Άκυρη η σύμβαση πωλήσεως ακινήτου, αν δεν έγινε σε συμβολαιογράφο του Χρήστου Ηλιόπουλου

Πολύ συχνά συμβαλλόμενοι σε αγοραπωλησία ακινήτου υπογράφουν έγγραφα (προσύμφωνα κλπ.), που αποτυπώνουν τις συμφωνίες τους για τους όρους μεταβιβάσεως, το ύψος του τιμήματος, τον τρόπο καταβολής του κλπ. Κάποιες φορές μάλιστα Έλληνες ομογενείς υπογράφουν τέτοια, μη συμβολαιογραφικά από απόψεως ελληνικού δικαίου, έγγραφα εκτός Ελλάδος, μη γνωρίζοντας ότι αυτά δεν έχουν νομική ισχύ για μεταβίβαση ακινήτου εντός Ελλάδος. Τα έγγραφα αυτά για να έχουν ισχύ αναφορικώς με την μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα, πρέπει να συντάσσονται σε Έλληνα συμβολαιογράφο. Διαφορετικά, εάν δηλαδή δεν συνταχθούν ενώπιον συμβολαιογράφου, οπότε είναι ιδιωτικά μόνο και όχι συμβολαιογραφικά έγγραφα, δεν έχουν ισχύ για θέματα της μεταβιβάσεως του ακινήτου. Αποτέλεσμα της ακυρότητος τέτοιων ιδιωτικών εγγράφων που αφορούν ακίνητα είναι επί παραδείγματι ότι σε περίπτωση μη ολοκληρώσεως της μεταβιβάσεως για κάποιον λόγο, η καταβληθείσα από τον αγοραστή προς τον πωλητή προκαταβολή μπορεί να αναζητηθεί από τον αγοραστή δικαστικώς με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού, ακόμα και αν το ιδιωτικό έγγραφο ορίζει ότι στην περίπτωση της μη πωλήσεως του ακινήτου, η προκαταβολή θα παρακρατείται από τον πωλητή, ως ποινική ρήτρα και για την κάλυψη των πάσης φύσεως θετικών και αποθετικών ζημιών του πωλητή. Στην υπ’ αριθ. 653/2011 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία ο ιδιοκτήτης μεγάλου οικοπέδου συμφώνησε με τον αγοραστή να του πωλήσει το συγκεκριμένο οικόπεδο, το οποίο μάλιστα ήταν στην διαδικασία εντάξεώς του στο σχέδιο πόλεως, έναντι ορισμένου τιμήματος. Οι όροι της συμφωνίας τους, καθώς και το ύψος της προκαταβολής που δόθηκε από τον αγοραστή, κατεγράφησαν σε ιδιωτικό και όχι συμβολαιογραφικό έγγραφο. Σ’ αυτό το ιδιωτικό έγγραφο οριζόταν ότι κατεβλήθη η προκαταβολή, την οποία ο πωλητής, σε περίπτωση ματαιώσεως της οριστικής αγοραπωλησίας για λόγους που οφείλονται σε υπαιτιότητα του αγοραστή, θα εδικαιούτο να παρακρατήσει και να μην επιστρέψει στον αγοραστή, ως ποινική ρήτρα και για κάλυψη πάσης φύσεως θετικών και αποθετικών ζημιών. Όταν λίγους μήνες αργότερα η αγοραπωλησία ναυάγησε εξαιτίας διαφόρων προβλημάτων, όπως η μείωση της επιφανείας του οικοπέδου, εξ αιτίας της εντάξεώς του στο σχέδιο, με αποτέλεσμα ο αγοραστής να μην δύναται να το χρησιμοποιήσει για τον σκοπό τον οποίο το προόριζε, ο αγοραστής ανεζήτησε από τον πωλητή την σημαντικού ύψους προκαταβολή που του είχε καταβάλει. Ο πωλητής αρνήθηκε να επιστρέψει την προκαταβολή, με τον ισχυρισμό ότι αποτελεί καταπεσούσα υπέρ αυτού ποινική ρήτρα λόγω αθετήσεως από τον αγοραστή της συμβατικής του υποχρεώσεως από υπαιτιότητα του αγοραστή. Ο αγοραστής τότε άσκησε αγωγή στο δικαστήριο με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού, ζητώντας να του επιστρέψει ο πωλητής την προκαταβολή. Τόσο το Πρωτοδικείο, όσο και το Εφετείο δικαίωσαν τον αγοραστή, αποφασίζοντας ότι η προκαταβολή πρέπει να επιστραφεί. Το θέμα ωστόσο που ανέκυψε ήταν για τον αν ο πωλητής όφειλε και τόκους υπερημερίας (και από πότε)για την προκαταβολή που είχε λάβει και δεν είχε επιστρέψει. Κατά την κρίση του Εφετείου, ο πωλητής δεν όφειλε τόκους υπερημερίας από τον χρόνο που τον είχε με εξώδικο οχλήσει ο αγοραστής, προ της ασκήσεως της αγωγής, για την επιστροφή της προκαταβολής, αλλά όφειλε τόκους μόνο μετά την έκδοση της πρώτης αποφάσεως από το Πρωτοδικείο, που τον υποχρέωνε να επιστρέψει την προκαταβολή, αφού πλέον δεν εδικαιούτο καλοπίστως να πιστεύει ότι δεν έχει υποχρέωση επιστροφής της προκαταβολής. Ο Άρειος Πάγος, αντιθέτως, έκρινε ότι ο πωλητής είχε υποχρέωση όχι μόνο να επιστρέψει την προκαταβολή στον αγοραστή, αλλά είχε και υποχρέωση να καταβάλει και τόκους από την ημέρα της αρχικής οχλήσεώς του με εξώδικο από τον αγοραστή, πριν καν την άσκηση της αγωγής. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr