Πότε η πλειοψηφία αποφασίζει στο κοινό ακίνητο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Όταν ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες μπορεί να παρουσιασθούν διαφωνίες ως προς την χρήση, την διαχείριση και την εκμετάλλευσή του. Συγκυριότητα με εξ αδιαιρέτου μερίδια περισσοτέρων επί του ιδίου ακινήτου συνήθως προκύπτει μετά από κληρονομική διαδοχή, όταν περισσότεροι κληρονόμοι κληρονομούν ένα ή περισσότερα ακίνητα. Εάν οι περισσότεροι συγκύριοι του κοινού ακινήτου συμφωνούν ως προς την χρήση αυτού, τότε ουδέν πρόβλημα υφίσταται. Αν όμως υπάρχουν διαφορετικές απόψεις από τους συγκυρίους ως προς την διαχείριση του κοινού ακινήτου, ιδιαιτέρως αν αυτό έχει αξία, τότε ανακύπτει το ερώτημα πώς θα λυθεί η διχογνωμία. Η απάντηση είναι ότι η πλειοψηφία των μεριδίων αποφασίζει για θέματα τακτικής διαχείρισης, σημαντικότερο ίσως από τα οποία είναι η εκμίσθωση του κοινού ακινήτου. Ο τρόπος τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης του κοινού πρέπει βεβαίως να είναι σύμφωνος προς τη φύση του κοινού και τους κανόνες της επιμελούς διαχείρισης και εκμετάλλευσης. Η πλειοψηφία σχηματίζεται αναλόγως των μεριδίων που κάθε κληρονόμος διαθέτει και όχι αναλόγως του αριθμού των συγκυρίων. Εάν επί παραδείγματι το ίδιο ακίνητο ανήκει σε τρεις συγκυρίους, ο ένας εκ των οποίων έχει το 60% και έκαστος των άλλων δύο έχει από 20%, τότε αυτός που αποφασίζει, σε περίπτωση διαφωνίας, είναι ο ένας που έχει το 60% και όχι οι δύο που έχουν μόνο το 40% και οι δύο μαζί. Η πλειοψηφία αποφασίζει για θέματα τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης, που είναι η εκμίσθωση (ενοικίαση) του ακινήτου ή όχι, η ανακαίνιση ή επισκευή του, αλλά όχι η πώληση του κοινού ακινήτου. Η μεταβίβαση του ακινήτου δεν αποτελεί θέμα τακτικής διοίκησης, αλλά ζήτημα μείζονος σημασίας, στο οποίο η πλειοψηφία δεν παίζει κανένα ρόλο. Εκείνος δηλαδή που έχει το 5% ή το 10% ενός ακινήτου δεσμεύεται από την απόφαση της πλειοψηφίας για την εκμίσθωσή του, δεν δεσμεύεται όμως για το αν θα πωλήσει ή θα δωρίσει το όποιο μικρό ποσοστό του, θέμα το οποίο αποτελεί αντικείμενο δικής του αποκλειστικώς αποφάσεως, έστω κι αν η πλειοψηφία επιθυμεί διαφορετικά. Στην υπ΄αριθ. 302/2014 απόφασή του ο Άρειος Πάγος εξέτασε υπόθεση εκμισθώσεως κοινού ακινήτου και συγκεκριμένα ενός ξενοδοχείου, το οποίο ανήκε σε περισσότερους συνιδιοκτήτες. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι στις πράξεις τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης περιλαμβάνεται και η σύμβαση μίσθωσης του κοινού αντικειμένου, καθώς και κάθε άλλη πράξη, η οποία τείνει στη διατήρηση η άρση των συνεπειών της μισθώσεως, όπως η παράταση, η ανανέωση - αναμίσθωση ή η τροποποίηση της συμβάσεως μισθώσεως ή καταγγελία αυτής. Η απόφαση της πλειοψηφίας, είπε το δικαστήριο, είναι έγκυρη και δεσμεύει όλους τους κοινωνούς, δηλαδή και εκείνους που διαφώνησαν και μειοψήφησαν. Πράξεις τακτικής διοικήσεως και διαχειρίσεως του κοινού πράγματος αποτελούν, μεταξύ άλλων, η εκμίσθωση του πράγματος, η παράταση της διάρκειας λήγουσας μισθώσεως και η ανανέωση αυτής, ουσιώδες δε στοιχείο της συμβάσεως μισθώσεως εκτός από τη χρήση και τη διάρκεια είναι και ο καθορισμός μισθώματος. Επομένως αποτελεί πράξη τακτικής διοικήσεως και διαχειρίσεως τόσο η αρχική σύναψη της μισθώσεως όσο και η παράταση ή ανανέωση αυτής που περιλαμβάνει και καθορισμό μισθώματος, ίσου, μικρότερου ή υψηλότερου, σε σχέση με το προηγουμένως καταβαλλόμενο που καταρτίζεται εγκύρως από την πλειοψηφία των συνεκμισθωτών. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Συμβόλαιο ψυχικά ασθενούς μπορεί να είναι έγκυρο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Συμβόλαια μπορεί να υπογράφει μόνο όποιος είναι ενήλικος και έχει σώας τας φρένας. Στις περισσότερες των περιπτώσεων το αν κάποιος έχει δικαιοπρακτική ικανότητα είναι εμφανές και αδιαμφισβήτητο. Κάποιες φορές όμως τα όρια μεταξύ ικανότητος και ανικανότητος για υπογραφή νομικών εγγράφων γίνονται δυσδιάκριτα. Για να έχει ισχύ μία δικαιοπραξία ο νόμος απαιτεί οι υπογράφοντες να έχουν ικανότητα κατά την στιγμή της υπογραφής. Το αν κάποιο χρονικό διάστημα πριν ή μετά την υπογραφή το συγκεκριμένο πρόσωπο δεν είχε ικανότητα δικαιοπραξίας δεν ασκεί ιδιαίτερη επιρροή. Αυτό που μετράει είναι η κατάσταση του δικαιοπρακτούντος κατά τον χρόνο που διενεργεί την συναλλαγή, όπως π.χ. μία πώληση ή αγορά ακινήτου, μια δωρεά, μία ανάληψη από τραπεζικό λογαριασμό κλπ. Σύμφωνα με την 531/2013 απόφαση του Αρείου Πάγου δικαιοπραξία που έγινε το 1995 θεωρείται άκυρη αν κατά τον χρόνο που έλαβε χώρα ο δηλών, εξ αιτίας πνευματικής ασθενείας δεν είχε έλλογη κρίση, που να επιτρέπει τον ελεύθερο προσδιορισμό της βουλήσεως. Σημασία έχει η ύπαρξη ή όχι ανικανότητας κατά την στιγμή της δηλώσεως βουλήσεως. Στην συγκεκριμένη υπόθεση το έτος 1995 ο θείος έκανε δωρεά ενός ακινήτου στην ανηψιά του. Ο δωρητής θείος καθ΄όλη την διάρκεια της ζωής του έπασχε από ψυχική ασθένεια, η οποία όμως για μεγάλα χρονικά διαστήματα δεν τον απέτρεπε από το να εργάζεται κανονικά, να κερδίζει χρήματα και γενικώς να συμμετέχει κανονικά στην καθημερινή ζωή. Παρά το γεγονός ότι είχε εμφανίσει την ψυχική πάθησή του από νεαρή ηλικία 18 ετών, μετανάστευσε στην τότε Δυτική Γερμανία το 1962, όπου και εργάσθηκε για πολλά χρόνια αποταμιεύοντας σημαντικά χρηματικά ποσά. Παρακολουθείτο από ψυχίατρο για αρκετά χρόνια και νοσηλεύθηκε σε ψυχιατρικές κλινικές στην Γερμανία και στην Ελλάδα. Η διάγνωση της πάθησής του ήταν παρανοϊκή – παραισθησιακή ψύχωση με βαριές διαταραχές της βουλήσεως, αλλά και σχιζοφρενική ψύχωση. Το ίδιο πρόσωπο είχε περιόδους παντελούς πνευματικής ανεπάρκειας και πολλές φορές σε βαθμό επικίνδυνο για τον εαυτό του και το περιβάλλον του, ενώ υποβαλλόταν σε θεραπεία με ψυχοφάρμακα. Μάλιστα έλαβε και σύνταξη αναπηρίας λόγω ανικανότητάς του προς άσκηση βιοποριστικού επαγγέλματος. Ωστόσο, αποδείχθηκε στο δικαστήριο ότι το ίδιο πρόσωπο διήνυε και περιόδους κατά τις οποίες δεν στερείτο της χρήσης του λογικού, επειδή τα συμπτώματα της ασθενείας του υποχωρούσαν. Διεπιστώθη επίσης ότι πέραν των διαστημάτων των κρίσεων και της νοσηλείας του, ήταν σε άλλες περιόδους σε θέση να συναλλάσσεται μόνος του με τις τράπεζες και μπορούσε να ταξιδεύει μόνος του από και προς το εξωτερικό. Λίγες μέρες πριν την υπογραφή της επίμαχης δωρεάς προς την ανηψιά του το 1995 ο ιατρός και διευθυντής νευρολογικής κλινικής πιστοποίησε ότι το πρόσωπο αυτό «δύναται να προβεί εις δικαιοπραξίαν». Το Πρωτοδικείο αρχικώς ακύρωσε την δωρεά, με το σκεπτικό ότι ο θείος δεν είχε δικαιοπρακτική ικανότητα. Το Εφετείο όμως έκρινε αντιθέτως ότι μπορεί σε μεγάλα χρονικά διαστήματα της ζωής του το πρόσωπο αυτό να βρισκόταν σε κατάσταση ανικανότητος προς δικαιοπραξία, κατά την συγκεκριμένη όμως στιγμή το 1995 που υπέγραψε την δωρεά είχε δικαιοπρακτική ικανότητα. Ό Άρειος Πάγος, όπου έφθασε η υπόθεση, έκρινε ότι το Εφετείο είχε αιτιολογήσει με επάρκεια την απόφασή του και συνεπώς επεκύρωσε την απόφαση του Εφετείου ότι η συγκεκριμένη δωρεά του 1995 ήταν έγκυρη, διότι έγινε από πρόσωπο (δωρητή), που την στιγμή που συντασσόταν και υπογραφόταν το δωρητήριο συμβόλαιο είχε αντίληψη της καταστάσεως και δικαιοπρακτική ικανότητα, παρά τα ψυχιατρικής φύσεως προβλήματα που είχε καθ’ όλη την διάρκεια της ζωής του. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ενοικίαση ξένου ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 6 Ιουλίου 2015 Στις περισσότερες περιπτώσεις εκείνος που εκμισθώνει, δηλ. νοικιάζει σ’ έναν άλλον ένα ακίνητο, είναι και ο ιδιοκτήτης του ακινήτου. Ο ιδιοκτήτης ονομάζεται εκμισθωτής και ο ενοικιαστής, μισθωτής. Θα μπορούσε ποτέ κάποιος που δεν είναι ιδιοκτήτης, δηλαδή κύριος ενός ακινήτου, να το νοικιάσει σε κάποιον άλλον; Θα μπορούσε αυτή η μίσθωση να είναι έγκυρη; Η απάντηση είναι καταφατική. Μία τέτοια μίσθωση είναι έγκυρη και ισχύει, εφόσον ο εκμισθωτής, που δεν είναι και ιδιοκτήτης του ακινήτου, μπορεί να το παραδώσει στον μισθωτή (ενοικιαστή) ελεύθερο προς χρήση. Αυτό συμβαίνει διότι με την μίσθωση δεν μεταβιβάζεται το ακίνητο, παρά μόνον παραδίδεται η χρήση του ακινήτου έναντι του, μηνιαίου συνήθως, μισθώματος. Ο εκμίσθωση αλλοτρίου ακινήτου, όπως νομικά λέγεται, δεν αφορά μόνο περιπτώσεις εξόφθαλμης παρανομίας, όπου ο τρίτος, μη κύριος καταλαμβάνει αυθαίρετα ένα ξένο ακίνητο και το νοικιάζει σε κάποιον άλλο. Πιο συχνή είναι η περίπτωση που κάποιος έχει νομίμως το κλειδί ενός ακινήτου, είτε για να το προσέχει, είτε διότι έχει πληρεξουσιότητα για άλλες ενέργειες, επειδή π.χ. ο ομογενής ιδιοκτήτης ζει εκτός Ελλάδος και ο πληρεξούσιος στην Ελλάδα το νοικιάζει, χωρίς να το γνωρίζει ο ιδιοκτήτης και με το μισθωτήριο να γίνεται στο όνομα του πληρεξουσίου και όχι στο όνομα του ιδιοκτήτη. Όπως επιβεβαιώνεται και στην υπ’ αριθ. 1764/2012 απόφαση του Αρείου Πάγου, την καταβολή του ενοικίου έχει δικαίωμα να ζητήσει μόνο ο εκμισθωτής (μη κύριος) του ακινήτου, όπως έχει δικαίωμα μόνο αυτός και όχι ο ιδιοκτήτης, να ασκήσει την αγωγή για καταβολή μισθώματος ή για απόδοση του μισθίου όταν δεν καταβάλλεται το μίσθωμα ή όταν έχει λήξει η μίσθωση. Ο κύριος του ακινήτου δεν έχει δικαίωμα να ασκήσει αγωγές κατά του ενοικιαστή για θέματα της μισθώσεως, στην οποία δεν συμμετέχει ο ιδιοκτήτης, ο οποίος μπορεί να ασκήσει μόνο τις αγωγές που αφορούν στην κυριότητα του ακινήτου, δηλαδή την διεκδικητική αγωγή, την αγωγή νομής κλπ. Τα ανωτέρω ισχύουν τόσο στην μίσθωση κατοικίας, όσο και στην επαγγελματική μίσθωση, όταν δηλαδή νοικιάζεται κατάστημα ή γενικώς επαγγελματικός χώρος. Ωστόσο, στην επαγγελματική μίσθωση ισχύουν κάποιες προστατευτικές διατάξεις για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, που ένας μη κύριος το νοικιάζει σ’ έναν τρίτο. Συγκεκριμένα, στην εμπορική – επαγγελματική μίσθωση ο ιδιοκτήτης που μαθαίνει ότι το ακίνητό του έχει νοικιαστεί από κάποιον μη κύριο προς έναν τρίτο, μπορεί εντός τριών μηνών από τότε που έμαθε την εν λόγω μίσθωση να εναντιωθεί εγγράφως προς τον ενοικιαστή. Για να μην ισχύσει όμως η επαγγελματική μίσθωση έναντι του πραγματικού ιδιοκτήτη, εκτός από την έγγραφη διαμαρτυρία του προς τον ενοικιαστή, θα πρέπει να αποδεικνύεται και ότι ο ενοικιαστής ήταν κακής πίστεως, ότι δηλαδή γνώριζε ότι το ακίνητο ανήκει στον πραγματικό ιδιοκτήτη και όχι σ’ εκείνον που υπέγραψε το μισθωτήριο ως εκμισθωτής Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Διαθήκη εξωτερικού και αποδοχή κληρονομίας

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 30 Ιουνίου 2015 Συχνά η αποδοχή κληρονομίας που γίνεται στην Ελλάδα αφορά κληρονομιά με ακίνητα και άλλα περιουσιακά στοιχεία εντός Ελλάδος, τα οποία κληρονομούνται βάσει διαθήκης που έχει συνταχθεί στο εξωτερικό. Η διαθήκη εξωτερικού μπορεί να έχει γίνει σε συμβολαιογράφο στο εξωτερικό, στο Προξενείο της Ελλάδος σε ξένη χώρα, μπορεί όμως και να είναι μία ιδιόγραφη διαθήκη (handwritten will), που παραδίδεται σε δικηγόρο, ή σε άλλο έμπιστο πρόσωπο, ή έχει αφεθεί σε ένα συρτάρι, ανάμεσα στις σελίδες ενός βιβλίου κλπ. Η διαθήκη που έχει γίνει στο εξωτερικό ισχύει στην Ελλάδα εφόσον ισχύει και στην χώρα που έχει συνταχθεί. Εάν έχει συνταχθεί στον Καναδά, σύμφωνα με τους νόμους του Καναδά και ισχύει εκεί, τότε θα ισχύσει και στην Ελλάδα στις περισσότερες των περιπτώσεων, εφόσον δεν παραβιάζονται θεμελιώδης διατάξεις του ελληνικού δικαίου. Η διαθήκη που έχει γίνει στο εξωτερικό πρέπει να ισχύσει στο εξωτερικό, συνήθως με δημοσίευση στο εκεί δικαστήριο, ή σύλλογο συμβολαιογράφων ή με όποιον άλλον τρόπο προβλέπει το δίκαιο της χώρας του εξωτερικού και μετά θα την φέρουμε στην Ελλάδα, θα την μεταφράσουμε επισήμως στην ελληνική γλώσσα και θα την δημοσιεύσουμε στο Ειρηνοδικείο. Επίσημη μετάφραση της διαθήκης μπορεί να γίνει από την Μεταφραστική Υπηρεσία του Υπουργείου Εξωτερικών της Ελλάδος, μπορεί όμως να γίνει και από Έλληνα δικηγόρο στην Ελλάδα, εφόσον γνωρίζει την γλώσσα στην οποία έχει γραφεί η διαθήκη. Εκτός από την διαθήκη, επισήμως δημοσιευθείσα στο εξωτερικό και μεταφρασθείσα στην ελληνική, χρειάζεται και η ληξιαρχική πράξη θανάτου από το εξωτερικό, επίσης μεταφρασθείσα στην ελληνική. Όπως και στην διαθήκη, έτσι και στην ληξιαρχική πράξη θανάτου πρέπει να δίδεται ιδιαίτερη προσοχή στην μετάφραση των ονομάτων και των λοιπών λέξεων, ώστε να συνάδουν με τις διαδικασίες στην Ελλάδα. Εάν ο θανών στο Μόντρεαλ είχε γεννηθεί στην Ελλάδα ως Ιωάννης Γιαννόπουλος, αλλά στην ληξιαρχική πράξη θανάτου στον Καναδά αναγράφεται ως Johnny Giannopoulos, η μετάφραση του κυρίου ονόματός του στην ελληνική καλό είναι να γίνει Ιωάννης και όχι Τζώνυ, διότι αν γίνει Τζώνυ, δεν θα μπορεί να εγγραφεί η ληξιαρχική στην Ελλάδα, αφού άλλος ο Ιωάννης Γιαννόπουλος και άλλος ο Τζώνυ Γιαννόπουλος. Σημαντικό έγγραφο που επίσης θα χρειασθεί είναι το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, που θα εκδοθεί από τον Δήμο στην Ελλάδα, όπου είχε γεννηθεί ο θανών. Για το πιστοποιητικό αυτό χρειάζονται δύο υπεύθυνες δηλώσεις δύο μαρτύρων, που θα γίνουν στο ΚΕΠ στην Ελλάδα κατά προτίμηση. Για την ολοκλήρωση των βασικών διαδικασιών, πρέπει να εντοπισθούν τα περιουσιακά στοιχεία της κληρονομίας στην Ελλάδα, δηλ. οικόπεδα, αγροτεμάχια, σπίτια, διαμερίσματα, χρήματα σε ατομικούς τραπεζικούς λογαριασμούς του θανόντος, πιθανώς αυτοκίνητα, κινητά αξίας όπως πίνακες ζωγραφικής, κοσμήματα κλπ. Η αξία αυτών θα δηλωθεί στην εφορία στην Ελλάδα για να υπολογισθεί εάν θα πληρωθεί φόρος κληρονομίας ή όχι. Η προθεσμία δηλώσεως στην εφορία είναι δώδεκα μήνες από την ημέρα του θανάτου ή της δημοσιεύσεως της διαθήκης, εφόσον οι κληρονόμοι διαμένουν στο εξωτερικό. Σύζυγος και τέκνα δεν πληρώνουν φόρο κληρονομίας μέχρι του ποσού των 150.000 ευρώ έκαστος. Από τα 150.000 ευρώ έως τα 300.000 ευρώ, ο φόρος κληρονομίας είναι μόνο 1%. Αν όμως κληρονόμοι είναι πιο μακρινοί συγγενείς ή μη συγγενείς, ο φόρος είναι μεγαλύτερος. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Κληρονομιά ομογενούς στην Ελλάδα.

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 21-6-2015 Μετά από τις σημαντικές μεταναστευτικές ροές τις προηγούμενες δεκαετίες Ελλήνων προς χώρες όπως οι ΗΠΑ, ο Καναδάς, η Αυστραλία, η Γερμανία και άλλες, τα τελευταία χρόνια ανακύπτουν όλο και περισσότερες κληρονομικές υποθέσεις με διεθνή στοιχεία, δηλ. με γεγονότα που αφορούν σε περισσότερες από μία χώρες. Όταν έχουμε να κάνουμε με την κληρονομιά ενός προσώπου που απεβίωσε σε άλλη, εκτός Ελλάδος, χώρα και έχει αφήσει περιουσία στην Ελλάδα, το δίκαιο που εφαρμόζεται στις κληρονομικές σχέσεις είναι εκείνο της ιθαγενείας του θανόντος. Αυτό επιβεβαιώνει για μία ακόμη φορά η υπ' αριθ. 1436/2014 απόφαση του Αρείου Πάγου. Δηλαδή, αν κάποιος απεβίωσε στο Μόντρεαλ του Καναδά, είχε όμως γεννηθεί στον Μελιγαλά Μεσσηνίας, είχε διατηρήσει την ελληνική ιθαγένεια μέχρι τον θάνατό του και θα εφαρμοσθεί το ελληνικό κληρονομικό δίκαιο αναφοριικώς με το πώς θα καθορισθούν οι κληρονόμοι του και τα ποσοστά τους. Αν κάποια είχε γεννηθεί στη Ρόδο, απεβίωσε στην Μελβούρνη της Αυστραλίας και εκτός από την ελληνική, από γεννήσεως, είχε αποκτήσει και την αυστραλιανή ιθαγένεια, οι κληρονομικές σχέσεις στην Ελλάδα πάλι θα ρυθμισθούν βάσει του ελληνικού κληρονομικού δικαίου, έστω κι αν είχε και μίαν άλλη, πέραν την ελληνικής ιθαγενείας, δηλαδή την αυστραλιανή. Αν όμως κάποιος που είχε περιουσία στην Κρήτη, ή στην Χαλκιδική, ήταν αλλοδαπός και είχε μόνο μία ιθαγένεια, π.χ. ήταν Βρετανός, χωρίς να έχει και δεύτερη ιθαγένεια, τότε οι κληρονομικές σχέσεις και πώς θα διανεμηθεί η περιουσία του στην Ελλάδα μετά τον θάνατό του θα ρυθμισθούν από το βρετανικό δίκαιο, για το οποίο θα μάθουμε τι ισχύει μέσω νομικής συμβουλής που θα μας δώσει ένας βρετανός νομικός. Για να διαπιστώσουμε συνεπώς ποιοί είναι οι κληρονόμοι ενός προσώπου που απεβίωσε και άφησε περιουσία στην Ελλάδα, αλλά και σε τι ποσοστό καθένας κληρονομεί, ή πώς εφαρμόζεται η διαθήκη του και αν υπάρχουν κληρονόμοι που κληρονομούν υποχρεωτικώς, έστω κι αν δεν αναφέρονται στην διαθήκη, πρέπει να ξεκινήσουμε από την ιθαγένεια του θανόντος. Ο Έλληνας, που γεννήθηκε στην Ελλάδα, δεν χάνει την ελληνική ιθαγένειά του, έστω κι αν κατά την διάρκεια της ζωής του απέκτησε κι άλλη ιθαγένεια, εκείνη της χώρας όπου μετανάστευσε. Επομένως, στην κληρονομία του στην Ελλάδα θα εφαρμοσθεί το ελληνικό κληρονομικό δίκαιο. Ακόμα όμως και για τον Γερμανό, τον Καναδό ή τον Αμερικανό που δεν είχε την ελληνική ιθαγένεια, οπότε στην κληρονομία του θα εφαρμοσθεί το δίκαιο της ιθαγενείας του και όχι το ελληνικό, αναφορικώς με τον φόρο κληρονομίας της περιουσίας του στην Ελλάδα και τον τρόπο μεταβιβάσεως των δικαιωμάτων στους κληρονόμους του (ακίνητα, χρήματα στην τράπεζα, κινητά), θα εφαρμοσθεί το ελληνικό κληρονομικό δίκαιο. Ο φόρος κληρονομίας για περιουσία στην Ελλάδα θα υπολογισθεί από τον ελληνικό φορολογικό νόμο, ενώ για να λάβουν στο όνομά τους τα περιουσιακά στοιχεία οι κληρονόμοι θα πρέπει είτε να εκδώσουν κληρονομητήριο από το Δικαστήριο στην Ελλάδα, είτε να υπογράψουν αποδοχή κληρονομίας σε συμβολαιογράφο, είτε και τα δύο, αφού πρώτα έχουν υποβάλει δήλωση φόρου κληρονομίας στην εφορία. Όπου υπάρχει το διεθνές στοιχείο, δηλαδή είτε ο κληρονομούμενος απεβίωσε στο εξωτερικό, είτε οι κληρονόμοι ζουν εκτός Ελλάδος, η προθεσμία για να υποβληθεί η δήλωση φόρου κληρονομίας είναι δώδεκα μήνες από τον θάνατο, ή από την δημοσίευση της διαθήκης. Αν όμως δεν υπάρχει διεθνές στοιχείο, τότε η προθεσμία είναι μόνο έξι μήνες. Τέλος, αν κάποιος έχει αποβιώσει μέχρι 31-12-1994, οι κληρονόμοι του δεν έχουν υποχρέωση να καταβάλουν καθόλου φόρο κληρονομίας στην Ελλάδα, ούτε καν να υποβάλουν δήλωση φόρου κληρονομίας, όσο μεγάλη αξία και να έχει η κληρονομία. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Τι να προσέξω όταν αγοράζω οικόπεδο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Πολλοί από το εξωτερικό, αλλοδαποί και Έλληνες ομογενείς, αγοράζουν ακίνητα και ειδικά οικόπεδα στην Ελλάδα. Σήμερα που οι τιμές έχουν πέσει αρκετά, το ενδιαφέρον αυξάνεται και μόλις σταθεροποιηθεί η οικονομική κατάσταση, αρκετοί είναι αυτοί που θα σπεύσουν να αγοράσουν. Εκείνος που έχει εντοπίσει το οικόπεδο της επιλογής του και θέλει να το αγοράσει, πρέπει πρώτα να πληροφορηθεί τα χαρακτηριστικά του, που καθορίζουν την αξία του. Το πρώτο και κύριο στοιχείο είναι η νομική του κατάσταση, δηλ. αν είναι ελεύθερο νομικών βαρών, διεκδικήσεων, υποθηκών κλπ. Σημαντικά στοιχεία είναι βεβαίως η ακριβής επιφάνειά του, (άλλο μπορεί να γράφουν τα συμβόλαια του πωλητή και άλλο να βρίσκει επί τόπου ο τοπογράφος), οι πραγματικές διαστάσεις του (1.000 τ.μ. τετράγωνο και 1.000 τ.μ. μακρόστενο παραλληλόγραμμο δεν είναι το ίδιο πράγμα), τα σύνορά του με τους γείτονες, καθώς και οι πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στην συγκεκριμένη περιοχή, για ένα οικόπεδο αυτού του σχήματος και επιφανείας. Για να καταλάβει όλα τα ανωτέρω ο επίδοξος αγοραστής πρέπει οπωσδήποτε να αναθέσει σε δικηγόρο τον έλεγχο τίτλων. Μέσω του δικηγόρου θα γίνουν οι επαφές με τον πωλητή και τον δικηγόρο του, αλλά και με τον μεσίτη, αν μεσολαβεί κάποιος για την αγοραπωλησία, ενώ θα γίνει η μελέτη των συμβολαίων και των τοπογραφικών. Ο δικηγόρος αναλαμβάνει την υποχρέωση να πληροφορήσει τον αγοραστή για την νομική κατάσταση του ακινήτου και για το πόσο «ασφαλής» νομικά εμφανίζεται η αγορά του. Στην ουσία, ο δικηγόρος θα συμβουλεύσει τον αγοραστή αν ενδείκνυται η αγορά του συγκεκριμένου οικοπέδου ή όχι, από πλευράς νομικών τίτλων. Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις που το οικόπεδο έχει μικρά νομικά ζητήματα, που αφού εξηγηθούν στον αγοραστή, ο τελευταίος είναι εκείνος που θα λάβει την τελική απόφαση της αγοράς ή όχι. Συνήθη ζητήματα που δημιουργούν αμφιβολίες για την νομική κατάσταση του οικοπέδου είναι κάποια κενά ή ασάφειες στους τίτλους και στην περιγραφή του ακινήτου σε προηγούμενα συμβόλαια (π.χ. άλλη επιφάνεια, άλλα σύνορα), ισχυρισμοί περί χρησικτησίας είτε του ίδιου του ιδιοκτήτη του οικοπέδου όταν το απέκτησε, είτε των γειτόνων εναντίον του ιδιοκτήτη, αμφισβήτηση των συνόρων, η ακριβής δήλωση του οικοπέδου στο Ε9 της εφορίας και η δυσαρμονία της επιφανείας του με τους τίτλους, η πληρωμή του ΕΤΑΚ, ΦΑΠ, ΕΝΦΙΑ, αλλά και θέματα περί αρχαιολογικών χώρων, έγκρισης του δασαρχείου κλπ. Εκτός από δικηγόρο, ο αγοραστής συχνά θα χρειασθεί τις συμβουλές και πολιτικού μηχανικού, ο οποίος θα μελετήσει το τοπογραφικό και τις πολεοδομικές διατάξεις και θα γνωματεύσει για τον συντελεστή δόμησης, την επιφάνεια κάλυψης και γενικώς για το αν το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, τι είδους κτήριο μπορεί να ανεγερθεί, πόσα τετραγωνικά, αν υπάρχουν περιορισμοί στο αρχιτεκτονικό σχέδιο, ή και από την αρχαιολογική υπηρεσία, το δασαρχείο κλπ. Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει ότι δικηγόρος και μηχανικός πρέπει να είναι της απολύτου επιλογής του και θα πρέπει να αποφύγει να συνεργασθεί με πρόσωπα που θα του προτείνουν ή θα επιλέξουν ο πωλητής του οικοπέδου ή ο εργολάβος, διότι τα συμφέροντά τους είναι αντίθετα από εκείνα του αγοραστή, όσο καλόπιστοι κι αν είναι ή εμφανίζονται. Πάρα πολλές φορές αλλοδαποί, που δεν γνωρίζουν την ελληνική πραγματικότητα, αγόρασαν οικόπεδα ή εμπράγματα δικαιώματα, χωρίς να έχουν πλήρως αντιληφθεί τι πραγματικά αγοράζουν και μετά από μήνες ή χρόνια έχουν με έκπληξη ανακαλύψει ότι άλλο νόμιζαν ότι αγοράζουν και άλλο τελικώς έχουν αγοράσει. Επίσης, ο αγοραστής ενός οικοπέδου καλό είναι να έρθει σε επαφή, όσο αυτό είναι δυνατόν, με τους γείτονες, δηλαδή τους κυρίους των ομόρων ιδιοκτησιών, για να περιορίσει τον κίνδυνο διαφωνιών για τα σύνορα του οικοπέδου, ειδικά αν δεν υπάρχουν φυσικά όρια, όπως μάντρες, συρματόπλεγμα, πεζούλες ή άλλα ορόσημα. Ο αλλοδαπός αγοραστής που δεν διαβάζει ελληνικά πρέπει οπωσδήποτε να έχει διαβάσει το συμβόλαιο αγοράς του οικοπέδου σε γλώσσα που καταλαβαίνει, αλλά και να έχει αντιληφθεί το συνολικό ποσό αγοράς, τον φόρο του αγοραστή και γενικώς τον τρόπο πληρωμής, πριν υπογράψει στον συμβολαιογράφο. Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει ότι ακόμα κι αν έχει καταβάλει το συνολικό τίμημα για την αγορά και τον φόρο, δεν έχει αποκτήσει την κυριότητα του οικοπέδου, αν το συμβόλαιο δεν μεταγραφεί στο τοπικό υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο. Ο συμβολαιογράφος επιλέγεται και πληρώνεται από τον αγοραστή. Ο φόρος αγοράς σήμερα, (Ιούνιος 2015), είναι περί το 3%, ενώ ο φόρος περιουσίας ΕΝΦΙΑ είναι χαμηλός, εν σχέσει με ό,τι ισχύει σε άλλες χώρες. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

How to go about buying a plot in Greece

By Christos ILIOPOULOS* 1st June 2015 People from other countries, either foreigners or Greek expatriates, have in the past been buying plots and lands in Greece and will keep purchasing in the future, especially now that prices have dropped so much. Before you proceed to pay for and buy the plot in Greece which you have chosen, you must know all its characteristics, which determine its value. Such characteristics include the plot’s legal status, (if it is free of any type of legal burden or legal dispute), its dimensions and actual boundaries, as well as the zoning and building regulations, which apply in this particular area and in this particular plot, of this specific size and shape. To learn and understand the above, a plot buyer in Greece must first retain a lawyer for a thorough title search. The lawyer will get in touch with the seller of the plot, or with his lawyer and with the real estate broker, if one is involved, he will review the deeds, titles and plot plans or survey maps of the plot, he will make a title search on the spot at the local land registry / cadastre, and will advise you on the legal conditions which apply on the particular plot you want to purchase. In essence, your lawyer should be able to advise you whether to buy that plot or not, although in some cases the lawyer will outline some of the risk factors, which exist regarding the specific plot and will leave the final decision to you. Such factors might refer to a possible uncertainty on the title history of the plot, which may or may not cause property disputes in the future, to the existence of present or past adverse possession claims by the owner of the plot or a neighbour, to a dispute on the boundaries of the plot with a neighbour, to the proper registration of the plot with the local land registry or cadastre, to an update on the property taxes of the plot, to forestry or archaeological restrictions etc. Apart from a legal advisor, you may also need to retain a civil engineer, who will review the zoning and building regulations of the plot, in order to advise you whether it is allowed to build on the plot or not, how big a structure you can erect and how many stories, if any building or architectural restrictions apply due to local traditional style etc. The attorney and the civil engineer who will advise you must be of your absolute own choice. It is advisable to avoid working with a lawyer and civil engineer chosen by the developer or seller of the site. It must be very clear that your attorney and your civil engineer work only for you and will outline to you all the existing legal and technical factors of the plot. In some cases, apart from retaining experts to advise you on the possible purchase of the plot, it may be a good idea to meet with the neighbours, to make sure that there are no misunderstandings on where the boundaries are, especially when no fences or other landmarks exist. Before signing the purchase deed at the notary’s office, you must have read and understood a good translation in your language of such deed and you must be aware of the basic payment structure. A property buyer in Greece has not become owner of the property before the purchase deed is registered with the local land registry, even if the buyer has paid the agreed amount for the purchase of the property. The notary who drafts along with the lawyers the deed of sale/purchase is usually chosen and paid by the buyer. Although different rules may apply in specific cases, the usual purchase tax in Greece today, June 2015, is an average of three (3%) percent of the property’s tax value. Such low purchase tax is considered an incentive for property buyers, in order the government to boost sales on a stagnant property market. The yearly property tax that a plot owner may have to pay has recently increased by Greek standards, but remains low compared with what applies in other countries. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: ktimatologiolaw@yahoo.gr bm-bioxoi@otenet.gr