Χρησικτησία στα προσφυγικά ακίνητα

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Χρησικτησία ακινήτου στην Ελλάδα σημαίνει δυνατότητα κτήσεως της κυριότητος ακινήτου χωρίς συμβολαιογραφικό έγγραφο, αλλά μόνο με την επί 20ετία (κατ’ εξαίρεση και 10ετία) κατοχή του ακινήτου διανοία κυρίου, δηλαδή με την πεποίθηση ότι το εξουσιάζεις ως περιουσία σου και όχι π.χ. ως ενοικιαστής αυτού.

Η υπ’ αριθ. 397/2010 απόφαση του Αρείου Πάγου εστιάζει στη νομική έννοια της χρησικτησίας στο ειδικό θέμα των προσφυγικών ακινήτων, δηλ. στα ακίνητα που το Ελληνικό Δημόσιο παρεχώρησε σε Έλληνες πρόσφυγες που ήλθαν στην Ελλάδα διωγμένοι από άλλες χώρες.

Το κράτος παρεχώρησε οικόπεδα για την αστική αποκατάσταση προσφύγων. Κατά το παραχωρητήριο εδίδετο στον αρχηγό της οικογενείας ακάλυπτο οικόπεδο για αυτοστέγασή του, με την ανέγερση σ’ αυτό οικοδομής. Ωστόσο, ο δικαιούχος δεν καθίστατο κύριος του ακινήτου, ούτε εδύνατο αυτός, ή τρίτος να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου με χρησικτησία, εάν δεν συνέβαιναν δύο πράγματα.

Πρώτον, θα έπρεπε οι δόσεις που το κράτος είχε ορίσει για την αποπληρωμή του τιμήματος του ακινήτου να έχουν στο σύνολό τους αποπληρωθεί. Δεύτερον, απαιτείτο να έχει ανεγερθεί εντός του εν λόγω οικοπέδου πλήρης οικοδομή. Πριν από την αποπληρωμή του τιμήματος και την ανέγερση της οικοδομής το παραχωρηθέν οικόπεδο εξακολουθούσε να ανήκει στην κυριότητα και στη νομή του Δημοσίου και απαγορευόταν η μεταβίβασή του σε τρίτους.

Επειδή το παραχωρηθέν οικόπεδο, μετά της ανεγερθείσης οικίας, γινόταν αντικείμενο αποκλειστικής χρήσεως από την οικογένεια των προσφύγων στους οποίους είχε παραχωρηθεί και επειδή το θεωρούσαν ως σπίτι τους επί πολλά έτη, ενώ διαρκούσε ακόμα η αποπληρωμή των δόσεων του τιμήματος, δημιουργήθηκε το θέμα εάν μετά την πάροδο είκοσι ετών η οικογένεια είχε αποκτήσει ούτως ή άλλως την κυριότητα του ακινήτου με χρησικτησία, ανεξαρτήτως του αν είχε αποπληρώσει το σύνολο του τιμήματος.

Η απάντηση στο ερώτημα είναι αρνητική, ακριβώς διότι κατά το νόμο πριν την ανέγερση πλήρους κατοικίας αλλά και την εξόφληση όλων των δόσεων του ακινήτου, εκείνοι που το κατέχουν δεν δύνανται να ισχυρισθούν ότι χρησιδεσπόζουν επ’ αυτού, δηλαδή ότι το κατέχουν με διάνοια κυρίου και άρα ότι μετά την πάροδο είκοσι ετών, που είναι η συνήθης προθεσμία της χρησικτησίας, έχουν καταστεί κύριοι του ακινήτου και θα μπορούσαν ενδεχομένως ακόμα και να το μεταβιβάσουν, δηλ. να το πωλήσουν, να το δωρίσουν κλπ.

Πρέπει ωστόσο να υπογραμμισθεί ότι ο ισχυρισμός αυτός, ότι δηλαδή ένα ακίνητο που φέρεται ότι έχει αποκτηθεί κατά κυριότητα από της οικογένεια των προσφύγων με χρησικτησία δεν μπορεί να ευσταθήσει επειδή η οικογένεια δεν είχε αποπληρώσει τις δόσεις, πρέπει να προταθεί από εκείνον που έχει συμφέρον να αποδείξει ότι η οικογένεια δεν απέκτησε την κυριότητα με χρησικτησία, στα δικαστήρια της ουσίας, δηλαδή είτε στο Ειρηνοδικείο, είτε στο Πρωτοδικείο, ή στο Εφετείο. Αν ο ισχυρισμός αυτός δεν προταθεί εγκαίρως και παραδεκτώς από την αρχή της δίκης, είναι πολύ πιθανό ο Άρειος Πάγος να μην τον δεχθεί, διότι θα προβάλλεται για πρώτη φορά στον Άρειο Πάγο, ενώ θα έπρεπε δικονομικώς να είχε προταθεί πρωτοδίκως.

Ενώ δηλαδή στην υπόθεση αυτή είναι αναμφίβολο ότι ο νόμος ορίζει ότι δεν μπορεί κάποιος να αποκτήσει προσφυγικό ακίνητο με χρησικτησία αν δεν έχει πληρώσει όλες τις δόσεις του τιμήματος, τελικώς η απόφαση δικαιώνει εκείνους που ισχυρίσθηκαν την χρησικτησία, απλώς και μόνο επειδή ο αντίδικός τους δεν προέβαλε τον ορθό ισχυρισμό από τα πρώτα στάδια της δίκης και η προβολή του το πρώτον ενώπιον του Αρείου Πάγου εκρίθη απαράδεκτος.


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr