Αναπροσαρμογή μισθώματος λόγω αλλαγής συνθηκών

Του Χρήστου Ηλιόπουλου


Οι συμφωνίες πρέπει να τηρούνται, δηλαδή pacta sunt servanda, στην λατινική. Όσα υπογράφουμε σε έγγραφες συμφωνίες πρέπει να εφαρμόζονται για να υπάρχει ασφάλεια των συναλλαγών, δηλαδή καθένας που συναλλάσσεται, είτε στο εμπόριο είτε σε άλλου είδους δικαιοπραξίες, πρέπει να έχει την πεποίθηση ότι οι συμφωνίες έχουν νομική αξία και την τήρησή τους μπορεί να εγγυηθούν εν τέλει τα δικαστήρια, των οποίων οι αποφάσεις εκτελούνται με την δύναμη του κράτους.
Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες οι συνθήκες που ίσχυαν κατά τον χρόνο συνάψεως των συμφωνιών παύουν να ισχύουν ή αλλάζουν. Όταν τα δεδομένα που ίσχυαν κατά τον χρόνο υπογραφής μίας συμφωνίας αλλάζουν, τότε μπορεί να υπάρξει ανάγκη να αλλάξουν και κάποιοι όροι της συμφωνίας, διότι εάν δεν αλλάξουν, τότε η εφαρμογή της συμβάσεως μπορεί να καθίσταται άδικη για έναν από τους συναλλασσομένους.
Όταν ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, π.χ. καταστήματος, το εκμισθώνει στον μισθωτή (ενοικιαστή), υπολογίζει την μισθωτική αξία του μισθίου δυνάμει των συνθηκών εκείνης της χρονικής στιγμής. Το ίδιο συμβαίνει και με τον μισθωτή, ο οποίος εκτιμά τις εμπορικές του ανάγκες και τον προϋπλογισμό του, στον αυτόν χρόνο. Συνήθως οι μελλοντικές αλλαγές δεν είναι τέτοιες που να δικαιολογούν μεγάλες τροποποιήσεις στην μισθωτική σύμβαση. Η κυριότερη αλλαγή που αναμένεται είναι ο πληθωρισμός, τον οποίο τα μέρη προϋπολογίζουν και θέτουν ειδικό όρο για την ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος.
Κάποιες φορές όμως η οικονομική και κοινωνική ζωή αλλάζει με απρόβλεπτους ρυθμούς, ώστε να παρίσταται ανάγκη να αλλάξει και το μηνιαίο μίσθωμα, είτε προς τα πάνω, εάν αυξήθηκε η μισθωτική αξία του ακινήτου από εξαιρετικές και μη προβλέψιμες αρχικώς περιστάσεις, είτε προς τα κάτω, εάν συνέβησαν απρόβλεπτες αρνητικές αλλαγές στην περιοχή του ακινήτου ή στην γενικώτερη οικονομική ζωή.
Στην υπ΄αριθ. 423/2008 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ζήτησε με αγωγή του στο δικαστήριο την σημαντική αύξηση του μηνιαίου μισθώματος, διότι οι συνθήκες είχαν μεταβληθεί τόσο πολύ, ώστε να καθίσταται δυσανάλογα μικρό το ενοίκιο, σε σχέση προς την αυξηθείσα μισθωτική αξία του καταστήματος.
Ειδικώς, ο ιδιοκτήτης επικαλέσθηκε γεγονότα όπως η δημιουργία κεντρικού σταθμού του ΜΕΤΡΟ των Αθηνών πλησίον του μισθίου, η πεζοδρόμηση της οδού επί της οποίας βρίσκεται το κατάστημα και η γενικώτερη αναβάθμιση της περιοχής, για να ζητήσει μεγάλη αύξηση του μισθώματος, πολύ μεγαλύτερη φυσικά της αρχικώς συμφωνηθείσας, ακόμα και με τις ετήσιες αναπροσαρμογές που προβλέποντο από την σύμβαση.
Ο ιδιοκτήτης προσκόμισε επίσης και συγκριτικά στοιχεία, δηλ. μισθωτήρια παρακειμένων καταστημάτων, που ισχυρίσθηκε ότι το μίσθωμα είναι πολύ μεγαλύτερο. Ο ενοικιαστής από την πλευρά του προσκόμισε άλλα στοιχεία, που ενίσχυαν τον ισχυρισμό του ότι το μίσθωμα ήταν δίκαιο και ανταποκρινόμενο στις συνθήκες της αγοράς της περιοχής του καταστήματος.
Μετά την απόφαση του Πρωτοδικείου, το Εφετείο έκανε δεκτή την αγωγή και αναπροσάρμοσε το μηνιαίο μίσθωμα, αυξάνοντάς το κατά πολύ. Ωστόσο, ο ενοικιαστής άσκησε αναίρεση στον Άρειο Πάγο, ο οποίος την έκανε δεκτή, κρίνοντας ότι οι αιτιολογίες της αποφάσεως του Εφετείου δεν ήταν επαρκείς, για να δικαιολογήσουν την μεγάλη αύξηση του μισθώματος. Η υπόθεση τελικώς επεστράφη στο Εφετείο, για να ξαναδικασθεί από άλλους δικαστές.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr