Η διανομή λύνει την συγκυριότητα πολλών επί ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Συχνά συμβαίνει το ίδιο ακίνητο να ανήκει όχι σε έναν αλλά σε περισσοτέρους ιδιοκτήτες. Αυτό σημαίνει ότι περισσότεροι του ενός έχουν από ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο στο ίδιο ακίνητο. Η εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα σπανιώτερα είναι αποτέλεσμα εξ αρχής αγοράς του ιδίου ακινήτου από περισσοτέρους. Συνήθως είναι συνέπεια κληρονομικής διαδοχής, δυνάμει της οποίας περισσότεροι κληρονόμοι καθίστανται συνιδιοκτήτες ενός ή περισσοτέρων ακινήτων. Η συγκυριότητα μπορεί να λειτουργεί ομαλά μεταξύ των συγκυρίων, οι οποίοι μπορεί είτε να χρησιμοποιούν από κοινού (ταυτοχρόνως ή εναλλάξ) το κοινό ακίνητο, είτε να το εκμισθώνουν (νοικιάζουν) και να μοιράζονται το εισπραττόμενο ενοίκιο αναλόγως των ποσοστών τους, είτε να ανέχονται την χρήση του κοινού ακινήτου από έναν εκ των συγκυρίων, επειδή π.χ. αυτός μένει στην Ελλάδα, ενώ οι άλλοι διαμένουν στο εξωτερικό και χαριστικώς αφήνουν τον συγγενή τους (αδελφό, ξάδελφο, θείο κλπ.) να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου (χρησιδάνειο). Η συγκυριότητα όμως μπορεί να και να μην εξελίσσεται ομαλώς, επειδή η επιθυμία και η επιδίωξη εκάστου των συγκυρίων για την τύχη του ακινήτου να μην συμπίπτει με τον σκοπό και τις επιθυμίες των λοιπών. Συγκεκριμένα, κάποιος συγκύριος μπορεί να θέλει να πουλήσει το μερίδιό του ώστε να ρευστοποιήσει το περιουσιακό του δικαίωμα, ενώ οι άλλοι να μην θέλουν των πώληση, ούτε όμως να είναι και διατεθειμένοι να αγοράσουν το μερίδιο εκείνου που θέλει την ρευστοποίηση. Η λύση για εκείνον που επιθυμεί την ρευστοποίηση του περιουσιακού στοιχείου του έναντι του άλλου που δεν θέλει αλλαγές στο ιδιοκτησιακό καθεστώς του κοινού ακινήτου, είναι η διανομή του ακινήτου. Η διανομή μπορεί να γίνει συμβολαιογραφικώς, εάν το κοινό ακίνητο μπορεί να χωρισθεί σε τμήματα αντίστοιχα των ποσοστών εκάστου συγκυρίου. Αν όμως το κοινό ακίνητο δεν χωρίζεται, είτε διότι είναι διαμέρισμα, είτε διότι είναι μονοκατοικία, οικόπεδο ή αγροτεμάχιο που δεν χωρίζεται κατά τους πολεοδομικούς κανονισμούς σε μικρότερα άρτια και οικοδομήσιμα τεμάχια, η μόνη λύση είναι η αγωγή διανομής στο δικαστήριο, η οποία θα γίνει δεκτή και θα διαταχθεί η διανομή ακόμη και με πλειστηριασμό του κοινού ακινήτου. Κατά την υπ' αριθ. 619/2012 απόφαση του Αρείου Πάγου, τα απαραίτητα κατά νόμο στοιχεία της αγωγής με την οποία ζητείται η διανομή κοινού ακινήτου είναι η συγκυριότητα του ενάγοντος, η μεταξύ αυτού και του εναγομένου κοινωνία, η ακριβής περιγραφή του διανεμητέου ακινήτου, η μη συμφωνία του εναγομένου για εξώδικη διανομή και σχετικό αίτημα. Ειδικότερα, βάση της αγωγής διανομής κοινού πράγματος είναι η συγκυριότητα του ενάγοντα με τους καθ' ων αυτή απευθύνεται, το στοιχείο δε αυτό αρκεί να περιέχεται στην αγωγή, χωρίς να είναι απαραίτητο να εκτίθεται σ' αυτή και ο τρόπος με τον οποίο ο εναγόμενος έγινε συγκύριος του διανεμητέου πράγματος. Η έρευνα ως προς αυτό γίνεται από το δικαστήριο παρεμπιπτόντως, μόνο εφόσον αμφισβητηθεί από τον εναγόμενο, οπότε και υποχρεούται ο ενάγων, με τις προτάσεις του της πρώτης στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο συζήτησης της αγωγής, να καθορίσει τον τρόπο με τον οποίο έγινε αυτός-εναγόμενος-συγκύριος, αλλιώς η αγωγή καθίσταται αόριστη και απορρίπτεται. Επί αγωγής διανομής κοινού πράγματος, που η συγκυριότητα του ενάγοντος στο επίδικο ακίνητο στηρίζεται στην κληρονομική διαδοχή, χρειάζεται να αναφέρεται τόσο η αποδοχή της κληρονομίας, όσο και η μεταγραφή της ή η έκδοση κληρονομητηρίου και η μεταγραφή αυτού. Η παράλειψη των στοιχείων αυτών στην αγωγή διανομής καθιστά την τελευταία αόριστη και απορριπτέα. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr