificate of the groom, who is our Greek ancestor. This happens because the Greek municipality will require full info on the names of the parents of the groom and bride, in order to set up their complete family status page in their books, irrespective of whether all of them are considered Greek citizens or not.
Another piece of information which is required in a marriage certificate from another country so that it is accepted by the Greek authorities, is the degree of marriage for the bride and the groom. In other words, it must state if this recorded marriage was a first or second etc. for either of the two persons who were married. This type of info sometimes is stated with a mention that this marriage is a 1st or 2nd etc. for each of the bride and groom. Another way to state it in the marriage certificate is the mention that the bride is until this marriage “a spinster” (older certificates) and the groom “a bachelor”.
In some marriage certificates there is a point where a blank is filled out after the phrase “previous marriages” and it may state “none”, or “one” or “two” etc. In whatever official form it is stated, the Greek administration will require official proof of the degree of marriage and if this info is not included in the marriage certificate itself, it will have to be derived from another official document, or an affidavit by either the groom or the bride or both. This affidavit option, is the last resort for the applicant who wants to obtain the Greek citizenship, if the related info can’t be found in any other official document. The applicant will sign a simple affidavit at the Greek Consulate, stating that the degree of marriage of this marriage was for the bride “first” and for the groom “first” or whatever is the case.
If the degree of marriage for the groom or bride who is the Greek ancestor was not a first, the Greek administration will require that we first find the first marriage certificate, then the divorce decree or court decision from the foreign country, then we make a court hearing to recognize it in the Greek legal order and then we can proceed with the finalization of the Greek citizenship. In simple words, if your father is Greek and prior to his marriage to your mother, he had a previous marriage and divorce, we must recognize this divorce decree in Greece with a court petition. If your father is Greek and your non-Greek mother had a prior divorce, we do not have to do this court case for the recognition of her prior divorce. If your grandmother is your Greek ancestor and she had a prior divorce, we have to recognize her prior divorce in Greece, while if the prior divorce belongs to your non-Greek grandfather, we don’t’ have to do this process.
A divorce decree or court ruling after the marriage of your parents is not relevant and the Greek administration will not make you do the court case in Greece to have it recognized. In other words, a divorce of your parents after your birth is not a problem, nor a delaying factor in the process of your Greek citizenship.
Another piece of information which must be part of the marriage certificate is the clear indication of the authority which solemnized the marriage, basically If this authority is a civil one or an ecclesiastical one. If it can’t be fully proven that the authority was ecclesiastical, the Greek administration will accept the marriage as only civil. This is very important, since for the citizenship process, we may need a certain type of marriage in order to be successful. If you are above 18 y.o. and want to obtain the Greek citizenship based on your Greek - born grandmother, her marriage to your non-Greek grandfather must be proven civil and not religious - Greek Orthodox. On the contrary, if you are basing your citizenship application on your Greek - born grandfather, his marriage to your non-Greek grandmother must be proven religious - Greek Orthodox (or whatever other denomination or religion your grandfather was a follower of, Catholic, Protestant, or other religion, Jewish etc.).
 *Christos ILIOPOULOS, attorney at
the Supreme Court of Greece , LL.M.
 

 

Call
Send SMS
Call from mobile
Add to Skype
You'll need Skype CreditFree via Skype