Πότε η πλειοψηφία αποφασίζει στο κοινό ακίνητο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Όταν ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες μπορεί να παρουσιασθούν διαφωνίες ως προς την χρήση, την διαχείριση και την εκμετάλλευσή του. Συγκυριότητα με εξ αδιαιρέτου μερίδια περισσοτέρων επί του ιδίου ακινήτου συνήθως προκύπτει μετά από κληρονομική διαδοχή, όταν περισσότεροι κληρονόμοι κληρονομούν ένα ή περισσότερα ακίνητα. Εάν οι περισσότεροι συγκύριοι του κοινού ακινήτου συμφωνούν ως προς την χρήση αυτού, τότε ουδέν πρόβλημα υφίσταται. Αν όμως υπάρχουν διαφορετικές απόψεις από τους συγκυρίους ως προς την διαχείριση του κοινού ακινήτου, ιδιαιτέρως αν αυτό έχει αξία, τότε ανακύπτει το ερώτημα πώς θα λυθεί η διχογνωμία. Η απάντηση είναι ότι η πλειοψηφία των μεριδίων αποφασίζει για θέματα τακτικής διαχείρισης, σημαντικότερο ίσως από τα οποία είναι η εκμίσθωση του κοινού ακινήτου. Ο τρόπος τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης του κοινού πρέπει βεβαίως να είναι σύμφωνος προς τη φύση του κοινού και τους κανόνες της επιμελούς διαχείρισης και εκμετάλλευσης. Η πλειοψηφία σχηματίζεται αναλόγως των μεριδίων που κάθε κληρονόμος διαθέτει και όχι αναλόγως του αριθμού των συγκυρίων. Εάν επί παραδείγματι το ίδιο ακίνητο ανήκει σε τρεις συγκυρίους, ο ένας εκ των οποίων έχει το 60% και έκαστος των άλλων δύο έχει από 20%, τότε αυτός που αποφασίζει, σε περίπτωση διαφωνίας, είναι ο ένας που έχει το 60% και όχι οι δύο που έχουν μόνο το 40% και οι δύο μαζί. Η πλειοψηφία αποφασίζει για θέματα τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης, που είναι η εκμίσθωση (ενοικίαση) του ακινήτου ή όχι, η ανακαίνιση ή επισκευή του, αλλά όχι η πώληση του κοινού ακινήτου. Η μεταβίβαση του ακινήτου δεν αποτελεί θέμα τακτικής διοίκησης, αλλά ζήτημα μείζονος σημασίας, στο οποίο η πλειοψηφία δεν παίζει κανένα ρόλο. Εκείνος δηλαδή που έχει το 5% ή το 10% ενός ακινήτου δεσμεύεται από την απόφαση της πλειοψηφίας για την εκμίσθωσή του, δεν δεσμεύεται όμως για το αν θα πωλήσει ή θα δωρίσει το όποιο μικρό ποσοστό του, θέμα το οποίο αποτελεί αντικείμενο δικής του αποκλειστικώς αποφάσεως, έστω κι αν η πλειοψηφία επιθυμεί διαφορετικά. Στην υπ΄αριθ. 302/2014 απόφασή του ο Άρειος Πάγος εξέτασε υπόθεση εκμισθώσεως κοινού ακινήτου και συγκεκριμένα ενός ξενοδοχείου, το οποίο ανήκε σε περισσότερους συνιδιοκτήτες. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι στις πράξεις τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης περιλαμβάνεται και η σύμβαση μίσθωσης του κοινού αντικειμένου, καθώς και κάθε άλλη πράξη, η οποία τείνει στη διατήρηση η άρση των συνεπειών της μισθώσεως, όπως η παράταση, η ανανέωση - αναμίσθωση ή η τροποποίηση της συμβάσεως μισθώσεως ή καταγγελία αυτής. Η απόφαση της πλειοψηφίας, είπε το δικαστήριο, είναι έγκυρη και δεσμεύει όλους τους κοινωνούς, δηλαδή και εκείνους που διαφώνησαν και μειοψήφησαν. Πράξεις τακτικής διοικήσεως και διαχειρίσεως του κοινού πράγματος αποτελούν, μεταξύ άλλων, η εκμίσθωση του πράγματος, η παράταση της διάρκειας λήγουσας μισθώσεως και η ανανέωση αυτής, ουσιώδες δε στοιχείο της συμβάσεως μισθώσεως εκτός από τη χρήση και τη διάρκεια είναι και ο καθορισμός μισθώματος. Επομένως αποτελεί πράξη τακτικής διοικήσεως και διαχειρίσεως τόσο η αρχική σύναψη της μισθώσεως όσο και η παράταση ή ανανέωση αυτής που περιλαμβάνει και καθορισμό μισθώματος, ίσου, μικρότερου ή υψηλότερου, σε σχέση με το προηγουμένως καταβαλλόμενο που καταρτίζεται εγκύρως από την πλειοψηφία των συνεκμισθωτών. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr