Εικονική πώληση ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*


Οι συναλλασσόμενοι στις κοινωνικές και οικονομικές σχέσεις εφευρίσκουν συνεχώς τρόπους για να προωθούν τα συμφέροντά τους, συχνά κινούμενοι στα όρια του νόμου. Πολλές φορές τα έγγραφα που υπογράφονται δεν ανταποκρίνονται στις αληθείς εμπορικές ή οικονομικές σχέσεις των συμβαλλομένων, αλλά συντάσσονται με σκοπό είτε να παραπλανηθούν τρίτοι (άλλοι συναλλασσόμενοι, το κράτος κλπ.), είτε να καταστρατηγηθεί ο νόμος.
Η πρακτική ότι άλλα υπογράφουμε και άλλα έχουμε κρυφά συμφωνήσει είναι αρκετά διαδεδομένη στα αξιόγραφα (π.χ. επιταγές). Πιο σπάνια, αλλά όχι πρωτάκουστη, είναι η περίπτωση της εικονικής μεταβίβασης ακινήτου, δηλαδή της πώλησης ακινήτου όχι με την πραγματική βούληση αυτό να περιέλθει αληθώς στην κυριότητα του αγοραστή, αλλά με άλλους, υποκρυπτόμενους σκοπούς, όπως η καταδολίευση δανειστών, η απόκρυψη περιουσιακών στοιχείων κλπ.
Η εικονικότητα αποκαλύπτεται συνήθως από έναν από τους ίδιους τους συμμετέχοντες στην εικονική συναλλαγή, όταν προκύπτουν διαφωνίες μεταξύ τους.
Στην υπ’ αριθ. 6181/2005 απόφασή του το Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών έκρινε υπόθεση στην οποία κάποιος είχε πωλήσει εικονικώς τρία ακίνητά του σε αγοράστρια, η οποία στην πραγματικότητα δεν είχε καταβάλει τίμημα για να τα αγοράσει, όπως θα γινόταν εάν η αγορά ήταν αληθινή και όχι εικονική.
Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης τριών αγροτεμαχίων, στα οποία υπάρχουν κτίσματα (επιχείρηση καταστήματος και κατοικία του ιδιοκτήτη), υπέγραψε συμβόλαιο πωλήσεως των ακινήτων προς την φίλη του, στην οποία είχε απόλυτη εμπιστοσύνη, λόγω του δεσμού τους. Η φερόμενη ως αγοράστρια των ακινήτων δεν κατέβαλε στον πωλητή τίμημα, πράγμα που κατατείνει στην αποδοχή του ισχυρισμού ότι η πώληση ήταν εικονική, δεδομένου ότι στις πραγματικές πωλήσεις ο αγοραστής καταβάλει τίμημα για την αγορά ακινήτου.
Η εικονική πώληση των ακινήτων έγινε διότι ο ιδιοκτήτης τους όφειλε χρήματα από την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητος και κινδύνευε με κατάσχεση των ακινήτων του από πιστωτές, τράπεζες και το δημόσιο. Αργότερα, όμως, οι σχέσεις του αρχικού ιδιοκτήτη των ακινήτων με την φίλη του, προς την οποία αυτός είχε μεταβιβάσει εικονικώς τα ακίνητα, διαρρήχθηκαν, με αποτέλεσμα τώρα η φερόμενη ως αγοράστρια να μην παραδέχεται ότι η πώληση ήταν εικονική και να αξιώνει την απόδοση της νομής των ακινήτων σ’ αυτήν, καθώς μέχρι εκείνη την στιγμή, παρά την τυπική μεταβίβαση, τα ακίνητα εξακολουθούσε να τα χρησιμοποιεί ο αρχικός ιδιοκτήτης τους.
Όταν λοιπόν διεκόπη ο δεσμός μεταξύ αληθούς κυρίου των ακινήτων και εικονικής αγοράστριας, αμφότεροι προσέφυγαν στα δικαστήρια, η μεν φερόμενη ως αγοράστρια, για να της αναγνωρισθεί η νομή των ακινήτων, ο δε πωλητής, για να αποδείξει την ακυρότητα του συμβολαίου πωλήσεως, λόγω εικονικότητας και έτσι να πάρει πίσω τα ακίνητα.
Σύμφωνα με το ιστορικό και τα αποδεικτικά στοιχεία που προσκομίσθηκαν, το δικαστήριο απεφάσισε ότι πράγματι είχε υπάρξει εικονική συναλλαγή και ότι η πώληση των ακινήτων έπρεπε να κηρυχθεί άκυρη, διότι οι δικαστές επείσθησαν ότι η αγοράστρια δεν κατέβαλε τίμημα για την αγορά σημαντικής αξίας ακινήτων και ότι η μεταβίβαση δεν έγινε σπουδαίως, δηλαδή αληθώς, αλλά μόνο εικονικώς, για να εξυπηρετηθεί ο αρχικός ιδιοκτήτης των ακινήτων, που ήθελε να τα προστατεύσει από πιθανά δικαστικά μέτρα εναντίον του από τους δανειστές του.
Εδώ, βεβαίως, προκύπτει το ηθικό ερώτημα κατά πόσον μπορεί ένα δικαστήριο, έστω πειθόμενο ότι η πώληση δεν ήταν πραγματική, αλλά εικονική, να επιβραβεύει στην ουσία την συμπαιγνία δύο εικονικώς συμβληθέντων, ώστε να επιτευχθεί καταδολίευση των δανειστών του ενός εξ αυτών. Από την άλλη πλευρά, οι ηθικές ισορροπίες που πρέπει να κρατήσει το δικαστήριο είναι λεπτές, διότι εάν δεν δεχόταν την εικονικότητα, δηλαδή την ακύρωση της πωλήσεως, τότε το αποτέλεσμα θα ήταν η αγοράστρια να αποκτήσει την κυριότητα ακινήτων για τα οποία δεν κατέβαλε ούτε ένα ευρώ, πράγμα που επίσης θα ήταν ηθικώς αποδοκιμαστέο.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr