Πώς γίνεται η διανομή ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*


Την κυριότητα ενός ακινήτου μπορεί να έχουν περισσότερα του ενός πρόσωπα, οπότε στο ελληνικό δίκαιο ομιλούμε περί κοινωνίας δικαιώματος ή συγκυριότητος, (tenants in common, είναι ο πλησιέστερος αγγλοσαξωνικός όρος) καθώς έκαστος των συγκυρίων έχει από ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί του κοινού ακινήτου (undivided shares ή στην λατινική, δικαιώματα ab indivisio).
Σε μία τέτοια περίπτωση, καθένας από τους κοινωνούς, δηλαδή τους συγκυρίους του ιδίου ακινήτου, έχει δικαίωμα να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου, εφόσον αυτή δεν εμποδίζει την σύγχρηση των λοιπών. Εάν κάποιος συγκύριος αποστερεί τον άλλο παρανόμως από την χρήση του κοινού ακινήτου και την απόλαυση των από αυτό ωφελειών, όπως όταν αυθαιρέτως εμποδίζει τον συγκοινωνό στην χρήση του κοινού, ο κοινωνός που κατ’ αυτόν τον τρόπο κάνει αποκλειστική χρήση του ακινήτου υποχρεούται να αποζημιώσει τον βλαπτόμενο από την παραπάνω πράξη συγκύριο, ώς ενδεικτικώς έχει κρίνει η υπ΄αριθ. 953/2006 απόφαση του Αρείου Πάγου.
Εξάλλου, καθένας από τους συγκυρίους, ακόμα κι αν το μερίδιό του είναι πολύ μικρό, π.χ. μόνο το 10% ή το 20% του ακινήτου, δύναται να ασκήσει αγωγή στο δικαστήριο, χωρίς να χρειάζεται να επικαλεσθεί κάποιον συγκεκριμένο λόγο, ζητώντας την λύση της κοινωνίας με την διανομή του κοινού ακινήτου. Η διανομή είναι αυτούσια, εάν αυτό είναι δυνατόν και εάν επιτρέπεται από τους πολεοδομικούς και λοιπούς κανόνες. Η διανομή, αντιθέτως από την αυτούσια, μπορεί να είναι και πώληση με πλειστηριασμό και διανομή του εκπλειστηριάσματος, δηλαδή των χρημάτων, αναλόγως της μερίδας εκάστου συγκυρίου, όταν η αυτούσα διανομή δεν είναι δυνατή.
Μπορεί ο ένας συγκύριος να άσκησε αγωγή διανομής κατά των λοιπών συγκυρίων, ζητώντας την διανομή με πλειστηριασμό, όμως κάποιος από τους άλλους συγκυρίους να ζήτησε από το δικαστήριο την αυτούσια διανομή, εφόσον αυτή είναι δυνατή. Το δικαστήριο σε μία τέτοια περίπτωση είναι ελεύθερο είτε να δεχθεί το αίτημα του ενάγοντος για πλειστηριασμό, ή να δεχθεί το αίτημα κάποιου εκ των εναγομένων, για αυτούσια διανομή. Εάν δεχθεί την αυτούσια διανομή, δεν σημαίνει ότι παραβιάζει το νόμο, επειδή ο ενάγων με την αγωγή του δεν είχε ζητήσει την αυτούσια διανομή, αλλά μόνο πλειστηριασμό.
Επί παραδείγματι, το κοινό ακίνητο μπορεί να είναι ένα οικόπεδο επιφανείας 900 τ.μ., το οποίο το έχουν τρία αδέλφια από 1/3 εξ αδιαιρέτου έκαστο. Εάν ο ένας αδελφός ζητήσει την διανομή, όπως δικαιούται, εφόσον στην περιοχή το ελάχιστο εμβαδόν ενός οικοπέδου είναι τα 500 τ.μ., μπορεί να υποστηρίξει ότι η αυτούσια διανομή δεν είναι δυνατή, διότι τα 900 τ.μ. δεν μπορούν να κατατμηθούν σε τρία ίσα οικόπεδα που να είναι ταυτοχρόνως άρτια και οικοδομήσημα, δεδομένης της αρτιότητος στα 500 τ.μ. Επομένως, στην αγωγή διανομής θα ζητάσει την διανομή με πλειστηριασμό.
Οι άλλοι αδελφοί, όμως, δύνανται να αντιλέξουν στο δικαστήριο ότι μπορεί να μην είναι δυνατή η κατάτμηση του συγκεκριμένου οικοπέδου τους σε τρία ξεχωριστά άρτια οικόπεδα, μπορούν όμως να δημιουργηθούν τρεις κάθετες ιδιοκτησίες, από 300 τ.μ. εκάστη, ώστε το οικόπεδο να παραμείνει κοινό, καθένας όμως από τους τρεις συγκυρίους να μπορεί να οικοδομήσει στο δικό του αποκλειστικό τμήμα των 300 τ.μ., οικοδομώντας το 1/3 του συντελεστή δομήσεως που επιτρέπεται για ολόκληρο το οικόπεδο των 900 τ.μ.
Το δικαστήριο μπορεί να επιλέξει να δεχθεί αυτή την λύση και δεν είναι υποχρεωμένο να δεχθεί την πώληση με πλειστηριασμό, όπως ζητάει ο ενάγων, εάν κρίνει ότι με τον τρόπο αυτό το ακίνητο διανέμεται, εξασφαλίζεται όμως καλύτερα το συμφέρον των κοινωνών με την διατήρηση του κοινού περιουσιακού τους στοιχείου και την καλύτερη οικονομική εκμετάλλευσή του από τους συνιδιοκτήτες του. Παρόμοιο θέμα έχει κριθεί με την υπ’αριθ. 1709/2006 απόφαση του Αρείου Πάγου.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr