Αποζημίωση συγκυρίου για αποκλεισμό του από το κοινό ακίνητο του Χρήστου Ηλιόπουλου

Η αποκλειστική κατά 100% κυριότητα ενός ακινήτου από έναν μόνο ιδιοκτήτη εξασφαλίζει νομική βεβαιότητα και αποφυγή διαφωνιών και γι’ αυτό είναι συνήθως προτιμότερο ένα ακίνητο να αποκτάται από έναν ιδιοκτήτη ώστε να μην υπάρχουν περισσότεροι κύριοι με διαφορετικές απόψεις για την χρήση και την εκμετάλλευση αυτού. Ωστόσο, πολλές φορές μεταξύ συγκληρονόμων, που κληρονομούν μερίδια σε μία κληρονομία, ή και μεταξύ συζύγων που αγοράζουν από κοινού ακίνητα, ανακύπτει η περίπτωση της συγκυριότητος επί ακινήτων. Όταν περισσότεροι έχουν μερίδια επί του αυτού ακινήτου, ο νόμος ορίζει ότι κάθε συγκύριος έχει δικαίωμα να κάνει χρήση του κοινού ακινήτου, εφόσον δεν εμποδίζει με την χρήση του την χρήση από τους άλλους συγκυρίους. Επίσης, έχει δικαίωμα να λαμβάνει το μερίδιό του στους καρπούς του ακινήτου, που μπορεί να είναι ποσοστό επί της αγροτικής εκμεταλλεύσεως ή ποσοστό επί των μισθωμάτων (ενοικίων). Εάν το κοινό ακίνητο, που ανήκει σε περισσοτέρους, το χρησιμοποιεί αποκλειστικώς ένας μόνο εκ των συγκυρίων, οι υπόλοιποι δικαιούνται να απαιτήσουν από αυτόν που χρησιμοποιεί αποκλειστικώς για τον εαυτό του το κοινό, ανάλογη μερίδα από το όφελος που αυτός αποκομίζει. Αυτό το όφελος είναι η αξία της χρήσεως του κοινού ακινήτου, ή η αξία των καρπών που απέφερε. Οι συγκύριοι έχουν αξίωση συμμετοχής στους καρπούς του ακινήτου ακόμα κι αν δεν είχαν προβάλλει συγκεκριμένη αξίωση συγχρήσεως, διότι το δικαίωμά τους να συμμετέχουν στην απόλαυση του κοινού πράγματος είναι δεδομένο και δεν απαιτείται να ζητήσουν με συγκεκριμένο τρόπο την άσκησή του. Επιπλέον, εάν η αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου από έναν μόνον εκ των συγκυρίων έγινε με παράνομη πράξη (αυτοδικία), οι άλλοι συγκύριοι δύνανται να αξιώσουν και περαιτέρω αποζημίωση από αδικοπραξία. Στην υπ’ αριθ. 1761/2008 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση, στην οποία δύο σύζυγοι είχαν από 1/2 ή 50% εξ αδιαιρέτου έκαστος την κυριότητα, νομή και κατοχή μίας διωρόφου οικοδομής με δύο διαμερίσματα στον πρώτο όροφο, άλλα δύο στον δεύτερο και ένα υπόγειο. Λόγω προφανώς διαταράξεως των σχέσεών τους, ο σύζυγος, μετά την αποχώρηση της συζύγου από το ακίνητο, άλλαξε τις κλειδαριές και κατ’ αυτόν τον τρόπο απέκλεισε την σύζυγό του και συγκυρία του κοινού ακινήτου από την πρόσβαση και χρήση αυτού, έστω και αν αυτή είχε προηγούμενως αποχωρήσει. Η σύζυγος άσκησε αγωγή στην οποία, αφού ανέφερε αναλυτικώς τον τρόπο με τον οποίο αυτή και ο σύζυγός της κατέστησαν συγκύριοι της εν λόγω διωρόφου οικοδομής και το ποσοστό που η ίδια είχε (50%), διετύπωνε ακολούθως τον ισχυρισμό ότι σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή (Οκτώβριος 1996) ο σύζυγός της με την αλλαγή των κλειδαριών την απέκλεισε από την χρήση του 50% που αυτή ως συγκυρία είχε και για τον λόγο αυτόν ζητούσε αποζημίωση. Η αποζημίωση που ζητούσε ήταν το μισό (50%) της αξίας χρήσεως του κοινού ακινήτου επί 53 μήνες, δηλαδή το 50% των μισθωμάτων που θα μπορούσε να αποφέρει το κοινό ακίνητο κατά το διάστημα από την αλλαγή των κλειδαριών μέχρι την άσκηση της αγωγής στο δικαστήριο. Για την διεκδίκηση του 50% της μισθωτικής αξίας δεν έχει σημασία αν το κοινό ακίνητο ήταν πράγματι εκμισθωμένο σε μισθωτή ώστε ο σύζυγος να απεκόμισε ενοίκια, αλλά μόνον το γεγονός ότι η σύζυγος και συγκυρία στερήθηκε την χρήση του ακινήτου. Μετά από απόφαση του Πρωτοδικείου Σερρών, η υπόθεση εκρίθη από το Εφετείο Θεσσαλονίκης, που δέχθηκε ότι η μισθωτική αξία των διαμερισμάτων της οικοδομής ήταν ένα συγκεκριμένο ποσό μηνιαίως, για δε τους 53 μήνες η μισθωτική αξία ήταν 7.950.000 δραχμές (περίοδος 53 μηνών μετά τον Οκτώβριο 1996), εκ των οποίων η ενάγουσα δικαιούται το ήμισυ, ήτοι 3.975.000 δραχμές ή Ευρώ 11.666,445, ποσό που αυτή θα απεκόμιζε κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από τη συνεκμετάλλευση του κοινού ακινήτου και το οποίο επιδίκασε στην ενάγουσα ως αποζημίωση. Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι το Εφετείο είχε ορθώς εφαρμόσει το νόμο και είχε δικαιώσει την σύζυγο με το να της επιδικάσει ως αποζημίωση το μισό των εικαζομένων μισθωμάτων του κοινού ακινήτου, αφού αυτή ήταν συγκυρία κατά 50% εξ αδιαιρέτου και ότι οι περί του αντιθέτου ισχυρισμοί του εναγομένου – συζύγου δεν ήταν βάσιμοι. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr