Προσοχή στις προθεσμίες για προστασία ακινήτων σας στην Ελλάδα του Χρήστου Ηλιόπουλου

Οι ομογενείς που κατοικούν στο εξωτερικό και διαθέτουν περιουσία στην Ελλάδα πρέπει να γνωρίζουν ότι δεν αρκεί να έχουν συμβόλαια στο όνομά τους για να διασφαλίσουν ότι τα ακίνητά τους δεν κινδυνεύουν από καταπατητές. Το να αποκτήσεις ένα ακινήτο στην Πατρίδα μετά από ενδελεχή έλεγχο τίτλων και προσεκτική παρακολούθηση της υποθέσεως με δικηγόρο, συμβολαιογράφο και ίσως μηχανικό είναι αναγκαίο για να γίνεις κύριος του ακινήτου. Πολλές φορές όμως δεν είναι αρκετό. Αφού αγοράσεις το ακίνητο, ή αφού ολοκληρώσεις την αποδοχή κληρονομίας ή την γονική παροχή και δωρεά, πρέπει τους επόμενους μήνες και χρόνια να συντηρείς το εν λόγω ακίνητο, να το επισκέπτεσαι έστω σε αραιά χρονικά διαστήματα, να επιμελείσαι ώστε άλλοι, τους οποίους εμπιστεύεσαι, να επιθεωρούν για λογαριασμό σου το ακίνητο, να το περιφράσσεις, να το τοπογραφείς, να το φυτεύεις, να το εκμισθώνεις (νοικιάζεις) με έγγραφο, ή να παρακολουθείς ότι δεν κάνει τα παραπάνω κάποιος άλλος αντί για σένα, χωρίς την δική σου γνώση. Σε περίπτωση που τρίτος, χωρίς δικαίωμα, διενεργήσει επέμβαση επί του ακινήτου σου στην Ελλάδα, όσο πιο γρήγορα υπάρξει η σωστή νομική αντίδραση, τόσο πιο πολλές είναι οι πιθανότητες επιτυχούς προστασίας των δικαιωμάτων σου. Η αντίδραση μπορεί να λάβει τη μορφή της αμέσου προστασίας της νομής, των ασφαλιστικών μέτρων νομής, ή της ασκήσεως διεκδικητικής ή άλλης αγωγής στο δικαστήριο. Η προθεσμία για την πρώτη αντίδραση μπορεί να είναι λίγες ώρες ή μέρες, για τα ασφαλιστικά νομής λίγες εβδομάφες και πάντως όχι περισσότερο από δώδεκα μήνες, ενώ για την διεκδικητική αγωγή η πσοθεσμία είναι είκοσι χρόνια, αλλά καλό είναι η αγωγή να ασκηθεί πολύ νωρίτερα. Εάν η νομική αντίδραση στην προσβολή των δικαιωμάτων σου επί του ακινήτου σου γίνει καθυστερημένα, μπορεί το δικαίωμά σου να έχει παραγραφεί, με αποτέλεσμα να μην μπορείς να ασκήσεις τα δικαιώματά σου από την κυριότητα ή τη νομή επί του ακινήτου, το οποίο μπορεί να καταλήξει να ανήκει τελικώς σε άλλον κι όχι σε σένα, παρά το γεγονός ότι το είχες αποκτήσει με νόμιμο και έγκυρο συμβόλαιο. Στην υπ’ αριθ. 1425/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία εκείνος που θεωρούσε ότι είναι κύριος ακινήτου άσκησε διεκδικητική αγωγή στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Κορίνθου το 1985 και μετά από διαδοχικές δικαστικές αποφάσεις, η αγωγή απερρίφθη από το Εφετείο Ναυπλίου το 2002 ως αόριστη, δηλαδή για τυπικούς και όχι για ουσιαστικούς λόγους. Ο νόμος ορίζει ότι αν συμβεί αυτό, δηλαδή απόρριψη της αγωγής για τυπικούς και όχι ουσιαστικούς λόγους, ο ενάγων μπορεί να ασκήσει εκ νέου την αγωγή του πριν παρέλθουν έξι μήνες από την έκδοση της απορριπτικής αποφάσεως και σ’ αυτήν την περίπτωση η παραγραφή θεωρείται ότι είχε διακοπεί με την άσκηση της πρώτης αγωγής, δηλαδή στην εν λόγω υπόθεση το έτος 1985, έστω κι αν η πρώτη αγωγή απερρίφθη για τυπικούς λόγους. Αν όμως η νέα αγωγή ασκηθεί μετά από την παρέλευση έξι μηνών από την απορριπτική απόφαση, τότε η παραγραφή θεωρείται ότι δεν έχει διακοπεί με την άσκηση της πρώτης αγωγής. Αποτέλεσμα είναι στην συγκεκριμένη υπόθεση ότι όταν το 2003 ο ενάγων άσκησε νέα αγωγή, μετά όμως την παρέλευση έξι μηνών από την προηγούμενη απορριπτική απόφαση, ξεκίνησε μία νέα διαδικασία και το 2006 το Πρωτοδικείο απέρριψε την δεύτερη αγωγή διότι πλέον αποκλειστικός κύριος του επιδίκου ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία (20 χρόνια νομή) έγινε ο εναγόμενος και η προγενέστερη από το 1985 διεκδικητική αγωγή δεν επέφερε διακοπή της ήδη αρξαμένης χρησικτησίας του εναγομένου, αφού απορρίφθηκε για λόγους μη ουσιαστικούς (ως αόριστη) και ο ενάγων δεν ήσκησε νέα αγωγή μέσα σε έξι μήνες από την τελεσίδικη απόρριψή της. Αυτό λοιπόν που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα είναι ότι εκτός από τα σωστά συμβόλαια που πρέπει να διαθέτουν για κάποιο ακίνητό τους, οφείλουν να μεριμνούν και για την μεταγενέστερη επίβλεψη του ακινήτου τους με συνεχή παρακολούθηση (άσκηση νομής) και απόκρουση με κάθε νομικό τρόπο τυχόν προσβολών από μη δικαιούχους. Αν αφήσουν τον χρόνο να περνά χωρίς να επιβλέπουν το ακίνητό τους και χωρίς να αντιδρούν σε ενδεχόμενες αμφισβητήσεις ή προσβολές από άλλους, υπάρχει κίνδυνος να απωλέσουν τα δικαιώματά τους. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr