Πώς χωρίζεται κοινό ακίνητο επί διαφωνίας συγκυρίων του Χρήστου Ηλιόπουλου

Κυριότητα επί ενός ακινήτου σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης αυτού δύναται να το αξιοποεί κατά βούλησιν, να κάνει χρήση αυτού, να το εκμισθώνει, να το εκμεταλλεύεται κατά οιονδήποτε νόμιμο τρόπο, αλλά και να το διαθέτει, ήτοι να το δωρίζει, να το μεταβιβάζει με γονική παροχή στα τέκνα του ή να το πωλεί, λαμβάνοντας χρηματικό τίμημα.
Όλα τα ανωτέρω είναι εύκολα όταν το ακίνητο ανήκει σε έναν μόνο κύριο. ‘Οταν όμως το ακίνητο ανήκει σε περισσοτέρους, ανακύπτει συχνά πρόβλημα διαφωνίας των συγκυρίων για τον τρόπο χρήσεως ή εκμεταλλεύσεως του κοινού ακινήτου, αν πρέπει να πωληθεί ή όχι κλπ.
Όταν η διαφωνία των συγκυρίων είναι οριστική και μόνιμη, εκείνος από τους συγκυρίους που ενδιαφέρεται περισσότερο από τους άλλους συγκυρίους για την εκμετάλλευση του μεριδίου του, είτε επειδή έχει ανάγκη τα χρήματα, είτε επειδή επιθυμεί την άμεση αξιοποίηση του ακινήτου, έχει την δυνατότητα από τον νόμο στην Ελλάδα να ασκήσει αγωγή διανομής στο δικαστήριο, διά της οποίας θα ζητεί τον χωρισμό των μεριδίων, ώστε ο καθένας από τους συγκυρίους να λάβει το μερίδιό του και να το κάνει ό,τι θέλει.
Το κοινό ακίνητο μπορεί να χωρισθεί είτε αυτουσίως, είτε δια της πωλήσεως με πλειστηριασμό. Αυτούσια διανομή σημαίνει ότι το ακίνητο χωρίζεται σε τμήματα αναλόγως των μεριδίων των συνιδιοκτητών, όπως όταν ένα οικόπεδο εντός σχεδίου, επιφανείας 2.000 τ.μ. χωρίζεται σε δύο τμήματα, το ένα 1.500 τ.μ., το οποίο λαμβάνει ο συγκύριος που έχει το 75% του οικοπέδου και σε ένα δεύτερο τμήμα, των 500 τ.μ., που λαμβάνει ο συγκύριος που έχει το 25% εξ αδιαιρέτου, υπό την προϋπόθεση ότι η ελάχιστη αρτιότητα οικοπέδου στην περιοχή είναι 500 τ.μ.
Εάν στο άνω παράδειγμα το ακίνητο των 2.000 τ.μ. δεν ήταν οικόπεδο εντός σχεδίου, αλλά ήταν αγροτεμάχιο (δηλ. εκτός σχεδίου), οι δύο συγκύριοι δεν θα μπορούσαν να κάνουν αυτούσια διανομή, διότι δεν θα προέκυπταν άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα του ακινήτου και η μόνη επιτρεπτή διανομή θα ήταν η πώληση διά πλειστηριασμού, ώστε ο πρώτος συγκύριος να λάβει το 75% των χρημάτων του πλειστηριασμού και ο άλλος συγκύριος να λάβει το 25%.
Όταν ο άλλος συγκύριος δεν συμφωνεί στην διανομή, ο συγκύριος που επιθυμεί την αξιοποίηση του μεριδίου του ασκεί αγωγή διανομής στο δικαστήριο. Στην δίκη πρέπει να αποδειξει ότι ο ίδιος έχει αποκτήσει το 75% του ακινήτου με αποδοχή κληρονομίας, την οποία μετέγραψε στο υποθηκοφυλακείο, αλλά και ότι ο άλλος συγκύριος έχει επίσης αποδεχθεί το δικό του 25%.
Εάν και οι δύο έχουν υπογράψει αποδοχή κληρονομίας, δεν υπάρχει πρόβλημα. Τι γίνεται όμως στην περίπτωση κατά την οποία ο άλλος συγκύριος, που έχει το 25%, αμελεί να αποδεχθεί το μερίδιό του και δεν προβαίνει στις ενέργειες για αποδοχή κληρονομίας;
Σε μία τέτοια περίπτωση, ο συγκύριος που επιθυμεί την διανομή μπορεί αυτός να προβεί για λογαριασμό του άλλου συγκληρονόμου σε ενέργειες που οδηγούν στην αναγκαστική αποδοχή και του μεριδίου του άλλου. Αυτό γίνεται π.χ. με την έκδοση από την γραμματεία του δικαστηρίου πιστοποιητικού περί μη αποποιήσεως της κληρονομίας από τον άλλο συγκληρονόμο και μεταγραφής αυτού στο υποθηκοφυλακείο.
Εάν από τον θάνατο του κληρονομουμένου ή από την δημοσίευση της διαθήκης έχει παρέλθει χρονικό διάστημα τεσσάρων μηνών, ή έστω και δώδεκα μηνών, (όταν ο κληρονόμος είναι κάτοικος εξωτερικού), και δεν έχει αποποιηθεί της κληρονομίας με δήλωσή του στο Πρωτοδικείο ή στο Προξενείο, θεωρείται ότι την έχει αποδεχθεί.
Με την έκδοση του πιστοποιητικού περί μη αποποιήσεως της κληρονομίας και την μεταγραφή του στο υποθηκοφυλακείο στο όνομα του αμελούς συγκληρονόμου, ο άλλος συγκληρονόμος τον καθιστά συγκύριο του ακινήτου, αναδρομικώς μάλιστα από τον χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου και άρα ανοίγει ο δρόμος για την αγωγή διανομής, ώστε αυτή να γίνει δεκτή από το δικαστήριο και να χωρισθεί το ακίνητο είτε αυτουσίως, είτε με πλειστηριασμό.


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr