Εικονική πώληση ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Στην αγοραπωλησία ακινήτου τα δύο μέρη συμφωνούν στην μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή, έναντι συγκεκριμένου τιμήματος. Υπάρχουν, όμως, κατ' εξαίρεση περιπτώσεις όπου η σύμβαση πωλήσεως είναι εικονική, δηλ. οι δύο πλευρές υπογράφουν ένα συμβόλαιο που φαίνεται ότι είναι πώληση "στα χαρτιά", ενώ στην πραγματικότητα δεν πρόκειται περί πωλήσεως, αλλά για άλλη συναλλαγή, που συχνά είναι δωρεά, δηλ. το ακίνητο μεταβιβάζεται άνευ ανταλλάγματος. Ο νόμος ορίζει ότι εάν αποδειχθεί ότι μία σύμβαση δεν ήταν πραγματικά αυτό που φαίνεται στα συμβόλαια, η σύμβαση είναι άκυρη ως εικονική. Εκείνος που θέλει να επιτύχει την ακύρωση μίας μεταβίβασης ακινήτου ως εικονικής πρέπει να αποδείξει ότι η δήλωση βουλήσεως των δύο πλευρών στο συμβόλαιο δεν ήταν σοβαρή και αληθινή, αλλά φαινομενική και εικονική. Στην υπ' αριθ. 743/2013 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία ο παππούς το έτος 2005 πώλησε στον εγγονό του ένα υπό ανέγερση κτήριο, παρακρατώντας την επικαρπία για όλη την ζωή του. Μεταβίβασε δηλαδή στον εγγονό του την ψιλή κυριότητα επί ολοκλήρου του κτηρίου έναντι τιμήματος εκατό χιλιάδων ευρώ. Η πώληση έγινε νομίμως σε συμβολαιογράφο, ενώ υπεγράφη και απόδειξη ότι ο πωλητής παππούς έλαβε από τον αγοραστή εγγονό το ποσό των 100.000 ευρώ ως τίμημα της πωλήσεως, για να συνταχθεί από τον συμβολαιογράφο και η εξοφλητική πράξη. Το 2009 ο παππούς απεβίωσε και οι κληρονόμοι του, δηλ. τα παιδιά του, άσκησαν αγωγή κατά του εγγονού στα δικαστήρια, υποστηρίζοντας ότι το συμβόλαιο της πωλήσεως του 2005 δεν ήταν πώληση πραγματική αλλά εικονική και για τον λόγο αυτόν θα έπρεπε να ακυρωθεί. Το Πρωτοδικείο που δίκασε την υπόθεση δικαίωσε τους ενάγοντες και απεφάσισε ότι πράγματι η πώληση ήταν εικονική και για τον λόγο αυτόν το συμβόλαιο ήταν άκυρο. Με την απόφαση αυτή οι ενάγοντες πετύχαιναν το ακίνητο να θεωρηθεί πλέον κληρονομία του θανόντος πατρός τους και άρα να μοιρασθεί σ' αυτούς, τους κληρονόμους του και να αφαιρεθεί από την κυριότητα του εγγονού. Ο εγγονός όμως άσκησε έφεση και το Εφετείο ανέστρεψε την απόφαση του Πρωτοδικείου, κρίνοντας ότι η συναλλαγή που είχε καταγραφεί ως πώληση στο συμβολαιογραφικό έγγραφο του 2005 ήταν πράγματι τέτοια και δεν επρόκειτο περί εικονικής πωλήσεως. Το Εφετείο συγκεκριμένα απεφάσισε ότι "...αποδείχθηκε ότι οι συμβαλλόμενοι στην επίδικη σύμβαση είχαν τη βούληση κατάρτισης αυτής της σύμβασης πώλησης και απέβλεψαν στα έννομα αποτελέσματα αυτής. Υπήρξε δηλαδή σοβαρή και σπουδαία συναλλακτική πρόθεση των συμβληθέντων κατά την κατάρτιση της σύμβασης και με αυτήν αποσκοπούσαν ο μεν εναγόμενος να αποκτήσει την ψιλή κυριότητα του πωληθέντος ακινήτου, ο δε πωλητής να λάβει το συμφωνηθέν τίμημα, ανεξάρτητα αν αυτό ανταποκρινόταν ή όχι στην τότε αγοραία αξία του πωληθέντος ή αν αυτό καταβλήθηκε ή όχι, δοθέντος ότι τα γεγονότα αυτά δεν ασκούν έννομη επιρροή στο κύρος της σύμβασης ...". Οι αρχικοί ενάγοντες, που είχαν κερδίσει στην πρώτη δίκη, αλλά έχασαν στον δεύτερο βαθμό, άσκησαν αναίρεση στον Άρειο Πάγο, υποστηρίζοντας ότι το Εφετείο έσφαλε με την απόφασή του να μην ακυρώσει την πώληση ως εικονική. Ο Άρειος Πάγος ωστόσο απέρριψε την αναίρεση κρίνοντας ότι η απόφαση του Εφετείου ήταν ορθή, διότι είχε πλήρως αιτιολογήσει το συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε, λαμβάνοντας υπόψιν του όλα τα αποδεικτικά στοιχεία που είχαν προσκομισθεί από τις δύο αντίπαλες πλευρές. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr