Τι να προσέξω όταν αγοράζω οικόπεδο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Πολλοί από το εξωτερικό, αλλοδαποί και Έλληνες ομογενείς, αγοράζουν ακίνητα και ειδικά οικόπεδα στην Ελλάδα. Σήμερα που οι τιμές έχουν πέσει αρκετά, το ενδιαφέρον αυξάνεται και μόλις σταθεροποιηθεί η οικονομική κατάσταση, αρκετοί είναι αυτοί που θα σπεύσουν να αγοράσουν. Εκείνος που έχει εντοπίσει το οικόπεδο της επιλογής του και θέλει να το αγοράσει, πρέπει πρώτα να πληροφορηθεί τα χαρακτηριστικά του, που καθορίζουν την αξία του. Το πρώτο και κύριο στοιχείο είναι η νομική του κατάσταση, δηλ. αν είναι ελεύθερο νομικών βαρών, διεκδικήσεων, υποθηκών κλπ. Σημαντικά στοιχεία είναι βεβαίως η ακριβής επιφάνειά του, (άλλο μπορεί να γράφουν τα συμβόλαια του πωλητή και άλλο να βρίσκει επί τόπου ο τοπογράφος), οι πραγματικές διαστάσεις του (1.000 τ.μ. τετράγωνο και 1.000 τ.μ. μακρόστενο παραλληλόγραμμο δεν είναι το ίδιο πράγμα), τα σύνορά του με τους γείτονες, καθώς και οι πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στην συγκεκριμένη περιοχή, για ένα οικόπεδο αυτού του σχήματος και επιφανείας. Για να καταλάβει όλα τα ανωτέρω ο επίδοξος αγοραστής πρέπει οπωσδήποτε να αναθέσει σε δικηγόρο τον έλεγχο τίτλων. Μέσω του δικηγόρου θα γίνουν οι επαφές με τον πωλητή και τον δικηγόρο του, αλλά και με τον μεσίτη, αν μεσολαβεί κάποιος για την αγοραπωλησία, ενώ θα γίνει η μελέτη των συμβολαίων και των τοπογραφικών. Ο δικηγόρος αναλαμβάνει την υποχρέωση να πληροφορήσει τον αγοραστή για την νομική κατάσταση του ακινήτου και για το πόσο «ασφαλής» νομικά εμφανίζεται η αγορά του. Στην ουσία, ο δικηγόρος θα συμβουλεύσει τον αγοραστή αν ενδείκνυται η αγορά του συγκεκριμένου οικοπέδου ή όχι, από πλευράς νομικών τίτλων. Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις που το οικόπεδο έχει μικρά νομικά ζητήματα, που αφού εξηγηθούν στον αγοραστή, ο τελευταίος είναι εκείνος που θα λάβει την τελική απόφαση της αγοράς ή όχι. Συνήθη ζητήματα που δημιουργούν αμφιβολίες για την νομική κατάσταση του οικοπέδου είναι κάποια κενά ή ασάφειες στους τίτλους και στην περιγραφή του ακινήτου σε προηγούμενα συμβόλαια (π.χ. άλλη επιφάνεια, άλλα σύνορα), ισχυρισμοί περί χρησικτησίας είτε του ίδιου του ιδιοκτήτη του οικοπέδου όταν το απέκτησε, είτε των γειτόνων εναντίον του ιδιοκτήτη, αμφισβήτηση των συνόρων, η ακριβής δήλωση του οικοπέδου στο Ε9 της εφορίας και η δυσαρμονία της επιφανείας του με τους τίτλους, η πληρωμή του ΕΤΑΚ, ΦΑΠ, ΕΝΦΙΑ, αλλά και θέματα περί αρχαιολογικών χώρων, έγκρισης του δασαρχείου κλπ. Εκτός από δικηγόρο, ο αγοραστής συχνά θα χρειασθεί τις συμβουλές και πολιτικού μηχανικού, ο οποίος θα μελετήσει το τοπογραφικό και τις πολεοδομικές διατάξεις και θα γνωματεύσει για τον συντελεστή δόμησης, την επιφάνεια κάλυψης και γενικώς για το αν το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, τι είδους κτήριο μπορεί να ανεγερθεί, πόσα τετραγωνικά, αν υπάρχουν περιορισμοί στο αρχιτεκτονικό σχέδιο, ή και από την αρχαιολογική υπηρεσία, το δασαρχείο κλπ. Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει ότι δικηγόρος και μηχανικός πρέπει να είναι της απολύτου επιλογής του και θα πρέπει να αποφύγει να συνεργασθεί με πρόσωπα που θα του προτείνουν ή θα επιλέξουν ο πωλητής του οικοπέδου ή ο εργολάβος, διότι τα συμφέροντά τους είναι αντίθετα από εκείνα του αγοραστή, όσο καλόπιστοι κι αν είναι ή εμφανίζονται. Πάρα πολλές φορές αλλοδαποί, που δεν γνωρίζουν την ελληνική πραγματικότητα, αγόρασαν οικόπεδα ή εμπράγματα δικαιώματα, χωρίς να έχουν πλήρως αντιληφθεί τι πραγματικά αγοράζουν και μετά από μήνες ή χρόνια έχουν με έκπληξη ανακαλύψει ότι άλλο νόμιζαν ότι αγοράζουν και άλλο τελικώς έχουν αγοράσει. Επίσης, ο αγοραστής ενός οικοπέδου καλό είναι να έρθει σε επαφή, όσο αυτό είναι δυνατόν, με τους γείτονες, δηλαδή τους κυρίους των ομόρων ιδιοκτησιών, για να περιορίσει τον κίνδυνο διαφωνιών για τα σύνορα του οικοπέδου, ειδικά αν δεν υπάρχουν φυσικά όρια, όπως μάντρες, συρματόπλεγμα, πεζούλες ή άλλα ορόσημα. Ο αλλοδαπός αγοραστής που δεν διαβάζει ελληνικά πρέπει οπωσδήποτε να έχει διαβάσει το συμβόλαιο αγοράς του οικοπέδου σε γλώσσα που καταλαβαίνει, αλλά και να έχει αντιληφθεί το συνολικό ποσό αγοράς, τον φόρο του αγοραστή και γενικώς τον τρόπο πληρωμής, πριν υπογράψει στον συμβολαιογράφο. Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει ότι ακόμα κι αν έχει καταβάλει το συνολικό τίμημα για την αγορά και τον φόρο, δεν έχει αποκτήσει την κυριότητα του οικοπέδου, αν το συμβόλαιο δεν μεταγραφεί στο τοπικό υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο. Ο συμβολαιογράφος επιλέγεται και πληρώνεται από τον αγοραστή. Ο φόρος αγοράς σήμερα, (Ιούνιος 2015), είναι περί το 3%, ενώ ο φόρος περιουσίας ΕΝΦΙΑ είναι χαμηλός, εν σχέσει με ό,τι ισχύει σε άλλες χώρες. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr