Άρνηση οικοπεδούχου να μεταβιβάσει διαμέρισμα στον εργολάβο του Χρήστου Ηλιόπουλου

Η «αντιπαροχή» είναι θεσμός και πρακτική που λειτουργεί στην Ελλάδα επί δεκαετίες. Κατά την σύμβαση της αντιπαροχής ο οικοπεδούχος, αν δεν διαθέτει χρήματα για να ανοικοδομήσει το οικόπεδό του, συμφωνεί με τον εργολάβο να του κτίσει εκείνος χωρίς χρήματα την οικοδομή (συνήθως πολυκατοικία, ή κατοικίες στο ίδιο οικόπεδο) και ο οικοπεδούχος ως αντάλλαγμα μεταβιβάζει στον εργολάβο μέρος των διαμερισμάτων ή των κατοικιών που κτίζονται, ώστε ο εργολάβος να τα πουλήσει και να βγάλει τα έξοδα και το κέρδος του. Με τη σύμβαση έργου ο εργολάβος έχει υποχρέωση να εκτελέσει το έργο (ανέγερση της πολυκατοικίας ή των κατοικιών) και ο εργοδότης να καταβάλει τη συμφωνημένη αμοιβή, (δηλαδή την μεταβίβαση π.χ. των έξι από τα δέκα διαμερίσματα στον εργολάβο, ώστε αυτά να πωληθούν σε τρίτους και ο εργολάβος να λάβει τα χρήματα από τις πωλήσεις). Η αμοιβή του εργολάβου καταβάλλεται κατά την παράδοση του έργου. Αν η παράδοση του έργου και η καταβολή της αμοιβής συμφωνήθηκε να γίνουν τμηματικώς, η αμοιβή καταβάλλεται μόλις γίνει η παράδοση κάθε τμήματος. Μπορεί δηλ. να έχει συμφωνηθεί ότι ο οικοπεδούχος θα μεταβιβάσει στον εργολάβο συνολικώς έξι από τα δέκα διαμερίσματα, που αντιστοιχούν σε 600 χιλιοστά επί του οικοπέδου και η μεταβίβαση των πρώτων 300 χιλιοστών θα γίνει όταν ο εργολάβος κατασκευάσει συγκεκριμένο τμήμα του έργου, των υπολοίπων 200 χιλιοστών, όταν ο εργολάβος κατασκευάσει και παραδώσει ένα επόμενο τμήμα του έργου, ενώ τα τελευταία 100 χιλιοστά θα μεταβιβασθούν από τον οικοπεδούχο με την ολοκλήρωση και των κοινοχρήστων χώρων, κλιμακοστασίου, υπογείων, περιβάλλοντος χώρου κλπ. Στην υπ’ αριθ. 183/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η αμοιβή του εργοδότη προς τον εργολάβο μπορεί να συμφωνηθεί, είτε σε χρήματα, είτε σε παροχή οποιουδήποτε είδους και συνεπώς και σε υπόσχεση μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου πράγματος, όπως αυτό μπορεί να συμβεί επί συμβάσεως, κατά την οποία ο κύριος του οικοπέδου (εργοδότης) αναθέτει σε άλλον (εργολάβο) την ανέγερση πάνω σ' αυτό πολυκατοικίας με την συμφωνία ότι θα διατηρήσει την κυριότητα ορισμένου ποσοστού εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου και θα μεταβιβάσει λόγω αμοιβής στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα που θα του υποδείξει αυτός, τα υπόλοιπα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με τα αντίστοιχα διαμερίσματα ή άλλης φύσεως αυτοτελείς οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες. Καταβάλλεται δε η αμοιβή κατά την παράδοση του έργου, εκτός αν η παράδοση τούτου γίνεται τμηματικά, οπότε καταβάλλεται με την παράδοση κάθε τμήματος. Έτσι στην τελευταία αυτή περίπτωση, αν ο εργοδότης – οικοπεδούχος δεν του μεταβιβάζει και τα τελευταία υπολειπόμενα ποσοστά, ο εργολάβος έχει δικαίωμα να διεκδικήσει την αμοιβή του, επικαλούμενος την αποπεράτωση και παράδοση του έργου, με την επιδίωξη της μεταβίβασης με καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως, κατά κυριότητα σ' αυτόν των υποσχεθέντων ποσοστών εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου πάνω στο οποίο ανεγέρθηκαν οι αυτοτελείς οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες. Στην συγκεκριμένη υπόθεση ο εργολάβος ανέλαβε να ανεγείρει την οικοδομή και να λάβει ως αντάλλαγμα τα 640 χιλιοστά του οικοπέδου, που αντιστοιχούσαν σε ορισμένα διαμερίσματα, μαζί με αποθήκες και χώρους σταθμεύσεως. Ο εργολάβος εκτέλεσε πράγματι το έργο και ανήγειρε την πολυκατοικία, ο οικοπεδούχος του μεταβίβασε τμηματικώς τα περισσότερα από τα διαμερίσματα, όπως είχαν συμφωνήσει, στο τέλος όμως του έργου δεν του μεταβίβαζε τα τελευταία 48 χιλιοστά, που αντιστοιχούσαν σε ένα διαμέρισμα και μία αποθήκη με θέση σταθμεύσεως, διότι ο εργολάβος είχε παραδώσει το έργο με κάποιες παραλείψεις, οι οποίες όμως αν και υπαρκτές, όπως κρίθηκε, δεν ήταν τόσο ουσιώδεις ώστε να θεωρείται ότι ο εργολάβος δεν παρέδωσε αυτό που είχε υποσχεθεί, αλλά κάτι διαφορετικό. Τελικώς, τόσο τα δύο πρώτα δικαστήρια της ουσίας, όσο και ο Άρειος Πάγος έκριναν ότι ο οικοπεδούχος για αυτού του είδους τις παραλείψεις εκ μέρους του εργολάβου, δεν εδικαιούτο να παρακρατά την κυριότητα του διαμερίσματος με αποθήκη και θέση σταθμεύσεως, ήτοι τα 48 χιλιοστά και υποχρεώθηκε σε δήλωση βουλήσεως, δηλαδή ουσιαστικώς σε μεταβίβαση με συμβόλαιο των τελευταίων αυτών 48 χιλιοστών, ακόμα κι αν ο ίδιος ο οικοπεδούχος δεν ερχόταν να υπογράψει την μεταβίβαση. Τα δικαστήρια έκριναν ότι για τις παραλείψεις του εργολάβου ο οικοπεδούχος εδικαιούτο να ζητήσει μείωση του εργολαβικού ανταλλάγματος ή αποζημίωση, ωστόσο κατά τον κρίσιμο χρόνο των δικαστηρίων δεν το ζήτησε με τον τρόπο που έπρεπε με αποτέλεσμα να μην δικαιούται αργότερα να αρνηθεί την μεταβίβαση προς τον εργολάβο και του τελευταίου τμήματος της εργολαβικής αμοιβής. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ιδιόγραφος διαθήκη μόνο με το χέρι του διαθέτη του Χρήστου Ηλιόπουλου

Κάποιος που διαθέτει μικρή ή μεγάλη περιουσία μπορεί να αισθανθεί την ανάγκη να συντάξει διαθήκη, διότι επιθυμεί να ρυθμίσει τα κληρονομικά του κατά τρόπο λίγο ή περισσότερο διαφορετικό από εκείνον που ορίζει η εξ αδιαθέτου διαδοχή, δηλαδή όταν δεν υπάρχει διαθήκη. Μπορεί δηλαδή αυτός που έχει την περιουσία να έχει δεύτερη σύζυγο και τέκνα από τον πρώτο του γάμο και να επιθυμεί να ρυθμίσει τα της κληρονομίας του με σαφή τρόπο, ώστε να μην προκύψουν παρεξηγήσεις ή διαφωνίες μεταξύ των κληρονόμων του. Άλλη περίπτωση είναι να θέλει να διανείμει τα περιουσιακά του στοιχεία, δίδοντας συγκεκριμένο ακίνητο ή κινητό πράγμα σε κάθε έναν από τους συγγενείς του (τέκνα, σύζυγο, αδέλφια του κλπ.), ώστε έκαστος να λάβει το 100% ενός συγκεκριμένου πράγματος για να μην προκύψει συγκυριότητα σε ποσοστά εξ αδιαιρέτου μεταξύ περισσοτέρων κληρονόμων στο ίδιο περιουσιακό στοιχείο, κατάσταση που εγκυμονεί κίνδυνο ερίδων και ίσως δικαστικής διαμάχης. Μία επιλογή που έχει ο διαθέτης είναι να συντάξει δημόσια διαθήκη σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα, ή κατά τους νόμους του τόπου όπου ζει, π.χ. κατά τους νόμους του Καναδά, των ΗΠΑ, της Αυστραλίας κλπ. Μία άλλη επιλογή που έχει είναι να πιάσει στυλό και χαρτί για να συντάξει ο ίδιος την διαθήκη του. Αυτονόητο είναι ότι στις περισσότερες των περιπτώσεων που ο διαθέτης δεν έχει νομικές γνώσεις, σοφότερη επιλογή είναι να απευθυνθεί σε έλληνα νομικό, να του εκθέσει τα περιουσιακά του και τους συγγενείς του, αλλά και πώς επιθυμεί να διανείμει την περιουσία του και ο νομικός του σύμβουλος να του δώσει αναλυτική συμβουλή για το κείμενο της διαθήκης, αφού του εξηγήσει τις συνέπειες των διατάξεων της προς σύνταξη ιδιογράφου διαθήκης. Αφού λοιπόν ο διαθέτης έχει στην διάθεσή του το κείμενο της διαθήκης που θέλει να αφήσει, πρέπει να το αντιγράψει σε ένα λευκό χαρτί, ο ίδιος με το δικό του χέρι, να θέσει την ακριβή χρονολογία (ημέρα, μήνα, έτος), κατά την οποία συντάσσει την διαθήκη αυτή, να γράψει αν θέλει και τον τόπο στον οποίο την συντάσσει και στο τέλος του κειμένου να θέσει οπωσδήποτε την υπογραφή και το όνομά του. Μόνο η διαθήκη που έχει εξ ολοκλήρου γραφτεί από το χέρι του διαθέτη, έχει ακριβή χρονολογία και στο τέλος της έχει την υπογραφή του, μπορεί να ισχύσει ως έγκυρη ιδιόγραφη διαθήκη. Εάν το κείμενο έχει γραφτεί από άλλον και απλώς στο τέλος ο διαθέτης έχει βάλει την υπογραφή του, δεν θα ισχύσει στην Ελλάδα ως ιδιόγραφη διαθήκη, δηλαδή η διαθήκη θα κριθεί άκυρη και δεν θα επιφέρει νομικό αποτέλεσμα. Αυτό επιβεβαίωσε για μία ακόμη φορά η υπ’ αριθ. 93/2011 απόφαση του Γ’ Τμήματος του Αρείου Πάγου, που επανέλαβε το νόμο που ισχύει στην Ελλάδα «ότι η ιδιόγραφη διαθήκη, η οποία δεν έχει γραφεί ολόκληρη, χρονολογηθεί και υπογραφεί με το χέρι του διαθέτη, αλλά με το χέρι άλλου προσώπου, είναι άκυρη». Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Άκυρη η σύμβαση πωλήσεως ακινήτου, αν δεν έγινε σε συμβολαιογράφο του Χρήστου Ηλιόπουλου

Πολύ συχνά συμβαλλόμενοι σε αγοραπωλησία ακινήτου υπογράφουν έγγραφα (προσύμφωνα κλπ.), που αποτυπώνουν τις συμφωνίες τους για τους όρους μεταβιβάσεως, το ύψος του τιμήματος, τον τρόπο καταβολής του κλπ. Κάποιες φορές μάλιστα Έλληνες ομογενείς υπογράφουν τέτοια, μη συμβολαιογραφικά από απόψεως ελληνικού δικαίου, έγγραφα εκτός Ελλάδος, μη γνωρίζοντας ότι αυτά δεν έχουν νομική ισχύ για μεταβίβαση ακινήτου εντός Ελλάδος. Τα έγγραφα αυτά για να έχουν ισχύ αναφορικώς με την μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα, πρέπει να συντάσσονται σε Έλληνα συμβολαιογράφο. Διαφορετικά, εάν δηλαδή δεν συνταχθούν ενώπιον συμβολαιογράφου, οπότε είναι ιδιωτικά μόνο και όχι συμβολαιογραφικά έγγραφα, δεν έχουν ισχύ για θέματα της μεταβιβάσεως του ακινήτου. Αποτέλεσμα της ακυρότητος τέτοιων ιδιωτικών εγγράφων που αφορούν ακίνητα είναι επί παραδείγματι ότι σε περίπτωση μη ολοκληρώσεως της μεταβιβάσεως για κάποιον λόγο, η καταβληθείσα από τον αγοραστή προς τον πωλητή προκαταβολή μπορεί να αναζητηθεί από τον αγοραστή δικαστικώς με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού, ακόμα και αν το ιδιωτικό έγγραφο ορίζει ότι στην περίπτωση της μη πωλήσεως του ακινήτου, η προκαταβολή θα παρακρατείται από τον πωλητή, ως ποινική ρήτρα και για την κάλυψη των πάσης φύσεως θετικών και αποθετικών ζημιών του πωλητή. Στην υπ’ αριθ. 653/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία ο ιδιοκτήτης μεγάλου οικοπέδου συμφώνησε με τον αγοραστή να του πωλήσει το συγκεκριμένο οικόπεδο, το οποίο μάλιστα ήταν στην διαδικασία εντάξεώς του στο σχέδιο πόλεως, έναντι ορισμένου τιμήματος. Οι όροι της συμφωνίας τους, καθώς και το ύψος της προκαταβολής που δόθηκε από τον αγοραστή, κατεγράφησαν σε ιδιωτικό και όχι συμβολαιογραφικό έγγραφο. Σ’ αυτό το ιδιωτικό έγγραφο οριζόταν ότι κατεβλήθη η προκαταβολή, την οποία ο πωλητής, σε περίπτωση ματαιώσεως της οριστικής αγοραπωλησίας για λόγους που οφείλονται σε υπαιτιότητα του αγοραστή, θα εδικαιούτο να παρακρατήσει και να μην επιστρέψει στον αγοραστή, ως ποινική ρήτρα και για κάλυψη πάσης φύσεως θετικών και αποθετικών ζημιών. Όταν λίγους μήνες αργότερα η αγοραπωλησία ναυάγησε εξαιτίας διαφόρων προβλημάτων, όπως η μείωση της επιφανείας του οικοπέδου, εξ αιτίας της εντάξεώς του στο σχέδιο, με αποτέλεσμα ο αγοραστής να μην δύναται να το χρησιμοποιήσει για τον σκοπό τον οποίο το προόριζε, ο αγοραστής ανεζήτησε από τον πωλητή την σημαντικού ύψους προκαταβολή που του είχε καταβάλει. Ο πωλητής αρνήθηκε να επιστρέψει την προκαταβολή, με τον ισχυρισμό ότι αποτελεί καταπεσούσα υπέρ αυτού ποινική ρήτρα λόγω αθετήσεως από τον αγοραστή της συμβατικής του υποχρεώσεως από υπαιτιότητα του αγοραστή. Ο αγοραστής τότε άσκησε αγωγή στο δικαστήριο με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού, ζητώντας να του επιστρέψει ο πωλητής την προκαταβολή. Τόσο το Πρωτοδικείο, όσο και το Εφετείο δικαίωσαν τον αγοραστή, αποφασίζοντας ότι η προκαταβολή πρέπει να επιστραφεί. Το θέμα ωστόσο που ανέκυψε ήταν για τον αν ο πωλητής όφειλε και τόκους υπερημερίας (και από πότε)για την προκαταβολή που είχε λάβει και δεν είχε επιστρέψει. Κατά την κρίση του Εφετείου, ο πωλητής δεν όφειλε τόκους υπερημερίας από τον χρόνο που τον είχε με εξώδικο οχλήσει ο αγοραστής, προ της ασκήσεως της αγωγής, για την επιστροφή της προκαταβολής, αλλά όφειλε τόκους μόνο μετά την έκδοση της πρώτης αποφάσεως από το Πρωτοδικείο, που τον υποχρέωνε να επιστρέψει την προκαταβολή, αφού πλέον δεν εδικαιούτο καλοπίστως να πιστεύει ότι δεν έχει υποχρέωση επιστροφής της προκαταβολής. Ο Άρειος Πάγος, αντιθέτως, έκρινε ότι ο πωλητής είχε υποχρέωση όχι μόνο να επιστρέψει την προκαταβολή στον αγοραστή, αλλά είχε και υποχρέωση να καταβάλει και τόκους από την ημέρα της αρχικής οχλήσεώς του με εξώδικο από τον αγοραστή, πριν καν την άσκηση της αγωγής. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Προσοχή στις προθεσμίες για προστασία ακινήτων σας στην Ελλάδα του Χρήστου Ηλιόπουλου

Οι ομογενείς που κατοικούν στο εξωτερικό και διαθέτουν περιουσία στην Ελλάδα πρέπει να γνωρίζουν ότι δεν αρκεί να έχουν συμβόλαια στο όνομά τους για να διασφαλίσουν ότι τα ακίνητά τους δεν κινδυνεύουν από καταπατητές. Το να αποκτήσεις ένα ακινήτο στην Πατρίδα μετά από ενδελεχή έλεγχο τίτλων και προσεκτική παρακολούθηση της υποθέσεως με δικηγόρο, συμβολαιογράφο και ίσως μηχανικό είναι αναγκαίο για να γίνεις κύριος του ακινήτου. Πολλές φορές όμως δεν είναι αρκετό. Αφού αγοράσεις το ακίνητο, ή αφού ολοκληρώσεις την αποδοχή κληρονομίας ή την γονική παροχή και δωρεά, πρέπει τους επόμενους μήνες και χρόνια να συντηρείς το εν λόγω ακίνητο, να το επισκέπτεσαι έστω σε αραιά χρονικά διαστήματα, να επιμελείσαι ώστε άλλοι, τους οποίους εμπιστεύεσαι, να επιθεωρούν για λογαριασμό σου το ακίνητο, να το περιφράσσεις, να το τοπογραφείς, να το φυτεύεις, να το εκμισθώνεις (νοικιάζεις) με έγγραφο, ή να παρακολουθείς ότι δεν κάνει τα παραπάνω κάποιος άλλος αντί για σένα, χωρίς την δική σου γνώση. Σε περίπτωση που τρίτος, χωρίς δικαίωμα, διενεργήσει επέμβαση επί του ακινήτου σου στην Ελλάδα, όσο πιο γρήγορα υπάρξει η σωστή νομική αντίδραση, τόσο πιο πολλές είναι οι πιθανότητες επιτυχούς προστασίας των δικαιωμάτων σου. Η αντίδραση μπορεί να λάβει τη μορφή της αμέσου προστασίας της νομής, των ασφαλιστικών μέτρων νομής, ή της ασκήσεως διεκδικητικής ή άλλης αγωγής στο δικαστήριο. Η προθεσμία για την πρώτη αντίδραση μπορεί να είναι λίγες ώρες ή μέρες, για τα ασφαλιστικά νομής λίγες εβδομάφες και πάντως όχι περισσότερο από δώδεκα μήνες, ενώ για την διεκδικητική αγωγή η πσοθεσμία είναι είκοσι χρόνια, αλλά καλό είναι η αγωγή να ασκηθεί πολύ νωρίτερα. Εάν η νομική αντίδραση στην προσβολή των δικαιωμάτων σου επί του ακινήτου σου γίνει καθυστερημένα, μπορεί το δικαίωμά σου να έχει παραγραφεί, με αποτέλεσμα να μην μπορείς να ασκήσεις τα δικαιώματά σου από την κυριότητα ή τη νομή επί του ακινήτου, το οποίο μπορεί να καταλήξει να ανήκει τελικώς σε άλλον κι όχι σε σένα, παρά το γεγονός ότι το είχες αποκτήσει με νόμιμο και έγκυρο συμβόλαιο. Στην υπ’ αριθ. 1425/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία εκείνος που θεωρούσε ότι είναι κύριος ακινήτου άσκησε διεκδικητική αγωγή στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Κορίνθου το 1985 και μετά από διαδοχικές δικαστικές αποφάσεις, η αγωγή απερρίφθη από το Εφετείο Ναυπλίου το 2002 ως αόριστη, δηλαδή για τυπικούς και όχι για ουσιαστικούς λόγους. Ο νόμος ορίζει ότι αν συμβεί αυτό, δηλαδή απόρριψη της αγωγής για τυπικούς και όχι ουσιαστικούς λόγους, ο ενάγων μπορεί να ασκήσει εκ νέου την αγωγή του πριν παρέλθουν έξι μήνες από την έκδοση της απορριπτικής αποφάσεως και σ’ αυτήν την περίπτωση η παραγραφή θεωρείται ότι είχε διακοπεί με την άσκηση της πρώτης αγωγής, δηλαδή στην εν λόγω υπόθεση το έτος 1985, έστω κι αν η πρώτη αγωγή απερρίφθη για τυπικούς λόγους. Αν όμως η νέα αγωγή ασκηθεί μετά από την παρέλευση έξι μηνών από την απορριπτική απόφαση, τότε η παραγραφή θεωρείται ότι δεν έχει διακοπεί με την άσκηση της πρώτης αγωγής. Αποτέλεσμα είναι στην συγκεκριμένη υπόθεση ότι όταν το 2003 ο ενάγων άσκησε νέα αγωγή, μετά όμως την παρέλευση έξι μηνών από την προηγούμενη απορριπτική απόφαση, ξεκίνησε μία νέα διαδικασία και το 2006 το Πρωτοδικείο απέρριψε την δεύτερη αγωγή διότι πλέον αποκλειστικός κύριος του επιδίκου ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία (20 χρόνια νομή) έγινε ο εναγόμενος και η προγενέστερη από το 1985 διεκδικητική αγωγή δεν επέφερε διακοπή της ήδη αρξαμένης χρησικτησίας του εναγομένου, αφού απορρίφθηκε για λόγους μη ουσιαστικούς (ως αόριστη) και ο ενάγων δεν ήσκησε νέα αγωγή μέσα σε έξι μήνες από την τελεσίδικη απόρριψή της. Αυτό λοιπόν που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα είναι ότι εκτός από τα σωστά συμβόλαια που πρέπει να διαθέτουν για κάποιο ακίνητό τους, οφείλουν να μεριμνούν και για την μεταγενέστερη επίβλεψη του ακινήτου τους με συνεχή παρακολούθηση (άσκηση νομής) και απόκρουση με κάθε νομικό τρόπο τυχόν προσβολών από μη δικαιούχους. Αν αφήσουν τον χρόνο να περνά χωρίς να επιβλέπουν το ακίνητό τους και χωρίς να αντιδρούν σε ενδεχόμενες αμφισβητήσεις ή προσβολές από άλλους, υπάρχει κίνδυνος να απωλέσουν τα δικαιώματά τους. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Αποζημίωση συγκυρίου για αποκλεισμό του από το κοινό ακίνητο του Χρήστου Ηλιόπουλου

Η αποκλειστική κατά 100% κυριότητα ενός ακινήτου από έναν μόνο ιδιοκτήτη εξασφαλίζει νομική βεβαιότητα και αποφυγή διαφωνιών και γι’ αυτό είναι συνήθως προτιμότερο ένα ακίνητο να αποκτάται από έναν ιδιοκτήτη ώστε να μην υπάρχουν περισσότεροι κύριοι με διαφορετικές απόψεις για την χρήση και την εκμετάλλευση αυτού. Ωστόσο, πολλές φορές μεταξύ συγκληρονόμων, που κληρονομούν μερίδια σε μία κληρονομία, ή και μεταξύ συζύγων που αγοράζουν από κοινού ακίνητα, ανακύπτει η περίπτωση της συγκυριότητος επί ακινήτων. Όταν περισσότεροι έχουν μερίδια επί του αυτού ακινήτου, ο νόμος ορίζει ότι κάθε συγκύριος έχει δικαίωμα να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου, εφόσον δεν εμποδίζει με την χρήση του την χρήση από τους άλλους συγκυρίους. Επίσης, έχει δικαίωμα να λαμβάνει το μερίδιό του στους καρπούς του ακινήτου, που μπορεί να είναι ποσοστό επί της αγροτικής εκμεταλλεύσεως ή ποσοστό επί των μισθωμάτων (ενοικίων). Εάν το κοινό ακίνητο, που ανήκει σε περισσοτέρους, το χρησιμοποιεί αποκλειστικώς ένας μόνο εκ των συγκυρίων, οι υπόλοιποι δικαιούνται να απαιτήσουν από αυτόν που χρησιμοποιεί αποκλειστικώς για τον εαυτό του το κοινό, ανάλογη μερίδα από το όφελος που αυτός αποκομίζει. Αυτό το όφελος είναι η αξία της χρήσεως του κοινού ακινήτου, ή η αξία των καρπών που απέφερε. Οι συγκύριοι έχουν αξίωση συμμετοχής στους καρπούς του ακινήτου ακόμα κι αν δεν είχαν προβάλλει συγκεκριμένη αξίωση συγχρήσεως, διότι το δικαίωμά τους να συμμετέχουν στην απόλαυση του κοινού πράγματος είναι δεδομένο και δεν απαιτείται να ζητήσουν με συγκεκριμένο τρόπο την άσκησή του. Επιπλέον, εάν η αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου από έναν μόνον εκ των συγκυρίων έγινε με παράνομη πράξη (αυτοδικία), οι άλλοι συγκύριοι δύνανται να αξιώσουν και περαιτέρω αποζημίωση από αδικοπραξία. Στην υπ’ αριθ. 1761/2008 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση, στην οποία δύο σύζυγοι είχαν από 1/2 ή 50% εξ αδιαιρέτου έκαστος την κυριότητα, νομή και κατοχή μίας διωρόφου οικοδομής με δύο διαμερίσματα στον πρώτο όροφο, άλλα δύο στον δεύτερο και ένα υπόγειο. Λόγω προφανώς διαταράξεως των σχέσεών τους, ο σύζυγος, μετά την αποχώρηση της συζύγου από το ακίνητο, άλλαξε τις κλειδαριές και κατ’ αυτόν τον τρόπο απέκλεισε την σύζυγό του και συγκυρία του κοινού ακινήτου από την πρόσβαση και χρήση αυτού, έστω και αν αυτή είχε προηγούμενως αποχωρήσει. Η σύζυγος άσκησε αγωγή στην οποία, αφού ανέφερε αναλυτικώς τον τρόπο με τον οποίο αυτή και ο σύζυγός της κατέστησαν συγκύριοι της εν λόγω διωρόφου οικοδομής και το ποσοστό που η ίδια είχε (50%), διετύπωνε ακολούθως τον ισχυρισμό ότι σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή (Οκτώβριος 1996) ο σύζυγός της με την αλλαγή των κλειδαριών την απέκλεισε από την χρήση του 50% που αυτή ως συγκυρία είχε και για τον λόγο αυτόν ζητούσε αποζημίωση. Η αποζημίωση που ζητούσε ήταν το μισό (50%) της αξίας χρήσεως του κοινού ακινήτου επί 53 μήνες, δηλαδή το 50% των μισθωμάτων που θα μπορούσε να αποφέρει το κοινό ακίνητο κατά το διάστημα από την αλλαγή των κλειδαριών μέχρι την άσκηση της αγωγής στο δικαστήριο. Για την διεκδίκηση του 50% της μισθωτικής αξίας δεν έχει σημασία αν το κοινό ακίνητο ήταν πράγματι εκμισθωμένο σε μισθωτή ώστε ο σύζυγος να απεκόμισε ενοίκια, αλλά μόνον το γεγονός ότι η σύζυγος και συγκυρία στερήθηκε την χρήση του ακινήτου. Μετά από απόφαση του Πρωτοδικείου Σερρών, η υπόθεση εκρίθη από το Εφετείο Θεσσαλονίκης, που δέχθηκε ότι η μισθωτική αξία των διαμερισμάτων της οικοδομής ήταν ένα συγκεκριμένο ποσό μηνιαίως, για δε τους 53 μήνες η μισθωτική αξία ήταν 7.950.000 δραχμές (περίοδος 53 μηνών μετά τον Οκτώβριο 1996), εκ των οποίων η ενάγουσα δικαιούται το ήμισυ, ήτοι 3.975.000 δραχμές ή Ευρώ 11.666,445, ποσό που αυτή θα απεκόμιζε κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από τη συνεκμετάλλευση του κοινού ακινήτου και το οποίο επιδίκασε στην ενάγουσα ως αποζημίωση. Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι το Εφετείο είχε ορθώς εφαρμόσει το νόμο και είχε δικαιώσει την σύζυγο με το να της επιδικάσει ως αποζημίωση το μισό των εικαζομένων μισθωμάτων του κοινού ακινήτου, αφού αυτή ήταν συγκυρία κατά 50% εξ αδιαιρέτου και ότι οι περί του αντιθέτου ισχυρισμοί του εναγομένου – συζύγου δεν ήταν βάσιμοι. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ακύρωση γονικής παροχής λόγω αχαριστίας

Του Χρήστου Ηλιόπουλου

Η γονική παροχή αποτελεί μεταβίβαση περιουσίας από τον γονέα προς το τέκνο του, με σκοπό τη δημιουργία ή τη διατήρηση οικονομικής ή οικογενειακής αυτοτέλειας ή την έναρξη ή την εξακολούθηση επαγγέλματος. Εάν η γονική παροχή υπερβαίνει το μέτρο που επιβάλλουν οι περιστάσεις, κατά το υπερβάλλον μπορεί να θεωρηθεί δωρεά και τότε μπορεί να ανακληθεί, εφόσον αποδειχθεί ότι ο δωρεοδόχος (εκείνος που έλαβε την δωρεά), φάνηκε με βαρύ παράπτωμα αχάριστος έναντι του δωρητού ή του συζύγου ή στενού συγγενούς του και ιδίως αν αθέτησε την υποχρέωση του να διατρέφει τον δωρητή.
Ο γονέας που επιθυμεί να ανακαλέσει γονική παροχή που έκανε προς το τέκνο του πρέπει να αποδείξει στο δικαστήριο δύο πράγματα. Πρώτον, ότι η γονική παροχή που έκανε υπερβαίνει το μέτρο που επιβάλλουν οι περιστάσεις. Δηλαδή για παράδειγμα ότι η αξία των μεταβιβασθέντων με την γονική παροχή ήταν πολύ μεγαλύτερη από όσο θα απαιτείτο για την οικονομική ενίσχυση του τέκνου και άρα για το παραπάνω η γονική παροχή θεωρείται δωρεά.
Δεύτερον, ο γονέας πρέπει να αποδείξει ότι το τέκνο του επέδειξε με την συμπεριφορά του αχαριστία έναντί του (του γονέα) και ότι υπέπεσε σε βαρύ παράπτωμα. Αν ο γονέας αποδείξει και το δεύτερο αυτό απαιτούμενο, τότε η γονική παροχή μπορεί να ακυρωθεί, τουλάχιστον κατά ένα μέρος της.
Στην υπ’αριθ.654/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία η σύζυγος είχε υιοθετήσει τέκνο του συζύγου της από προηγούμενο γάμο του. Η σύζυγος επείσθη ή επιέσθη στο να προβεί σε γονική παροχή προς το υιοθετημένο από την ίδια τέκνο του συζύγου της, πρώτα τον 1ο όροφο ενός ακινήτου της, ενώ λίγο αργότερα του μεταβίβασε με γονική παροχή και το ισόγειο.
Ακολούθως, η συμπεριφορά του υιοθετημένου τέκνου της προς την θετή μητέρα του μετετράπη σε ιδιαιτέρως προσβλητική, με αποτέλεσμα η σύζυγος να ανακαλέσει τις δύο γονικές παροχές.
Η σύζυγος και θετή μητέρα άσκησε αγωγή στο δικαστήριο υποστηρίζουσα ότι δεν ήθελε στην πραγματικότητα να προβεί στις δύο γονικές παροχές, αλλά αναγκάστηκε να το πράξει επειδή υπέστη απειλές από τον σύζυγό της. Ωστόσο, ο ισχυρισμός της αυτός απερρίφθη, διότι η αγωγή της είχε ασκηθεί μετά την πάροδο δύο ετών από την υπογραφή των συμβολαίων της γονικής παροχής και την απειλή, την οποία η ίδια υποστήριζε ότι υπέστη, επομένως το δικαίωμά της για να ακυρώσει την γονική παροχή λόγω απειλής είχε παραγραφεί.
Στην αγωγή της όμως, εκτός από τον ισχυρισμό για απειλή, είχε και επικουρικό ισχυρισμό για ανάκληση των γονικών παροχών ως δωρεών και λόγω αχαριστίας του δωρεοδόχου.
Επί του επικουρικού της ισχυρισμού, το δικαστήριο έκρινε ότι η πρώτη γονική παροχή δεν υπερέβαινε το μέτρο που επέβαλαν οι περιστάσεις, δεν μπορούσε συνεπώς να θεωρηθεί δωρεά, επομένως δεν ήταν νομικώς δυνατό να ανακληθεί.
Η δεύτερη όμως γονική παροχή κρίθηκε ότι ήταν δωρεά, οπότε η υπόθεση πέρασε στο επόμενο στάδιο, να διακριβωθεί δηλαδή αν η συμπεριφορά του θετού υιού της ήταν πράγματι εκδήλωση αχαριστίας, ώστε η θετή μητέρα να δύναται να ανακαλέσει την δωρεά.
Απεδείχθη ότι πράγματι η συμπεριφορά του θετού τέκνου προς την θετή μητέρα του ήταν απρεπής, μη συνάδουσα με την ηθική και άρα ενέπιπτε στην έννοια της αχαριστίας, με αποτέλεσμα να γίνει δεκτή από τα δικαστήρια της ουσίας, αλλά και από τον Άρειο Πάγο, η ανάκληση αυτής της δεύτερης γονικής παροχής και να υποχρεωθεί ο θετός υιός να επιστρέψει την κυριότητα του ισογείου στην θετή του μητέρα, είτε οικειοθελώς, είτε διά της εφαρμογής της δικαστικής αποφάσεως ακόμα και χωρίς την υπογραφή του θετού τέκνου.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ο ψευδοκληρονόμος χάνει κληρονομία και έξοδα που έκανε

Του Χρήστου Ηλιόπουλου

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου στα δικαστήρια κρίνονται αλληλοσυγκρουόμενοι ισχυρισμοί μεταξύ αντιδίκων για το ποιός είναι δικαιούχος μίας κληρονομίας. Συχνά, ο ένας διάδικος έχει εμφανισθεί ως κληρονόμος και έχει εκμεταλλευθεί την κληρονομιαία περιουσία, ενώ ο αντίδικός του αργότερα αποδεικνύει ότι αυτός είναι τελικώς ο νόμιμος κληρονόμος, με αποτέλεσμα να διακυβεύεται όχι μόνο το ποιός θα λάβει την περιουσία οριστικά, αλλά και το αν ο αρχικώς εμφανιζόμενος ως κληρονόμος θα αποζημιωθεί για δαπάνες που έκανε επί των κληρονομιαίων πραγμάτων.
Αν εκείνος που πρώτος πήρε τα ακίνητα της κληρονομίας ήταν καλόπιστος, δηλαδή πράγματι πίστευε ότι είναι νόμιμος κληρονόμος, ενώ αργότερα απεδείχθη ότι δεν είναι, έχει δικαίωμα να διεκδικήσει από τον νόμιμο κληρονόμο όλα τα έξοδα που έκανε επ’ ωφελεία των κληρονομιαίων αντικειμένων.
Αν όμως ο αρχικός νομέας της κληρονομίας ήταν κακόπιστος, ήξερε δηλαδή εξ αρχής ότι δεν ήταν αυτός ο πραγματικός κληρονόμος, τότε μόνο υπό προϋποθέσεις μπορεί να διεκδικήσει τις δαπάνες που έκανε όσο είχε την χρήση των κληρονομιαίων.
Στην υπ’ αριθ. 392/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία εξώγαμο τέκνο του θανόντος διεκδίκησε και κέρδισε τελικώς την κληρονομία από την αδελφή του θανόντος, που εμφανιζόταν αρχικώς ως η μοναδική του κληρονόμος.
Η ενάγουσα γεννήθηκε στις ΗΠΑ ως εξώγαμο τέκνο, αφού ο Έλλην πατέρας της δεν είχε νυμφευθεί την μητέρα της. Το τέκνο ωστόσο αναγνωρίσθηκε ως τέκνο του πατρός της με απόφαση του Περιφερειακού Δικαστηρίου της Μασσαχουσέτης των ΗΠΑ.
Ο πατέρας της ενάγουσας αργότερα εγκαταστάθηκε στην Ελλάδα, μαζί με την αδελφή του. Η θυγατέρα του τον γνώρισε για πρώτη φόρα όταν τον επισκεύθηκε στην Ελλάδα, φιλοξενούμενη στο σπίτι της αδελφή του και ο πατέρας της την ανεγνώρισε και την απεδέχθη ως παιδί του.
Όταν όμως ο πατέρας απεβίωσε, η αδελφή του αιτήθηκε και έλαβε υπέρ της δικαστική απόφαση (κληρονομητήριο) στην Ελλάδα που ανεγνώριζε αυτήν, την αδελφή του θανόντος, ως την μοναδική κληρονόμο του, δεδομένου του ότι η θυγατέρα του δεν είχε εγγραφεί στην οικογενειακή μερίδα του θανόντος ως τέκνο του και ο θανών φαινόταν στην Ελλάδα ότι δεν είχε παιδί.
Η θυγατέρα του θανόντος διεκδίκησε την κληρονομία του πατρός της στην Ελλάδα πρώτα με την αναγνώριση της αλλοδαπής δικαστικής αποφάσεως (του Περιφερειακού Δικαστηρίου Μασσαχουσέτης ΗΠΑ), που απεδείκνυε ότι ήταν τέκνο του θανόντος. Ακολούθως, η θυγατέρα του θανόντος υπέβαλε αίτηση στο δικαστήριο στην Ελλάδα και επέτυχε την κήρυξη ως ανισχύρου του κληρονομητηρίου που είχε εκδοθεί και ανεγνώριζε την αδελφή του θανόντος ως την μοναδική κληρονόμο του.
Η εκτός γάμου συνεπώς θυγατέρα του θανόντος επέτυχε την αναγνώρισή της ως μοναδικής κληρονόμου του πατρός της επί της κληρονομίας του στην Ελλάδα. Η αντίδικός της όμως, δηλαδή η αδελφή του πατρός της, είχε επιτύχει κατά τον χρόνο που είχε στα χέρια της κληρονομητήριο, να αναλάβει από την τράπεζα ποσό 400.000 ευρώ, από λογαριασμό του θανόντος.
Με δικαστική απόφαση που επέτυχε η εκτός γάμου θυγατέρα του θανόντος, υποχρεώθηκε η αδελφή του να της επιστρέψει το ποσό αυτό, που είχε λάβει από την τράπεζα και μάλιστα εντόκως. Η αδελφή του θανόντος είχε όμως στο μεταξύ καταβάλει ποσό 100.000 ευρώ για φόρους κληρονομίας, όταν εμφανιζόταν ως μοναδική κληρονόμος και για τον λόγο αυτόν ζήτησε από το δικαστήριο ότι αφού δεν λαμβάνει την κληρονομία, να λάβει τουλάχιστον πίσω ό,τι κατέβαλε για φόρους μίας κληρονομίας που τελικώς δεν λαμβάνει.
Το δικαστήριο όμως απέρριψε το αίτημα αυτό, με το σκεπτικό ότι η αδελφή, κατά τον χρόνο που εμφανιζόταν ως η μοναδική κληρονόμος του θανόντος αδελφού της, ήταν κακόπιστη, διότι εγνώριζε καλώς ότι ο αδελφός της είχε θυγατέρα στις ΗΠΑ, την οποία μάλιστα είχε γνωρίσει στην Ελλάδα και αποδεχθεί ως κόρη του. Επομένως, αφού η αδελφή δεν ζήτησε από το δικαστήριο να λάβει πίσω τους φόρους που είχε καταβάλει, με τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό, δεν εδικαιούτο να λάβει τώρα πίσω το ποσό των 100.000 ευρώ που είχε πληρώσει για φόρους κληρονομίας, διότι όταν τους κατέβαλε εγνώριζε ότι κληρονόμος δεν ήταν η ίδια, αλλά η θυγατέρα του κληρονομουμένου.

.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr