Ενοικίαση ξένου ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 6 Ιουλίου 2015 Στις περισσότερες περιπτώσεις εκείνος που εκμισθώνει, δηλ. νοικιάζει σ’ έναν άλλον ένα ακίνητο, είναι και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου. Ο ιδιοκτήτης ονομάζεται εκμισθωτής και ο ενοικιαστής, μισθωτής. Θα μπορούσε ποτέ κάποιος που δεν είναι ιδιοκτήτης, δηλαδή κύριος ενός ακινήτου, να το νοικιάσει σε κάποιον άλλον; Θα μπορούσε αυτή η μίσθωση να είναι έγκυρη; Η απάντηση είναι καταφατική. Μία τέτοια μίσθωση είναι έγκυρη και ισχύει, εφόσον ο εκμισθωτής, που δεν είναι και ιδιοκτήτης του ακινήτου, μπορεί να το παραδώσει στον μισθωτή (ενοικιαστή) ελεύθερο προς χρήση. Αυτό συμβαίνει διότι με την μίσθωση δεν μεταβιβάζεται το ακίνητο, παρά μόνον παραδίδεται η χρήση του ακινήτου έναντι του, μηνιαίου συνήθως, μισθώματος. Ο εκμίσθωση αλλοτρίου ακινήτου, όπως νομικά λέγεται, δεν αφορά μόνο περιπτώσεις εξόφθαλμης παρανομίας, όπου ο τρίτος, μη κύριος καταλαμβάνει αυθαίρετα ένα ξένο ακίνητο και το νοικιάζει σε κάποιον άλλο. Πιο συχνή είναι η περίπτωση που κάποιος έχει νομίμως το κλειδί ενός ακινήτου, είτε για να το προσέχει, είτε διότι έχει πληρεξουσιότητα για άλλες ενέργειες, επειδή π.χ. ο ομογενής ιδιοκτήτης ζει εκτός Ελλάδος και ο πληρεξούσιος στην Ελλάδα το νοικιάζει, χωρίς να το γνωρίζει ο ιδιοκτήτης και με το μισθωτήριο να γίνεται στο όνομα του πληρεξουσίου και όχι στο όνομα του ιδιοκτήτη. Όπως επιβεβαιώνεται και στην υπ’ αριθ. 1764/2012 απόφαση του Αρείου Πάγου, την καταβολή του ενοικίου έχει δικαίωμα να ζητήσει μόνο ο εκμισθωτής (μη κύριος) του ακινήτου, όπως έχει δικαίωμα μόνο αυτός και όχι ο ιδιοκτήτης, να ασκήσει την αγωγή για καταβολή μισθώματος ή για απόδοση του μισθίου όταν δεν καταβάλλεται το μίσθωμα ή όταν έχει λήξει η μίσθωση. Ο κύριος του ακινήτου δεν έχει δικαίωμα να ασκήσει αγωγές κατά του ενοικιαστή για θέματα της μισθώσεως, στην οποία δεν συμμετέχει ο ιδιοκτήτης, ο οποίος μπορεί να ασκήσει μόνο τις αγωγές που αφορούν στην κυριότητα του ακινήτου, δηλαδή την διεκδικητική αγωγή, την αγωγή νομής κλπ. Τα ανωτέρω ισχύουν τόσο στην μίσθωση κατοικίας, όσο και στην επαγγελματική μίσθωση, όταν δηλαδή νοικιάζεται κατάστημα ή γενικώς επαγγελματικός χώρος. Ωστόσο, στην επαγγελματική μίσθωση ισχύουν κάποιες προστατευτικές διατάξεις για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, που ένας μη κύριος το νοικιάζει σ’ έναν τρίτο. Συγκεκριμένα, στην εμπορική – επαγγελματική μίσθωση ο ιδιοκτήτης που μαθαίνει ότι το ακίνητό του έχει νοικιαστεί από κάποιον μη κύριο προς έναν τρίτο, μπορεί εντός τριών μηνών από τότε που έμαθε την εν λόγω μίσθωση να εναντιωθεί εγγράφως προς τον ενοικιαστή. Για να μην ισχύσει όμως η επαγγελματική μίσθωση έναντι του πραγματικού ιδιοκτήτη, εκτός από την έγγραφη διαμαρτυρία του προς τον ενοικιαστή, θα πρέπει να αποδεικνύεται και ότι ο ενοικιαστής ήταν κακής πίστεως, ότι δηλαδή γνώριζε ότι το ακίνητο ανήκει στον πραγματικό ιδιοκτήτη και όχι σ’ εκείνον που υπέγραψε το μισθωτήριο ως εκμισθωτής Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr