Joint Bank Account in Greece After The Passing Of A Joint Owner

Joint Bank Account in Greece After The Passing Of A Joint Owner By Christos ILIOPOULOS* Athens, 30 November 2020 A joint bank account is a bank account where more than one person are owners of the account, each of them having the right to independently withdraw money from the balance of the account, without the consent of the other joint owners. Each time a joint owner withdraws money from the joint account, the bank’s obligation towards all the joint owners is deleted for the amount the joint owner withdrew. If the balance of a joint account is 10,000 euros and one of the three joint owners independently withdraws, on his/her own and without the necessary consent of the others, the amount of 2,000 euros, the bank’s obligation towards all the joint owners is reduced to 8,000 euros. Under Greek law, if one of the joint owners withdraws an amount of money from the balance of the joint account, the other joint owners have the right to claim the amount or a part of it, from the owner who withdrew the amount, not from the bank. The other joint owners can claim their share from the amount the joint owner withdrew, depending on the legal relationship between all joint owners and their internal agreements. For example, if two partners in a company have an agreement that they share 50/50 the profits of their company, and one of them withdraws 5,000 euros from their joint account, the other has the right to claim from his partner 2,500 euros. If they own a company where partner A owns 80% of the company, while partner B owns 20%, in case partner B withdraws any amount from their joint account, partner A has the right to claim 80% of the amount partner B withdrew from their joint bank account. If the joint owners of the bank account do not have any specific agreement between them or if it cannot be proven what was their internal agreement, Greek law states that they should split 50/50 the balance of their joint bank account, in case of dispute. If one of the joint owners dies, the surviving owners become owners of the balance of the account. All Greek banks, based on a Greek law of 1932, each time a joint bank account is opened, provide for signing standard forms which, among other terms, state that in the case where one of the joint owners passes, the heirs of that joint owner do not have any right on the balance of the joint account, which becomes the ownership of the surviving joint owners. The Greek tax authority does not claim inheritance taxes on the balance of that account, because the balance goes to the surviving joint owners not as heirs, but in their own right. In its Decision No. 351/2018 the Supreme Court of Greece dealt with a case where the father, the daughter and the son owned a joint bank account, which of course included the term that in case of the passing of one of the co-owners, the balance goes to the surviving owners and not to the heirs of the deceased joint owner. The father died and therefore the account became a joint account between the daughter and the son, not because they were the heirs of the deceased joint owner, but because they were the surviving joint owners, irrespective of their kinship to the deceased. After the passing of the father, the son withdrew an amount and the daughter claimed from him 50% of it. When he refused her claim, she filed a civil action and both the Court of First Instance and the Court of Appeals determined that, in the absence of any specific internal agreement between the two joint owners, son and daughter, the daughter was entitled to receive from her brother the 50% of what he had withdrew from their joint account. When the son challenged the decision at the Supreme Court, the decision was the same, confirming that the judgments of the lower courts had properly applied the law. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Πουλάω Το Σπίτι Μου Στην Ελλάδα

Πουλάω Το Σπίτι Μου Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 6 Δεκεμβρίου 2020 Πολλοί είναι ο Έλληνες ομογενείς, κάτοικοι εξωτερικού, που αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα, διότι τα τελευταία χρόνια οι τιμές τους έχουν μειωθεί. Αρκετοί είναι όμως και εκείνοι που πουλάνε ακίνητα που έχουν στην Πατρίδα, είτε διότι θέλουν να αγοράσουν κάτι άλλο στην Ελλάδα, είτε διότι θέλουν να αποκτήσουν μετρητά για επένδυση σε άλλη χώρα Ο ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα που θέλει να το πουλήσει πρέπει να έχει, έστω και σε φωτοτυπία, τους τίτλους του ακινήτου, δηλαδή τουλάχιστον αντίγραφο του συμβολαίου με το οποίο το είχε αποκτήσει, αν όχι και τα προηγούμενα συμβόλαια. Αν το είχε αγοράσει, ή του είχε γίνει γονική παροχή από γονέα του, ή του είχε δωρηθεί από κάποιον, ή το είχε κληρονομήσει, πρέπει να έχει το συμβόλαιο, μαζί με το πιστοποιητικό ότι αυτό το συμβόλαιο είχε μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο, ή το φύλλο και απόσπασμα από το Κτηματολογικό Γραφείο, αν στην περιοχή του ακινήτου λειτουργούσε ήδη κτηματολόγιο. Εάν, ωστόσο, δεν έχει αυτά τα συμβόλαια, ούτε το πιστοποιητικό μεταγραφής τους, δεν σημαίνει ότι δεν μπορεί να πωλήσει. Απλώς πρέπει να ζητήσει από έναν δικηγόρο στην Ελλάδα να κάνει έλεγχο τίτλων στο όνομα του πωλητή για να βρει τα συμβόλαια και να αποκτήσει επικυρωμένα αντίγραφα. Ο πωλητής του ακινήτου πρέπει να λάβει φορολογική ενημερότητα από την εφορία στην Ελλάδα, ότι δεν οφείλει στην εφορία και ασφαλιστική ενημερότητα, που συνήθως οι ομογενείς δεν έχουν πρόβλημα να λάβουν. Επίσης, πρέπει να λάβει πιστοποιητικό ΤΑΠ από τον Δήμο στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο, για το οποίο θα χρειασθεί, εφόσον πρόκειται για διαμέρισμα ή μονοκατοικία, τον τελευταίο λογαριασμό ρεύματος με απόδειξη ότι έχει πληρωθεί. Εάν εκείνος που τώρα πουλάει έχει αποκτήσει το ακίνητο από κληρονομιά η δωρεά, απαιταίτει να λάβει πιστοποιητικό από την εφορία ότι δεν οφείλει φόρο κληρονομίας ή δωρεάς. Για την πώληση χρειάζεται επίσης βεβαίωση πολιτικού μηχανικού ότι το διαμέρισμα ή η μονοκατοικία δεν έχει πολεοδομικές παραβάσεις, αλλά και πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, ενώ αν πρόκειται για οικόπεδο, η βεβαίωση θα γράφει ότι δεν υπάρχει κτίσμα εντός αυτού. Αν το ακίνητο είναι σε περιοχή όπου λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο, χρειάζεται φύλλο και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, ή πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου. Το αντίγραφο της αδείας οικοδομής είναι ένα έγγραφο που θα βοηθήσει πολύ για την ολοκλήρωση της πωλήσεως. Για την πώληση απαιτείται επίσης πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, από το οποίο να προκύπτει ότι το ακίνητο δηλώνεται με ακριβή περιγραφή του στο Ε9 της εφορίας και ότι πληρώνεται κάθε χρόνο ο ΕΝΦΙΑ. Ο πωλητής πρέπει να έχει πληρώσει το ΕΝΦΙΑ τουλάχιστον τα τελευταία πέντε έτη και να έχει ηλεκτρονική πρόσβαση στον φορολογικό του φάκελλο με username και password. Αν το πωλούμενο είναι οικόπεδο ή αγροτεμάχιο, απαιτείται σύγχρονο, δηλαδή όχι παλαιό, τοπογραφικό, με πλήρη απεικόνιση των ορίων και των λοιπών χαρακτηριστικών του ακινήτου, ώστε ο αγοραστής να δύναται να γνωρίζει αν το οικόπεδο ή το αγροτεμάχιο μπορεί να οικοδομηθεί, πόσα τετραγωνικό χτίζονται και τους λοιπούς οικοδομικούς όρους, διότι η αξία του είναι αρρήκτως συνδεδεμένη με το “αν χτίζει” και πόσο. Αναλόγως της ιδιαιτερότητας του ακινήτου και της υποθέσεως, μπορεί να χρειάζονται και άλλα πιστοποιητικά και έγγραφα, όπως επί παραδείγματι εάν στο ακίνητο φαίνονται κατασχέσεις ή άλλα βάρη προς τράπεζες ή τρίτους, τα οποία πρέπει πρώτα να πληρωθούν και μετά να γίνει η πώληση, εκτός αν ο αγοραστής αναλάβει να τα πληρώσει αυτός, μειώνοντας το τίμημα που θα πληρώσει στον πωλητή. Για να μπορεί να πωλήσει κάποιος κάτοικος εξωτερικού πρέπει είτε να έλθει ο ίδιος στην Ελλάδα και να μεριμνήσει για όλα τα παραπάνω έγγραφα και διαδικασίες, που στην καλύτερη περίπτωση απαιτούν ολίγες εβδομάδες, είτε να υπογράψει πληρεξούσιο στην χώρα κατοικίας του στο εξωτερικό, προς δικηγόρο ή άλλο έμπιστο πρόσωπο στην Ελλάδα, όχι μόνο για να συγκεντρώσει τα ανωτέρω έγγραφα, αλλά και για να τον συμβουλεύσει με ποιόν τρόπο θα εξασφαλίσει ότι θα λάβει τα χρήματά του από την πώληση του ακινήτου του. Το πληρεξούσιο πρέπει να συνταχθεί από συμβολαιογράφο ή δικηγόρο Ελλάδος και να υπογραφεί είτε στο Προξενείο, είτε σε συμβολαιογράφο της χώρας του εξωτερικού, με Αποστίλλη ή επικύρωση από το Προξενείο, αναλόγως της χώρας. . *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Joint Bank Account in Greece After The Passing Of A Joint Owner

Joint Bank Account in Greece After The Passing Of A Joint Owner By Christos ILIOPOULOS* Athens, 30 November 2020 A joint bank account is a bank account where more than one person are owners of the account, each of them having the right to independently withdraw money from the balance of the account, without the consent of the other joint owners. Each time a joint owner withdraws money from the joint account, the bank’s obligation towards all the joint owners is deleted for the amount the joint owner withdrew. If the balance of a joint account is 10,000 euros and one of the three joint owners independently withdraws, on his/her own and without the necessary consent of the others, the amount of 2,000 euros, the bank’s obligation towards all the joint owners is reduced to 8,000 euros. Under Greek law, if one of the joint owners withdraws an amount of money from the balance of the joint account, the other joint owners have the right to claim the amount or a part of it, from the owner who withdrew the amount, not from the bank. The other joint owners can claim their share from the amount the joint owner withdrew, depending on the legal relationship between all joint owners and their internal agreements. For example, if two partners in a company have an agreement that they share 50/50 the profits of their company, and one of them withdraws 5,000 euros from their joint account, the other has the right to claim from his partner 2,500 euros. If they own a company where partner A owns 80% of the company, while partner B owns 20%, in case partner B withdraws any amount from their joint account, partner A has the right to claim 80% of the amount partner B withdrew from their joint bank account. If the joint owners of the bank account do not have any specific agreement between them or if it cannot be proven what was their internal agreement, Greek law states that they should split 50/50 the balance of their joint bank account, in case of dispute. If one of the joint owners dies, the surviving owners become owners of the balance of the account. All Greek banks, based on a Greek law of 1932, each time a joint bank account is opened, provide for signing standard forms which, among other terms, state that in the case where one of the joint owners passes, the heirs of that joint owner do not have any right on the balance of the joint account, which becomes the ownership of the surviving joint owners. The Greek tax authority does not claim inheritance taxes on the balance of that account, because the balance goes to the surviving joint owners not as heirs, but in their own right. In its Decision No. 351/2018 the Supreme Court of Greece dealt with a case where the father, the daughter and the son owned a joint bank account, which of course included the term that in case of the passing of one of the co-owners, the balance goes to the surviving owners and not to the heirs of the deceased joint owner. The father died and therefore the account became a joint account between the daughter and the son, not because they were the heirs of the deceased joint owner, but because they were the surviving joint owners, irrespective of their kinship to the deceased. After the passing of the father, the son withdrew an amount and the daughter claimed from him 50% of it. When he refused her claim, she filed a civil action and both the Court of First Instance and the Court of Appeals determined that, in the absence of any specific internal agreement between the two joint owners, son and daughter, the daughter was entitled to receive from her brother the 50% of what he had withdrew from their joint account. When the son challenged the decision at the Supreme Court, the decision was the same, confirming that the judgments of the lower courts had properly applied the law. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Greek Citizen Not Born In Greece

Greek Citizen Not Born In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 14 November 2020 Greek law applies lex sanguinis (law of blood), as opposed to lex soli. Lex sanguinis or jus sanguinis, is the basic legal principle of private international law, which practically says that a person’s nationality or citizenship is determined by the citizenship of his/her parents and not by the citizenship of the country where that person was born. For example, if two Greek citizens immigrated from Greece to the United States of America, married there and gave birth in the US, to their child, that child, according to Greek private international law, is entitled to the Greek citizenship. On the contrary, Greek law also states that if two Chinese citizens give birth to their child in Greece, their child, in principle, is not entitled to the Greek citizenship. That child, Greek law provides, is entitled to the Chinese citizenship. Greece and many other countries apply lex sanguinis with regard to citizenship, because they choose to grant their citizenship even to people born outside of their boundaries, as long as at least one of the parents or grandparents is a Greek citizen. The obvious rationale of such a fundamental legal choice for a country is the determination to retain ties with its people who become immigrants in other countries. Greece saw a large number of its citizens leave the country from the beginning of the 20th century until the 1970’s. Millions of Greeks immigrated to several countries, among which the USA, Canada, Australia, Germany, South Africa and many other. Greece could not afford to cut ties with its people, irrespective of whether those left the country did it for good or not. After all, the people themselves never wanted to cut their ties with motherland or Patrida. It was natural, therefore, that Greek law assumed principles and laws which essentially keep the legal ties of the plethora of immigrants and their families to their beloved country of birth. Moreover, many of the Greek immigrants dreamed to make some money in the foreign country and return to Greece, irrespective of whether this happened or not in the end. Furthermore, Greeks view family as one of the highest priorities in life, one of the most sacred things. The children of the Greek immigrants, born in the foreign countries, spoke Greek, mostly became Christian Orthodox and kept Greece in high esteem. How could all those first and second generation Greeks be denied of their Greek roots and the citizenship of their ancestors? They could not and they can’t. That is why Greek law states, in rough terms, that if a foreign-born person can prove their ancestral connection, (birth – marriage – birth with no significant name changes), to a proven Greek citizen, that person is entitled to the Greek citizenship. That translates to the right of such a foreign-born person to apply for the Greek citizenship, if he/she can prove that his/her grandparent or parent was born and is registered as a Greek citizen in Greece. There are of course terms and conditions and Greek bureaucracy makes it difficult or even (unfairly) impossible sometimes for a foreign-born person to obtain the citizenship, simply because the spelling of a name is different from one certificate to the other, or because we cannot locate the proper marriage (civil or religious) or the right birth record or certificate. We deal with such complications in other articles. Finally, connected to the rule of lex sanguinis applicable by Greek law, is the distinction existing in Greece between the birth record (Lixiarhiki Praxi Geniseos) and the birth certificate (Pistopiitiko Geniseos). The first is issued by the Greek administration for every child born in Greece, irrespective of the citizenship of its parents. Therefore, the child born in Greece, to two Chinese citizens, receives a birth record, but not a birth certificate. The birth record is evidencing the act of birth of a child, the parents’ names, date and place of birth and other data. However, since the child does not have at least one Greek parent, even if the child is born in Greece, it will only obtain a birth record and not a birth certificate. The birth certificate is granted to the child born to at least one Greek parent and the birth certificate means that the child is registered at the Demotologion, which is the main book of citizens. When the foreign-born person obtains the Greek citizenship, she/he obtains a birth certificate and is registered with the Demotologion. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Αγοραπωλησία Ακινήτου Στην Ελλάδα

Αθήνα, 2 Νοεμβρίου 2020 Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Κάθε αγορά ή πώληση ακινήτου στην Ελλάδα έχει τα δικά της δεδομένα, που μπορεί να διαφέρουν κατά περίπτωση. Σ’ αυτό το άρθρο αναφέρουμε εντελώς περιληπτικά τα βασικά που πρέπει να γνωρίζει κάποιος κάτοικος εξωτερικού, που θέλει να αγοράσει ή να πωλήσει ένα ακίνητο στην Ελλάδα. Τα πιο πολλά έγγραφα απαιτείται να τα προσκομίσει στον συμβολαιογράφο ο πωλητής, ενώ τα πιο πολλά έξοδα καλείται να τα καταβάλει ο αγοραστής, αφού άλλωστε αυτός είναι που αγοράζει. Ο πωλητής πρέπει να λάβει από την εφορία πρόσφατη φορολογική ενημερότητα, έγγραφο δηλαδή που βεβαιώνει ότι δεν χρωστάει στην εφορία στην Ελλάδα. Πρέπει επίσης να λάβει βεβαίωση από πολιτικό μηχανικό, ότι η μονοκατοικία ή το διαμέρισμα που πουλάει είναι χτισμένα χωρίς πολεοδομικές παραβάσεις, ή αν τέτοιες έχουν βρεθεί, ότι τις έχει νομιμοποιήσει και πλήρωσε τα πρόστιμα. Αν πουλάει οικόπεδο, τότε χρειάζεται βεβαίωση μηχανικού ότι το οικόπεδο δεν έχει κτίσμα. Αν πουλάει ακίνητο που απέκτησε από δωρεά, ή κληρονομιά, χρειάζεται να πάρει από την εφορία βεβαίωση ότι έχει καταβληθεί ο φόρος δωρεάς ή κληρονομίας, εκτός αν η κληρονομιά είναι προ του 2004, διότι για τις κληρονομιές προ του 2004, δεν οφείλεται σήμερα φόρος κληρονομίας. Ο πωλητής πρέπει επίσης να λάβει και πιστοποιητικό ΤΑΠ από τον Δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο, ότι δεν οφείλει δημοτικό φόρο. Για να το πάρει, πρέπει να προσκομίσει τον τελευταίο λογαριασμό της ΔΕΗ με απόδειξη ότι έχει πληρωθεί. Επίσης, πρέπει να προσκομίσει πιστοποιητικό της εφορίας ότι δεν οφείλει ΕΝΦΙΑ, από το οποίο να προκύπτει ότι το ακίνητο περιγράφεται με τον ίδιο τρόπο, τόσο στο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, όσο και στην βεβαίωση μηχανικού και τελικώς στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Ο πωλητής πρέπει επίσης να εξασφαλισθεί νομικά και πρακτικά ότι θα λάβει το τίμημα που έχει συμφωνήσει με τον αγοραστή και ότι το συμβόλαιο της αγοραπωλησίας τον εξασφαλίζει στο πολύ κρίσιμο αυτό σημείο, δηλαδή ότι θα πάρει τα χρήματα που έχει συμφωνήσει στον χρόνο που έχει ορισθεί. Πρέπει επίσης να προσκομίσει ασφαλιστική ενημερότητα, ότι δηλαδή δεν χρωστάει σε ασφαλιστικά ταμεία, καθώς και κτηματολογικό φύλλο, εάν στην περιοχή του ακινήτου λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο. Μεγάλη σημασία έχει για τους κατοίκους εξωτερικού το ότι δεν έχουν υποχρέωση να πληρώσουν φόρο υπεραξίας (capital gains tax), όταν πωλούν ακίνητο στην Ελλάδα, ακόμα και αν το πωλούν σε τιμή μεγαλύτερη από αυτήν στην οποία το αγόρασαν. Σχετικός νόμος υπάρχει στην Ελλάδα, που προβλέπει τέτοιον φόρο για τους πωλητές, αλλά η εφαρμογή του συνεχώς αναστέλλεται, λόγω της οικονομικής κρίσης. Ο αγοραστής ακινήτου στην Ελλάδα προσκομίζει στον συμβολαιογράφο την ταυτότητα ή το διαβατήριό του. Η βασική του μέριμνα πρέπει να είναι ο έλεγχος τίτλων του ακινήτου με δικηγόρο, για να διαπιστώσει ότι το ακίνητο που αγοράζει δεν έχει νομικά ή άλλα βάρη και δεν συνδέεται με οφειλές του πωλητή. Εάν ζει στο εξωτερικό και δεν επιθυμεί να μεταβεί στην Ελλάδα για την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου, πρέπει να στείλει, προξενικό κατά προτίμηση, πληρεξούσιο στην Ελλάδα. Ο αγοραστής κατγαβάλλει την αμοιβή του συμβολαιογράφου, που συνήθως αυτός επιλέγει, για να συντάξει (μαζί με τον ή τους δικηγόρους) το συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου. Ο αγοραστής πληρώνει επίσης τον φόρο μεταβιβάσεως, που συνήθως είναι 3% επί της αξίας του ακινήτου που αγοράζει, αν το ακίνητο δεν είναι νεόδμητο. Πληρώνει επιπροσθέτως και την μεταγραφή του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν αγοράζει οικόπεδο ή αγροτεμάχιο, συνιστάται ο αγοραστής να συμβουλευθεί και πολιτικό μηχανικό, για να βεβαιωθεί περί των όρων δομήσεως του οικοπέδου, για το πόσο μπορεί να χτίσει και υπό ποίες προϋποθέσεις. Αν έχει μεσολαβήσει μεσίτης, είτε από την πλευρά του ενός είτε και από τους δύο, πωλητή και αγοραστή, η μεσιτική αμοιβή είναι συνήθως 2% επί της τιμής πωλήσεως του ακινήτου, κατ’ ανώτατο όριο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Είναι Νόμιμο Το Σπίτι Σας Στην Ελλάδα;

Είναι Νόμιμο Το Σπίτι Σας Στην Ελλάδα; Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 22 Οκτωβρίου 2020 Εάν έχετε κάποιο μονοκατοικία ή διαμέρισμα στην Ελλάδα, καλό είναι να ελέγξετε εάν υπάρχουν, μικρές ή μεγάλες, πολεοδομικές παραβάσεις. Αν συμβαίνει κάτι τέτοιο, πράγμα που είναι πιο πιθανό από όσο νομίζετε, δεν μπορείτε να το μεταβιβάσετε, δηλαδή να το πουλήσετε, ούτε να το δώσετε με γονική παροχή στα παιδιά σας, ούτε να το δωρίσετε, ούτε να προβείτε σε διανομή, εάν προηγουμένως δεν νομιμοποιήσετε αυτές τις, έστω και μικρές, πολεοδομικές παραβάσεις. Πολεοδομικές εκκρεμότητες που ουσιαστικώς «απαγορεύουν» την μεταβίβαση του ακινήτου σας στην Ελλάδα και επομένως μειώνουν δραστικά την αξία του, μπορεί να αποτελούν πράγματα που δεν φαντάζεστε. Μπορεί εσείς να πιστεύετε ότι ποτέ δεν έχετε παρανομήσει, ότι το σπίτι το χτίσατε με άδεια, ή ότι το κληρονομήσατε πριν κάποια χρόνια και κάνατε αποδοχή κληρονομίας με δικηγόρο, συμβολαιογράφο και εφορία. Πώς μπορεί τώρα το σπίτι σας να θεωρείται ότι έχει παρανομίες; Κι όμως, πολεοδομική παράβαση μπορεί να είναι ακόμα και ένα μπαλκόνι που έχει μήκος 15 εκατοστά παραπάνω από ό,τι γράφει η άδεια, ή ένας τοίχος χτισμένος λίγους πόντους πιο πέρα από το προβλεπόμενο, ή ένας εξώστης ή όροφος με μία μικρή αλλαγή από όσα γράφει η άδεια. Η προσθήκη ενός δωματίου, ή η μείωση ενός κοινόχρηστου χώρου για να αυξηθεί η επιφάνεια του διαμερίσματος κατά τρία ή τέσσερα τετραγωνικά μέτρα και πολλές άλλες «τροποποιήσεις» της αρχικής αδείας, ή κτίσματα που έγιναν χωρίς άδεια (ακόμα και ένας εξωτερικός φούρνος, ένα πηγάδι, ένα μικρό κτίσμα στο οικόπεδο), απαιτούν νομιμοποίηση και πριν αυτή γίνει, η μονοκατοικία ή το διαμέρισμα δεν μπορεί να μεταβιβασθεί, διότι έχει κάποιο τεχνικό ελάττωμα, που μετατρέπεται σε νομικό κώλυμα. Μεγάλη σημασία έχει αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί πριν ή μετά το 1955 ή μετά τον Ιούλιο του 2011. Αν είναι πριν το 1955, είστε τυχεροί, διότι κάθε κατασκευή του σπιτιού θεωρείται νόμιμη και επιτρέπεται η μεταβίβασή του, αρκεί να μπορείτε να αποδείξετε ότι το σπίτι έχει χτισθεί πριν το 1955. Αν στο κτίσμα έχουν γίνει μεταγενέστερες προσθήκες δωματίων ή ορόφων, βελτιώσεις, επεκτάσεις ή μετατροπές, σημασία έχει ποιά χρονιά έγιναν οι αλλαγές, αν έγιναν με άδεια και αν η άδεια εκτελέσθηκε κατά γράμμα, ή αν αυτό που χτίσθηκε είναι διαφορετικό από ό,τι προέβλεπε η άδεια. Αν το κτίσμα ή η κατασκευή ανηγέρθη μετά τον Ιούλιο του 2011, δεν επιτρέπεται νομιμοποίησή του και πρέπει να κατεδαφισθεί. Καλά, και ποιός θα πάρει είδηση αν το σπίτι που θέλω να πουλήσω στην Ελλάδα, έχει μπαλκόνι, δωμάτιο ή τοίχο 15 πόντους περισσότερο από ό,τι γράφει ή άδεια; Σίγουρα θα το πάρει είδηση ο μηχανικός, στον οποίο υποχρεωτικά θα απευθυνθείτε για να μετρήσει και να ελέγξει το σπίτι, πριν την μεταβίβαση. Ο μηχανικός πρέπει να σας χορηγήσει την βεβαίωση ότι το οικοδόμημα που θέλετε να πουλήσετε ή γενικώς να μεταβιβάσετε, δεν έχει πολεοδομικές παραβάσεις. Αν δεν έχετε αυτήν την βεβαίωση, δεν μπορείτε να πουλήσετε. Αν τώρα νομίσετε ότι με λίγη ...προσπάθεια θα πείσετε τον μηχανικό να παραβλέψει τις όποιες παραβάσεις, θα ανακαλύψετε ότι αυτό δεν γίνεται, διότι ο νόμος έχει γίνει πολύ αυστηρός και ο πολιτικός μηχανικός μπορεί ακόμα και να χάσει την άδειά του, αν παραβλέψει πολεοδομικές παραβάσεις. Όλοι όσοι έχουν μονοκατοικία ή διαμέρισμα στην Ελλάδα πρέπει, τέλος, να πληροφορηθούν, ότι μετά τον Σεπτέμβριο 2020 τα πρόστιμα για νομιμοποίηση - τακτοποίηση αυθαιρεσιών ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά 20%, ενώ όσο περνάνε οι μήνες, η νομιμοποίηση θα γίνεται όλο και πιο δαπανηρή για τον ιδιοκτήτη που θέλει να μεταβιβάσει. Υπάρχουν επίσης και περιπτώσεις όπου, τώρα πλέον, η νομιμοποίηση κάποιων εκτεταμένων πολεοδομικών παραβάσεων δεν είναι επιτρεπτή από τον νόμο, όπως όταν οι παραβάσεις αφορούν επιφάνεια μεγαλύτερη του 40% του κτίσματος, οπότε σ’ αυτές τις περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποχρεωθεί ακόμα και σε κατεδάφιση του κτίσματος ή τμημάτων αυτού, εάν επιθυμεί να το μεταβιβάσει. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

How To Avoid Inheritance Tax In Greece For Foreign Joint Bank Accounts By Christos ILIOPOULOS*

How To Avoid Inheritance Tax In Greece For Foreign Joint Bank Accounts By Christos ILIOPOULOS* 12 October 2020 The basic rule in Greek law is that if a deceased has a left a single – name bank account, (in the name of the deceased, only), his/her heirs, named in a Will or intestate, have to declare their share on such a bank account and pay inheritance taxes to the Greek tax authority. On the contrary, if the bank account is a joint bank account, in the name of the deceased and at least one more person, who survives the deceased, the balance of the account on the day of the passing, remains in the ownership of the surviving joint owner. The bank considers the surviving joint owner or owners as the owners of the bank account. The Greek tax office does not claim inheritance taxes from the surviving joint owners. The law in Greece says that, if one of the assets of the estate is a joint bank account, kept in the name of the deceased and one or more persons, the balance on the day of the passing will not go to the heirs of the deceased and will not be taxed as inheritance, provided the account was opened at the bank with a specific clause that upon the passing of one joint owner, the balance is owned by the remaining joint owner(s). In Greece, almost every joint bank account has this clause, by default. This means that in case of death of one of the joint owners, the surviving owners do not have to prove much to the tax authority to avoid inheritance taxation. The balance of the bank account is not even included in the inheritance tax declaration, which is filed to the tax authority within four or twelve months from the passing, or from the probation of the Will. The Greek tax authority considers that all joint bank accounts in Greece have been opened with the specific clause that upon the death of one joint owner, the balance belongs to the surviving joint owners and not to the heirs of the deceased. However, in the court case 59/2020 of the Three Member Administrative Court of Athens, the estate of the deceased included joint account and portfolios in foreign banks and other financial institutions. The tax authority in Greece did not accept that, by default, the crucial clause (that upon the death of one joint owner, the surviving owners take the balance) was in force, and imposed inheritance taxes on the heirs of the deceased. The heirs challenged the action of the Greek tax authority as a breach of European Union law, since, they claimed, the Greek state (tax authority), required by them to specifically prove that the crucial clause had been agreed upon at the opening of the foreign joint bank accounts, while it does not require the same level of proof, when the joint bank accounts are kept with banks in Greece. The court ruled that the Greek state, through the tax authority, did not breach the law, since the law in Greece does not differentiate between Greek and foreign banks and it applies equally the law that if such a clause is entered during the opening of the account, the surviving joint owners do not have to pay inheritance tax. The problem is that the law is the same for Greek and foreign joint bank accounts alike, but the application of the law by the Greek tax authority seems discriminative against the surviving joint owners of foreign bank accounts. Following such a ruling, every joint owner of a bank account kept at a bank outside of Greece, who expects to have to file an inheritance tax declaration to the Greek tax authority, must ensure that such a clause is entered into during the opening or the operation of such a foreign joint bank account. Unless, it can be proven that such a clause is by default part of every contract or agreement with the bank, when the joint bank account is opened. . . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Το Βασικό Πιστοποιητικό Του Δήμου Για Την Κληρονομιά

Το Βασικό Πιστοποιητικό Του Δήμου Για Την Κληρονομιά Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 24 Σεπτεμβρίου 2020 Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας της αποδοχής κληρονομίας, ώστε το σύνολο ή ποσοστό της κληρονομίας (ακίνητα, κινητά, υπόλοιπο τραπεζικών λογαριασμών κλπ.) να αποκτηθούν κατά κυριότητα από τον ή τους κληρονόμους, τα σημαντικότερα χρονικά σημεία είναι η υποβολή της Δηλώσεως Φόρου Κληρονομίας, η υπογραφή στον συμβολαιογράφο της Πράξης Αποδοχής Κληρονομίας ή / και η έκδοση από το Δικαστήριο της διατάξεως που οδηγεί στο λεγόμενο Κληρονομητήριο. Για να καταφέρει ο κληρονόμος να τελειώσει τις παραπάνω διαδικασίες, εκτός από την ληξιαρχική πράξη θανάτου, το πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης ή άλλης διαθήκης και εκείνα της μη αποποιήσεως της κληρονομίας και της μη προσβολής του κληρονομικού δικαιώματος, ένα έγγραφο “κλειδί” είναι το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, που εκδίδεται από το τμήμα Δημοτολογίου του Δήμου όπου ήταν εγγεγραμμένος ο κληρονομούμενος. Πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών εκδίδεται συνεπώς μόνο για Έλληνες πολίτες, δηλαδή για όσους ήταν εγγεγραμμένοι στο Δημοτολόγιο ενός Δήμου. Εάν ο αποβιώσας κατοικούσε μεν στην Ελλάδα, αλλά δεν είχε ελληνικό διαβατήριο και ταυτότητα, αλλά και στην περίπτωση που απεβίωσε εκτός Ελλάδος και δεν ήταν γραμμένος σε Δήμο στην Ελλάδα, έχει όμως περιουσία στην Ελλάδα, η απόδειξη των πλησιεστέρων συγγενών γίνεται με δύο ένορκες βεβαιώσεις ή υπεύθυνες δηλώσεις, δύο μαρτύρων, οι οποίοι θα δηλώσουν ότι γνωρίζουν καλώς εάν ο θανών ή η θανούσα άφησε τέκνα, σύζυγο ή εάν δεν άφησε τέκνα, εάν είχε σύζυγο, αδέλφια, τέκνα προαποβιωσάντων αδελφών ή και γονείς και ξαδέλφια. Εν συνδυασμώ προς το αν στην κληρονομία υπάρχει διαθήκη ή όχι, από την Ελλάδα ή το εξωτερικό, το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών είναι ίσως το σημαντικότερο έγγραφο που επιτρέπει στην εφορία, στον συμβολαιογράφο, στην τράπεζα, αλλά και σε κάθε νομικό που ελέγχει τους τίτλους ενός ακινήτου που προέρχεται από κληρονομία, να διαπιστώσει με νομική ασφάλεια ποιοί είναι οι κληρονόμοι και τι ποσοστό κληρονομεί έκαστος. Εάν ο κληρονομούμενος απεβίωσε εκτός Ελλάδος, αλλά υπάρχουν αντικείμενα της κληρονομίας στην Ελλάδα, ελέγχουμε εάν υπάρχει οικογενειακή μερίδα σε Δήμο στην Ελλάδα. Μπορεί ο θανών στο εξωτερικό να είναι μόνο εγγεγραμμένος ως τέκνο των γονέων του, ενώ είχε μεταναστεύσει στο εξωτερικό, όπου παντρεύτηκε και έκανε παιδιά, χωρίς όμως να τα έχει εγγράψει στην Ελλάδα. Σε μία τέτοια περίπτωση, ίσως απαιτηθεί να εγγραφούν τώρα στο Δημοτολόγιο ο γάμος και η γέννηση των τέκνων που έλαβαν χώρα στο εξωτερικό, να ανοιχθεί νέα οικογενειακή μερίδα στην Ελλάδα και μετά να εκδοθεί το περίφημο πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών. Εάν ο γάμος του ήταν δεύτερος, θα χρειασθεί να εγγραφεί ο πρώτος γάμος του, το διαζύγιο και μετά ο δεύτερος γάμος του. Μπορεί επίσης να χρειασθεί ακόμα και δικαστική απόφαση ελληνικού δικαστηρίου αναγνωρίσεως της ισχύος στην Ελλάδα της αλλοδαπής δικαστικής απόφασης διαζυγίου. Εάν η κληρονομουμένη ήταν κάτοικος εξωτερικού, αναμφισβητήτως Ελληνίδα, με κληρονομιά στην Ελλάδα, αλλά όχι επισήμως Ελληνίς υπήκοος, διότι επί παραδείγματι είχε γεννηθεί στο εξωτερικό και δεν είχε κάνει ποτέ την διαδικασία κτήσεως ελληνική ιθαγενείας, για την απόδειξη των πλησιεστέρων συγγενών και τον προσδιορισμό των κληρονόμων, θα απαιτηθούν ένορκες βεβαιώσεις δύο μαρτύρων στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό, που θα γίνουν δεκτές από την εφορία και τον συμβολαιογράφο εφόσον τηρηθεί ο απαιτούμενος τύπος, ώστε να περαιωθεί η μεταβίβαση των κληρονομιαίων στους κληρονόμους. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Το Βασικό Πιστοποιητικό Του Δήμου Για Την Κληρονομιά

Το Βασικό Πιστοποιητικό Του Δήμου Για Την Κληρονομιά Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 24 Σεπτεμβρίου 2020 Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας της αποδοχής κληρονομίας, ώστε το σύνολο ή ποσοστό της κληρονομίας (ακίνητα, κινητά, υπόλοιπο τραπεζικών λογαριασμών κλπ.) να αποκτηθούν κατά κυριότητα από τον ή τους κληρονόμους, τα σημαντικότερα χρονικά σημεία είναι η υποβολή της Δηλώσεως Φόρου Κληρονομίας, η υπογραφή στον συμβολαιογράφο της Πράξης Αποδοχής Κληρονομίας ή / και η έκδοση από το Δικαστήριο της διατάξεως που οδηγεί στο λεγόμενο Κληρονομητήριο. Για να καταφέρει ο κληρονόμος να τελειώσει τις παραπάνω διαδικασίες, εκτός από την ληξιαρχική πράξη θανάτου, το πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης ή άλλης διαθήκης και εκείνα της μη αποποιήσεως της κληρονομίας και της μη προσβολής του κληρονομικού δικαιώματος, ένα έγγραφο “κλειδί” είναι το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, που εκδίδεται από το τμήμα Δημοτολογίου του Δήμου όπου ήταν εγγεγραμμένος ο κληρονομούμενος. Πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών εκδίδεται συνεπώς μόνο για Έλληνες πολίτες, δηλαδή για όσους ήταν εγγεγραμμένοι στο Δημοτολόγιο ενός Δήμου. Εάν ο αποβιώσας κατοικούσε μεν στην Ελλάδα, αλλά δεν είχε ελληνικό διαβατήριο και ταυτότητα, αλλά και στην περίπτωση που απεβίωσε εκτός Ελλάδος και δεν ήταν γραμμένος σε Δήμο στην Ελλάδα, έχει όμως περιουσία στην Ελλάδα, η απόδειξη των πλησιεστέρων συγγενών γίνεται με δύο ένορκες βεβαιώσεις ή υπεύθυνες δηλώσεις, δύο μαρτύρων, οι οποίοι θα δηλώσουν ότι γνωρίζουν καλώς εάν ο θανών ή η θανούσα άφησε τέκνα, σύζυγο ή εάν δεν άφησε τέκνα, εάν είχε σύζυγο, αδέλφια, τέκνα προαποβιωσάντων αδελφών ή και γονείς και ξαδέλφια. Εν συνδυασμώ προς το αν στην κληρονομία υπάρχει διαθήκη ή όχι, από την Ελλάδα ή το εξωτερικό, το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών είναι ίσως το σημαντικότερο έγγραφο που επιτρέπει στην εφορία, στον συμβολαιογράφο, στην τράπεζα, αλλά και σε κάθε νομικό που ελέγχει τους τίτλους ενός ακινήτου που προέρχεται από κληρονομία, να διαπιστώσει με νομική ασφάλεια ποιοί είναι οι κληρονόμοι και τι ποσοστό κληρονομεί έκαστος. Εάν ο κληρονομούμενος απεβίωσε εκτός Ελλάδος, αλλά υπάρχουν αντικείμενα της κληρονομίας στην Ελλάδα, ελέγχουμε εάν υπάρχει οικογενειακή μερίδα σε Δήμο στην Ελλάδα. Μπορεί ο θανών στο εξωτερικό να είναι μόνο εγγεγραμμένος ως τέκνο των γονέων του, ενώ είχε μεταναστεύσει στο εξωτερικό, όπου παντρεύτηκε και έκανε παιδιά, χωρίς όμως να τα έχει εγγράψει στην Ελλάδα. Σε μία τέτοια περίπτωση, ίσως απαιτηθεί να εγγραφούν τώρα στο Δημοτολόγιο ο γάμος και η γέννηση των τέκνων που έλαβαν χώρα στο εξωτερικό, να ανοιχθεί νέα οικογενειακή μερίδα στην Ελλάδα και μετά να εκδοθεί το περίφημο πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών. Εάν ο γάμος του ήταν δεύτερος, θα χρειασθεί να εγγραφεί ο πρώτος γάμος του, το διαζύγιο και μετά ο δεύτερος γάμος του. Μπορεί επίσης να χρειασθεί ακόμα και δικαστική απόφαση ελληνικού δικαστηρίου αναγνωρίσεως της ισχύος στην Ελλάδα της αλλοδαπής δικαστικής απόφασης διαζυγίου. Εάν η κληρονομουμένη ήταν κάτοικος εξωτερικού, αναμφισβητήτως Ελληνίδα, με κληρονομιά στην Ελλάδα, αλλά όχι επισήμως Ελληνίς υπήκοος, διότι επί παραδείγματι είχε γεννηθεί στο εξωτερικό και δεν είχε κάνει ποτέ την διαδικασία κτήσεως ελληνική ιθαγενείας, για την απόδειξη των πλησιεστέρων συγγενών και τον προσδιορισμό των κληρονόμων, θα απαιτηθούν ένορκες βεβαιώσεις δύο μαρτύρων στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό, που θα γίνουν δεκτές από την εφορία και τον συμβολαιογράφο εφόσον τηρηθεί ο απαιτούμενος τύπος, ώστε να περαιωθεί η μεταβίβαση των κληρονομιαίων στους κληρονόμους. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

I Was Born In Greece But Can’t Register My Foreign Marriage By Christos ILIOPOULOS*

I Was Born In Greece But Can’t Register My Foreign Marriage By Christos ILIOPOULOS* Athens, 12 Sep. 2020 A Greek expatriate lives in Australia. He was born in Greece, moved to Australia at a young age and settled there. He is of the impression that he can easily register in Greece his marriage in Australia. His intention is to subsequently register his children, born in Australia, so they obtain the much-wanted Greek / European passport. Also, the family may start some new business in Greece soon, and that is why the Australian marriage needs to be registered in Greece and the children to get their Greek passports. In most cases, the foreign marriage can be registered in Greece, provided at least one of the persons in the marriage (bride and groom) is a Greek citizen. However, problems may arise. A usual complication is when the name of the Greek citizen is not stated in the same spelling in his/her foreign marriage, as it is in the Greek birth record. The person was born in Greece with his last/family name as Leontiadis, but married in the USA as Leon. The Greek name may have been Xydeas but in the foreign marriage it was Xydias. Evan subtle changes such as this, may block the registration in Greece of the foreign marriage, and thus discontinue the citizenship registration. One other reason for which the foreign marriage can’t be registered immediately in Greece, is that it is the second marriage of the Greek citizen. When we take a marriage certificate from Canada, to the Greek authority for registration, we may discover that the marriage document states that it is the second marriage of the Greek citizen. Or that the Greek citizen was prior to this marriage “divorced”. In such a case, we need to find the marriage certificate of the first marriage and register this in Greece. Then, we must find the divorce court ruling or court order. If it was from a country outside of Greece, it needs to be officially translated in Greek, with Apostille or notarization by the Greek Consulate, and presented before a Greek court, with a court petition for recognition in the Greek legal order. We also need additional written proof that this foreign divorce court decision is final, meaning that the time limit to challenge or appeal it has passed without incident. Once the court in Greece issues its decision recognizing the foreign divorce court order, the ruling is registered at the Special Registry in Athens, and then we will be able to register the second marriage of the Greek citizen, which was our aim in the first place. Then, the road to the Greek citizenship or to any other legal registration in Greece is open. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

My Parents Own Property In Greece

My Parents Own Property In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 4 Aug. 2020 My parents own property in Greece, but I do not know if they have the right documents to prove their property rights. Also, I do not know if they have updated their titles and property listings with various authorities in Greece and if we owe taxes to the Greek tax authority. These are some of the main questions Greek expatriates put forward, with regard to property they have in Greece, especially when they are facing decisions related to selling it, or transferring it to their offspring, or starting managing it in a more efficient way. The first important matter is to make sure we have the deed or title to the property. This is the legal document by which the owner (Greek expatriate) has obtained the ownership of the property in question. It is usually a deed of purchase, when the Greek expatriate bought the property years ago. Very often it is a deed of acceptance of inheritance, by which the Greek expatriate inherited the property from a parent or another relative. It may be a deed of donation / free gift from a relative or a third party. The title may be a deed of legal division of jointly owned property, in order each of the owners to obtain a separate piece of the property. All these deeds have been signed (executed), sometime in the past, before and by a notary in Greece and they are supposed to be registered at the local land registry, near the property. In some cases, the title of ownership is a state deed, by which the Greek state transferred title to private owners on land given to them for any reason (refugees from Asia Minor many years agο, redistribution of lands etc.). If the owner (Greek expatriate) does not have even a copy of the deed by which she/he owns the property, the lawyer in Greece will make a search at the land registry in the area of the property, and using the name of the owner (first name, last name, maiden for women, father’s and mother’s first name), should be able to find the deed of the property, provided the deed had been registered when it was signed. This means that the Greek expatriate must be able to a) either have the old deed (even in copy form) or b) know the town or village where the property is located. If the owner does not have the old deed and does not even know where the property is located, the lawyer in Greece may not be able to locate its legal title. Another valuable document is a survey map or topographic plan, showing the technical aspects of the property. It is enough for the present owner to have a copy of such deed and survey map. Having the deed, even in photocopy form, will give the lawyer or the notary the chance to verify many legal aspects of the identity of the property and subsequently advise what needs to be done in order to bring the deed up to date, whether any taxes are owed, if the owner must register the deed with a modern land registry called Ktimatologio, the E9 property list of the tax authority and with the local Municipality. A new survey map may have to be drawn by a civil engineer, so that the boundaries and other technical characteristics of the property are depicted according to recent specifications. In order to make the new survey map (topographic plan), the most crucial question is to be able to physically get to the property. In other words, to visit it. In some cases the Greek expatriate who claims is the owner, does have a deed, and does not know how to get to his property. If the property in question is a house or apartment, it may be easier to locate it, visit it and show it to a civil engineer for technical inspection. If, on the other hand, the property is a land or plot, the legal description of its boundaries and its exact location may not be a part of the old deed’s text. Older deeds do not offer an exact description of the property’s accurate location, making it difficult for someone today to locate it and then to measure it. This is the reason why it is very important to either know where your property actually is, in physical terms and not just in legal description, or be acquainted with a trusted relative, neighbor or other local person, who knows how to get to your property. If you visit your property in Greece anytime, the best thing is to make a new survey map. Alternatively, you must at least take several photos of its boundaries, and its location and you must also keep track of how to get there, because this practical detail may be critical in locating the position of your property in the future and updating its status with the Greek tax office, the land registry, the Municipality and other authorities. When the property is identified with a deed and its actual position is located, the identity of the owner must be established, by having the passport or / and Greek id card of the owner available for legal work. If the owner lives outside of Greece, there is no problem at all to update the property’s status. This is done with a power of attorney (POA) which is drafted by a lawyer in Greece and sent (e-mailed) to the owner abroad, with instructions to sign it at the closest Greek Consulate, or at least at a local notary public with the Apostille stamp or with the stamp of the Greek Consulate, depending on the situation. The owner, in consultation with his family and his lawyer in Greece, must decide what he/she wants to do with the property, meaning whether he wishes to retain it in his ownership or sell it, gift it to his offspring, donate it to a sibling or make a Will. Depending on the owner’s instructions, the lawyer in Greece will draft the appropriate POA, which the owner will sign at the Consulate or local notary with Apostille and mail it back to Greece. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

I Wish To Get Greek Citizenship Through My Greek – born Parent

I Wish To Get Greek Citizenship Through My Greek – born Parent By Christos ILIOPOULOS* Athens, 22 August 2020 My mother was born in Greece and I would like to know if and how I could obtain the Greek citizenship, which I believe is like a European citizenship, as well. Could you please advise how this could be done? This is a very common request, which I receive from many people, born outside of Greece to Greek parents or grandparents. The pattern is the same. A Greek – born father or mother, or grandparent, and fewer times a great grandparent. Sometimes, the ancestor was not even born in Greece, but was Greek anyway. In that case, you can read my article “How Much Greek You Feel?”. My initial reply is that, first we need to know the full data of the parent born in Greece. His or her name, last name, (maiden for a woman), place and year of birth in Greece, as accurate as possible, and the first name of his or her father, as the minimum data, which allows the proper search to be done at a municipal office in Greece. The aim is to locate, if possible, the valid registration of the parent, at a Greek Municipal office. This is the Demotologion for men and women, which is like the main book of citizens. Anyone registered at a Demotologion is a Greek citizen. The other option, available only to men for obvious reasons, is the army record or Male Registry, which can help us locate valid registrations of men even from the 1870’s in some parts of Greece and later. If we locate the birth record of the parent born in Greece, the next thing we need is his/her marriage certificate. The marriage may have taken place in Greece or abroad and in that case, for older marriages, we must establish whether it was only a state / civil marriage, or a religious marriage, as well. And in that last case, what type of denomination. All foreign (non-Greek) certificates of birth and civil marriage must have the Apostille stamp, if they come from the USA, Australia, the UK, South Africa, Brazil and most other countries. If they are issued from Canada and few other countries, they do not get the Apostille. Instead, they are notarized by the Greek Consulate in that country, or by the respective foreign Consulate in Athens. The aim is to register the foreign marriage at the Special Registry in Athens. If this is the marriage of the grandparents of the applicant, whether it was civil or religious may determine the prospects of the citizenship application, especially if the marriage has taken place outside of Greece and before 1983. We also need to know whether this marriage was a first or second etc. for the Greek – born parent of the present applicant for the Greek citizenship. If it was not a first marriage, we will need the first marriage and the divorce court ruling, in order to recognize it in Greece with a court petition and hearing, which does not re-try the divorce in its merits, but simply transfers its validity into the Greek legal order. Subsequently, we need the birth certificate of the person interested in the Greek / European citizenship, from the foreign country, always with Apostille or Greek Consulate notarization. We need to register this at the Special Registry in Athens, too. Names must be consistently stated in all certificates. Serious name and spelling changes can be a serious problem. They can be overcome with adjusted translation or justification of the name change, either with a court or administrative decision abroad, if this exists, or with photo identification documents (passports or other photo id), where each version of the name appears in each photo id. The photos in the photo ids serve as the link, proving that both versions of the name belong to the same person. Apart from the above basic info, there are many variations of facts and details in each case, which make it unique and call for legal advice on specific issues by experienced attorneys in Greece. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

My Parents Own Property In Greece

By Christos ILIOPOULOS* Athens, 4 Aug. 2020 My parents own property in Greece, but I do not know if they have the right documents to prove their property rights. Also, I do not know if they have updated their titles and property listings with various authorities in Greece and if we owe taxes to the Greek tax authority. These are some of the main questions Greek expatriates put forward, with regard to property they have in Greece, especially when they are facing decisions related to selling it, or transferring it to their offspring, or starting managing it in a more efficient way. The first important matter is to make sure we have the deed or title to the property. This is the legal document by which the owner (Greek expatriate) has obtained the ownership of the property in question. It is usually a deed of purchase, when the Greek expatriate bought the property years ago. Very often it is a deed of acceptance of inheritance, by which the Greek expatriate inherited the property from a parent or another relative. It may be a deed of donation / free gift from a relative or a third party. The title may be a deed of legal division of jointly owned property, in order each of the owners to obtain a separate piece of the property. All these deeds have been signed (executed), sometime in the past, before and by a notary in Greece and they are supposed to be registered at the local land registry, near the property. In some cases, the title of ownership is a state deed, by which the Greek state transferred title to private owners on land given to them for any reason (refugees from Asia Minor many years agο, redistribution of lands etc.). If the owner (Greek expatriate) does not have even a copy of the deed by which she/he owns the property, the lawyer in Greece will make a search at the land registry in the area of the property, and using the name of the owner (first name, last name, maiden for women, father’s and mother’s first name), should be able to find the deed of the property, provided the deed had been registered when it was signed. This means that the Greek expatriate must be able to a) either have the old deed (even in copy form) or b) know the town or village where the property is located. If the owner does not have the old deed and does not even know where the property is located, the lawyer in Greece may not be able to locate its legal title. Another valuable document is a survey map or topographic plan, showing the technical aspects of the property. It is enough for the present owner to have a copy of such deed and survey map. Having the deed, even in photocopy form, will give the lawyer or the notary the chance to verify many legal aspects of the identity of the property and subsequently advise what needs to be done in order to bring the deed up to date, whether any taxes are owed, if the owner must register the deed with a modern land registry called Ktimatologio, the E9 property list of the tax authority and with the local Municipality. A new survey map may have to be drawn by a civil engineer, so that the boundaries and other technical characteristics of the property are depicted according to recent specifications. In order to make the new survey map (topographic plan), the most crucial question is to be able to physically get to the property. In other words, to visit it. In some cases the Greek expatriate who claims is the owner, does have a deed, and does not know how to get to his property. If the property in question is a house or apartment, it may be easier to locate it, visit it and show it to a civil engineer for technical inspection. If, on the other hand, the property is a land or plot, the legal description of its boundaries and its exact location may not be a part of the old deed’s text. Older deeds do not offer an exact description of the property’s accurate location, making it difficult for someone today to locate it and then to measure it. This is the reason why it is very important to either know where your property actually is, in physical terms and not just in legal description, or be acquainted with a trusted relative, neighbor or other local person, who knows how to get to your property. If you visit your property in Greece anytime, the best thing is to make a new survey map. Alternatively, you must at least take several photos of its boundaries, and its location and you must also keep track of how to get there, because this practical detail may be critical in locating the position of your property in the future and updating its status with the Greek tax office, the land registry, the Municipality and other authorities. When the property is identified with a deed and its actual position is located, the identity of the owner must be established, by having the passport or / and Greek id card of the owner available for legal work. If the owner lives outside of Greece, there is no problem at all to update the property’s status. This is done with a power of attorney (POA) which is drafted by a lawyer in Greece and sent (e-mailed) to the owner abroad, with instructions to sign it at the closest Greek Consulate, or at least at a local notary public with the Apostille stamp or with the stamp of the Greek Consulate, depending on the situation. The owner, in consultation with his family and his lawyer in Greece, must decide what he/she wants to do with the property, meaning whether he wishes to retain it in his ownership or sell it, gift it to his offspring, donate it to a sibling or make a Will. Depending on the owner’s instructions, the lawyer in Greece will draft the appropriate POA, which the owner will sign at the Consulate or local notary with Apostille and mail it back to Greece. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Με e-mail ή κούριερ στην εφορία οι κληρονομιές, η πώληση και δωρεά ακινήτου

Με e-mail ή κούριερ στην εφορία οι κληρονομιές, η πώληση και δωρεά ακινήτου Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 8 Ιουλίου 2020 Μέχρι σήμερα ένα σημαντικό κομμάτι της διαδικασίας της κληρονομίας στην Ελλάδα είναι η υποβολή Δήλωσης Φόρου Κληρονομίας. Μία σειρά από έγγραφα, όπως κυρίως η ληξιαρχική πράξη θανάτου, με επίσημη μετάφραση αν αφορά αλλοδαπό που έχει περιουσία στην Ελλάδα και με Αποστίλλη ή άλλη επικύρωση, ανάλογα το αλλοδαπό κράτος, το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών ή οικογενειακής κατάστασης ή οι σχετικές ένορκες βεβαιώσεις, η διαθήκη ή το πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης και το έντυπο της δηλώσεως έπρεπε να υποβληθούν διά ζώσης στο τμήμα κεφαλαίου - κληρονομιών της αρμόδια εφορίας, είτε από τον κληρονόμο αυτοπροσώπως είτε από αντιπρόσωπο (δικηγόρο ή μη) με συμβολαιογραφικό ή προξενικό πληρεξούσιο. Μερικές φορές η αναμονή ήταν μεγάλη, αλλά το θετικό στοιχείο ήταν ότι υπήρχε μία ζωντανή και άμεση επικοινωνία μεταξύ του υποβάλλοντος την δήλωση και του εφοριακού, ώστε με τις ερωταπαντήσεις πολλά ζητήματα να λύνονται επί τόπου. Αν ήθελε ένα πρόσθετο έγγραφο ο εφοριακός μπορεί να του το παρέδιδε αμέσως ο υποβάλλων την δήλωση, ή να φρόντιζε να υποβληθεί γρήγορα ή να το λάβει εκείνη την στιγμή από άλλο τμήμα της ίδιας εφορίας. Τώρα οι νέες διαδικασίες επιβάλλουν την αποστολή της δηλώσεως φόρου κληρονομίας και όλων των πιστοποιητικών και συνοδευτικών εγγράφων με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο (e-mail), ή με κούριερ ή απλό ταχυδρομείο. Υποτίθεται ότι ο εφοριακός θα μελετά τον φάκελλο της δηλώσεως και τα έγγραφα και είτε θα εκδίδει την πράξη ότι ελήφθη από την εφορία και ότι οφείλεται τόσος φόρος ή ότι δεν οφείλεται φόρος, είτε θα στέλνει ηλεκτρονικό μήνυμα στον κληρονόμο ότι λείπει το ένα ή το άλλο έγγραφο. Κατά τον ίδιο τρόπο, όταν ο κληρονόμος θα θέλει να πουλήσει ή να δωρίσει το κληρονομηθέν ακίνητο, ή όταν θα θέλει να λάβει από την τράπεζα το υπόλοιπο του λογαριασμού του θανόντος, εφόσον το δικαιούται, το πιστοποιητικό ότι δεν οφείλει φόρο κληρονομίας θα εκδίδεται από την εφορία ηλεκτρονικά μετά από αίτηση που θα υποβάλλεται επίσης ηλεκτρονικά. Το αποδεικτικό του ταχυδρομείου ή της υπηρεσίας ταχυμεταφοράς (ελληνικά, κούριερ) ή το αυτοματοποιημένο μήνυμα που αποστέλλεται ως απάντηση στο ηλεκτρονικό μήνυμα του φορολογουμένου, αποτελεί γι’ αυτόν αποδεικτικό υποβολής της δήλωσης ή της αίτησης και επέχει θέση απόδειξης παραλαβής εκ μέρους της εφορίας. Η ίδια «ηλεκτρονική» διαδικασία θα ακολουθείται και όταν γίνεται πώληση, δωρεά, γονική παροχή ή άλλη μεταβίβαση ακινήτου. Αντί η δήλωση μεταβιβάσεως και το σύνολο των απαιτουμένων εγγράφων να υποβάλλονται αυτοπροσώπως από τον αγοραστή, μαζί με τον πωλητή, με φυσική τους παρουσία στην εφορία, θα αποστέλλονται με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ή κούριερ και η συνδιαλλαγή με την εφορία θα γίνεται μόνο ηλεκτρονικά. Η απόδειξη της ταυτότητος, ώστε ο εφοριακός να πειστεί ότι αυτός που υποβάλει με ηλεκτρονικό μήνυμα την δήλωση κληρονομίας ή μεταβιβάσεως είναι το σωστό πρόσωπο, θα γίνεται πλέον με ηλεκτρονική ταυτοποίηση μέσω της διαδικτυακής σελίδας gov.gr ή με υπεύθυνη δήλωση με γνήσιο της υπογραφής από το ΚΕΠ ή άλλη αρμόδια αρχή. Η βεβαίωση του γνησίου της υπογραφής των δηλούντων (σε δήλωση φόρου δωρεάς, γονικής παροχής και μεταβίβασης ακινήτων) μπορεί να γίνει και από τον συμβολαιογράφο που θα συνάψει το αντίστοιχο συμβολαιογραφικό έγγραφο. Φρονούμε ότι η εξέλιξη αυτή δύναται να αποτελέσει πρόοδο, διότι μπορεί να οδηγήσει στην εξοικονόμηση χρόνου. Ωστόσο, εάν η εφορία απαιτεί πρόσθετα έγγραφα, δεδομένης και της πολυνομίας και της γραφειοκρατίας, μπορεί η επικοινωνία εφορίας με πολίτη να γίνει πιο δύσκολη και πιο αργή, διότι αντί της αμέσου διά ζώσης συνεννοήσεως θα προβλέπεται η ανταλλαγή ηλεκτρονικών μηνυμάτων μέσω του TAXISNET, ένα σύστημα που πρέπει να δούμε εάν θα αποδειχθεί ότι είναι πιο εύκολο και πιο πρακτικό από το προηγούμενο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Greece Asks For The Taxpayers’ Foreign Tax Number

Greece Asks For The Taxpayers’ Foreign Tax Number By Christos ILIOPOULOS* 24 June 2020 Until today, the foreign resident who filed taxes also in Greece, did not have to disclose to the Greek tax authority his/her tax number in the foreign country, where he/she permanently resides. Thus, the Greek – American living in New York, who had to file tax returns each year in Greece, because he earns income from renting a property in Greece or from receiving a pension, was asked to declare only the country of his residence, which in this example was the USA. In another example, the resident of Montreal, Canada, who also filed tax returns in Greece, had to state only that he resided in Canada and that he had property (in general) in Canada. The Greek tax authority knew only, vaguely, that the taxpayer filing in Greece, was a permanent resident of another country (say, Australia) and that he owned property there, something not particularly suspicious, since it is absolutely normal to own property in Australia if you permanently reside there. From this year (tax filing extended until the 29th of July 2020 for income of 2019), the foreign resident who also files taxes in Greece, is asked to state in his filing to the tax authority not only the country of his residence, but also whether he has income there. Even worse, he has to divulge his tax number in the foreign country and his address there. The Greek tax authority says that this information is wanted in order to establish better communication with the tax authorities of other countries. Most Greeks, who permanently live outside of Greece, but file taxes in Greece because they rent a property or they receive a small pension, or for any other reason, have become very suspicious with this new development. They fear that once they disclose their tax number abroad, Greece will cooperate with the tax authority of their country of residence, so that income and/or property they earn or own in another country is divulged to the Greek tax authority and vice versa. Most expatriate Greeks do not earn a lot of money in Greece. They may receive a pension which is usually low, and / or the rent of a modest or medium size property. If they state in their Greek tax returns their tax number in their country of residence, they may have to pay more taxes in their country of residence, since they will be taxed for their income anywhere in the world (world income). These people believe that they already pay significant taxes and cope with many adversities, when they have to deal with the bureaucracy of two countries, and when they have to pay agent fees and many other expenses to fix problems of their property in Greece, where they are not present most of the time. If they are forced to disclose their foreign tax number and thus their modest Greek property or income to the foreign tax authority, they will have to pay more taxes. In some cases this will make owning and managing property in Greece too costly and unsustainable. Such a development may have the negative consequence of cutting off the roots of thousands of expatriate Greeks with Greece. If those residents of foreign countries who also own property in Greece, have to sell their properties in Greece, or to cut down on their travels to the country, in order to reduce their expenses, the end result will be damaging not only to them, but to Greece, as well, because the country will lose a significant “human capital”. The Greek expatriates love Greece and they and their families support in many ways, directly and indirectly, the Greek society and even the budget of the Greek government. They travel to Greece every year or very often. They advertise life in Greece all over the world. They are “ambassadors” of Greece. They demonstrate love and interest in Greek affaires, including support with regards to international issues and threats that Greece is facing. All this will be lost, if they feel that their ties with Greece have become too “expensive” for them to retain. It will be very disappointing if Greece fails to keep Greeks who live abroad, close to the country where they were born or where their parents or ancestors were born. Greece must find a way to strengthen her ties to our sisters and brothers who live abroad and make them come more often to Greece. We must make them invest more of their money and time in Greece. We do not have the luxury of losing such a large number of Greeks and the Greek government must find ways to stop their potential alienation from the country of their ancestors. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Πώς Θα Μεταβιβάσετε Την Περιουσία Σας Στην Ελλάδα Στα Παιδιά Σας

Πώς Θα Μεταβιβάσετε Την Περιουσία Σας Στην Ελλάδα Στα Παιδιά Σας Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 10-6-2020 Πάρα πολλοί είναι οι ομογενείς που επιθυμούν να μεταβιβάσουν στα παιδιά τους ακίνητα που έχουν στην Ελλάδα. Είτε επειδή θέλουν να προτρέψουν τα παιδιά τους να διατηρήσουν στενούς τους δεσμούς τους με την Πατρίδα, είτε διότι τα παιδιά τους ήδη επισκέπτονται συχνά την Ελλάδα για διακοπές, δουλειές ή και μόνιμη εγκατάσταση, η σκέψη για μεταβίβαση περιουσίας στους απογόνους οδηγεί τους ομογενείς σε αναζήτηση της καλύτερης νομικής φόρμουλας για την «παράδοση» της μικρής ή μεγαλύτερης περιουσίας στην νέα γενιά Ελλήνων. Μία πρώτη επιλογή που έχουν οι γονείς είναι να δωρίσουν το ή τα εν Ελλάδι ακίνητά τους, στα παιδιά τους, με την νομική πράξη που ονομάζεται γονική παροχή. Η πράξη αυτή προετοιμάζεται με σειρά πιστοποιητικών και εγγράφων στην Ελλάδα από εφορία, μηχανικό, Δήμο και άλλες υπηρεσίες και υπογράφεται σε συμβολαιογράφο και ο γονέας μεταβιβάζει άνευ ανταλλάγματος το ακίνητο στο παιδί του, για να το ενισχύσει στην ζωή του και να το βοηθήσει κοινωνικά και επαγγελματικά. Ο ελληνικός νόμος επικροτεί την μεταβίβαση περιουσίας από γονέα προς τέκνο, συμφώνως προς τα ήθη και την νοοτροπία των Ελλήνων απανταχού της γης, με το να καθιστά αφορολόγητη την γονική παροχή μέχρι το ποσό των 150.000 ευρώ από κάθε γονέα προς κάθε τέκνο. Εάν συνεπώς τον ακίνητο στην Ελλάδα έχει αντικειμενική αξία έως 150.000 ευρώ, δεν θα πληρωθεί φόρος γονικής παροχής, γεγονός που μειώνει σημαντικά τα έξοδα της μεταβιβάσεως. Αλλά ακόμα και αν το ακίνητο έχει μεγαλύτερη αξία, έως 300.000 ευρώ, ο φόρος γονικής παροχής είναι πολύ μικρός, δηλαδή μόνο ένα τοις εκατό (1%) από τις 150.000 έως τις 300.000 ευρώ. Εάν δηλαδή το ακίνητο έχει αντικειμενική αξία π.χ. 200.000 ευρώ, ο φόρος γονικής παροχής θα είναι το ένα τοις εκατό των 50.000, δηλαδή 500 ευρώ. Σημειώνεται μάλιστα ότι το αφορολόγητο ισχύει για κάθε παιδί, επομένως για μεταβίβαση με γονική παροχή περιουσίας 400.000 ευρώ σε δύο παιδιά από τον ένα μόνο γονέα, ο φόρος θα είναι 1% επί των 100.000, δηλαδή μόνο 1.000 ευρώ. Για την ολοκλήρωση της γονικής παροχής, η οποία γίνεται μόνο σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα και όχι στο Προξενείο ή αλλού, απαιτείται η έκδοση σειράς εγγράφων, όπως φορολογική ενημερότητα, πιστοποιητικό ΤΑΠ από τον Δήμο, πιστοποιητικό της εφορίας ότι δεν οφείλεται φόρος κληρονομίας ή γονικής παροχής, πιστοποιητικό ότι δεν οφείλεται ΕΝΦΙΑ και ότι οι διαστάσεις και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου είχαν δηλωθεί σωστά στο Ε9, βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις ή ότι το γεωτεμάχιο δεν έχει κτίσμα, αλλά και ενεργειακό πιστοποιητικό, ασφαλιστική ενημερότητα, τοπογραφικό με σύγχρονο τρόπο αποτύπωσης και συντεταγμένες εάν πρόκειται για οικόπεδο ή αγροτεμάχιο και άλλα. Απαιτείται βεβαίως και πληρεξούσιο, τόσο από τον γονέα, όσο και από το παιδί που παίρνει την γονική παροχή, προς έμπιστο πρόσωπο (συγγενή, φίλο ή δικηγόρο) στην Ελλάδα. Κι αυτό, διότι στις πλείστες των περιπτώσεων η έκδοση των απαιτουμένων εγγράφων απαιτεί αρκετές εβδομάδες και οι ομογενείς είτε δεν έρχονται καν στην Ελλάδα, είτε αν έρθουν, προτιμούν να περάσουν τον χρόνο τους στην Πατρίδα με καλύτερο τρόπο, από το να τρέχουν σε υπηρεσίες, εφορίες, δήμους, συμβολαιογραφεία και δικαστήρια. Η γονική παροχή μπορεί να μεταβιβάσει στο τέκνο την πλήρη κυριότητα του ακινήτου ή μόνο την ψιλή κυριότητα, οπότε ο γονέας διατηρεί την επικαρπία για όσο ζει, ώστε να λαμβάνει αυτός τα τυχόν εισπραττόμενα ενοίκια ή να έχει εξασφαλίσει την χρήση της κατοικίας εφ’όρου ζωής. Η εναλλακτική επιλογή μεταβίβασης περιουσίας στα παιδιά, εκτός της γονικής παροχής που έχει ισχύ από τώρα, την ώρα δηλαδή που θα υπογραφεί η συμβολαιογραφική πράξη, είναι η διαθήκη, με την οποία η περιουσία θα μεταβιβασθεί στα παιδιά μετά θάνατον του διαθέτη. Η φορολογία στην διαθήκη / κληρονομία είναι ίδια με την γονική παροχή. Εάν επιλεγεί η λύση της διαθήκης, ο διαθέτης γονέας πρέπει να συμβουλευθεί δικηγόρο ή συμβολαιογράφο στην Ελλάδα, για να συντάξει καλύτερα την διαθήκη, με περιεχόμενο που θα μπορεί να εφαρμοσθεί και δεν θα προκαλέσει δυσκολίες όταν έρθει η ώρα να ισχύσει. Μερικές φορές μπορεί να αρκεί και η διαθήκη που ο γονέας έχει συντάξει στο εξωτερικό, εφόσον ελεγχθεί από δικηγόρο στην Ελλάδα. Εάν επί παραδείγματι ο γονέας έχει δύο παιδιά και στην Ελλάδα έχει δύο ακίνητα ίσης περίπου αξίας, θα ήταν προτιμώτερο να γράψει στην διαθήκη ότι δίνει το Α ακίνητο στο ένα παιδί του και το Β στο άλλο, παρά να γράψει ότι αφήνει στα παιδιά του τα δύο ακίνητά του, δημιουργώντας έτσι εξ αδιαιρέτου μερίδια που μπορεί να προκαλέσουν έριδες ή πολυπλοκότητα στην διαχείριση των κοινών ακινήτων. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Δηλώστε Τώρα ή Διορθώστε Το Κτηματολόγιο Στην Αθήνα

Δηλώστε Τώρα ή Διορθώστε Το Κτηματολόγιο Στην Αθήνα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 2-6-2020 Το Κτηματολόγιο προχωράει στην υλοποίησή του στον Δήμο Αθηναίων. Η διαδικασία άρχισε πριν από πάνω από δέκα χρόνια, όταν για πρώτη φορά όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Αθήνα, ακόμα και όσοι έχουν εξ αδιαιρέτου μερίδιο σε κάποιο ακίνητο, ή μόνο έναν χώρο στάθμευσης (ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία), ή μόνο μία αποθήκη, ή μόνο την επικαρπία, ή την ψιλή κυριότητα, κλήθηκαν να υποβάλουν συμβόλαια, πιστοποιητικά μεταγραφής, τοπογραφικά και λοιπά έγγραφα, που αποδεικνύουν το δικαίωμά τους. Από την 1η Ιουνίου 2020 άρχισε η πρώτη ανάρτηση, δηλαδή η δημοσίευση των δικαιωμάτων που δηλώθηκαν τα προηγούμενα χρόνια από όλους όσους είναι ή ισχυρίζονται ότι είναι ιδιοκτήτες ακινήτων στον Δήμο Αθηναίων. Καθένας που έχει δηλώσει ακίνητο ή γενικώς εμπράγματο δικαίωμα πρέπει τώρα να ελέγξει εάν το δικαίωμά του έχει αποτυπωθεί από το Κτηματολόγιο σωστά, ή εάν έγινε κάποιο λάθος. Λάθη μπορεί να έχουν γίνει ως προς τα τετραγωνικά, τα ποσοστά κυριότητας, το όνομα και τα λοιπά στοιχεία του δικαιούχου κλπ. Τώρα μπορεί να αρχίσουν να βγαίνουν στην επιφάνεια και διεκδικήσεις του ίδιου ακινήτου από περισσότερους του ενός ιδιοκτήτες. Εάν επί παραδείγματι, περισσότεροι έχουν δηλώσει το ίδιο ακίνητο, θα προκύψει το πρόβλημα, διότι αυτό θα φανεί στην πρώτη ανάρτηση του Κτηματολογίου. Εάν κάποιος παρά το ότι δήλωσε το ακίνητό του, δεν το βλέπει στους πίνακες της πρώτης ανάρτησης, είναι πιθανόν οι υπηρεσίες του Κτηματολογίου να αξιολόγησαν τα έγγραφα που υπέβαλε ως μη επαρκή για την απόδειξη της κυριότητάς του, ενώ αξιολόγησαν ως επαρκή τα στοιχεία που πιθανώς υπέβαλε κάποιος άλλος για το ίδιο ακίνητα και ανεγνώρισαν, προσωρινώς, εκείνον ως ιδιοκτήτη. Τέτοιες περιπτώσεις οδηγούν στην υποβολή ενστάσεως από εκείνον του οποίου το δικαίωμα δεν αναγνωρίσθηκε, ώστε να αποδειχθεί ενώπιον Ειδικής Επιτροπής, ποιός από τους δύο που διεκδικούν το ίδιο ακίνητο, έχει δίκιο. Στο Γραφείο Κτηματογραφήσεως Αθηνών θα υπάρχει η δυνατότητα υποβολής έως 3 Οκτωβρίου 2020 αιτήσεως διορθώσεως προδήλου σφάλματος, αλλά και εκπροθέσμων δηλώσεων ακινήτων που βρίσκονται στον Δήμο. Δηλαδή όσοι έχουν υποβάλει δηλώσεις, αλλά προκύπτει ότι στην αποτύπωση του δικαιωμάτων ιδιοκτησίας ακινήτων στην Αθήνα το Κτηματολόγιο δεν έχει καταχωρίσει σωστά τα δικαιώματα αυτά, ή υπάρχουν παραλείψεις κλπ, η προθεσμία είναι μέχρι την 3η Οκτωβρίου 2020 για υποβολή αιτήσεων διορθώσεως ή αποκαταστάσεως των σφαλμάτων. Η ίδια προθεσμία ισχύει και για όσους τώρα ανακαλύπτουν ότι έχουν ακίνητο στον Δήμο Αθηναίων και δεν το είχαν δηλώσει από το 2008 που είχε αρχίσει η διαδικασία. Οι δικαιούχοι συνεπώς εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων στον Δήμο Αθηναίων μπορούν ακόμα και μέχρι τις 3-10-2020 να δηλώσουν για πρώτη φορά το ακίνητη ή το μερίδιό τους σε ακίνητο, που είχαν για οιονδήποτε λόγο παραλείψει να δηλώσουν μέχρι σήμερα. Με τον τρόπο αυτόν παρέχεται η ευχέρεια σε όλους αυτούς τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ή κληρονόμους να μην χάσουν τα ακίνητά τους και να μην τους τα πάρει το δημόσιο, όπως προβλέπει ο νόμος, εφόσον υποβάλουν δηλώσεις στο Κτηματολόγιο για τον Δήμο Αθηναίων τους επόμενους μήνες και πάντως όχι μετά τις 3 Οκτωβρίου 2020. Επίσης, από εδώ και στο εξής, κάθε μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται στον Δήμο Αθηναίων, εκτός των άλλων δικαιολογητικών και πολλών εγγράφων που απαιτούνται στον συμβολαιογράφο, χρειάζεται πλέον και πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου. Συνεπώς, εάν το ακίνητο δεν έχει δηλωθεί στο Γραφείο Κτηματογραφήσεως Αθηνών, δεν μπορεί να μεταβιβασθεί, δηλαδή ούτε να πωληθεί, να δωριθεί ή να μεταβιβασθεί με γονική παροχή. . *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Χωρίς Πόλη Γεννήσεως Δεν Βγαίνει Ελληνικό Διαβατήριο

Χωρίς Πόλη Γεννήσεως Δεν Βγαίνει Ελληνικό Διαβατήριο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 18-5-2020 Μπορεί να έχετε ήδη ελληνική ιθαγένεια και ελληνικό διαβατήριο, το οποίο έληξε και ετοιμάζεσθε για την ανανέωσή του. Μην εκπλαγείτε εάν η αίτησή σας απορριφθεί, ενώ πριν πέντε χρόνια σας είχε χορηγηθεί το διαβατήριο. Η Ελληνική Αστυνομία εξετάζει ενδελεχώς κάθε αίτηση για έκδοση ελληνικού διαβατηρίου, που θεωρείται και ευρωπαϊκό. Ακόμα και για την ανανέωση του διαβατηρίου σας, μπορεί να προκύψει πρόβλημα που δεν είχε γίνει αντιληπτό στο παρελθόν. Μία περίπτωση είναι η εγγραφή σας στο Δημοτολόγιο στην Ελλάδα να μην αναφέρει πόλη γεννήσεως. Αυτό συμβαίνει σε μερικές περιπτώσεις, όταν ο Έλλην πολίτης έχει γεννηθεί εκτός Ελλάδος και έχει αποκτήσει την ελληνική ιθαγένεια αργότερα, βάσει του ή των Ελλήνων γονέων ή προγόνων του. Συχνά, είτε εκ παραδρομής, είτε επειδή πράγματι το αλλοδαπό πιστοποιητικό γεννήσεως, δεν αναγράφει την πόλη γεννήσεως, μπορεί και η εγγραφή στο Δημοτολόγιο στην Ελλάδα να μην αναφέρει πόλη γεννήσεως στο εξωτερικό. Σε μία τέτοια περίπτωση είναι πολύ πιθανό η Αστυνομία στην Ελλάδα, που εκδίδει τα διαβατήρια, να απορρίψει την αίτηση για έκδοση διαβατηρίου για πρώτη φορά ή για ανανέωση αυτού. Το ίδιο πρόβλημα μπορεί να ανακύψει και στις χιλιάδες νέες αιτήσεις για ελληνική ιθαγένεια που υποβάλλουν γεννηθέντες εκτός Ελλάδος, από Έλληνες γονείς ή προγόνους. Κάποιες φορές το αλλοδαπό πιστοποιητικό γεννήσεώς τους δεν αναφέρει την πόλη γεννήσεως, ενώ αναγράφει μόνο την χώρα και την πολιτεία. Αυτό για τα ελληνικά δεδομένα είναι ασυνήθιστο και αποτελεί εμπόδιο στην έκδοση του ελληνικού διαβατηρίου. Οι ενδιαφερόμενοι για την ελληνική ιθαγένεια πρέπει να γνωρίζουν ότι η μη αναφορά της πόλεως γεννήσεως στο ξένο πιστοποιητικό δεν θα αποτελέσει ενδεχομένως εμπόδιο κατά την διάρκεια της επεξεργασίας της αιτήσεως ιθαγενείας. Μπορεί η ιθαγένεια να τους αποδοθεί και να εγγραφούν ακόμα και στο Δημοτολόγιο, που είναι ο τελικός στόχος, διότι όταν κάποιος εγγράφεται στο Δημοτολόγιο κάποιου Δήμου στην Ελλάδα, θεωρείται πλέον επισήμως Έλληνας. Όταν όμως ο νέος Έλληνας πολίτης υποβάλει την αίτησή του για διαβατήριο, είτε στο Προξενείο στο εξωτερικό, είτε στην Αστυνομία στην Ελλάδα, μπορεί να βρεθεί προ εκπλήξεως, όταν η αίτησή του θα απορριφθεί για τον λόγο της ελλείψεως αναφοράς πόλεως γεννήσεως. Αυτό συνεπώς που μπορεί να κάνει τώρα κάθε Έλληνας πολίτης που έχει γεννηθεί στο εξωτερικό και έχει ήδη λάβει ελληνική ιθαγένεια, είναι να ελέγξει εάν η εγγραφή του στο Δημοτολόγιο περιλαμβάνει την πόλη γεννήσεώς του. Εάν δεν την περιλαμβάνει, πρέπει να φροντίσει η εγγραφή στο Δημοτολόγιο να διορθωθεί ή να συμπληρωθεί, προσκομίζοντας έγγραφα που αποδεικνύουν την πόλη γεννήσεώς του στο εξωτερικό. Εάν διαπιστώσει ότι ακόμα και το αλλοδαπό πιστοποιητικό γεννήσεώς του δεν γράφει πόλη γεννήσεως, πρέπει να διορθώσει πρώτα το ξένο πιστοποιητικό και μετά να διορθώσει και την εγγραφή του στο Δημοτολόγιο, ώστε να είναι σίγουρος ότι στο μέλλον η έλλειψη αναγραφής πόλεως γεννήσεως δεν θα αποτελέσει εμπόδιο στην έκδοση ή ανανέωση ελληνικού διαβατηρίου. Όσοι υποβάλλουν τώρα αίτηση για ελληνική ιθαγένεια, πρέπει να κάνουν τον ίδιο έλεγχο για το αν αναγράφεται η πόλη γεννήσεώς τους, ανάλογα το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η επεξεργασία της αιτήσεώς τους, ώστε τελικώς να αναγραφεί και το στοιχείο αυτό της πόλεως γεννήσεως, για να αποφύγουν μία μελλοντική απόρριψη της αιτήσεώς τους για ελληνικό / ευρωπαϊκό διαβατήριο, έστω κι αν έχουν αποκτήσει την ελληνική ιθαγένεια. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Έξωση Ενοικιαστή Για Κακή Χρήση Του Καταστήματος

Έξωση Ενοικιαστή Για Κακή Χρήση Του Καταστήματος Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 12-5-2020 Όταν υπογράφεται μία μίσθωση ακινήτου και συγκεκριμένα μία εμπορική μίσθωση, που αφορά στην ενοικίαση ενός καταστήματος, η βασική υποχρέωση του ιδιοκτήτη (εκμισθωτή) είναι να παράσχει στον ενοικιαστή (μισθωτή) το κατάστημα κατάλληλο για την χρήση που έχουν συμφωνήσει. Το μίσθιο πρέπει να είναι ελεύθερο (άδειο και να μην το διεκδικεί τυχόν άλλον ενοικιαστής) και να είναι πολεοδομικώς νόμιμο. Από την άλλη πλευρά, η βασική υποχρέωση του ενοικιαστή είναι να πληρώνει εμπροθέσμως το μίσθωμα, δηλαδή το ενοίκιο που έχει συμφωνήσει με την ιδιοκτήτη, αλλά και να χρησιμοποιεί το μίσθιο (κατάστημα, μαγαζί κλπ.) νόμιμα, χωρίς να του προξενεί ζημιές, ούτε να το αλλάζει π.χ. να χτίζει ή να προσθέτει κατασκευές, χωρίς την ρητή έγκριση του ιδιοκτήτη, όπως και να μην ενοχλεί τους γείτονες, ούτε να παραβιάζει το νόμο από την λειτουργία του καταστήματος. Εάν ο ενοικιαστής πληρώνει μεν το ενοίκιο, αλλά προβαίνει σε κακή χρήση του καταστήματος, ο ιδιοκτήτης δικαιούται να καταγγείλει την συμφωνία τους και να ζητήσει από το δικαστήριο την απόδοση του μισθίου, δηλαδή την έξωση του ενοικιαστή, πριν την λήξη του συμβατικού χρόνου, δηλαδή πριν την λήξη της διάρκειας ισχύος του μισθωτηρίου, διότι ο ενοικιαστής παραβιάζει την σύμβαση της μισθώσεως με την κακή ή μη συμφωνημένη χρήση του μισθίου (καταστήματος). Από εκεί και πέρα είναι θέμα κρίσεως του δικαστηρίου, για την αν αποδειχθεί ότι η χρήση του μισθίου από τον μισθωτή ήταν πράγματι κακή ή όχι, εάν π.χ. ο ιδιοκτήτης γνώριζε τις αλλαγές που έκανε ο ενοικιαστής στο κατάστημα και τις ενέκρινε έστω και σιωπηρώς ή εάν ο ισχυρισμός του ιδιοκτήτη για κακή χρήση από τον μισθωτή είναι υπερβολικός και καταχρηστικός. Στην υπ’ αριθ. 6/2019 απόφασή του το Μονομελές Πρωτοδικείο Καλαμάτας έκρινε υπόθεση στην οποία ο ιδιοκτήτης είχε νοικιάσει έναντι μηνιαίου μισθώματος 2.000 ευρώ, ένα ισόγειο κατάστημα 242,80 τ.μ. με ακάλυπτο χώρο 1.608,27 τ.μ. στην Μεσσηνία επί της εθνικής οδόυ Καλού Νερού - Τσακώνας, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από τον ενοικιαστή ως πρατήριο διάθεσης - πώλησης τυποποιημένων παραδοσιακών και τυροκομικών προϊόντων, καθώς και ως εστιατόριο και καφετέρια. Το 2010 όταν ο ιδιοκτήτης απουσίαζε και χωρίς την συναίνεση ή έγκρισή του, ο ενοικιαστής χωρίς πολεοδομική άδεια κατασκεύασε στο μίσθιο κιόσκι 72,00 τ.μ. και αποθήκη 14 τ.μ. Οι ανωτέρω αυθαίρετες κατασκευές διαπιστώθηκαν σε αυτοψία των υπαλλήλων της Πολεοδομίας Καλαμάτας, με αποτέλεσμα να επιβληθεί στον ιδιοκτήτη - εκμισθωτή διοικητικό πρόστιμο, ο ίδιος δε να αναγκασθεί να προβεί στην πολεοδομική τακτοποίηση τους για να αποφύγει μεγαλύτερα πρόστιμα και κυρώσεις. Ο ιδιοκτήτης διαμαρτυρήθηκε προς τον ενοικιαστή με δύο εξώδικα, χωρίς όμως οι κατασκευές να αρθούν και χωρίς να αποκατασταθεί το μίσθιο στην προτέρα κατάστασή του. Το δικαστήριο έκρινε ότι ο ενοικιαστής είχε πράγματι προβεί σε κακή χρήση του μισθίου και διέταξε με την απόφασή του την έξωση του ενοικιαστή, χωρίς όμως εκείνος να υποχρεωθεί να χάσει και την “εγγύηση” των 4.000 ευρώ, που είχε καταβάλει κατά την συνήθη πρακτική στην έναρξη της μισθώσεως, διότι το δικαστήριο έκρινε ότι η καταβολή αυτή είχε συμφωνηθεί από τις δύο πλευρές και είχε γίνει έναντι μελλοντικών οφειλών του ενοικιαστή και όχι ως ποινική ρήτρα. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Δικαστήριο Ακύρωσε Αποδοχή Κληρονομίας Που Έγινε Κατά Λάθος

Δικαστήριο Ακύρωσε Αποδοχή Κληρονομίας Που Έγινε Κατά Λάθος Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 26 Απριλίου 2020 Σύμφωνα με τον νόμο στην Ελλάδα, η προθεσμία για να αποποιηθεί ο κληρονόμος μία κληρονομία, είναι τέσσερις μήνες από τον θάνατο του κληρονομουμένου ή από την δημοσίευση της διαθήκης, αν υπάρχει διαθήκη. Αν δηλαδή ο κληρονόμος δεν επιθυμεί να λάβει το μερίδιό του, είτε διότι θέλει να το πάρει κάποιος άλλος από την οικογένεια, είτε διότι η κληρονομία έχει χρέη, υπάρχει συγκεκριμένη προθεσμία για να το κάνει, η οποία είναι τέσσερις μήνες. Εάν ο θανών απεβίωσε εκτός Ελλάδος ή οι κληρονόμοι ζουν στο εξωτερικό, η προθεσμία είναι δώδεκα μήνες. Η αποποίηση γίνεται στην Γραμματεία του Δικαστηρίου στην Ελλάδα, με απλό σχετικά τρόπο χωρίς να χρειάζεται παράσταση δικηγόρου. Εάν η προθεσμία των τεσσάρων ή δώδεκα μηνών παρέλθει χωρίς αποποίηση, τότε ο νόμος ορίζει ότι οι κληρονόμοι έχουν αποδεχθεί πλέον την κληρονομία, ακόμα και αν δεν έχουν κάνει καμία συγκεκριμένη ενέργεια που να καταδεικνύει αποδοχή. Δηλαδή ο κληρονόμος που ζει στο Τέξας των ΗΠΑ έχει αποδεχθεί την κληρονομία στην Ελλάδα ακόμα και αν δεν έχει κάνει τίποτα που να δείχνει ότι θέλει την κληρονομία. Και ο κληρονόμος που ζει στην Μελβούρνη της Αυστραλίας έχει επίσης αποδεχθεί το κληρονομικό του μερίδιο, ακόμα και αν δεν έχει βάλει δικηγόρο στην Ελλάδα για να κάνει τα κληρονομικά του. Απλώς και μόνο με την πάροδο των δώδεκα μηνών (επειδή πρόκειται για κατοίκους εξωτερικού), θεωρείται ότι έχουν αποδεχθεί αυτομάτως. Για να πάρουν στο όνομά τους βεβαίως με συμβόλαιο τα κινητά ή τα ακίνητα της κληρονομίας ή για να εισπράξουν τα χρήματα από τυχόν τραπεζικό λογαριασμό του κληρονομουμένου, απαιτείται σειρά νομικών ενεργειών. Σε πολλές υποθέσεις, οι κληρονόμοι, ιδιαιτέρως όσοι κατοικούν στο εξωτερικό και δεν γνωρίζουν τους νόμους της Ελλάδος, θα ήθελαν να αποποιηθούν, όμως έχουν χάσει την προθεσμία αποποίησης, επειδή δεν γνώριζαν ότι για να αποποιηθούν έχουν προθεσμία μέσα στην οποία μπορούν να το πράξουν. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, μπορεί να είναι νομικά εφικτό να γίνει η αποποίηση, ακόμα και μετά την πάροδο της προθεσμίας. Στην υπ’ αριθ. 4496/2019 απόφασή του το Πρωτοδικείο Αθηνών εδέχθη αγωγή που άσκησαν οι κληρονόμοι του θανόντος (σύζυγος και τέσσερα παιδιά του), οι οποίοι νόμιζαν ότι η προθεσμία για αποποίηση είναι έξι και όχι τέσσερις μήνες. Ο λόγος, τον οποίο απέδειξαν με μάρτυρες και έγγραφα στο Δικαστήριο, ήταν ότι πήραν πληροφορίες για την τις διαδικασίες για την κληρονομία από την εφορία, στην οποία ένας υπάλληλος ορθώς τους ενημέρωσε ότι η προθεσμία για υποβολή δήλωσης φόρου κληρονομίας είναι έξι μήνες από τον θάνατο ή από την δημοσίευση της διαθήκης. Οι κληρονόμοι, που δεν ήταν υψηλού μορφωτικού επιπέδου και δεν είχαν καλές νομικές γνώσεις, νόμισαν ότι όλες οι προθεσμίες για την κληρονομιά, ακόμα και εκείνη για την αποποίηση, είναι έξι μήνες. Έτσι, έκαναν την αποποίηση στο Δικαστήριο μετά την πάροδο των τεσσάρων μηνών, αλλά πριν περάσουν οι έξι μήνες. Αξιοσημείωτο είναι βεβαίως πώς ο αρμόδιος υπάλληλος στο Δικαστήριο όταν έκαναν την εκπρόθεσμη και μη έγκυρη αυτή αποποίηση, δεν τους ενημέρωσε ότι η προθεσμία είναι τέσσερις μήνες. Όταν οι κληρονόμοι έμαθαν από φιλικό πρόσωπο ότι η προθεσμία της αποποίησης είναι τέσσερις μήνες, απευθύνθηκαν σε δικηγόρο και τότε έμαθαν ότι η αποποίηση που νόμιζαν ότι είχαν κάνει, δεν είχε ισχύ, διότι ήταν εκπρόθεσμη. Επομένως, είχαν αποδεχθεί την κληρονομία αυτομάτως και χωρίς να το γνωρίζουν, παρά την νομιζόμενη αποποίηση, της κληρονομίας, που είχε χρέη προς το Δημόσιο και προς τις τράπεζες. Ακολούθως, κατέθεσαν αγωγή στο Δικαστήριο ζητώντας να ακυρώσει την αποδοχή που είχαν κάνει (επειδή με την πάροδο των τεσσάρων μηνών, θεωρείται ότι αποδέχθηκαν), με τον ισχυρισμό ότι δεν γνώριζαν την πραγματική προθεσμία. Το γεγονός ότι είχαν κάνει την «αποποίηση» εντός έξι μηνών, εντός δηλαδή της προθεσμίας που νόμιζαν ότι ίσχυε, προφανώς ενίσχυσε την βασιμότητα του ισχυρισμού τους περί πλάνης. Το Δικαστήριο, με μία απόφαση που δεν είναι και πολύ συνηθισμένη, εδέχθη την αγωγή τους και έκρινε ότι η τεκμαιρόμενη αποδοχή τους, (λόγω της παρόδου του τετραμήνου), δεν είχε ισχύ και ότι πρέπει να ακυρωθεί, ώστε να αρχίσει από τώρα να μετράει νέο τετράμηνο, εντός του οποίου ασφαλώς και θα προέβησαν σε έγκυρη πλέον αποποίηση, ώστε να αποφύγουν την κατάχρεη κληρονομία. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Ιδιώτης Κέρδισε Ακίνητο Από Το Δημόσιο

Ιδιώτης Κέρδισε Ακίνητο Από Το Δημόσιο Από την στιγμή που κάθε περιοχή της Ελλάδας, σταδιακώς από το 1999 μέχρι και σήμερα, εντάσσεται στο Κτηματολόγιο, νομικές διαμάχες για την κυριότητα ακινήτων που υπέβοσκαν δεκαετίες, έρχονται στην επιφάνεια και οδεύουν προς οριστική λύση. Οι αμφισβητήσεις περί των νομικών δικαιωμάτων επί ακινήτων αφορούν είτε ιδιώτες μεταξύ τους, δηλαδή συγκληρονόμους, γείτονες κλπ., είτε ιδιώτες έναντι του δημοσίου. Το Κτηματολόγιο τώρα έρχεται ως καταλύτης προς ένα τελειωτικό ξεκαθάρισμα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος πολλών ακινήτων στην Ελλάδα. Μέχρι να ολοκληρωθεί, όμως, η λειτουργία κάθε κτηματολογικού γραφείου σε κάθε περιοχή της χώρας, με οριστικές εγγραφές και πλήρη νομική ασφάλεια για τα εμπράγματα δικαιώματα επί κάθε ακινήτου, πολλές είναι οι νομικές αντιδικίες που τώρα γεννώνται, ακριβώς λόγω της επελεύσεως του Κτηματολογίου και της ανάγκης οριστικής διευκρίνισης της νομικής τύχης όσων ακινήτων διεκδικούνται από περισσοτέρους, που υποβάλλουν αλληλοσυγκρουόμενες διεκδικήσεις. Στην υπ’ αριθ. 196/2020 απόφασή του το Μονομελές Πρωτοδικείο Πατρών δικαίωσε ιδιώτη, που προσέφυγε στο δικαστήριο για να διεκδικήσει την κυριότητα ενός τεμαχίου γης επιφανείας 835 τ.μ. στον Δήμο Πατρεών. Το κτηματολογικό γραφείο στην Πάτρα λειτουργεί από το 2004 και η αρχική εγγραφή για το ακίνητο αυτό ήταν ότι είναι “αγνώστου ιδιοκτήτη”, προφανώς διότι ο ιδιώτης που το χρησιμοποιούσε παρέλειψε να υποβάλει εμπροθέσμως δήλωση στο Κτηματολόγιο. Το 2018 ο υιός του αρχικού νομέως του ακινήτου άσκησε αγωγή στο δικαστήριο ζητώντας α) να αναγνωριστεί ότι κατά το χρόνο έναρξης του κτηματολογίου στην Πάτρα,(30-3-2004), ο πατέρας του ήταν κύριος του επίδικου ακινήτου και β) να διαταχθεί η διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής, ώστε αντί του εσφαλμένως αναγραφόμενου «αγνώστου ιδιοκτήτη» να καταχωρισθεί το δικαίωμα της κυριότητας κατά ποσοστό 100% του πατέρα του. Ο πατέρας του είχε το ακίνητο από το 1969, όταν είχε διαδεχθεί στη νομή του τον δικό του πατέρα, δηλαδή είχε καταστεί κύριος του ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία ήδη κατά το 2004, όταν λειτούργησε το Κτηματολόγιο στην Πάτρα. Το δημόσιο από την πλευρά του ισχυρίσθηκε ότι έχει αυτό την κυριότητα του ακινήτου, δυνάμει των Πρωτοκόλλων του Λονδίνου του 1830 και της Συνθήκης της Κωνσταντινούπολης του 1832, με τα οποία απέκτησε «κυριαρχικώ δικαιώματι» τις γαίες του Τουρκικού Δημοσίου και των τούρκων ιδιωτών, άλλως ότι περιήλθε στην κυριότητά του ως λιβάδι ή βοσκότοπος, άλλως ως αδέσποτο κατά τις διατάξεις «περί διακρίσεως των κτημάτων», άλλως δυνάμει τακτικής ή έκτακτης χρησικτησίας. Το δικαστήριο εκτίμησε τις αποδείξεις που παρουσίασε ο ιδιώτης ως ικανοποιητικές, ενώ απέρριψε τους ισχυρισμούς του δημοσίου, διότι δεν προσκόμισε κανένα συγκεκριμένο αποδεικτικό μέσο για το επίδικο ακίνητο. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, το δικαστήριο διέταξε να διορθωθεί η πρώτη εγγραφή στο Κτηματολόγιο και να αναγραφεί ως ιδιοκτήτης κατά το έτος 2004 ο πατέρας του ενάγοντος, ώστε μετά τον θάνατό του να ακολουθήσει η κληρονομική διαδοχή του και να μην καταχωρηθεί το ακίνητο ως ιδιοκτησία του Ελληνικού Δημοσίου. Πρέπει να σημειωθεί ωστόσο ότι για πολλές περιοχές της Ελλάδος, οι προθεσμίες για παρόμοια διεκδίκηση όπως στην ανωτέρω υπόθεση, θα εκπνεύσουν λίαν συντόμως και σε μερικές περιοχές έχουν ήδη εκπνεύσει, Όσοι συνεπώς πιστεύουν ότι έχουν ακίνητα, τα οποία δεν έχουν δηλώσει στο Κτηματολόγιο, πρέπει αμέσως να κινηθούν για να μάθουν αν έχουν ακόμα χρόνο για υποβολή αιτήσεως ή αγωγής, άλλως θα χάσουν την κυριότητα του ακινήτου. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Ίδιο Όνομα Σε Όλα Τα Πιστοποιητικά Σας

Ίδιο Όνομα Σε Όλα Τα Πιστοποιητικά Σας Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 6 Απριλίου 2020 Οι Έλληνες του εξωτερικού έχουν περάσει διά πυρρός και σιδήρου για να φθάσουν σήμερα να έχουν μία θέση στην κοινωνία των χωρών όπου ζουν, εκτός Ελλάδος. Από την μετανάστευση, την πρώτη εγκατάσταση και τις δυσκολίες για την επιβίωση σε ξένο κράτος, μέχρι την δημιουργία οικογένειας, μίας νέας γενιάς Ελλήνων που γεννήθηκαν μακριά από την Πατρίδα, αλλά και συχνά μίας μικρής ή λίγο πιο μεγάλης περιουσίας. Στην δύσκολη αυτή πορεία, από χίλια κύματα πέρασαν πολλές φορές και τα ονόματα των Ελλήνων ομογενών. Καθώς έφθαναν στην χώρα υποδοχής, συχνά τα μικρά ονόματα και τα επίθετά τους θεωρήθηκε από κάποιους ότι θα μπορούσαν να αποτελέσουν εμπόδιο στην ομαλή ένταξή τους στις νέες τους πατρίδες και στην συμμετοχή τους στην τοπική οικονομική και κοινωνική ζωή. Άλλες φορές, το όνομα άλλαξε από λάθος των τοπικών δημοσίων υπαλλήλων που δεν μπορούσαν να προφέρουν το ελληνικό όνομα. Το αποτέλεσμα είναι σήμερα σε πολλές περιπτώσεις το όνομα του ιδίου προσώπου να είναι καταγεγραμμένο σε διαφορετικά πιστοποιητικά με διαφορετικό τρόπο. Στην Ελλάδα στο Μητρώο Αρρένων μπορεί να είναι Αθανάσιος, αλλά στην χώρα του εξωτερικού έγινε Thomas. Μπορεί το Ευστράτιος να έγινε Steve. Στο Δημοτολόγιο είναι Παναγιώτα, στο εξωτερικό όμως έγινε Patricia. Αλλά και ο Ξυδέας από την Κόρινθο έγινε Xydias στον Καναδά. Ο Κωνσταντόπουλος έγινε Constantine και ο Σταματόπουλος Stamοs και η ελληνική διοίκηση απαιτεί τώρα ταυτοπροσωπία για να πάρουν τα παιδιά και τα εγγόνια τους την ελληνική ιθαγένεια, που είναι πλέον και ευρωπαϊκή. Συχνά δεν μιλάμε για μία μόνο αλλαγή, αλλά για περισσότερες, δηλαδή η Αικατερίνη έγινε στον γάμο της στο εξωτερικό Kathryn, αλλά όταν γέννησε τα παιδιά της, τα πιστοποιητικά γεννήσεως γράφουν ως μητέρα την Kathy. Και ούτω καθεξής. Οι αλλαγές που έχουν γίνει στο παρελθόν δεν μπορούν τώρα εύκολα να διορθωθούν και αποτελούν εμπόδιο, συχνά απροσπέλαστο, στον δρόμο για την ελληνική ιθαγένεια. Γι’ αυτό πρέπει, τουλάχιστον από τώρα και στο εξής, οι ομογενείς να είναι ιδιαιτέρως προσεκτικοί στο πώς αναγράφονται τα ονόματα των μελών της οικογενείας τους στα πιστοποιητικά, στα διαβατήρια και γενικώς στα σημαντικά έγγραφα που τώρα συντάσσονται. Καλό είναι στην βάπτιση των παιδιών το κύριο όνομα που γράφεται στην εκκλησία να είναι το ίδιο με το όνομα που γράφεται στο πιστοποιητικού του κράτους όπου γεννήθηκε το παιδί. Το όνομα των γονέων που αναγράφεται στο πιστοποιητικό γεννήσεως να είναι το ίδιο ακριβώς με το όνομά τους στο πιστοποιητικό γάμου τους, όταν παντρεύτηκαν. Όσο ζουν οι γονείς σας, ή ακόμα και ο παππούς και η γιαγιά σας, να βρίσκετε, όσο είναι δυνατόν, ταυτότητες και διαβατήρια με φωτογραφία από Ελλάδα και να συγκρίνετε το όνομά τους με εκείνο που έχουν στις χώρες του εξωτερικού, ώστε να γίνεται ταυτοπροσωπία τους και να αποδεικνύεται ότι ο Κωνσταντίνος από την Τρίπολη είναι ο Gus στις ΗΠΑ και ο Γεράσιμος από την Κεφαλονιά είναι ο Makis στην Αυστραλία. Εάν έχει υπάρξει αλλαγή ονόματος ή επωνύμου στην χώρα εξωτερικού με επίσημο τρόπο, δηλ. με απόφαση της διοικήσεως ή δικαστηρίου, κρατήσετε τις αποφάσεις ή λάβετε νέα επικυρωμένα αντίγραφα αυτών, για να μπορείτε να δικαιολογήσετε την αλλαγή επωνύμου, πώς δηλαδή ο Δημόπουλος από την Ελλάδα έγινε Dimos στο εξωτερικό. Η ορθή και εναρμονισμένη αναγραφή των ονομάτων της οικογενείας από το πρόσωπο που γεννήθηκε στην Ελλάδα, μέχρι το παιδί του/της ή το εγγόνι, που έχουν γεννηθεί στο εξωτερικό, είναι βασική προϋπόθεση για την κτήση του ελληνικού διαβατηρίου. Εξάλλου, μην φοβάστε ότι τα αγόρια θα κληθούν αργότερα να υπηρετήσουν στον στρατό στην Ελλάδα. Εύκολα θα το αποφύγουν αν είναι μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού. Η σωστή προετοιμασία της αιτήσεως για ελληνική ιθαγένεια ή και για αποδοχή κληρονομίας στην Ελλάδα, περνάει μέσα από την ομοιόμορφη αναγραφή των ονομάτων σε Ελλάδα και εξωτερικό. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Κλειστά Δικαστήρια; Τώρα Μιλάμε Με Τον Δικηγόρο Μας

Κλειστά Δικαστήρια; Τώρα Μιλάμε Με Τον Δικηγόρο Μας Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 30 Μαρτίου 2020 Στην Ελλάδα τα δικαστήρια έχουν κλείσει από τις 13 Μαρτίου 2020. Αυτό σημαίνει ότι από εκείνη την μέρα και μέχρι τουλάχιστον το τέλος Απριλίου, δεν θα γίνεται καμία προγραμματισμένη δίκη, ούτε οι δικηγόροι μπορούν να καταθέτουν αγωγές, ή άλλα δικόγραφα, διότι οι γραμματείες των δικαστηρίων είναι κλειστές. Δεν μπορούν να κατατεθούν ούτε εφέσεις ή άλλα ένδικα μέσα, δηλαδή δεν μπορούν να κατατεθούν τα γραπτά παράπονα των διαδίκων αναφορικώς με δικαστικές αποφάσεις που θεωρούν ότι τους αδικούν και ότι είναι εσφαλμένες. Οι μόνες δίκες που γίνονται είναι ορισμένες που αφορούν αυτόφωρα αδικήματα και λίγες ακόμα που έχουν χαρακτήρα υπερεπείγουσας υπόθεσης, δηλαδή κάτι σαν τα πολύ επείγοντα ασφαλιστικά μέτρα. Επειδή τα δικαστήρια και οι γραμματείες τους είναι ουσιαστικώς κλειστά, οι προθεσμίες για άσκηση διαφόρων δικονομικών δικαιωμάτων, έχουν ανασταλεί. Αυτό σημαίνει ότι δεν χάνονται οι προθεσμίες για άσκηση εφέσεως ή άλλων ενδίκων μέσων, ούτε η προθεσμία για άσκηση αγωγής που πρέπει να ασκηθεί πριν παραγραφεί κάποιο δικαίωμα, όπως επί παραδείγματι μία εμπράγματη αγωγή ή ασφαλιστικά νομής κλπ. Ο χρόνος για την άσκηση αυτών των ενδίκων μέσων, των αγωγών και των λοιπών νομικών διαδικασιών «παγώνει» στις 12-3-2020 και θα ξαναρχίσει να «τρέχει» όταν ανοίξουν τα δικαστήρια και επιτραπεί η κανονική λειτουργία των υπηρεσιών του δημοσίου (δικαστήρια, εφορίες, υποθηκοφυλακεία, κτηματολογικά γραφεία και πολλές άλλες υπηρεσίες), των Δήμων κλπ. Η κατάσταση αυτή δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι κάθε πολίτης, που είτε ζει στην Ελλάδα, είτε στο εξωτερικό και έχει κάποιο νομικό ζήτημα στην Πατρίδα, δεν μπορεί να επικοινωνήσει με τον δικηγόρο του για να του εκθέσει το νομικό πρόβλημά του ή να συζητήσουν την καινούργια εξέλιξη της νομικής υποθέσεως, σε θέμα που ήδη γνωρίζει ο δικηγόρος. Αντιθέτως, εφόσον πρόκειται για καινούργια υπόθεση, ή για σημαντική εξέλιξη σε ήδη τρέχουσα δικογραφία, τώρα είναι μία καλή στιγμή ο ενδιαφερόμενος να επικοινωνήσει με τον δικηγόρο, τον οποίο ήδη γνωρίζει, ή με τον οποίο τώρα θα μιλήσει για πρώτη φορά, για να του εκθέσει τα πραγματικά περιστατικά που απαιτούν νομική συμβουλή και νομική δράση. Αυτή την στιγμή οι περισσότεροι δικηγόροι έχουν χρόνο για επικοινωνία με τον εντολέα τους, εφόσον πρόκειται για κάτι καινούργιο, για να συζητήσουν τα γεγονότα που έχουν προκύψει, να κρατήσουν σημειώσεις και να προτείνουν νομικές λύσεις. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, ο δικηγόρος θα έχει τον χρόνο, τώρα που τα δικαστήρια είναι κλειστά, να προετοιμάσει την υπόθεση μαζί με τον εντολέα του και να χαράξει τη νομική στρατηγική, ώστε να είναι έτοιμοι, όταν ανοίξουν τα δικαστήρια και οι λοιπές δημόσιες υπηρεσίες, να προβούν στις αναγκαίες νομικές ενέργειες για την προστασία των δικαιωμάτων του εντολέα. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu

Οι Έλληνες Αγάπησαν Πάλι Την Ελλάδα

Οι Έλληνες Αγάπησαν Πάλι Την Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 12 Μαρτίου 2020 Μέχρι το βράδυ της Παρασκευής 28 Φεβρουαρίου 2020 οι Έλληνες, τουλάχιστον της Ελλάδος και όχι τόσο οι ομογενείς που ζουν στο εξωτερικό, είχαν λίγο ή πολύ ξεχάσει την έννοια «Πατρίδα». Είχαν, σε έναν μεγάλο βαθμό και ένα σημαντικό μέρος αυτών, για αρκετά χρόνια αμελήσει να νιώσουν το συναίσθημα της αγάπης για την Ελλάδα. Η αδιαφορία πολλών προς την χώρα τους είχε φθάσει σε τέτοιο βαθμό, ώστε όσοι δεν συμμετείχαν στο φαινόμενο της μαζικής αυτής «αμνησίας» περί της ενδόξου ιστορίας και της αγάπης προς την Ελλάδα, όσοι συνέχιζαν να λένε ότι νοιάζονται για την πατρίδα μας, χλευάζονταν από τους υπολοίπους ως ρατσιστές, εθνικιστές, «πατριδολάγνοι» και «αρχαιόπληκτοι», λες και η αγάπη προς την αρχαία Ελλάδα είναι ελάττωμα και όχι ευλογία. Ήρθε όμως το βράδυ εκείνης της Παρασκευής, όπου τα στίφη των αλλογενών πάσης φύσεως, από χώρες οικονομικώς και κοινωνικώς ενδεείς, καθοδηγήθηκαν από το τουρκικό καθεστώς απειλητικά εναντίον των συνόρων μας στον Έβρο και αφέθηκαν ή και διατάχθηκαν να επιτεθούν στην Ελλάδα. Την ημέρα εκείνη το ελληνικό κράτος διά της αστυνομίας, του στρατού, αλλά και των εθνοφυλάκων και του υπολοίπου κρατικού μηχανισμού, (της ασφαλείας και των μυστικών υπηρεσιών περιλαμβανομένων), είχε την ευκαιρία, για πρώτη φορά μετά από αρκετά χρόνια, να αποδείξει ότι επιτελεί σωστά τον ρόλο του ως προστάτης της Ελλάδας. Την ευκαιρία αυτή η ελληνική Πολιτεία την άδραξε και την αξιοποίησε, διότι απεδείχθη ότι όλοι οι άνδρες και οι γυναίκες, που καλούνται να υπερασπισθούν στην πρώτη γραμμή την ευημερία όλων ημών, αλλά και εκείνοι που χάραξαν την άμυνα της χώρας, δηλαδή η κυβέρνηση, επιτέλεσαν σε μεγάλο βαθμό με επιτυχία το καθήκον τους, κύριο μέρος του οποίου ήταν η υπεράσπιση των συνόρων της Ελλάδας. Των συνόρων που δεν είναι μόνο ελληνικά, αλλά και ευρωπαϊκά. Αυτά τα σύνορα οι Έλληνες τα έχουμε υπερασπισθεί με αίμα, θυσίες και τεράστιο τίμημα καταστροφών, εδώ και πάνω από 2.500 χρόνια. Από την μάχη του Μαραθώνος (490 π.Χ.), την ναυμαχία της Σαλαμίνος (490 π.Χ.) και την μάχη των Θερμοπυλών (480 π.Χ.), μέχρι το 1821 και μέχρι και σήμερα οι άνθρωποι που αγαπούν να λέγονται Έλληνες, είτε ως Αθηναίοι, Σπαρτιάτες και Πλαταιείς, είτε ως Μακεδόνες, είτε ως Βυζαντινοί, είτε ως αρματωλοί και κλέφτες Κολοκοτρωναίοι, είτε ως Φαναριώτες διανοούμενοι που έφεραν των διαφωτισμό, δηλ το πολιτισμικό φως στην μεσαιωνική και σκοταδιστική έως τότε Δύση, είτε ως Έλληνες αξιωματικοί, στρατιώτες, αστυνομικοί, εθνοφύλακες, αλλά και ντόπιοι γυναίκες, άνδρες και γηραιοί εν έτει 2020, έχουν να επιδείξουν κατορθώματα σε αριθμό και σημασία που ζηλεύει όλη η πολιτισμένη ανθρωπότητα και θα έπρεπε να θυμάται και να αναγνωρίζει λίγο περισσότερο η Ευρώπη. Μία Ευρώπη, που σε μεγάλο βαθμό έχαιρε επί αιώνες ενός καθεστώτος ασφαλείας, χάρις στην αυτοθυσία και την γενναιότητα των Ελλήνων ακριτών σε όλη την διάρκεια της καταγεγραμμένης ιστορίας. Μετά λοιπόν εκείνη την σημαδιακή νύκτα της Παρασκευής 28-3-2020, το συντριπτικά μεγαλύτερο μέρος των Ελλήνων, που μέχρι εκείνη την στιγμή είχαν ξεχάσει την αγάπη προς την Πατρίδα, αγάπησε εκ νέου την Ελλάδα. Κυριολεκτικώς εν μία νυκτί, όλα άλλαξαν. Τα ηθικό των Ελλήνων ανέβηκε. Όλοι στάθηκαν με λόγια και με πράξεις στο πλευρό εκείνων που φύλαξαν για μία ακόμη φορά Θερμοπύλες, τώρα, το 2020. Ξαφνικά το κλίμα άλλαξε και η μεγάλη πλειοψηφία των Ελλήνων ανεγνώρισε αυτό που θα έπρεπε να είχε καταλάβει ήδη από το 2015. Ότι δηλαδή η χώρα, παρά την παραδοσιακή φιλοξενία της, που επέδειξε με θυσίες επί πέντε έτη και μάλιστα εν μέσω πρωτόγνωρης οικονομικής κρίσης για εμάς τους ίδιους τους οικοδεσπότες, δεν μπορούσε πλέον να δεχθεί και να ταϊσει άλλες εκατοντάδες χιλιάδες παρανόμων μεταναστών και προσφύγων. Το συμφέρον της Πατρίδος επέτασσε πλέον την σθεναρή αντίσταση κατά της εισβολής. Ακόμα και η λέξη «εισβολή», μέχρι εκείνη την ημέρα δεν αναγνωριζόταν από τους περισσοτέρους ως απηχούσα την πραγματικότητα. Έλεγαν ότι όποιος μιλάει για εισβολή, είναι εθνικιστής και του λείπουν τα ανθρωπιστικά αισθήματα προς τους κατατρεγμένους του κόσμου. Κανένας δεν απαντούσε ότι οι κατατρεγμένοι του κόσμου είναι περί τα δύο δισεκατομμύρια, ενώ οι κάτοικοι της Ελλάδος είναι μόνο ένδεκα εκατομμύρια και ότι εάν δεχθούμε κι άλλους, κινδυνεύει η ίδια η υπόσταση της Ελλάδος. Ως δια μαγείας, χάρις στο λάθος του Ερντογάν να στείλει τις ορδές των φτωχών, μα και απειλητικών μεταναστών κατά της Ελλάδας, το κλίμα μετεστράφη και όλοι οι Έλληνες ενώθηκαν και κατάλαβαν ότι πρόκειται περί εισβολής’ Σ’ αυτή την επίθεση η χώρα μας δικαιούται, βάσει του διεθνούς δικαίου αλλά και βάσει της ηθικής υποχρεώσεως έναντι των ηρώων προγόνων μας και των μελλοντικών γενεών, να απαντήσει με σθένος και δυναμισμό. Όλοι οι Έλληνες κατάλαβαν ότι η μεγάλη πλειοψηφία των απειλούντων να εισέλθουν διά της βίας στην Ελλάδα, δεν είναι ακριβώς πρόσφυγες και δικαιούμενοι βοηθείας, αλλά είναι κυρίως υποκινούμενοι εισβολείς, ενώ αρκετοί μάλιστα δεν επιθυμούν καν να προσαρμοσθούν στον τρόπο διαβίωσης στην Ελλάδα, στον πολιτισμό της Ευρώπης και στα φιλειρηνικά ήθη μας. Ακόμα και ο πλέον δύσπιστος πρέπει να αντελήφθη, μετά την πρόσφατη συνεχιζόμενη ως σήμερα απόπειρα εισβολής και κατάλυσης της εθνικής κυριαρχίας της Ελλάδος, ότι η μάζα όσων αξιώνουν να εισέλθουν παρανόμως στην Ελλάδα, είτε είναι πράγματι κατατρεγμένοι, είτε τυχοδιώκτες, είτε οικονομικοί μετανάστες, είτε πράκτορες άλλων κρατών, χρησιμοποιούνται από το εχθρικό τουρκικό καθεστώς ως όπλο εις βάρος της Πατρίδας. Η πλειοψηφία δηλαδή έχει πλέον καταλάβει ότι η απειλή κατά της Ελλάδας δεν είναι θεωρητική και μελλοντική, αλλά άμεση και πρέπει επειγόντως να αντιμετωπισθεί με γνώμονα πρωτίστως το συμφέρον των Ελλήνων. Σε καιρό κρίσεως, το συμφέρον των Ελλήνων υπερτερεί έναντι του συμφέροντος αγνώστων αλλοδαπών από άλλα κράτη και άλλες ηπείρους, που διά της βίας επιβουλεύονται την ειρήνη και την ευημερία, την οποία με κόπους και θυσίες έχει κερδίσει η Ελλάδα τις τελευταίες δεκαετίες. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr