Το animus domini στην χρησικτησία ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Ο πιο συνηθισμένος τρόπος κτήσεως της κυριότητος ενός ακινήτου στην Ελλάδα είναι η αγορά αυτού ή η απόκτησή του με δωρεά ή γονική παροχή με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Για τη νόμιμη απόκτηση της κυριότητας του ακινήτου είναι αναγκαίο να συνταχθεί συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο, συνήθως με την συμμετοχή δικηγόρων, αφού πρώτα έχει γίνει ο αναγκαίος έλεγχος τίτλων στο υποθηκοφυλακείο ή/και στο κτηματολογικό γραφείο και έχει διακριβωθεί η έλλειψη βαρών και άλλων νομικών προβλημάτων της προς μεταβίβαση ιδιοκτησίας.
Συχνά όμως η μακροχρόνια χρήση ενός ακινήτου από κάποιον που δεν είναι και ο κατά τους τίτλους ιδιοκτήτης του, μπορεί να οδηγήσει στην απόκτηση κυριότητας επ’αυτού του ακινήτου, έστω κι αν δεν υπάρχουν συμβόλαια.
Για να αποκτήσει κάποιος την κυριότητα ακινήτου χωρίς να έχει συνάψει συμβόλαιο, δηλαδή για την εφαρμογή των διατάξεων κατ’ αρχάς της εκτάκτου χρησικτησίας, απαιτείται η επί εικοσαετία τουλάχιστον άσκηση της φυσικής εξουσίας επί του ακινήτου με διάνοια κυρίου. Διάνοια κυρίου σημαίνει ότι αυτός που κατέχει το ακίνητο, το χρησιμοποιεί με την πεποίθηση ότι είναι δικό του ή ότι θέλει να το κάνει δικό του κατά κυριότητα.
Κατά την υπ΄αριθ. 1589/2008 απόφαση του Γ’ τμήματος του Αρείου Πάγου, «προς απόκτηση νομής επί πράγματος απαιτείται η συνδρομή δύο στοιχείων στο πρόσωπο του αποκτώντος: η βούληση εξουσίασης αυτού με διάνοια κυρίου (animus domini) και η φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα (corpus)».
Αυτό σημαίνει ότι ο επιστάτης ενός κτήματος στο Βαλτέτσι της Αρκαδίας, που προσέχει, περιποιείται και ποτίζει το κτήμα, το οποίο όμως ανήκει σε κάποιον που διαμένει μονίμως στην Αυστραλία, δεν δικαιούται κατ’ αρχάς να επικαλεσθεί κτήση κυριότητας με χρησικτησία, έστω κι αν είναι επιστάτης για πάνω από είκοσι χρόνια. Ο επιστάτης δεν έχει την διάνοια κυρίου, δεν έχει βούληση εξουσίασης του κτήματος ως κύριος αυτού.
Αντιθέτως, εάν ο επιστάτης ή ο ενοικιαστής του κτήματος εκδηλώσει συμπεριφορά από την οποία προκύπτει ότι αλλάζει στάση και αρχίζει να θεωρεί ότι το κτήμα του ανήκει κατά κυριότητα, τότε θα πρέπει να περάσουν είκοσι χρόνια από την αλλαγή στάσης του χωρίς ο ιδιοκτήτης από την Αυστραλία να πράξει τίποτα, για να το διεκδικήσει ο επιστάτης ή ο ενοικιαστής με χρησικτησία.
Εάν, ωστόσο, υφίσταται έγγραφο στο οποίο ο επιστάτης συνομολογεί έναντι του κυρίου ότι είναι απλώς επιστάτης, τότε δεν θα μπορέσει να το διεκδικήσει με χρησικτησία. Το ίδιο συμβαίνει και όταν υπάρχει έγγραφο μεταξύ ιδιοκτήτη και μισθωτή (ενοικιαστή). Ο μισθωτής δεν θα μπορέσει να επικαλεσθεί χρησικτησία, έστω κι αν χρησιμοποιεί το κτήμα για πάνω από είκοσι έτη, διότι όλα αυτά τα χρόνια δεν είχε το animus domini.
Για να μπορέσει να διεκδικήσει ο επιστάτης ή ο ενοικιαστής το κτήμα ως δικό του, πρέπει να προβεί σε αντιποίηση της νομής, δηλ. κάποια μέρα να αρχίσει να ισχυρίζεται προς τον ιδιοκτήτη ότι το κτήμα του ανήκει κατά κυριότητα και ότι δεν είναι απλώς επιστάτης ή μισθωτής. Εάν ο κύριος του ακινήτου δεν πράξει τίποτα για είκοσι χρόνια, στο διάστημα των οποίων ο επιστάτης ή ο μισθωτής συνεχίζει να ισχυρίζεται ότι το κτήμα είναι δικό του και να ενεργεί πράξεις ως ιδιοκτήτης, τότε είναι δυνατόν να ισχύσει η κτήση κυριότητος με έκτακτη χρησικτησία.
Η ίδια γνωστοποίηση απαιτείται και μεταξύ συγκυρίων ακινήτου. Για να αρχίσει να μετράει η εικοσαετία της εκτάκτου χρησικτησίας πρέπει ο συγκύριος, που τότε θα ονομάζεται χρησιδεσπόζων, να γνωστοποιήσει στον άλλο συγκύριο ότι δεν χρησιμοποιεί το κοινό ακίνητο για λογαριασμό και των δύο, αλλά αποκλειστικώς μόνο για τον εαυτό του.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr