Saturday, November 8, 2014

Δήλωση στο Κτηματολογίο από ομογενή

Όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα πρέπει να κάνουν δήλωση στο Κτηματολόγιο για το ή τα ακίνητα που διαθέτουν στην κυριότητά τους. Σε πολλές περιοχές ήδη λειτουργεί Κτηματολόγιο και οι κύριοι ακινήτων πρέπει ήδη να έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους. Εάν δεν το έχουν πράξει, αναλόγως του χρόνου που έχει παρέλθει από την λήξη της προθεσμίας για δήλωση στο Κτηματολόγιο, μπορεί η δήλωση να γίνει και τώρα, μπορεί όμως και να χρειάζεται πλέον δικαστική απόφαση από δικαστήριο στην Ελλάδα. Για να γίνει η δήλωση στο Κτηματολόγιο, αλλά και για την έκδοση της δικαστικής απόφασης, χρειάζεται το συμβόλαιο με το οποίο έχει αποκτήσει ο ιδιοκτήτης το ακίνητο, πιστοποιητικό μεταγραφής του στο υποθηκοφυλακείο και τοπογραφικό, αν το ακινητο είναι μονοκατοικία, οικόπεδο ή αγροτεμάχιο. Δήλωση στο Κτηματολόγιο υποχρεούνται να κάνουν όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων, ανεξαρτήτως του αν είναι κάτοικοι Ελλάδος ή εξωτερικού, αλλά και ανεξαρτήτως του αν έχουν την Ελληνική ιθαγενεία ή αν είναι πολίτες άλλων χωρών. Η δήλωση δεν είναι υποχρεωτικό να υποβληθεί αυτοπροσώπως από τον ιδιοκτήτη, ο οποίος δεν είναι αναγκαίο να έρθει για τον λόγο αυτόν στην Ελλάδα. Η δήλωση στο Κτηματολόγιο μπορεί να γίνει και με πληρεξούσιο του ιδιοκτήτη, που κατοικεί στην Ελλάδα. Ο ιδιοκτήτης πρέπει είτε να υπογράψει ειδικό πληρεξούσιο στο Προξενείο ή σε συμβολαιογράφο του εξωτερικού, είτε να υπογράψει την δήλωση και μία εξουσιοδότηση. Αν ο ιδιοκτήτης υπογράψει πληρεξούσιο, θα πρέπει αυτό ρητώς και αναλυτικώς να αναφέρει τον νόμο περί Κτηματολογίου υπ' αριθ. 2308/1995 καθώς και ειδικό κείμενο που να περιγράφει τις ενέργειες τις οποίες θα δικαιούται να πράξει ο πληρεξούσιος, ως αντιπρόσωπος του ομογενούς ιδιοκτήτη του ακινήτου. Το πληρεξούσιο συντάσσεται στο πλησιέστερο Προξενείο της Ελλάδος στο εξωτερικό και αποστέλλεται στον πληρεξούσιο στην Ελλάδα. Μπορεί όμως να συνταχθεί και σε τοπικό συμβολαιογράφο στο εξωτερικό, αλλά για να ισχύσει στην Ελλάδα θα πρέπει να έχει και την επικύρωση της Συμβάσεως της Χάγης που ονομάζεται Αποστίλλη (Apostille). Αν ο ομογενής δεν υπογράψει πληρεξούσιο, αλλά μόνο μία εξουσιοδότηση προς τον πληρεξούσιό του στην Ελλάδα, τότε ο ομογενής θα πρέπει να υπογράψει και την δήλωση του Κτηματολογίου. Αυτό σημαίνει ότι ο ομογενής μπορεί να υπογράψει μία εξουσιοδότηση με συγκεκριμένο περιεχόμενο και την δήλωση του Κτηματολογίου, που μπορεί να του την έχει στείλει με φαξ ή ηλεκτρονικό ταχυδρομείο από την Ελλάδα ο εκπρόσωπός του, χωρίς ο ομογενής να χρειάζεται να υπογράψει πληρεξούσιο στο Προξενείο. Οι Έλληνες ομογενείς που έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα στην Ελλάδα πρέπει να γνωρίζουν ότι αν στην περιοχή του ακινήτου τους υπάρχει Κτηματολόγιο, πρέπει οπωσδήποτε να έχουν δηλώσει την ιδιοκτησία τους, διαφορετικά κινδυνεύουν να την χάσουν ή να μην μπορούν να την πουλήσουν, ούτε να την μεταβιβάσουν στα παιδιά τους ή σε όποιον άλλον επιθυμούν. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Inheriting in Greece

When you learn that you are entitled to inherit either 100% or a share of a property in Greece, it is advisable that you contact an expert in Greece who will advise you about your rights, your options and the procedure which must be followed, so that you obtain the ownership of the assets of the estate. The initial and basic information which your legal advisor will need to know, in order to help you, will be the full name of the deceased, meaning name, last name, father and mother name if available, and the maiden name, if the deceased was a woman. It is also important to know the place of birth of the deceased, because if the deceased was born in Greece, Greek law will be applied to find out who the heirs are and what their share is. If the deceased was not born in Greece, but his/her parents were Greek-born, it may also be possible to apply Greek law. If the deceased was not born in Greece, and did not have a Greek passport, the Greek administration and the Greek courts will apply the inheritance law of the deceased's nationality. For instance, if the deceased was British, it will be British law which we will apply in Greece, to determine the heirs and their percentage on the estate. However, if any inheritance taxes are owed and what amount, as well as the requirements of the deed of transfer of the properties, are governed by Greek law. The next piece of information crucial for the inheritance process is the next of kin, meaning whether the deceased left a spouse, children, and if not, if the deceased left siblings, or children of predeceased siblings etc. If the deceased was Greek, and left a spouse and children, without leaving a Will, Greek intestate law says that the spouse inherits 25% of the estate, while the children get 75%. If the next of kin are the spouse, and siblings, without children, the spouse gets intestate (without a Will) 50% of the inheritance and the siblings, or children of predeceased children get the other 50%. There is no need to mention that other options and combinations in shares and percentages are possible and only when we know all the facts we can advise on the precise status of the estate shares. Whether the deceased left a Will or not is very important in order to establish the rights of the heirs. If a Will is found, it must be probated at the country where it was drafted. If it was drafted outside of Greece, the Will must be probated at the country where it was executed and subsequently a certified and possibly Apostilled copy of it, will also be probated in Greece. Each country has its own probation rules and in some cases a Will does not even have to be probated in the foreign country, if the value of the estate is below a certain limit. Once we are certain on how the Will is probated or validated in the foreign country, we will make it valid in Greece, as well. The next part of information required is the identification of the assets of the estate in Greece. Assets may be real estate property (houses, apartments, plots, lots, lands), movables, cars, boats, bank accounts etc. As far as immovable property is concerned, the Greek legal advisor will ideally need photocopies of the deeds of the properties included in the estate. If they are not available, deeds can be retrieved from the local land registry, as long as we know the place where the properties are located. If the heir does not know even the area where the properties are located it may be diffcult to find the deeds, since there is no national land registry for the entire Greece, although there are ways to locate the properties, even if we have no clue where in Greece the deceased owned properties. If the assets include bank accounts, it will be helpfull to have the bank booklet or the bank account number, but if we don't have them, one way or the other we will be able to obtain that information. If the balance of the bank accounts is above a certain level, the Greek banks will require a court decision to proclaim the heirs and their share, before the banks release the funds to the heirs. The time limit to file the inheritance tax declaration to the Greek tax office is six months, if both deceased and heirs are based in Greece. However, if either the deceased lived abroad, or the heirs are residents outside of Greece, the time limit is extended to 12 months after the passing of the deceased. If there is a Will, the time limit starts from the day of the probation of the Will. Estates which are filed at the tax office after the time limit has expired may have to pay small fines, depending on the length of the delay of filing. For the spouse and children of a deceased, who has passed away after 2010, the tax - free limit is 150,000 euros for each heir. For the next 150,000 euros, the inheritance tax is 1%. This means that if the child inherits property worth of 250,000 euros and the deceased passed away after 2010, the heir will pay 1,000 euros as inheritance tax. If the child's share is 300,000 euros, the child will pay 1,500 euros. However, the inheritance taxes which the next of kin or heirs may have to pay is estimated after considering several facts, like the date of death of the deceased, as tax rates change every few years, the degree of relation of the heir to the deceased, whether the estate is filed at the tax office on time or after the expiration of the time limit, the nature of the assets, possible debts on property taxes etc. Finally, if the deceased had passed away until the 31st of December 1994, the inheritance tax is abolsihed and irrespective of the value of the estate, no inheritance taxes are to be paid, at least according to the rules which apply today. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece, LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Wednesday, October 15, 2014

Έγγραφα για αποδοχή κληρονομίας

Έγγραφα για αποδοχή κληρονομίας Παρά το γεγονός ότι πολλές φορές έχουμε αναφερθεί σε θέματα κληρονομίας, οι Έλληνες ομογενείς έχουν πάντοτε ανάγκη από σωστή νομική πληροφόρηση για τα βασικά έγγραφα και την διαδικασία στην περίπτωση που δικαιούνται ολόκληρη ή μερίδιο από μιά κληρονομία στην Ελλάδα. Κατ’ αρχάς κάθε ομογενής πρέπει να γνωρίζει ότι νομικώς δεν είναι αναγκαίο να μεταβεί στην Ελλάδα για να ρυθμίσει τα κληρονομικά του. Με πληρεξούσιο έγγραφο που υπογράφει στο πλησιέστερο Προξενείο της Ελλάδος ή σε τοπικό συμβολαιογράφο στην χώρα όπου ζει, με Αποστίλλη ή επικύρωση από το Προξενείο της Ελλάδος, μπορεί να διορίσει κάποιο έμπιστο πρόσωπο στην Ελλάδα ως πληρεξούσιο – εντολοδόχο για να ενεργήσει ό,τι απαιτείται ώστε η κληρονομία να περάσει στο όνομα του ομογενούς χωρίς να είναι αναγκαίο εκείνος να έρθει στην Ελλάδα. Οι πληροφορίες που χρειάζονται για την κληρονομιά είναι το πλήρες όνομα του θανόντος ή της θανούσης και ο τόπος γεννήσεώς του, αν δηλ. είχε γεννηθεί στην Ελλάδα και πού ακριβώς, ή στο εξωτερικό. Αυτό βοηθά στην διευκρίνιση θεμάτων ιθαγενείας και τελικώς του δικαίου ποιάς χώρας θα εφαρμοσθεί. Συνήθως, για πρόσωπα που είχαν γεννηθεί στην Ελλάδα, όταν μιλάμε για περιουσία που υπάρχει στην Ελλάδα, είναι το ελληνικό κληρονομικό δίκαιο που εφαρμόζεται, ακόμα κι αν ο θανών είχε αποκτήσει και την ιθαγένεια άλλης χώρας, δηλ. του Καναδά, των ΗΠΑ, της Αυστραλίας κλπ. Χρειάζεται επίσης να γίνει γνωστό ποιούς πλησιέστερους συγγενείς άφησε ο θανών, αν υπάρχει σύζυγος, τέκνα, εγγόνια σε περίπτωση θανάτου τέκνου, αδέλφια αν δεν υπάρχουν τέκνα, ή τέκνα προαποβιωσάντων αδελφών κλπ. Το πιστοποποιητικό θανάτου είναι το πρώτο βασικό έγγραφο. Αν αυτό έχει εκδοθεί από χώρα του εξωτερικού, πρέπει είτε με Αποστίλλη, είτε με επικύρωση του Προξενείου της Ελλάδος, να ματαφρασθεί στην ελληνική και να εγγραφεί πρώτα στο Ειδικό Ληξιαρχείο στην Αθήνα και μετά στον τόπο γεννήσεως του θανόντος στην Ελλάδα. Ακολούθως θα πρέπει να εκδοθεί από τον Δήμο το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών. Αν ο κληρονομούμενος δεν είχε γεννηθεί στην Ελλάδα, τότε δεν εκδίδεται πιστποιητικό εγγυτέρων συγγενών, αλλά υπογράφονται δύο ένορκες βεβαιώσεις για τους πλησιέστερους συγγενείς. Μία βασική πληροφορία είναι η περιγραφή των αντικειμένων της περιουσίας του κληρονομουμένου, είτε πρόκειται για ακίνητα, είτε για τραπεζικούς λογαριασμούς, αυτοκίνητα, σκάφη κλπ. Θα πρέπει να γνωρίζουμε την περιοχή, το χωριό ή την πόλη όπου βρίσκονται τα ακίνητα και αν είναι δυνατόν την τράπεζα όπου τηρείται κάποιος τραπεζικός λογαριασμός, καθώς και αν ο λογαριασμός αυτός ήταν ατομικός στο όνομα μόνο του κληρονομουμένου, ή κοινός με κάποιο άλλο πρόσωπο. Επίσης, πρέπει να γνωρίζουμε αν ο κληρονομούμενος είχε συμπληρώσει την φορολογική εικόνα του στην εφορία στην Ελλάδα και αν είχε κωδικούς για κατάθεση φορολογικών δηλώσεων μέσω Διαδικτύου, αν είχε υποβάλει ορθώς το Ε9 για την δήλωση των ακινήτων του, όπως και αν οι φόροι περιουσίας (ΕΝΦΙΑ, ΦΑΠ, ΕΤΑΚ) έχουν πληρωθεί. Αν υπάρχει διαθήκη πρέπει να διευκρινισθεί εάν πρέπει να δημοσιευθεί στο εξωτερικό και μετά στην Ελλάδα, ιδιαιτέρως σε περιπτώσεις όπου το περιεχόμενο της διαθήκης είναι ίδιο ή παρόμοιο με το ελληνικό κληρονομικό δίκαιο της εξ αδιαθέτου διαδοχής. Η διαθήκη που έγινε στο εξωτερικό μπορεί να χρειασθεί να δημοσιευθεί στο εξωτερικό και μετά να μεταφρασθεί στην ελληνική, ώστε να δημοσιευθεί και στην Ελλάδα. Τέλος, η προθεσμία των κατοίκων εξωτερικού για να ρυθμίσουν τα κληρονομικά τους στην εφορία της Ελλάδος είναι δώδεκα μήνες από την ημέρα που απεβίωσε ο κληρονομούμενος, ενώ αν δημοσιεύθηκε διαθήκη, η προθεσμία αρχίζει από την δημοσιεύση της διαθήκης. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Tuesday, October 7, 2014

Άκυρη η ιδιόγραφη διαθήκη αν κληρονόμος είναι μη συγγενής

Άκυρη η ιδιόγραφη διαθήκη αν κληρονόμος είναι μη συγγενής Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Το ελληνικό κληρονομικό δίκαιο προβλέπει τρεις τύπους διαθήκης, την ιδιόγραφη, την μυστική και την δημόσια. Η ιδιόγραφη διαθήκη είναι αυτή που γράφεται ολόκληρη με το χέρι του διαθέτη, υπογράφεται στο τέλος του κειμένου της από τον ίδιο και έχει ημερομηνία και το όνομα του διαθέτη. Η μυστική διαθήκη γράφεται είτε με το χέρι του διαθέτη και υπογράφεται από αυτόν, είτε από τρίτο πρόσωπο, οπότε ο διαθέτης πρέπει να υπογράφει σε κάθε ημίφυλλο και στο τέλος του κειμένου. Η μυστική διαθήκη παραδίδεται σε συμβολαιογράφο, συντασσομένης πράξεως παραδόσεως της διαθήκης. Η δημόσια διαθήκη συντάσσεται σε συμβολαιογράφο παρουσία μαρτύρων και καταχωρείται στο αρχείο του συμβολαιογράφου. Για πολλές δεκαετίες στο ελληνικό κληρονομικό δίκαιο ίσχυε η θεμελιώδης αρχή ότι οι τρεις τύποι διαθήκης που προβλέπονται από τον Αστικό Κώδικα, δηλ. η ιδιόγραφη, η μυστική και η δημόσια, έχουν ίδια ισχύ και καμία δεν θεωρείται αυξημένης ισχύος έναντι των άλλων. Με το Νόμο 4182/2013 καθιερώνεται εξαίρεση της αρχής της ισότητος μεταξύ των τριών τύπων διαθήκης, εις βάρος της ιδιογράφου και της μυστικής. Η νέα διάταξη ορίζει ότι αν κάποιος δεν έχει συγγενείς εξ αίματος έως τον τέταρτο βαθμό, δεν έχει δηλαδή εξ αδιαθέτου κληρονόμους, για να αφήσει με διαθήκη την κληρονομία του σε μη συγγενικό του πρόσωπο, που νομικά ονομάζεται εξωτικός, θα πρέπει να το κάνει μόνο με δημόσια διαθήκη. Αν δηλαδή κάποιος που δεν έχει εξ αίματος συγγενείς, επιθυμεί να αφήσει την περιουσία του σε κάποιον μη συγγενή, μπορεί να το κάνει μόνο με δημόσια διαθήκη, που γίνεται σε συμβολαιογράφο, ενώ αν συντάξει ιδιόγραφη ή μυστική διαθήκη, αυτή θα θεωρηθεί άκυρη και δεν θα ισχύσει. Με την διάταξη αυτή, αμφιβόλου συνταγματικότητας, περιορίζεται το δικαίωμα του διατιθέναι, δηλ. της ελευθερίας που έχει κάθε άνθρωπος να διαθέτει τα περιουσιακά του στοιχεία με όποιον τρόπο θέλει, διότι του απαγορεύεται στην ουσία να χρησιμοποιήσει έναν απολύτως έγκυρο και νόμιμο τρόπο διαθήκης, αυτόν της ιδιογράφου, εάν θελει να αφήσει περιουσιακά του στοιχεία σε εξωτικό, δηλαδή σε μη συγγενικό πρόσωπο. Η δικαιολογητική βάση αυτής της διατάξεως είναι η προστασία του συμφέροντος του Δημοσίου, διότι στις περιπτώσεις που κάποιος διαθέτης δεν έχει εξ αδιαθέτου κληρονόμους, κληρονόμος τελικά καλείται το Ελληνικό Δημόσιο. Έχουν πράγματι υπάρξει περιπτώσεις στις οποίες «κατασκευάσθηκαν» διαθήκες ανθρώπων που απεβίωσαν χωρίς συγγενείς, ώστε να επιχειρείται να κληρονομήσει κάποιος τρίτος με πλαστογραφία, ενώ χωρίς την ιδιόγραφη διαθήκη η περιουσία θα κατέληγε υπέρ του Δημοσίου. Η προσπάθεια ωστόσο αποθαρρύνσεως μερικών επιτηδείων που σκέπτονται να πλαστογραφήσουν διαθήκες, δεν δικαιολογεί την στέρηση κάθε ανθρώπου από το δικαίωμά του να συντάσσει όποιον τύπο διαθήκης επιθυμεί και να ορίζει όποιον κληρονόμο αυτός επιλέγει, αλλοιώνοντας κατ’ αυτόν τον τρόπο την βασική αρχή του ελληνικού δικαίου ότι όλες οι διαθήκες, επομένως και οι ιδιόγραφες, έχουν ισοδύναμη ισχύ. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ο αιγιαλός ανήκει στο Δήμοσιο

Ο αιγιαλός ανήκει στο Δήμοσιο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Τα κοινής χρήσεως πράγματα δεν μπορούν να ανήκουν στην κυριότητα κάποιου φυσικού ή νομικού προσώπου και μπορούν να χρησιμοποιούνται από όλους ελευθέρως. Κοινής χρήσεως είναι και ο αέρας, οι δημόσιοι οδοί, η θάλασασσα και ο αιγιαλός. Τα κοινής χρήσεως πράγματα ανήκουν σε όλους και είναι εκτός συναλλαγής, δεν μπορούν δηλ. να αποτελέσουν αντικείμενο νομικών μεταβιβάσεων και χρησιμοποιούνται κατά κανόνα από όλους. Κατά τον Αστικό Κώδικα, μεταξύ των κοινής χρήσεως πραγμάτων περιλαμβάνεται και ο αιγιαλός. Ο νομικός ορισμός του αιγιαλού έχει πολύ μεγάλη σημασία διότι καθορίζει ποιά έκταση γης δεν μπορεί να αποτελέσει ιδιωτική ιδιοκτησία και ποιά μπορεί, εφόσον δεν είναι αιγιαλός. Ο αιγιαλός λοιπόν ορίζεται ως «η περιστοιχούσα την θάλασσαν χερσαία ζώνη η βρεχομένη από τας μεγίστας πλην συνήθεις αναβάσεις των κυμάτων». Από τον ορισμό αυτό προκύπτει ότι ο αιγιαλός είναι τμήμα της γης που περιβάλλει τη θάλασσα με όριο προς την ξηρά το σημείο εκείνο, μέχρι το οποίο φθάνουν τα συνήθως μεγαλύτερα κύματα. Ο αιγιαλός ανήκει, κατά νομική επιταγή στο Ελληνικό Δημόσιο. Το αν κάποιο τμήμα γης είναι αιγιαλός προσδιορίζεται την διοικητική επιτροπή του Αναγκαστικού Νόμου 2344/1940, αλλά και από άλλες διοικητικές αρχές. Επειδή ωστόσο το θέμα είναι πολύπλοκο, τελικώς η ιδιότητα του αιγιαλού προκύπτει από φυσικά και μόνο φαινόμενα και δεν δημιουργείται με πράξη της Πολιτείας και σε κάθε τοπική περίπτωση ο καθορισμός της έκτασης ως αιγιαλού ή παλαιού αιγιαλού, όταν δημιουργείται νέος αιγιαλός δια προσχώσεως, ανήκει στην εκτίμηση του τακτικού δικαστή και όχι της διοίκησης, όπως απεφάσισε ο Άρειος Πάγος στην υπ' αριθ. 104/2013 απόφασή του. Στην υπόθεση στην οποία εξεδόθη η ανωτέρω απόφαση, ιδιωτική εταιρεία ενήγαγε το Ελληνικό Δημόσιο, με αίτημα το Δικαστήριο να αναγνωρίσει ότι συγκεκριμένη έκταση μεταξύ της ξηράς και της θαλάσσης στο Νομό Ηρακλείου Κρήτης είναι ιδιωτική περιουσία της ενάγουσας εταιρείας. Κατά του περιεχομένου και του αιτήματος της αγωγής που ήσκησε η ιδιωτική εταιρεία, το Δημόσιο προέβαλε ένσταση, με τον ισχυρισμό ότι η συγκεκριμένη έκταση αποτελεί αιγιαλό και επομένως δεν δύναται να αποτελέσει τμήμα ιδιωτικής περιουσίας, αλλά αντιθέτως είναι πράγμα εκτός συναλλαγής. Το Πρωτοδικείο Ηρακλείου έκρινε ότι η αγωγή πρέπει να γίνει δεκτή και συνεπώς η έκταση ανήκει στην ενάγουσα εταιρεία και δεν είναι αιγιαλός. Το Δημόσιο προσέφυγε στο Εφετείο το οποίο έκρινε διαφορετικά, κάνοντας δεκτή την ένσταση του Δημοσίου και κρίνοντας ότι η έκταση αποτελεί αιγιαλό. Η ιδιωτική εταιρεία άσκησε αναίρεση κατά της αποφάσεως του Εφετείου και κατ'αυτόν τον τρόπο η υπόθεση έφθασε ενώπιον του Αρείου Πάγου, ο οποίος έκρινε ότι η απόφαση του Εφετείου ήταν ορθή και ότι η έκταση είναι αιγιαλός, οπότε ιδιώτες δεν μπορούν επ'΄αυτής να έχουν κυριότητα. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε επίσης ότι ο αιγιαλός, ως κοινής χρήσεως πράγμα που ανήκει στο Δημόσιο είναι εκτός συναλλαγής και ανεπίδεκτος χρησικτησίας, εκτός αν, λόγω προσχώσεων στην ακτή ή υποχώρησης του αιγιαλού στη θάλασσα, απέβαλε την ιδιότητά του αυτή, γιατί έπαυσε ο για την κοινή χρήση προορισμός του, οπότε εξακολουθεί και μετά την πρόσχωση να ανήκει στο δημόσιο, περιερχόμενος όμως εφεξής στην ιδιωτική περιουσία αυτού. Άξιο σημειώσεως είναι το γεγονός ότι για το επίμαχο ζήτημα της υπάρξεως αιγιαλού ή όχι και για το αν η έκταση είναι παλαιός αιγιαλός ορίσθηκε με δικαστική απόφαση πραγματογνώμων, ο οποίος απεφάνθη ότι το επίδικο ακίνητο δεν υπήρξε παλαιός αιγιαλός. Ωστόσο, το δικαστήριο, όπως έχει το δικαίωμα να κάνει, επειδή η κρίση του πραγματογνώμωνος δεν είναι δεσμευτική, δεν ακολούθησε το συμπέρασμα της πραγματογνωμοσύνης και απεφάσισε άλλως, ότι δηλαδή η έκταση είναι παλαιός αιγιαλός, δικαιώνοντας το Δημόσιο.                                                                          Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Εικονική πώληση ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Στην αγοραπωλησία ακινήτου τα δύο μέρη συμφωνούν στην μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή, έναντι συγκεκριμένου τιμήματος. Υπάρχουν, όμως, κατ' εξαίρεση περιπτώσεις όπου η σύμβαση πωλήσεως είναι εικονική, δηλ. οι δύο πλευρές υπογράφουν ένα συμβόλαιο που φαίνεται ότι είναι πώληση "στα χαρτιά", ενώ στην πραγματικότητα δεν πρόκειται περί πωλήσεως, αλλά για άλλη συναλλαγή, που συχνά είναι δωρεά, δηλ. το ακίνητο μεταβιβάζεται άνευ ανταλλάγματος. Ο νόμος ορίζει ότι εάν αποδειχθεί ότι μία σύμβαση δεν ήταν πραγματικά αυτό που φαίνεται στα συμβόλαια, η σύμβαση είναι άκυρη ως εικονική. Εκείνος που θέλει να επιτύχει την ακύρωση μίας μεταβίβασης ακινήτου ως εικονικής πρέπει να αποδείξει ότι η δήλωση βουλήσεως των δύο πλευρών στο συμβόλαιο δεν ήταν σοβαρή και αληθινή, αλλά φαινομενική και εικονική. Στην υπ' αριθ. 743/2013 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία ο παππούς το έτος 2005 πώλησε στον εγγονό του ένα υπό ανέγερση κτήριο, παρακρατώντας την επικαρπία για όλη την ζωή του. Μεταβίβασε δηλαδή στον εγγονό του την ψιλή κυριότητα επί ολοκλήρου του κτηρίου έναντι τιμήματος εκατό χιλιάδων ευρώ. Η πώληση έγινε νομίμως σε συμβολαιογράφο, ενώ υπεγράφη και απόδειξη ότι ο πωλητής παππούς έλαβε από τον αγοραστή εγγονό το ποσό των 100.000 ευρώ ως τίμημα της πωλήσεως, για να συνταχθεί από τον συμβολαιογράφο και η εξοφλητική πράξη. Το 2009 ο παππούς απεβίωσε και οι κληρονόμοι του, δηλ. τα παιδιά του, άσκησαν αγωγή κατά του εγγονού στα δικαστήρια, υποστηρίζοντας ότι το συμβόλαιο της πωλήσεως του 2005 δεν ήταν πώληση πραγματική αλλά εικονική και για τον λόγο αυτόν θα έπρεπε να ακυρωθεί. Το Πρωτοδικείο που δίκασε την υπόθεση δικαίωσε τους ενάγοντες και απεφάσισε ότι πράγματι η πώληση ήταν εικονική και για τον λόγο αυτόν το συμβόλαιο ήταν άκυρο. Με την απόφαση αυτή οι ενάγοντες πετύχαιναν το ακίνητο να θεωρηθεί πλέον κληρονομία του θανόντος πατρός τους και άρα να μοιρασθεί σ' αυτούς, τους κληρονόμους του και να αφαιρεθεί από την κυριότητα του εγγονού. Ο εγγονός όμως άσκησε έφεση και το Εφετείο ανέστρεψε την απόφαση του Πρωτοδικείου, κρίνοντας ότι η συναλλαγή που είχε καταγραφεί ως πώληση στο συμβολαιογραφικό έγγραφο του 2005 ήταν πράγματι τέτοια και δεν επρόκειτο περί εικονικής πωλήσεως. Το Εφετείο συγκεκριμένα απεφάσισε ότι "...αποδείχθηκε ότι οι συμβαλλόμενοι στην επίδικη σύμβαση είχαν τη βούληση κατάρτισης αυτής της σύμβασης πώλησης και απέβλεψαν στα έννομα αποτελέσματα αυτής. Υπήρξε δηλαδή σοβαρή και σπουδαία συναλλακτική πρόθεση των συμβληθέντων κατά την κατάρτιση της σύμβασης και με αυτήν αποσκοπούσαν ο μεν εναγόμενος να αποκτήσει την ψιλή κυριότητα του πωληθέντος ακινήτου, ο δε πωλητής να λάβει το συμφωνηθέν τίμημα, ανεξάρτητα αν αυτό ανταποκρινόταν ή όχι στην τότε αγοραία αξία του πωληθέντος ή αν αυτό καταβλήθηκε ή όχι, δοθέντος ότι τα γεγονότα αυτά δεν ασκούν έννομη επιρροή στο κύρος της σύμβασης ...". Οι αρχικοί ενάγοντες, που είχαν κερδίσει στην πρώτη δίκη, αλλά έχασαν στον δεύτερο βαθμό, άσκησαν αναίρεση στον Άρειο Πάγο, υποστηρίζοντας ότι το Εφετείο έσφαλε με την απόφασή του να μην ακυρώσει την πώληση ως εικονική. Ο Άρειος Πάγος ωστόσο απέρριψε την αναίρεση κρίνοντας ότι η απόφαση του Εφετείου ήταν ορθή, διότι είχε πλήρως αιτιολογήσει το συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε, λαμβάνοντας υπόψιν του όλα τα αποδεικτικά στοιχεία που είχαν προσκομισθεί από τις δύο αντίπαλες πλευρές. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Πολεοδομική τακτοποίηση ακινήτου και κληρονομιά

. Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Στα βασικά βήματα που πρέπει να γίνουν για να ολοκληρωθεί η διαδικασία μίας κληρνομιάς στην Ελλάδα είναι η εξεύρεση των περιουσιακών στοιχείων του κληρονομουμένου, (ακίνητα, αυτοκίνητα, σκάφη, κινητά αξίας, μετρητά χρήματα και τραπεζικοί λογαριασμοί), η περιγραφή αυτών και η εκτίμηση της αξίας τους. Όταν πρόκειται για ακίνητα, πρέπει να βρούμε έστω μία φωτοτυπία του τίτλου κτήσεώς τους (συμβόλαιο αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής, διανομής ακινήτων, σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας κλπ.), ώστε να περιγράψουμε το κάθε ακίνητο, δηλαδή τα τετραγωνικά μέτρα του οικοπέδου ή αγροτεμαχίου, του κτίσματος που υπάρχει εντός αυτού, το έτος κατασκευής του κτηρίου, την θέση και τα όριά του, τους όμορους ιδιοκτήτες, το αν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο και στο Ε9, αν είναι εντός ή εκτός σχεδίου, αν έχει ημιυπαιθρίους χώρους, νομιμοποιημένους ή όχι και αν έχει πολεοδομικές παραβάσεις που χρειάζονται τακτοποίηση στην Πολεοδομία. Αν συμβαίνει αυτό το τελευταίο, έχουμε μία κατάσταση όπου ενώ στο συμβόλαιο αναγράφεται ότι η επιφάνεια του διαμερίσματος είναι π.χ. 108 τ.μ., η πραγματικότητα που ανακαλύπτει ο μηχανικός όταν κάνει την ακριβή μέτρηση, είναι ότι το διαμέρισμα είναι 120 τ.μ., είτε διότι ένας εξώστης (μπαλκόνι) έχει κλειστεί και έχει γίνει δωμάτιο, είτε διότι κατά την ανέγερση της οικοδομής το διαμέρισμα κατασκευάσθηκε μεγαλύτερο από όσο γράφει το συμβόλαιο, είτε διότι κάποιος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος προέβη σε επέκταση άνευ πολεδομικής αδείας. Σε μία τέτοια περίπτωση το ακίνητο πρέπει να περιγραφεί στην Δήλωση Φόρου Κληρονομίας στην εφορία και μετά στην Αποδοχή Κληρονομίας στον συμβολαιογράφο, όχι μόνο με την επιφάνεια που αναγράφει το συμβόλαιο (108 τ.μ.), αλλά πρέπει να γίνει αναφορά ότι υπάρχει επέκταση της επιφανείας στα 120 τ.μ. καθώς και ότι έχει προηγηθεί τακτοποίηση της αυθαιρεσίας με τον νόμο για την νομιμοποίηση των αυθαιρέτων για 30 έτη. Εάν δεν γίνει η σχετική δήλωση στην εφορία και μετά στην πράξη αποδοχής κληρονομίας της επαύξησης της επιφανείας του ακινήτου, στην μελλοντική πώληση, γονική παροχή, δωρεά ή άλλη μεταβίβαση του ακινήτου, ο κληρονόμος θα συναντήσει εμπόδιο στην βεβαίωση που πρέπει να προσκομίσει από μηχανικό, που θα πρέπει να λέει τα ακριβή τετραγωνικά του προς μεταβίβαση ακινήτου. Με τον αυστηρό νόμο όπως ισχύει σήμερα, ο μηχανικός δεν μπορεί να κάνει τα στραβά μάτια και να μην αποτυπώσει τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα που μετράει στο ακίνητο, διότι διαφορετικά μπορεί να χάσει την άδειά του. Αν ο μηχανικός βρει ότι το διαμέρισμα είναι 120 τ.μ., αλλά η αποδοχή γράφει μόνο 108, το διαμέρισμα δεν μπορεί να πωληθεί. Θα πρέπει να γίνει τροποποιητική δήλωση στην εφορία για την κληρονομιά και διορθωτική αποδοχή στον συμβολαιογράφο, να πληρωθεί ίσως πρόσθετος φόρος κληρονομίας, που συνεπάγονται κόστος και καθυστέρηση και μετά μπορεί να γίνει η πώληση του κληρονομηθέντος ακινήτου. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr