Του Χρήστου Ηλιόπουλου
Οι συμφωνίες πρέπει να τηρούνται, δηλαδή pacta sunt servanda, στην λατινική. Όσα υπογράφουμε σε έγγραφες συμφωνίες πρέπει να εφαρμόζονται για να υπάρχει ασφάλεια των συναλλαγών, δηλαδή καθένας που συναλλάσσεται, είτε στο εμπόριο είτε σε άλλου είδους δικαιοπραξίες, πρέπει να έχει την πεποίθηση ότι οι συμφωνίες έχουν νομική αξία και την τήρησή τους μπορεί να εγγυηθούν εν τέλει τα δικαστήρια, των οποίων οι αποφάσεις εκτελούνται με την δύναμη του κράτους.
Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες οι συνθήκες που ίσχυαν κατά τον χρόνο συνάψεως των συμφωνιών παύουν να ισχύουν ή αλλάζουν. Όταν τα δεδομένα που ίσχυαν κατά τον χρόνο υπογραφής μίας συμφωνίας αλλάζουν, τότε μπορεί να υπάρξει ανάγκη να αλλάξουν και κάποιοι όροι της συμφωνίας, διότι εάν δεν αλλάξουν, τότε η εφαρμογή της συμβάσεως μπορεί να καθίσταται άδικη για έναν από τους συναλλασσομένους.
Όταν ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, π.χ. καταστήματος, το εκμισθώνει στον μισθωτή (ενοικιαστή), υπολογίζει την μισθωτική αξία του μισθίου δυνάμει των συνθηκών εκείνης της χρονικής στιγμής. Το ίδιο συμβαίνει και με τον μισθωτή, ο οποίος εκτιμά τις εμπορικές του ανάγκες και τον προϋπλογισμό του, στον αυτόν χρόνο. Συνήθως οι μελλοντικές αλλαγές δεν είναι τέτοιες που να δικαιολογούν μεγάλες τροποποιήσεις στην μισθωτική σύμβαση. Η κυριότερη αλλαγή που αναμένεται είναι ο πληθωρισμός, τον οποίο τα μέρη προϋπολογίζουν και θέτουν ειδικό όρο για την ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος.
Κάποιες φορές όμως η οικονομική και κοινωνική ζωή αλλάζει με απρόβλεπτους ρυθμούς, ώστε να παρίσταται ανάγκη να αλλάξει και το μηνιαίο μίσθωμα, είτε προς τα πάνω, εάν αυξήθηκε η μισθωτική αξία του ακινήτου από εξαιρετικές και μη προβλέψιμες αρχικώς περιστάσεις, είτε προς τα κάτω, εάν συνέβησαν απρόβλεπτες αρνητικές αλλαγές στην περιοχή του ακινήτου ή στην γενικώτερη οικονομική ζωή.
Στην υπ΄αριθ. 423/2008 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ζήτησε με αγωγή του στο δικαστήριο την σημαντική αύξηση του μηνιαίου μισθώματος, διότι οι συνθήκες είχαν μεταβληθεί τόσο πολύ, ώστε να καθίσταται δυσανάλογα μικρό το ενοίκιο, σε σχέση προς την αυξηθείσα μισθωτική αξία του καταστήματος.
Ειδικώς, ο ιδιοκτήτης επικαλέσθηκε γεγονότα όπως η δημιουργία κεντρικού σταθμού του ΜΕΤΡΟ των Αθηνών πλησίον του μισθίου, η πεζοδρόμηση της οδού επί της οποίας βρίσκεται το κατάστημα και η γενικώτερη αναβάθμιση της περιοχής, για να ζητήσει μεγάλη αύξηση του μισθώματος, πολύ μεγαλύτερη φυσικά της αρχικώς συμφωνηθείσας, ακόμα και με τις ετήσιες αναπροσαρμογές που προβλέποντο από την σύμβαση.
Ο ιδιοκτήτης προσκόμισε επίσης και συγκριτικά στοιχεία, δηλ. μισθωτήρια παρακειμένων καταστημάτων, που ισχυρίσθηκε ότι το μίσθωμα είναι πολύ μεγαλύτερο. Ο ενοικιαστής από την πλευρά του προσκόμισε άλλα στοιχεία, που ενίσχυαν τον ισχυρισμό του ότι το μίσθωμα ήταν δίκαιο και ανταποκρινόμενο στις συνθήκες της αγοράς της περιοχής του καταστήματος.
Μετά την απόφαση του Πρωτοδικείου, το Εφετείο έκανε δεκτή την αγωγή και αναπροσάρμοσε το μηνιαίο μίσθωμα, αυξάνοντάς το κατά πολύ. Ωστόσο, ο ενοικιαστής άσκησε αναίρεση στον Άρειο Πάγο, ο οποίος την έκανε δεκτή, κρίνοντας ότι οι αιτιολογίες της αποφάσεως του Εφετείου δεν ήταν επαρκείς, για να δικαιολογήσουν την μεγάλη αύξηση του μισθώματος. Η υπόθεση τελικώς επεστράφη στο Εφετείο, για να ξαναδικασθεί από άλλους δικαστές.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Wednesday, October 28, 2009
Thursday, October 15, 2009
Τυφλή και αργή η Δικαιοσύνη στην Ελλάδα
Του Χρήστου Ηλιόπουλου
Βρισκόμαστε στο Τριμελές Εφετείο Κακουργημάτων στην Αθήνα, όπου δικάζονται πολύ σοβαρά αδικήματα, δηλαδή κακουργήματα. Η επίσημη έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας ενώπιον των δικαστών έχει ορισθεί στις 9 π.μ. Οι δικαστές είναι τρεις και βρίσκονται στην θέση τους. Το ίδιο και ο Εισαγγελέας και η Γραμματέας.
Περί τους δέκα τον αριθμό κατηγορούμενοι, διαφόρων εθνικοτήτων, που είναι ήδη κρατούμενοι, είτε ως προφυλακισθέντες, είτε ως φυλακισθέντες για άλλα αδικήματα, κάθονται αριστερά της έδρας, όπως κοιτάμε από τις θέσεις του ακροατηρίου, ενώ άλλοι κατηγορούμενοι που είναι ελεύθεροι κάθονται στο ακροατήριο, αναμένοντας την υπόθεσή τους.
Περίπου δεκαπέντε δικηγόροι κάθονται στα έδρανα, ενώ καμιά δεκαπενταριά αστυνομικοί επιτηρούν τους κρατούμενους κατηγορούμενους, τους δεσμεύουν και τους αποδεσμεύουν (διότι όταν γίνεται η δίκη τους δεν επιτρέπεται να φέρουν χειροπέδες) και διασφαλίζουν την τάξη στο ακροατήριο.
Περιπου εξήντα άτομα κάθονται στις θέσεις του ακροατηρίου, συγγενείς και φίλοι των συμμετεχόντων στις δίκες, μάρτυρες που είναι υποχρεωμένοι να εμφανισθούν για να καταθέσουν κ.α., καθώς οι συνεδριάσεις των δικαστηρίων είναι εκ του Συντάγματος κατά κανόνα δημόσιες.
Η ουσιαστική διαδικασία, ωστόσο, δεν αρχίζει στις 9 π.μ., ως έχει προγραμματισθεί, διότι οι δικαστές διαπιστώνουν σειρά παραλείψεων ή τυπικών διαδικασιών που ανακύπτουν εκείνη την στιγμή. Πολύ συχνά δεν υπάρχουν διερμηνείς για να μεταφράζουν στην γλώσσα του κατηγορουμένου. Οι κατηγορούμενοι είναι συχνά αλλοδαποί, δεν μιλούν ελληνικά και γι’ αυτό χρειάζεται διερμηνέας της κινεζικής, αλβανικής, αραβικής, πακιστανικής κλπ, γλώσσας. Το Δικαστήριο διορίζει διερμηνείς, αλλά μέχρι αυτοί να ειδοποιηθούν και να γίνουν οι απαραίτητες συνεννοήσεις η ώρα περνάει.
Αρκετοί κατηγορούμενοι, ή οι δικηγόροι τους, ζητούν αναβολή, για διάφορούς λόγους και μέχρι το Δικαστήριο να αποφανθεί εάν θα γίνει αναβολή κάθε δίκης ή όχι, περνάει κι άλλο η ώρα. Εν τω μεταξύ οι κατηγορούμενοι έρχονται και φεύγουν από το εδώλιο, ενώ συχνά το Δικαστήριο διακόπτει την διαδικασία και αποσύρεται για να εξετάσει ένα διαδικαστικό ζήτημα.
Αποτέλεσμα όλων των ανωτέρω είναι ότι η ουσαστική εξέταση των υποθέσεων δεν αρχίζει πριν από τις 11.30 π.μ. ή ακόμα και τις 12.00. Η συνεδρίαση όμως του Δικαστηρίου δεν μπορεί να παραταθεί πέραν της 3ης μεσημβρινής, οπότε λίγες από τις δίκες ολοκληρώνονται. Οι υπόλοιπες είτε θα συνεχισθούν σε δύο ή τρεις ημέρες, ενώ πολλές αναβάλλονται για μετά από έξι ή οκτώ μήνες. Οι περισσότεροι των περευρισκομένων έχουν χάσει τον χρόνο τους αντιπαραγωγικά.
Σε άλλη περίπτωση, δικηγόρος Αθηνών καταθέτει στις αρχές Οκτωβρίου 2009 αγωγή πελάτη του για την προστασία του ακινήτου του από καταπατητές. Η πρώτη ημερομηνία που το Δικαστήριο του ορίζει για την συζήτηση της υποθέσεως είναι Φεβρουάριος του 2012! Εάν δε τότε, τον Φεβρουάριο του 2012 υπάρχει απεργία των δημοσίων υπαλλήλων ή των δικαστών, ή των δικηγόρων, ή έχει χιόνια και κακοκαιρία, ή έχουν προκηρυχθεί εκλογές, τότε θα γίνει μία ακόμα αναβολή για το 2013.
Στο Συμβούλιο της Επικρατείας, (Σ.τ.Ε.) το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο της Ελλάδος, πολλές δίκες αναβάλλονται για πέντε ή και δέκα φορές, κυρίως λόγω φόρτου εργασίας των δικαστών, που δεν προλαβαίνουν να μελετήσουν τις υποθέσεις που τους έχουν ανατεθεί. Δηλαδή από την ημέρα που κατατίθεται η υπόθεση στο Σ.τ.Ε., μπορεί να παρέλθουν τρία, τέσσερα ή πέντε χρόνια μέχρι να δικασθεί η υπόθεση και να εκδοθεί απόφαση.
Κατά το άρθρο 6 της Ευρωπαϊκής Συμβάσεως των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου καθένας έχει δικαίωμα σε μία δίκαιη δίκη. Δίκαιη δίκη δεν είναι μόνο αυτή που γίνεται από αμερόληπτους δικαστές και με την δυνατότητα η κάθε πλευρά να παρουσιάσει ελεύθερα και επί ίσοι όροις τις απόψεις της, αλλά είναι και δίκη που ολοκληρώνεται σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα. Διαφορετικά οδηγούμαστε στην αρνησιδικία, δηλαδή στην μη απονομή δικαιοσύνης από τα δικαστήρια, κάτι που απαγορεύεται από το Σύνταγμα και όλες τις διεθνείς συμβάσεις.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Βρισκόμαστε στο Τριμελές Εφετείο Κακουργημάτων στην Αθήνα, όπου δικάζονται πολύ σοβαρά αδικήματα, δηλαδή κακουργήματα. Η επίσημη έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας ενώπιον των δικαστών έχει ορισθεί στις 9 π.μ. Οι δικαστές είναι τρεις και βρίσκονται στην θέση τους. Το ίδιο και ο Εισαγγελέας και η Γραμματέας.
Περί τους δέκα τον αριθμό κατηγορούμενοι, διαφόρων εθνικοτήτων, που είναι ήδη κρατούμενοι, είτε ως προφυλακισθέντες, είτε ως φυλακισθέντες για άλλα αδικήματα, κάθονται αριστερά της έδρας, όπως κοιτάμε από τις θέσεις του ακροατηρίου, ενώ άλλοι κατηγορούμενοι που είναι ελεύθεροι κάθονται στο ακροατήριο, αναμένοντας την υπόθεσή τους.
Περίπου δεκαπέντε δικηγόροι κάθονται στα έδρανα, ενώ καμιά δεκαπενταριά αστυνομικοί επιτηρούν τους κρατούμενους κατηγορούμενους, τους δεσμεύουν και τους αποδεσμεύουν (διότι όταν γίνεται η δίκη τους δεν επιτρέπεται να φέρουν χειροπέδες) και διασφαλίζουν την τάξη στο ακροατήριο.
Περιπου εξήντα άτομα κάθονται στις θέσεις του ακροατηρίου, συγγενείς και φίλοι των συμμετεχόντων στις δίκες, μάρτυρες που είναι υποχρεωμένοι να εμφανισθούν για να καταθέσουν κ.α., καθώς οι συνεδριάσεις των δικαστηρίων είναι εκ του Συντάγματος κατά κανόνα δημόσιες.
Η ουσιαστική διαδικασία, ωστόσο, δεν αρχίζει στις 9 π.μ., ως έχει προγραμματισθεί, διότι οι δικαστές διαπιστώνουν σειρά παραλείψεων ή τυπικών διαδικασιών που ανακύπτουν εκείνη την στιγμή. Πολύ συχνά δεν υπάρχουν διερμηνείς για να μεταφράζουν στην γλώσσα του κατηγορουμένου. Οι κατηγορούμενοι είναι συχνά αλλοδαποί, δεν μιλούν ελληνικά και γι’ αυτό χρειάζεται διερμηνέας της κινεζικής, αλβανικής, αραβικής, πακιστανικής κλπ, γλώσσας. Το Δικαστήριο διορίζει διερμηνείς, αλλά μέχρι αυτοί να ειδοποιηθούν και να γίνουν οι απαραίτητες συνεννοήσεις η ώρα περνάει.
Αρκετοί κατηγορούμενοι, ή οι δικηγόροι τους, ζητούν αναβολή, για διάφορούς λόγους και μέχρι το Δικαστήριο να αποφανθεί εάν θα γίνει αναβολή κάθε δίκης ή όχι, περνάει κι άλλο η ώρα. Εν τω μεταξύ οι κατηγορούμενοι έρχονται και φεύγουν από το εδώλιο, ενώ συχνά το Δικαστήριο διακόπτει την διαδικασία και αποσύρεται για να εξετάσει ένα διαδικαστικό ζήτημα.
Αποτέλεσμα όλων των ανωτέρω είναι ότι η ουσαστική εξέταση των υποθέσεων δεν αρχίζει πριν από τις 11.30 π.μ. ή ακόμα και τις 12.00. Η συνεδρίαση όμως του Δικαστηρίου δεν μπορεί να παραταθεί πέραν της 3ης μεσημβρινής, οπότε λίγες από τις δίκες ολοκληρώνονται. Οι υπόλοιπες είτε θα συνεχισθούν σε δύο ή τρεις ημέρες, ενώ πολλές αναβάλλονται για μετά από έξι ή οκτώ μήνες. Οι περισσότεροι των περευρισκομένων έχουν χάσει τον χρόνο τους αντιπαραγωγικά.
Σε άλλη περίπτωση, δικηγόρος Αθηνών καταθέτει στις αρχές Οκτωβρίου 2009 αγωγή πελάτη του για την προστασία του ακινήτου του από καταπατητές. Η πρώτη ημερομηνία που το Δικαστήριο του ορίζει για την συζήτηση της υποθέσεως είναι Φεβρουάριος του 2012! Εάν δε τότε, τον Φεβρουάριο του 2012 υπάρχει απεργία των δημοσίων υπαλλήλων ή των δικαστών, ή των δικηγόρων, ή έχει χιόνια και κακοκαιρία, ή έχουν προκηρυχθεί εκλογές, τότε θα γίνει μία ακόμα αναβολή για το 2013.
Στο Συμβούλιο της Επικρατείας, (Σ.τ.Ε.) το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο της Ελλάδος, πολλές δίκες αναβάλλονται για πέντε ή και δέκα φορές, κυρίως λόγω φόρτου εργασίας των δικαστών, που δεν προλαβαίνουν να μελετήσουν τις υποθέσεις που τους έχουν ανατεθεί. Δηλαδή από την ημέρα που κατατίθεται η υπόθεση στο Σ.τ.Ε., μπορεί να παρέλθουν τρία, τέσσερα ή πέντε χρόνια μέχρι να δικασθεί η υπόθεση και να εκδοθεί απόφαση.
Κατά το άρθρο 6 της Ευρωπαϊκής Συμβάσεως των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου καθένας έχει δικαίωμα σε μία δίκαιη δίκη. Δίκαιη δίκη δεν είναι μόνο αυτή που γίνεται από αμερόληπτους δικαστές και με την δυνατότητα η κάθε πλευρά να παρουσιάσει ελεύθερα και επί ίσοι όροις τις απόψεις της, αλλά είναι και δίκη που ολοκληρώνεται σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα. Διαφορετικά οδηγούμαστε στην αρνησιδικία, δηλαδή στην μη απονομή δικαιοσύνης από τα δικαστήρια, κάτι που απαγορεύεται από το Σύνταγμα και όλες τις διεθνείς συμβάσεις.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Wednesday, October 14, 2009
Παροχή διόδου σε περίκλειστο ακίνητο
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Η διαμόρφωση των ρυμοτομικών σχεδίων και γενικώς η χάραξη των ορίων των ακινήτων πρέπει να εξασφαλίζουν ότι κάθε ακίνητο έχει πρόσβαση σε δημόσια οδό. Ωστόσο στην πράξη, λόγω των τοπογραφικών και άλλων ιδιαιτεροτήτων της Ελλάδος, των μικρών συχνά ιδιοκτησιών, αλλά και της σχετικής «αναρχίας» με την οποία δημιουργούνται ακίνητα στην χώρα μας, ιδίως στις εκτός σχεδίου περιοχές, υπάρχουν διαμορφωμένα ακίνητα χωρίς πρόσβαση σε δρόμο, γεγονός που μειώνει την χρήση και την αξία τους.
Ο νόμος ορίζει ότι αν ακίνητο στερείται την αναγκαία δίοδο προς τον δρόμο, έχει δικαίωμα ο κύριός του να απαιτήσει δίοδο από τους γείτονες έναντι ανάλογης αποζημίωσης. Η κατεύθυνση της διόδου και η έκταση του δικαιώματος για χρήση της, καθώς και η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί, καθορίζονται με δικαστική απόφαση. Κατά τον Άρειο Πάγο (απόφαση υπ’ αριθ. 1704/2008), από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών συνάγονται τα εξής: α) ως ακίνητο στερούμενο την αναγκαία δίοδο προς την οδό θεωρείται εκείνο που στερείται κάθε επικοινωνία με δημόσια, δημοτική ή κοινοτική οδό, αναγκαία για την εκμετάλλευση ή τη χρησιμοποίησή του, σύμφωνα με τον προορισμό του, καθώς και εκείνο που έχει μεν δίοδο, πλην όμως αυτή εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες του, ανεξαρτήτως αν πρόκειται για ακίνητο αστικό ή αγροτικό, οικοδομημένο εν μέρει ή ασκεπή χώρο, εντός ή εκτός σχεδίου. β) η έκταση του δικαιώματος προς χρήση διόδου, η οποία πρέπει να ανταποκρίνεται προς την οικονομική χρησιμότητα του, καθώς και η επάρκεια της διόδου, κρίνονται αντικειμενικά, σύμφωνα με τις κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής συγκεκριμένες συνθήκες, ενόψει και των αναγκών του ακινήτου, του προορισμού του και της θέσης ή της περιοχής αυτού και γ) στο δικαστήριο της ουσίας παρέχεται η εξουσία να καθορίζει τις διαστάσεις της διόδου και την κατεύθυνση που πρέπει να ακολουθεί αυτή, με την επιλογή της προσφορότερης διελεύσεως, η οποία θα έχει ως κριτήριο την όσο το δυνατό μικρότερη ζημία των γειτονικών ακινήτων.
Στην εν λόγω υπόθεση, οι ιδιοκτήτες δύο όμορων ακινήτων ζήτησαν με αγωγή τους στο δικαστήριο (Ειρηνοδικείο Ακράτας) από τον κύριο ενός συνεχομένου με αυτά ακινήτου, παροχή διόδου, καθώς αυτά ήταν περίκλειστα. Μετά την πρώτη απόφαση ασκήθηκε έφεση στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Καλαβρύτων, το οποίο, αφού περιέγραψε τα όρια των τριών ακινήτων, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι έπρεπε να δοθεί δικαίωμα διόδου στα δύο περίκλειστα ακίνητα, έναντι αποζημιώσεως στον ιδιοκτήτη του γειτονικού ακινήτου.
Συγκεκριμένα, έκρινε ότι τα ακίνητα των εναγόντων είναι περίκλειστα, υπό την έννοια ότι δεν έχουν πρόσβαση στο δρόμο και σε κάθε περίπτωση η τυχόν πρόσβαση σε αυτόν είναι δυσχερής και εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες τους. Το όμορο ακίνητο του εναγομένου έχει πρόσβαση στον βορείως αυτού υπάρχοντα αγροτικό δρόμο και συνεπώς οι ενάγοντες έχουν δικαίωμα να απαιτήσουν από τον εναγόμενο την παροχή διόδου, προκειμένου να μεταβαίνουν στα ακίνητα τους. Η αναγκαία δίοδος, που πρέπει να παραχωρήσει ο εναγόμενος, είναι επί εδαφικής λωρίδας του ακινήτου του, συνολικού εμβαδού 20,80 τ.μ., η οποία αρχίζει από ... και καταλήγει στον προαναφερθέντα αγροτικό δρόμο, έχει δε πλάτος ... και μήκος ... Από αυτήν θα διέρχονται οι ενάγοντες για να μεταβαίνουν στα ακίνητα τους, ο δε δεύτερος ενάγων θα συνεχίζει μέσω του ακινήτου του πρώτου ενάγοντος μέχρι να εισέλθει στο δικό του ακίνητο. Πρόκειται για την πιο ενδεδειγμένη λύση, αν ληφθεί υπόψη ότι η εν λόγω δίοδος αφενός παρέχει στους ενάγοντες την πιο εύκολη και σύντομη πρόσβαση στον αγροτικό δρόμο και αφετέρου δεν προκαλεί ζημία στο ακίνητο του εναγομένου, του οποίου η αρτιότητα δεν θίγεται, διότι η παροχή της διόδου δεν προκαλεί κατάτμηση του ακινήτου του, ούτε περιορίζει το δικαίωμα κυριότητας του εναγομένου στο ακίνητο του, επί του οποίου, άλλωστε, υπάρχει ήδη οικοδομημένη οικία. Εξάλλου, οι ενάγοντες πρέπει να καταβάλουν στον εναγόμενο, εφάπαξ και πριν από τη χρήση της ως άνω διόδου, αποζημίωση, η οποία, ενόψει της αντικειμενικής αξίας του βαρυνόμενου ακινήτου, πρέπει να ορισθεί σε 25 ευρώ ανά τετραγ. μέτρο και συνολικά στο ποσό των 520 ευρώ.
Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος ανήρεσε την εν λόγω απόφαση, κρίνοντας ότι η απόφαση δεν διευκρίνισε εάν η λύση που έδωσε για την δίοδο ήταν και η λιγότερο επαχθής για το βαρυνόμενο ακίνητο και παρέπεμψε την υπόθεση να ξαναδικασθεί στο ίδιο δικαστήριο (Πολυμελές Πρωτοδικειό Καλαβρύτων), από άλλους δικαστές.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Η διαμόρφωση των ρυμοτομικών σχεδίων και γενικώς η χάραξη των ορίων των ακινήτων πρέπει να εξασφαλίζουν ότι κάθε ακίνητο έχει πρόσβαση σε δημόσια οδό. Ωστόσο στην πράξη, λόγω των τοπογραφικών και άλλων ιδιαιτεροτήτων της Ελλάδος, των μικρών συχνά ιδιοκτησιών, αλλά και της σχετικής «αναρχίας» με την οποία δημιουργούνται ακίνητα στην χώρα μας, ιδίως στις εκτός σχεδίου περιοχές, υπάρχουν διαμορφωμένα ακίνητα χωρίς πρόσβαση σε δρόμο, γεγονός που μειώνει την χρήση και την αξία τους.
Ο νόμος ορίζει ότι αν ακίνητο στερείται την αναγκαία δίοδο προς τον δρόμο, έχει δικαίωμα ο κύριός του να απαιτήσει δίοδο από τους γείτονες έναντι ανάλογης αποζημίωσης. Η κατεύθυνση της διόδου και η έκταση του δικαιώματος για χρήση της, καθώς και η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί, καθορίζονται με δικαστική απόφαση. Κατά τον Άρειο Πάγο (απόφαση υπ’ αριθ. 1704/2008), από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών συνάγονται τα εξής: α) ως ακίνητο στερούμενο την αναγκαία δίοδο προς την οδό θεωρείται εκείνο που στερείται κάθε επικοινωνία με δημόσια, δημοτική ή κοινοτική οδό, αναγκαία για την εκμετάλλευση ή τη χρησιμοποίησή του, σύμφωνα με τον προορισμό του, καθώς και εκείνο που έχει μεν δίοδο, πλην όμως αυτή εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες του, ανεξαρτήτως αν πρόκειται για ακίνητο αστικό ή αγροτικό, οικοδομημένο εν μέρει ή ασκεπή χώρο, εντός ή εκτός σχεδίου. β) η έκταση του δικαιώματος προς χρήση διόδου, η οποία πρέπει να ανταποκρίνεται προς την οικονομική χρησιμότητα του, καθώς και η επάρκεια της διόδου, κρίνονται αντικειμενικά, σύμφωνα με τις κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής συγκεκριμένες συνθήκες, ενόψει και των αναγκών του ακινήτου, του προορισμού του και της θέσης ή της περιοχής αυτού και γ) στο δικαστήριο της ουσίας παρέχεται η εξουσία να καθορίζει τις διαστάσεις της διόδου και την κατεύθυνση που πρέπει να ακολουθεί αυτή, με την επιλογή της προσφορότερης διελεύσεως, η οποία θα έχει ως κριτήριο την όσο το δυνατό μικρότερη ζημία των γειτονικών ακινήτων.
Στην εν λόγω υπόθεση, οι ιδιοκτήτες δύο όμορων ακινήτων ζήτησαν με αγωγή τους στο δικαστήριο (Ειρηνοδικείο Ακράτας) από τον κύριο ενός συνεχομένου με αυτά ακινήτου, παροχή διόδου, καθώς αυτά ήταν περίκλειστα. Μετά την πρώτη απόφαση ασκήθηκε έφεση στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Καλαβρύτων, το οποίο, αφού περιέγραψε τα όρια των τριών ακινήτων, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι έπρεπε να δοθεί δικαίωμα διόδου στα δύο περίκλειστα ακίνητα, έναντι αποζημιώσεως στον ιδιοκτήτη του γειτονικού ακινήτου.
Συγκεκριμένα, έκρινε ότι τα ακίνητα των εναγόντων είναι περίκλειστα, υπό την έννοια ότι δεν έχουν πρόσβαση στο δρόμο και σε κάθε περίπτωση η τυχόν πρόσβαση σε αυτόν είναι δυσχερής και εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες τους. Το όμορο ακίνητο του εναγομένου έχει πρόσβαση στον βορείως αυτού υπάρχοντα αγροτικό δρόμο και συνεπώς οι ενάγοντες έχουν δικαίωμα να απαιτήσουν από τον εναγόμενο την παροχή διόδου, προκειμένου να μεταβαίνουν στα ακίνητα τους. Η αναγκαία δίοδος, που πρέπει να παραχωρήσει ο εναγόμενος, είναι επί εδαφικής λωρίδας του ακινήτου του, συνολικού εμβαδού 20,80 τ.μ., η οποία αρχίζει από ... και καταλήγει στον προαναφερθέντα αγροτικό δρόμο, έχει δε πλάτος ... και μήκος ... Από αυτήν θα διέρχονται οι ενάγοντες για να μεταβαίνουν στα ακίνητα τους, ο δε δεύτερος ενάγων θα συνεχίζει μέσω του ακινήτου του πρώτου ενάγοντος μέχρι να εισέλθει στο δικό του ακίνητο. Πρόκειται για την πιο ενδεδειγμένη λύση, αν ληφθεί υπόψη ότι η εν λόγω δίοδος αφενός παρέχει στους ενάγοντες την πιο εύκολη και σύντομη πρόσβαση στον αγροτικό δρόμο και αφετέρου δεν προκαλεί ζημία στο ακίνητο του εναγομένου, του οποίου η αρτιότητα δεν θίγεται, διότι η παροχή της διόδου δεν προκαλεί κατάτμηση του ακινήτου του, ούτε περιορίζει το δικαίωμα κυριότητας του εναγομένου στο ακίνητο του, επί του οποίου, άλλωστε, υπάρχει ήδη οικοδομημένη οικία. Εξάλλου, οι ενάγοντες πρέπει να καταβάλουν στον εναγόμενο, εφάπαξ και πριν από τη χρήση της ως άνω διόδου, αποζημίωση, η οποία, ενόψει της αντικειμενικής αξίας του βαρυνόμενου ακινήτου, πρέπει να ορισθεί σε 25 ευρώ ανά τετραγ. μέτρο και συνολικά στο ποσό των 520 ευρώ.
Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος ανήρεσε την εν λόγω απόφαση, κρίνοντας ότι η απόφαση δεν διευκρίνισε εάν η λύση που έδωσε για την δίοδο ήταν και η λιγότερο επαχθής για το βαρυνόμενο ακίνητο και παρέπεμψε την υπόθεση να ξαναδικασθεί στο ίδιο δικαστήριο (Πολυμελές Πρωτοδικειό Καλαβρύτων), από άλλους δικαστές.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Το animus domini στην χρησικτησία ακινήτου
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Ο πιο συνηθισμένος τρόπος κτήσεως της κυριότητος ενός ακινήτου στην Ελλάδα είναι η αγορά αυτού ή η απόκτησή του με δωρεά ή γονική παροχή με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Για τη νόμιμη απόκτηση της κυριότητας του ακινήτου είναι αναγκαίο να συνταχθεί συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο, συνήθως με την συμμετοχή δικηγόρων, αφού πρώτα έχει γίνει ο αναγκαίος έλεγχος τίτλων στο υποθηκοφυλακείο ή/και στο κτηματολογικό γραφείο και έχει διακριβωθεί η έλλειψη βαρών και άλλων νομικών προβλημάτων της προς μεταβίβαση ιδιοκτησίας.
Συχνά όμως η μακροχρόνια χρήση ενός ακινήτου από κάποιον που δεν είναι και ο κατά τους τίτλους ιδιοκτήτης του, μπορεί να οδηγήσει στην απόκτηση κυριότητας επ’αυτού του ακινήτου, έστω κι αν δεν υπάρχουν συμβόλαια.
Για να αποκτήσει κάποιος την κυριότητα ακινήτου χωρίς να έχει συνάψει συμβόλαιο, δηλαδή για την εφαρμογή των διατάξεων κατ’ αρχάς της εκτάκτου χρησικτησίας, απαιτείται η επί εικοσαετία τουλάχιστον άσκηση της φυσικής εξουσίας επί του ακινήτου με διάνοια κυρίου. Διάνοια κυρίου σημαίνει ότι αυτός που κατέχει το ακίνητο, το χρησιμοποιεί με την πεποίθηση ότι είναι δικό του ή ότι θέλει να το κάνει δικό του κατά κυριότητα.
Κατά την υπ΄αριθ. 1589/2008 απόφαση του Γ’ τμήματος του Αρείου Πάγου, «προς απόκτηση νομής επί πράγματος απαιτείται η συνδρομή δύο στοιχείων στο πρόσωπο του αποκτώντος: η βούληση εξουσίασης αυτού με διάνοια κυρίου (animus domini) και η φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα (corpus)».
Αυτό σημαίνει ότι ο επιστάτης ενός κτήματος στο Βαλτέτσι της Αρκαδίας, που προσέχει, περιποιείται και ποτίζει το κτήμα, το οποίο όμως ανήκει σε κάποιον που διαμένει μονίμως στην Αυστραλία, δεν δικαιούται κατ’ αρχάς να επικαλεσθεί κτήση κυριότητας με χρησικτησία, έστω κι αν είναι επιστάτης για πάνω από είκοσι χρόνια. Ο επιστάτης δεν έχει την διάνοια κυρίου, δεν έχει βούληση εξουσίασης του κτήματος ως κύριος αυτού.
Αντιθέτως, εάν ο επιστάτης ή ο ενοικιαστής του κτήματος εκδηλώσει συμπεριφορά από την οποία προκύπτει ότι αλλάζει στάση και αρχίζει να θεωρεί ότι το κτήμα του ανήκει κατά κυριότητα, τότε θα πρέπει να περάσουν είκοσι χρόνια από την αλλαγή στάσης του χωρίς ο ιδιοκτήτης από την Αυστραλία να πράξει τίποτα, για να το διεκδικήσει ο επιστάτης ή ο ενοικιαστής με χρησικτησία.
Εάν, ωστόσο, υφίσταται έγγραφο στο οποίο ο επιστάτης συνομολογεί έναντι του κυρίου ότι είναι απλώς επιστάτης, τότε δεν θα μπορέσει να το διεκδικήσει με χρησικτησία. Το ίδιο συμβαίνει και όταν υπάρχει έγγραφο μεταξύ ιδιοκτήτη και μισθωτή (ενοικιαστή). Ο μισθωτής δεν θα μπορέσει να επικαλεσθεί χρησικτησία, έστω κι αν χρησιμοποιεί το κτήμα για πάνω από είκοσι έτη, διότι όλα αυτά τα χρόνια δεν είχε το animus domini.
Για να μπορέσει να διεκδικήσει ο επιστάτης ή ο ενοικιαστής το κτήμα ως δικό του, πρέπει να προβεί σε αντιποίηση της νομής, δηλ. κάποια μέρα να αρχίσει να ισχυρίζεται προς τον ιδιοκτήτη ότι το κτήμα του ανήκει κατά κυριότητα και ότι δεν είναι απλώς επιστάτης ή μισθωτής. Εάν ο κύριος του ακινήτου δεν πράξει τίποτα για είκοσι χρόνια, στο διάστημα των οποίων ο επιστάτης ή ο μισθωτής συνεχίζει να ισχυρίζεται ότι το κτήμα είναι δικό του και να ενεργεί πράξεις ως ιδιοκτήτης, τότε είναι δυνατόν να ισχύσει η κτήση κυριότητος με έκτακτη χρησικτησία.
Η ίδια γνωστοποίηση απαιτείται και μεταξύ συγκυρίων ακινήτου. Για να αρχίσει να μετράει η εικοσαετία της εκτάκτου χρησικτησίας πρέπει ο συγκύριος, που τότε θα ονομάζεται χρησιδεσπόζων, να γνωστοποιήσει στον άλλο συγκύριο ότι δεν χρησιμοποιεί το κοινό ακίνητο για λογαριασμό και των δύο, αλλά αποκλειστικώς μόνο για τον εαυτό του.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Ο πιο συνηθισμένος τρόπος κτήσεως της κυριότητος ενός ακινήτου στην Ελλάδα είναι η αγορά αυτού ή η απόκτησή του με δωρεά ή γονική παροχή με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Για τη νόμιμη απόκτηση της κυριότητας του ακινήτου είναι αναγκαίο να συνταχθεί συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο, συνήθως με την συμμετοχή δικηγόρων, αφού πρώτα έχει γίνει ο αναγκαίος έλεγχος τίτλων στο υποθηκοφυλακείο ή/και στο κτηματολογικό γραφείο και έχει διακριβωθεί η έλλειψη βαρών και άλλων νομικών προβλημάτων της προς μεταβίβαση ιδιοκτησίας.
Συχνά όμως η μακροχρόνια χρήση ενός ακινήτου από κάποιον που δεν είναι και ο κατά τους τίτλους ιδιοκτήτης του, μπορεί να οδηγήσει στην απόκτηση κυριότητας επ’αυτού του ακινήτου, έστω κι αν δεν υπάρχουν συμβόλαια.
Για να αποκτήσει κάποιος την κυριότητα ακινήτου χωρίς να έχει συνάψει συμβόλαιο, δηλαδή για την εφαρμογή των διατάξεων κατ’ αρχάς της εκτάκτου χρησικτησίας, απαιτείται η επί εικοσαετία τουλάχιστον άσκηση της φυσικής εξουσίας επί του ακινήτου με διάνοια κυρίου. Διάνοια κυρίου σημαίνει ότι αυτός που κατέχει το ακίνητο, το χρησιμοποιεί με την πεποίθηση ότι είναι δικό του ή ότι θέλει να το κάνει δικό του κατά κυριότητα.
Κατά την υπ΄αριθ. 1589/2008 απόφαση του Γ’ τμήματος του Αρείου Πάγου, «προς απόκτηση νομής επί πράγματος απαιτείται η συνδρομή δύο στοιχείων στο πρόσωπο του αποκτώντος: η βούληση εξουσίασης αυτού με διάνοια κυρίου (animus domini) και η φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα (corpus)».
Αυτό σημαίνει ότι ο επιστάτης ενός κτήματος στο Βαλτέτσι της Αρκαδίας, που προσέχει, περιποιείται και ποτίζει το κτήμα, το οποίο όμως ανήκει σε κάποιον που διαμένει μονίμως στην Αυστραλία, δεν δικαιούται κατ’ αρχάς να επικαλεσθεί κτήση κυριότητας με χρησικτησία, έστω κι αν είναι επιστάτης για πάνω από είκοσι χρόνια. Ο επιστάτης δεν έχει την διάνοια κυρίου, δεν έχει βούληση εξουσίασης του κτήματος ως κύριος αυτού.
Αντιθέτως, εάν ο επιστάτης ή ο ενοικιαστής του κτήματος εκδηλώσει συμπεριφορά από την οποία προκύπτει ότι αλλάζει στάση και αρχίζει να θεωρεί ότι το κτήμα του ανήκει κατά κυριότητα, τότε θα πρέπει να περάσουν είκοσι χρόνια από την αλλαγή στάσης του χωρίς ο ιδιοκτήτης από την Αυστραλία να πράξει τίποτα, για να το διεκδικήσει ο επιστάτης ή ο ενοικιαστής με χρησικτησία.
Εάν, ωστόσο, υφίσταται έγγραφο στο οποίο ο επιστάτης συνομολογεί έναντι του κυρίου ότι είναι απλώς επιστάτης, τότε δεν θα μπορέσει να το διεκδικήσει με χρησικτησία. Το ίδιο συμβαίνει και όταν υπάρχει έγγραφο μεταξύ ιδιοκτήτη και μισθωτή (ενοικιαστή). Ο μισθωτής δεν θα μπορέσει να επικαλεσθεί χρησικτησία, έστω κι αν χρησιμοποιεί το κτήμα για πάνω από είκοσι έτη, διότι όλα αυτά τα χρόνια δεν είχε το animus domini.
Για να μπορέσει να διεκδικήσει ο επιστάτης ή ο ενοικιαστής το κτήμα ως δικό του, πρέπει να προβεί σε αντιποίηση της νομής, δηλ. κάποια μέρα να αρχίσει να ισχυρίζεται προς τον ιδιοκτήτη ότι το κτήμα του ανήκει κατά κυριότητα και ότι δεν είναι απλώς επιστάτης ή μισθωτής. Εάν ο κύριος του ακινήτου δεν πράξει τίποτα για είκοσι χρόνια, στο διάστημα των οποίων ο επιστάτης ή ο μισθωτής συνεχίζει να ισχυρίζεται ότι το κτήμα είναι δικό του και να ενεργεί πράξεις ως ιδιοκτήτης, τότε είναι δυνατόν να ισχύσει η κτήση κυριότητος με έκτακτη χρησικτησία.
Η ίδια γνωστοποίηση απαιτείται και μεταξύ συγκυρίων ακινήτου. Για να αρχίσει να μετράει η εικοσαετία της εκτάκτου χρησικτησίας πρέπει ο συγκύριος, που τότε θα ονομάζεται χρησιδεσπόζων, να γνωστοποιήσει στον άλλο συγκύριο ότι δεν χρησιμοποιεί το κοινό ακίνητο για λογαριασμό και των δύο, αλλά αποκλειστικώς μόνο για τον εαυτό του.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
Εικονική πώληση ακινήτου
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Οι συναλλασσόμενοι στις κοινωνικές και οικονομικές σχέσεις εφευρίσκουν συνεχώς τρόπους για να προωθούν τα συμφέροντά τους, συχνά κινούμενοι στα όρια του νόμου. Πολλές φορές τα έγγραφα που υπογράφονται δεν ανταποκρίνονται στις αληθείς εμπορικές ή οικονομικές σχέσεις των συμβαλλομένων, αλλά συντάσσονται με σκοπό είτε να παραπλανηθούν τρίτοι (άλλοι συναλλασσόμενοι, το κράτος κλπ.), είτε να καταστρατηγηθεί ο νόμος.
Η πρακτική ότι άλλα υπογράφουμε και άλλα έχουμε κρυφά συμφωνήσει είναι αρκετά διαδεδομένη στα αξιόγραφα (π.χ. επιταγές). Πιο σπάνια, αλλά όχι πρωτάκουστη, είναι η περίπτωση της εικονικής μεταβίβασης ακινήτου, δηλαδή της πώλησης ακινήτου όχι με την πραγματική βούληση αυτό να περιέλθει αληθώς στην κυριότητα του αγοραστή, αλλά με άλλους, υποκρυπτόμενους σκοπούς, όπως η καταδολίευση δανειστών, η απόκρυψη περιουσιακών στοιχείων κλπ.
Η εικονικότητα αποκαλύπτεται συνήθως από έναν από τους ίδιους τους συμμετέχοντες στην εικονική συναλλαγή, όταν προκύπτουν διαφωνίες μεταξύ τους.
Στην υπ’ αριθ. 6181/2005 απόφασή του το Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών έκρινε υπόθεση στην οποία κάποιος είχε πωλήσει εικονικώς τρία ακίνητά του σε αγοράστρια, η οποία στην πραγματικότητα δεν είχε καταβάλει τίμημα για να τα αγοράσει, όπως θα γινόταν εάν η αγορά ήταν αληθινή και όχι εικονική.
Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης τριών αγροτεμαχίων, στα οποία υπάρχουν κτίσματα (επιχείρηση καταστήματος και κατοικία του ιδιοκτήτη), υπέγραψε συμβόλαιο πωλήσεως των ακινήτων προς την φίλη του, στην οποία είχε απόλυτη εμπιστοσύνη, λόγω του δεσμού τους. Η φερόμενη ως αγοράστρια των ακινήτων δεν κατέβαλε στον πωλητή τίμημα, πράγμα που κατατείνει στην αποδοχή του ισχυρισμού ότι η πώληση ήταν εικονική, δεδομένου ότι στις πραγματικές πωλήσεις ο αγοραστής καταβάλει τίμημα για την αγορά ακινήτου.
Η εικονική πώληση των ακινήτων έγινε διότι ο ιδιοκτήτης τους όφειλε χρήματα από την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητος και κινδύνευε με κατάσχεση των ακινήτων του από πιστωτές, τράπεζες και το δημόσιο. Αργότερα, όμως, οι σχέσεις του αρχικού ιδιοκτήτη των ακινήτων με την φίλη του, προς την οποία αυτός είχε μεταβιβάσει εικονικώς τα ακίνητα, διαρρήχθηκαν, με αποτέλεσμα τώρα η φερόμενη ως αγοράστρια να μην παραδέχεται ότι η πώληση ήταν εικονική και να αξιώνει την απόδοση της νομής των ακινήτων σ’ αυτήν, καθώς μέχρι εκείνη την στιγμή, παρά την τυπική μεταβίβαση, τα ακίνητα εξακολουθούσε να τα χρησιμοποιεί ο αρχικός ιδιοκτήτης τους.
Όταν λοιπόν διεκόπη ο δεσμός μεταξύ αληθούς κυρίου των ακινήτων και εικονικής αγοράστριας, αμφότεροι προσέφυγαν στα δικαστήρια, η μεν φερόμενη ως αγοράστρια, για να της αναγνωρισθεί η νομή των ακινήτων, ο δε πωλητής, για να αποδείξει την ακυρότητα του συμβολαίου πωλήσεως, λόγω εικονικότητας και έτσι να πάρει πίσω τα ακίνητα.
Σύμφωνα με το ιστορικό και τα αποδεικτικά στοιχεία που προσκομίσθηκαν, το δικαστήριο απεφάσισε ότι πράγματι είχε υπάρξει εικονική συναλλαγή και ότι η πώληση των ακινήτων έπρεπε να κηρυχθεί άκυρη, διότι οι δικαστές επείσθησαν ότι η αγοράστρια δεν κατέβαλε τίμημα για την αγορά σημαντικής αξίας ακινήτων και ότι η μεταβίβαση δεν έγινε σπουδαίως, δηλαδή αληθώς, αλλά μόνο εικονικώς, για να εξυπηρετηθεί ο αρχικός ιδιοκτήτης των ακινήτων, που ήθελε να τα προστατεύσει από πιθανά δικαστικά μέτρα εναντίον του από τους δανειστές του.
Εδώ, βεβαίως, προκύπτει το ηθικό ερώτημα κατά πόσον μπορεί ένα δικαστήριο, έστω πειθόμενο ότι η πώληση δεν ήταν πραγματική, αλλά εικονική, να επιβραβεύει στην ουσία την συμπαιγνία δύο εικονικώς συμβληθέντων, ώστε να επιτευχθεί καταδολίευση των δανειστών του ενός εξ αυτών. Από την άλλη πλευρά, οι ηθικές ισορροπίες που πρέπει να κρατήσει το δικαστήριο είναι λεπτές, διότι εάν δεν δεχόταν την εικονικότητα, δηλαδή την ακύρωση της πωλήσεως, τότε το αποτέλεσμα θα ήταν η αγοράστρια να αποκτήσει την κυριότητα ακινήτων για τα οποία δεν κατέβαλε ούτε ένα ευρώ, πράγμα που επίσης θα ήταν ηθικώς αποδοκιμαστέο.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Οι συναλλασσόμενοι στις κοινωνικές και οικονομικές σχέσεις εφευρίσκουν συνεχώς τρόπους για να προωθούν τα συμφέροντά τους, συχνά κινούμενοι στα όρια του νόμου. Πολλές φορές τα έγγραφα που υπογράφονται δεν ανταποκρίνονται στις αληθείς εμπορικές ή οικονομικές σχέσεις των συμβαλλομένων, αλλά συντάσσονται με σκοπό είτε να παραπλανηθούν τρίτοι (άλλοι συναλλασσόμενοι, το κράτος κλπ.), είτε να καταστρατηγηθεί ο νόμος.
Η πρακτική ότι άλλα υπογράφουμε και άλλα έχουμε κρυφά συμφωνήσει είναι αρκετά διαδεδομένη στα αξιόγραφα (π.χ. επιταγές). Πιο σπάνια, αλλά όχι πρωτάκουστη, είναι η περίπτωση της εικονικής μεταβίβασης ακινήτου, δηλαδή της πώλησης ακινήτου όχι με την πραγματική βούληση αυτό να περιέλθει αληθώς στην κυριότητα του αγοραστή, αλλά με άλλους, υποκρυπτόμενους σκοπούς, όπως η καταδολίευση δανειστών, η απόκρυψη περιουσιακών στοιχείων κλπ.
Η εικονικότητα αποκαλύπτεται συνήθως από έναν από τους ίδιους τους συμμετέχοντες στην εικονική συναλλαγή, όταν προκύπτουν διαφωνίες μεταξύ τους.
Στην υπ’ αριθ. 6181/2005 απόφασή του το Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών έκρινε υπόθεση στην οποία κάποιος είχε πωλήσει εικονικώς τρία ακίνητά του σε αγοράστρια, η οποία στην πραγματικότητα δεν είχε καταβάλει τίμημα για να τα αγοράσει, όπως θα γινόταν εάν η αγορά ήταν αληθινή και όχι εικονική.
Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης τριών αγροτεμαχίων, στα οποία υπάρχουν κτίσματα (επιχείρηση καταστήματος και κατοικία του ιδιοκτήτη), υπέγραψε συμβόλαιο πωλήσεως των ακινήτων προς την φίλη του, στην οποία είχε απόλυτη εμπιστοσύνη, λόγω του δεσμού τους. Η φερόμενη ως αγοράστρια των ακινήτων δεν κατέβαλε στον πωλητή τίμημα, πράγμα που κατατείνει στην αποδοχή του ισχυρισμού ότι η πώληση ήταν εικονική, δεδομένου ότι στις πραγματικές πωλήσεις ο αγοραστής καταβάλει τίμημα για την αγορά ακινήτου.
Η εικονική πώληση των ακινήτων έγινε διότι ο ιδιοκτήτης τους όφειλε χρήματα από την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητος και κινδύνευε με κατάσχεση των ακινήτων του από πιστωτές, τράπεζες και το δημόσιο. Αργότερα, όμως, οι σχέσεις του αρχικού ιδιοκτήτη των ακινήτων με την φίλη του, προς την οποία αυτός είχε μεταβιβάσει εικονικώς τα ακίνητα, διαρρήχθηκαν, με αποτέλεσμα τώρα η φερόμενη ως αγοράστρια να μην παραδέχεται ότι η πώληση ήταν εικονική και να αξιώνει την απόδοση της νομής των ακινήτων σ’ αυτήν, καθώς μέχρι εκείνη την στιγμή, παρά την τυπική μεταβίβαση, τα ακίνητα εξακολουθούσε να τα χρησιμοποιεί ο αρχικός ιδιοκτήτης τους.
Όταν λοιπόν διεκόπη ο δεσμός μεταξύ αληθούς κυρίου των ακινήτων και εικονικής αγοράστριας, αμφότεροι προσέφυγαν στα δικαστήρια, η μεν φερόμενη ως αγοράστρια, για να της αναγνωρισθεί η νομή των ακινήτων, ο δε πωλητής, για να αποδείξει την ακυρότητα του συμβολαίου πωλήσεως, λόγω εικονικότητας και έτσι να πάρει πίσω τα ακίνητα.
Σύμφωνα με το ιστορικό και τα αποδεικτικά στοιχεία που προσκομίσθηκαν, το δικαστήριο απεφάσισε ότι πράγματι είχε υπάρξει εικονική συναλλαγή και ότι η πώληση των ακινήτων έπρεπε να κηρυχθεί άκυρη, διότι οι δικαστές επείσθησαν ότι η αγοράστρια δεν κατέβαλε τίμημα για την αγορά σημαντικής αξίας ακινήτων και ότι η μεταβίβαση δεν έγινε σπουδαίως, δηλαδή αληθώς, αλλά μόνο εικονικώς, για να εξυπηρετηθεί ο αρχικός ιδιοκτήτης των ακινήτων, που ήθελε να τα προστατεύσει από πιθανά δικαστικά μέτρα εναντίον του από τους δανειστές του.
Εδώ, βεβαίως, προκύπτει το ηθικό ερώτημα κατά πόσον μπορεί ένα δικαστήριο, έστω πειθόμενο ότι η πώληση δεν ήταν πραγματική, αλλά εικονική, να επιβραβεύει στην ουσία την συμπαιγνία δύο εικονικώς συμβληθέντων, ώστε να επιτευχθεί καταδολίευση των δανειστών του ενός εξ αυτών. Από την άλλη πλευρά, οι ηθικές ισορροπίες που πρέπει να κρατήσει το δικαστήριο είναι λεπτές, διότι εάν δεν δεχόταν την εικονικότητα, δηλαδή την ακύρωση της πωλήσεως, τότε το αποτέλεσμα θα ήταν η αγοράστρια να αποκτήσει την κυριότητα ακινήτων για τα οποία δεν κατέβαλε ούτε ένα ευρώ, πράγμα που επίσης θα ήταν ηθικώς αποδοκιμαστέο.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Αναγνώριση στην Ελλάδα διαζυγίου εξωτερικού
Του Χρήστου Ηλιόπουλου*
Οι άνθρωποι σήμερα ταξειδεύουν, μετακινούνται, συνάπτουν συναλλαγές και μεταναστεύουν ευκολώτερα από ό,τι στο παρελθόν. Αλλά και κατά το παρελθόν πολλοί Έλληνες ανεζήτησαν μία καλύτερη τύχη σε χώρες όπως οι Ηνωμένες Πολιτείες, ο Καναδάς, η Αυστραλία, η Νότιος Αφρική κλπ. Συχνά λοιπόν παρίσταται η ανάγκη να αναγνωρίσουν στην Ελλάδα μία δικαστική απόφαση που έχει εκδοθεί εκτός Ελλάδος και εκτός Ευρωπαϊκής Ενώσεως, δηλαδή στις χώρες όπου μετανάστευσαν και έζησαν μεγάλο μέρος της ζωής τους πριν γυρίσουν στην Πατρίδα ή εκεί όπου εξακολουθούν να ζουν ακόμα.
Ένας Έλληνας μπορεί να είχε νυμφευθεί στην Ελλάδα και αφού μετανάστευσε στην Αυστραλία, χώρισε εκεί με απόφαση διαζυγίου από Αυστραλιανό δικαστήριο. Αργότερα ξανανυμφεύθηκε στην Αυστραλία και έκανε παιδιά. Τα παιδιά του θέλουν να αποκτήσουν σήμερα την ελληνική ιθαγένεια. Όταν απευθυνθούν στις ελληνικές αρχές για το θέμα της ιθαγενείας τους, δηλ. στο Προξενείο, στον Δήμο στην Ελλάδα, στην Περιφέρεια και στη Νομαρχία, τότε θα αντιληφθούν ότι για να προχωρήσει η διαδικασία πρέπει να αναγνωρισθεί η δικαστική απόφαση του διαζυγίου που είχε εκδοθεί στην Αυστραλία.
Αυτό συμβαίνει διότι στην Ελλάδα ο πατέρας των παιδιών φαίνεται ακόμα νυμφευμένος με την πρώτη σύζυγό του, αφού ο γάμος τους είχε γίνει στην Ελλάδα. Τα παιδιά του από τον δεύτερο γάμο του έχουν φυσικά μητέρα την δεύτερη και όχι την πρώτη σύζυγο του Έλληνα. Άρα, για να τακτοποιηθεί η εγγραφή των παιδιών και να λάβουν αυτά ελληνικό διαβατήριο, πρέπει η απόφαση του αλλοδαπού (Αυστραλιανού) δικαστηρίου να αποκτήσει εκτελεστότητα στην Ελλάδα, να εγγραφεί ακολούθως το διαζύγιο στον Δήμο στην Ελλαδα και μετά να εγγραφεί και ο δεύτερος γάμος του.
Για να γίνει αυτό απαιτείται πρώτα απ’ όλα ένα επικυρωμένο αντίγραφο της απόφασης του αυστραλιανού δικαστηρίου. Μετά, η απόφαση αυτή πρέπει να μεταφρασθεί επισήμως στην ελληνική γλώσσα. Η μετάφραση πρέπει να γίνει από μεταφραστή που γνωρίζει καλώς και τη νομική ορολογία στην αγγλική και στην ελληνική, διότι αρκετοί όροι στην αυστραλιανή δικαστική απόφαση διαζυγίου δεν πρέπει να μεταφρασθούν απλώς στην ελληνική, αλλά πρέπει να ερμηνευούν. Εάν δηλ. το κείμενο στην αγγλική γλώσσα γράφει ότι η απόφαση είναι final, η ερμηνεία στην ελληνική δεν θα πρέπει να είναι ότι η απόφαση είναι «τελική», αλλά ότι είναι τελεσίδικη ή αμετάκλητη, αναλόγως των υπολοίπων στοιχείων της αποφάσεως.
Εκτός από την απόφαση του αυστραλιανού δικαστηρίου, επικυρωμένη και επισήμως μεταφρασμένη στην ελληνική, από μεταφραστή του Προξενείου ή από δικηγόρο στην Ελλάδα, απαιταίται και ένα πιστοποιητικό ή βεβαίωση από το δικαστήριο της Αυστραλίας (από τον δικαστή ή την γραμματεία του δικαστηρίου) ότι η απόφαση είναι αμετάκλητη και ότι δεν μπορεί πλέον να προσβληθεί με ένδικο μέσο, δηλαδή με έφεση ή άλλη αντίρρηση.
Τα δικαστήρια του εξωτερικού (και της Αυστραλίας) δεν εκδίδουν εύκολα τέτοια πιστοποιητικά, διότι κάτι τέτοιο δεν ανήκει στις συνήθεις δικαστικές διαδικασίες του διαζυγίου εκεί. Ωστόσο, τα ελληνικά δικαστήρια απαιτούν τέτοια πιστοποιητικά τελεσιδικίας ή αμετακλήτου της αλλοδαπής δικαστικής αποφάσεως, επειδή αυτό προβλέπει ο νόμος στην Ελλάδα για την αντίστοιχη ελληνική απόφαση. Η βεβαίωση ότι η απόφαση του διαζυγίου από το εξωτερικό είναι αμετάκλητη μπορεί να μην είναι ξεχωριστό έγγραφο, αλλά μπορεί να ακολουθεί ως κείμενο στο τέλος του επικυρωμένου αντιγράφου της αλλοδαπής απόφασης διαζυγίου.
Για να αναγνωρισθεί στην Ελλάδα η αλλοδαπή δικαστική απόφαση που έχει εκδοθεί στις ΗΠΑ ή στην Αυστραλία, χρειάζεται το έγγραφο της απόφασης να φέρει και την επισημείωση της Συμβάσεως της Χάγης της 5ης Οκτωβρίου 1961 (Αποστίλλη – Apostille). Εάν όμως η δικαστική απόφαση είναι από τον Καναδά δεν χρειάζεται Αποστίλλη.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Οι άνθρωποι σήμερα ταξειδεύουν, μετακινούνται, συνάπτουν συναλλαγές και μεταναστεύουν ευκολώτερα από ό,τι στο παρελθόν. Αλλά και κατά το παρελθόν πολλοί Έλληνες ανεζήτησαν μία καλύτερη τύχη σε χώρες όπως οι Ηνωμένες Πολιτείες, ο Καναδάς, η Αυστραλία, η Νότιος Αφρική κλπ. Συχνά λοιπόν παρίσταται η ανάγκη να αναγνωρίσουν στην Ελλάδα μία δικαστική απόφαση που έχει εκδοθεί εκτός Ελλάδος και εκτός Ευρωπαϊκής Ενώσεως, δηλαδή στις χώρες όπου μετανάστευσαν και έζησαν μεγάλο μέρος της ζωής τους πριν γυρίσουν στην Πατρίδα ή εκεί όπου εξακολουθούν να ζουν ακόμα.
Ένας Έλληνας μπορεί να είχε νυμφευθεί στην Ελλάδα και αφού μετανάστευσε στην Αυστραλία, χώρισε εκεί με απόφαση διαζυγίου από Αυστραλιανό δικαστήριο. Αργότερα ξανανυμφεύθηκε στην Αυστραλία και έκανε παιδιά. Τα παιδιά του θέλουν να αποκτήσουν σήμερα την ελληνική ιθαγένεια. Όταν απευθυνθούν στις ελληνικές αρχές για το θέμα της ιθαγενείας τους, δηλ. στο Προξενείο, στον Δήμο στην Ελλάδα, στην Περιφέρεια και στη Νομαρχία, τότε θα αντιληφθούν ότι για να προχωρήσει η διαδικασία πρέπει να αναγνωρισθεί η δικαστική απόφαση του διαζυγίου που είχε εκδοθεί στην Αυστραλία.
Αυτό συμβαίνει διότι στην Ελλάδα ο πατέρας των παιδιών φαίνεται ακόμα νυμφευμένος με την πρώτη σύζυγό του, αφού ο γάμος τους είχε γίνει στην Ελλάδα. Τα παιδιά του από τον δεύτερο γάμο του έχουν φυσικά μητέρα την δεύτερη και όχι την πρώτη σύζυγο του Έλληνα. Άρα, για να τακτοποιηθεί η εγγραφή των παιδιών και να λάβουν αυτά ελληνικό διαβατήριο, πρέπει η απόφαση του αλλοδαπού (Αυστραλιανού) δικαστηρίου να αποκτήσει εκτελεστότητα στην Ελλάδα, να εγγραφεί ακολούθως το διαζύγιο στον Δήμο στην Ελλαδα και μετά να εγγραφεί και ο δεύτερος γάμος του.
Για να γίνει αυτό απαιτείται πρώτα απ’ όλα ένα επικυρωμένο αντίγραφο της απόφασης του αυστραλιανού δικαστηρίου. Μετά, η απόφαση αυτή πρέπει να μεταφρασθεί επισήμως στην ελληνική γλώσσα. Η μετάφραση πρέπει να γίνει από μεταφραστή που γνωρίζει καλώς και τη νομική ορολογία στην αγγλική και στην ελληνική, διότι αρκετοί όροι στην αυστραλιανή δικαστική απόφαση διαζυγίου δεν πρέπει να μεταφρασθούν απλώς στην ελληνική, αλλά πρέπει να ερμηνευούν. Εάν δηλ. το κείμενο στην αγγλική γλώσσα γράφει ότι η απόφαση είναι final, η ερμηνεία στην ελληνική δεν θα πρέπει να είναι ότι η απόφαση είναι «τελική», αλλά ότι είναι τελεσίδικη ή αμετάκλητη, αναλόγως των υπολοίπων στοιχείων της αποφάσεως.
Εκτός από την απόφαση του αυστραλιανού δικαστηρίου, επικυρωμένη και επισήμως μεταφρασμένη στην ελληνική, από μεταφραστή του Προξενείου ή από δικηγόρο στην Ελλάδα, απαιταίται και ένα πιστοποιητικό ή βεβαίωση από το δικαστήριο της Αυστραλίας (από τον δικαστή ή την γραμματεία του δικαστηρίου) ότι η απόφαση είναι αμετάκλητη και ότι δεν μπορεί πλέον να προσβληθεί με ένδικο μέσο, δηλαδή με έφεση ή άλλη αντίρρηση.
Τα δικαστήρια του εξωτερικού (και της Αυστραλίας) δεν εκδίδουν εύκολα τέτοια πιστοποιητικά, διότι κάτι τέτοιο δεν ανήκει στις συνήθεις δικαστικές διαδικασίες του διαζυγίου εκεί. Ωστόσο, τα ελληνικά δικαστήρια απαιτούν τέτοια πιστοποιητικά τελεσιδικίας ή αμετακλήτου της αλλοδαπής δικαστικής αποφάσεως, επειδή αυτό προβλέπει ο νόμος στην Ελλάδα για την αντίστοιχη ελληνική απόφαση. Η βεβαίωση ότι η απόφαση του διαζυγίου από το εξωτερικό είναι αμετάκλητη μπορεί να μην είναι ξεχωριστό έγγραφο, αλλά μπορεί να ακολουθεί ως κείμενο στο τέλος του επικυρωμένου αντιγράφου της αλλοδαπής απόφασης διαζυγίου.
Για να αναγνωρισθεί στην Ελλάδα η αλλοδαπή δικαστική απόφαση που έχει εκδοθεί στις ΗΠΑ ή στην Αυστραλία, χρειάζεται το έγγραφο της απόφασης να φέρει και την επισημείωση της Συμβάσεως της Χάγης της 5ης Οκτωβρίου 1961 (Αποστίλλη – Apostille). Εάν όμως η δικαστική απόφαση είναι από τον Καναδά δεν χρειάζεται Αποστίλλη.
Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Subscribe to:
Posts (Atom)
