Παροχή διόδου σε περίκλειστο ακίνητο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Η διαμόρφωση των ρυμοτομικών σχεδίων και γενικώς η χάραξη των ορίων των ακινήτων πρέπει να εξασφαλίζουν ότι κάθε ακίνητο έχει πρόσβαση σε δημόσια οδό. Ωστόσο στην πράξη, λόγω των τοπογραφικών και άλλων ιδιαιτεροτήτων της Ελλάδος, των μικρών συχνά ιδιοκτησιών, αλλά και της σχετικής «αναρχίας» με την οποία δημιουργούνται ακίνητα στην χώρα μας, ιδίως στις εκτός σχεδίου περιοχές, υπάρχουν διαμορφωμένα ακίνητα χωρίς πρόσβαση σε δρόμο, γεγονός που μειώνει την χρήση και την αξία τους.
Ο νόμος ορίζει ότι αν ακίνητο στερείται την αναγκαία δίοδο προς τον δρόμο, έχει δικαίωμα ο κύριός του να απαιτήσει δίοδο από τους γείτονες έναντι ανάλογης αποζημίωσης. Η κατεύθυνση της διόδου και η έκταση του δικαιώματος για χρήση της, καθώς και η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί, καθορίζονται με δικαστική απόφαση. Κατά τον Άρειο Πάγο (απόφαση υπ’ αριθ. 1704/2008), από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών συνάγονται τα εξής: α) ως ακίνητο στερούμενο την αναγκαία δίοδο προς την οδό θεωρείται εκείνο που στερείται κάθε επικοινωνία με δημόσια, δημοτική ή κοινοτική οδό, αναγκαία για την εκμετάλλευση ή τη χρησιμοποίησή του, σύμφωνα με τον προορισμό του, καθώς και εκείνο που έχει μεν δίοδο, πλην όμως αυτή εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες του, ανεξαρτήτως αν πρόκειται για ακίνητο αστικό ή αγροτικό, οικοδομημένο εν μέρει ή ασκεπή χώρο, εντός ή εκτός σχεδίου. β) η έκταση του δικαιώματος προς χρήση διόδου, η οποία πρέπει να ανταποκρίνεται προς την οικονομική χρησιμότητα του, καθώς και η επάρκεια της διόδου, κρίνονται αντικειμενικά, σύμφωνα με τις κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής συγκεκριμένες συνθήκες, ενόψει και των αναγκών του ακινήτου, του προορισμού του και της θέσης ή της περιοχής αυτού και γ) στο δικαστήριο της ουσίας παρέχεται η εξουσία να καθορίζει τις διαστάσεις της διόδου και την κατεύθυνση που πρέπει να ακολουθεί αυτή, με την επιλογή της προσφορότερης διελεύσεως, η οποία θα έχει ως κριτήριο την όσο το δυνατό μικρότερη ζημία των γειτονικών ακινήτων.
Στην εν λόγω υπόθεση, οι ιδιοκτήτες δύο όμορων ακινήτων ζήτησαν με αγωγή τους στο δικαστήριο (Ειρηνοδικείο Ακράτας) από τον κύριο ενός συνεχομένου με αυτά ακινήτου, παροχή διόδου, καθώς αυτά ήταν περίκλειστα. Μετά την πρώτη απόφαση ασκήθηκε έφεση στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Καλαβρύτων, το οποίο, αφού περιέγραψε τα όρια των τριών ακινήτων, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι έπρεπε να δοθεί δικαίωμα διόδου στα δύο περίκλειστα ακίνητα, έναντι αποζημιώσεως στον ιδιοκτήτη του γειτονικού ακινήτου.
Συγκεκριμένα, έκρινε ότι τα ακίνητα των εναγόντων είναι περίκλειστα, υπό την έννοια ότι δεν έχουν πρόσβαση στο δρόμο και σε κάθε περίπτωση η τυχόν πρόσβαση σε αυτόν είναι δυσχερής και εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες τους. Το όμορο ακίνητο του εναγομένου έχει πρόσβαση στον βορείως αυτού υπάρχοντα αγροτικό δρόμο και συνεπώς οι ενάγοντες έχουν δικαίωμα να απαιτήσουν από τον εναγόμενο την παροχή διόδου, προκειμένου να μεταβαίνουν στα ακίνητα τους. Η αναγκαία δίοδος, που πρέπει να παραχωρήσει ο εναγόμενος, είναι επί εδαφικής λωρίδας του ακινήτου του, συνολικού εμβαδού 20,80 τ.μ., η οποία αρχίζει από ... και καταλήγει στον προαναφερθέντα αγροτικό δρόμο, έχει δε πλάτος ... και μήκος ... Από αυτήν θα διέρχονται οι ενάγοντες για να μεταβαίνουν στα ακίνητα τους, ο δε δεύτερος ενάγων θα συνεχίζει μέσω του ακινήτου του πρώτου ενάγοντος μέχρι να εισέλθει στο δικό του ακίνητο. Πρόκειται για την πιο ενδεδειγμένη λύση, αν ληφθεί υπόψη ότι η εν λόγω δίοδος αφενός παρέχει στους ενάγοντες την πιο εύκολη και σύντομη πρόσβαση στον αγροτικό δρόμο και αφετέρου δεν προκαλεί ζημία στο ακίνητο του εναγομένου, του οποίου η αρτιότητα δεν θίγεται, διότι η παροχή της διόδου δεν προκαλεί κατάτμηση του ακινήτου του, ούτε περιορίζει το δικαίωμα κυριότητας του εναγομένου στο ακίνητο του, επί του οποίου, άλλωστε, υπάρχει ήδη οικοδομημένη οικία. Εξάλλου, οι ενάγοντες πρέπει να καταβάλουν στον εναγόμενο, εφάπαξ και πριν από τη χρήση της ως άνω διόδου, αποζημίωση, η οποία, ενόψει της αντικειμενικής αξίας του βαρυνόμενου ακινήτου, πρέπει να ορισθεί σε 25 ευρώ ανά τετραγ. μέτρο και συνολικά στο ποσό των 520 ευρώ.
Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος ανήρεσε την εν λόγω απόφαση, κρίνοντας ότι η απόφαση δεν διευκρίνισε εάν η λύση που έδωσε για την δίοδο ήταν και η λιγότερο επαχθής για το βαρυνόμενο ακίνητο και παρέπεμψε την υπόθεση να ξαναδικασθεί στο ίδιο δικαστήριο (Πολυμελές Πρωτοδικειό Καλαβρύτων), από άλλους δικαστές.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr