Άρνηση οικοπεδούχου να μεταβιβάσει διαμέρισμα στον εργολάβο του Χρήστου Ηλιόπουλου

Η «αντιπαροχή» είναι θεσμός και πρακτική που λειτουργεί στην Ελλάδα επί δεκαετίες. Κατά την σύμβαση της αντιπαροχής ο οικοπεδούχος, αν δεν διαθέτει χρήματα για να ανοικοδομήσει το οικόπεδό του, συμφωνεί με τον εργολάβο να του κτίσει εκείνος χωρίς χρήματα την οικοδομή (συνήθως πολυκατοικία, ή κατοικίες στο ίδιο οικόπεδο) και ο οικοπεδούχος ως αντάλλαγμα μεταβιβάζει στον εργολάβο μέρος των διαμερισμάτων ή των κατοικιών που κτίζονται, ώστε ο εργολάβος να τα πουλήσει και να βγάλει τα έξοδα και το κέρδος του. Με τη σύμβαση έργου ο εργολάβος έχει υποχρέωση να εκτελέσει το έργο (ανέγερση της πολυκατοικίας ή των κατοικιών) και ο εργοδότης να καταβάλει τη συμφωνημένη αμοιβή, (δηλαδή την μεταβίβαση π.χ. των έξι από τα δέκα διαμερίσματα στον εργολάβο, ώστε αυτά να πωληθούν σε τρίτους και ο εργολάβος να λάβει τα χρήματα από τις πωλήσεις). Η αμοιβή του εργολάβου καταβάλλεται κατά την παράδοση του έργου. Αν η παράδοση του έργου και η καταβολή της αμοιβής συμφωνήθηκε να γίνουν τμηματικώς, η αμοιβή καταβάλλεται μόλις γίνει η παράδοση κάθε τμήματος. Μπορεί δηλ. να έχει συμφωνηθεί ότι ο οικοπεδούχος θα μεταβιβάσει στον εργολάβο συνολικώς έξι από τα δέκα διαμερίσματα, που αντιστοιχούν σε 600 χιλιοστά επί του οικοπέδου και η μεταβίβαση των πρώτων 300 χιλιοστών θα γίνει όταν ο εργολάβος κατασκευάσει συγκεκριμένο τμήμα του έργου, των υπολοίπων 200 χιλιοστών, όταν ο εργολάβος κατασκευάσει και παραδώσει ένα επόμενο τμήμα του έργου, ενώ τα τελευταία 100 χιλιοστά θα μεταβιβασθούν από τον οικοπεδούχο με την ολοκλήρωση και των κοινοχρήστων χώρων, κλιμακοστασίου, υπογείων, περιβάλλοντος χώρου κλπ. Στην υπ’ αριθ. 183/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η αμοιβή του εργοδότη προς τον εργολάβο μπορεί να συμφωνηθεί, είτε σε χρήματα, είτε σε παροχή οποιουδήποτε είδους και συνεπώς και σε υπόσχεση μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου πράγματος, όπως αυτό μπορεί να συμβεί επί συμβάσεως, κατά την οποία ο κύριος του οικοπέδου (εργοδότης) αναθέτει σε άλλον (εργολάβο) την ανέγερση πάνω σ' αυτό πολυκατοικίας με την συμφωνία ότι θα διατηρήσει την κυριότητα ορισμένου ποσοστού εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου και θα μεταβιβάσει λόγω αμοιβής στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα που θα του υποδείξει αυτός, τα υπόλοιπα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με τα αντίστοιχα διαμερίσματα ή άλλης φύσεως αυτοτελείς οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες. Καταβάλλεται δε η αμοιβή κατά την παράδοση του έργου, εκτός αν η παράδοση τούτου γίνεται τμηματικά, οπότε καταβάλλεται με την παράδοση κάθε τμήματος. Έτσι στην τελευταία αυτή περίπτωση, αν ο εργοδότης – οικοπεδούχος δεν του μεταβιβάζει και τα τελευταία υπολειπόμενα ποσοστά, ο εργολάβος έχει δικαίωμα να διεκδικήσει την αμοιβή του, επικαλούμενος την αποπεράτωση και παράδοση του έργου, με την επιδίωξη της μεταβίβασης με καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως, κατά κυριότητα σ' αυτόν των υποσχεθέντων ποσοστών εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου πάνω στο οποίο ανεγέρθηκαν οι αυτοτελείς οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες. Στην συγκεκριμένη υπόθεση ο εργολάβος ανέλαβε να ανεγείρει την οικοδομή και να λάβει ως αντάλλαγμα τα 640 χιλιοστά του οικοπέδου, που αντιστοιχούσαν σε ορισμένα διαμερίσματα, μαζί με αποθήκες και χώρους σταθμεύσεως. Ο εργολάβος εκτέλεσε πράγματι το έργο και ανήγειρε την πολυκατοικία, ο οικοπεδούχος του μεταβίβασε τμηματικώς τα περισσότερα από τα διαμερίσματα, όπως είχαν συμφωνήσει, στο τέλος όμως του έργου δεν του μεταβίβαζε τα τελευταία 48 χιλιοστά, που αντιστοιχούσαν σε ένα διαμέρισμα και μία αποθήκη με θέση σταθμεύσεως, διότι ο εργολάβος είχε παραδώσει το έργο με κάποιες παραλείψεις, οι οποίες όμως αν και υπαρκτές, όπως κρίθηκε, δεν ήταν τόσο ουσιώδεις ώστε να θεωρείται ότι ο εργολάβος δεν παρέδωσε αυτό που είχε υποσχεθεί, αλλά κάτι διαφορετικό. Τελικώς, τόσο τα δύο πρώτα δικαστήρια της ουσίας, όσο και ο Άρειος Πάγος έκριναν ότι ο οικοπεδούχος για αυτού του είδους τις παραλείψεις εκ μέρους του εργολάβου, δεν εδικαιούτο να παρακρατά την κυριότητα του διαμερίσματος με αποθήκη και θέση σταθμεύσεως, ήτοι τα 48 χιλιοστά και υποχρεώθηκε σε δήλωση βουλήσεως, δηλαδή ουσιαστικώς σε μεταβίβαση με συμβόλαιο των τελευταίων αυτών 48 χιλιοστών, ακόμα κι αν ο ίδιος ο οικοπεδούχος δεν ερχόταν να υπογράψει την μεταβίβαση. Τα δικαστήρια έκριναν ότι για τις παραλείψεις του εργολάβου ο οικοπεδούχος εδικαιούτο να ζητήσει μείωση του εργολαβικού ανταλλάγματος ή αποζημίωση, ωστόσο κατά τον κρίσιμο χρόνο των δικαστηρίων δεν το ζήτησε με τον τρόπο που έπρεπε με αποτέλεσμα να μην δικαιούται αργότερα να αρνηθεί την μεταβίβαση προς τον εργολάβο και του τελευταίου τμήματος της εργολαβικής αμοιβής. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr