Είναι Νόμιμο Το Σπίτι Σας Στην Ελλάδα;

Είναι Νόμιμο Το Σπίτι Σας Στην Ελλάδα; Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 22 Οκτωβρίου 2020 Εάν έχετε κάποιο μονοκατοικία ή διαμέρισμα στην Ελλάδα, καλό είναι να ελέγξετε εάν υπάρχουν, μικρές ή μεγάλες, πολεοδομικές παραβάσεις. Αν συμβαίνει κάτι τέτοιο, πράγμα που είναι πιο πιθανό από όσο νομίζετε, δεν μπορείτε να το μεταβιβάσετε, δηλαδή να το πουλήσετε, ούτε να το δώσετε με γονική παροχή στα παιδιά σας, ούτε να το δωρίσετε, ούτε να προβείτε σε διανομή, εάν προηγουμένως δεν νομιμοποιήσετε αυτές τις, έστω και μικρές, πολεοδομικές παραβάσεις. Πολεοδομικές εκκρεμότητες που ουσιαστικώς «απαγορεύουν» την μεταβίβαση του ακινήτου σας στην Ελλάδα και επομένως μειώνουν δραστικά την αξία του, μπορεί να αποτελούν πράγματα που δεν φαντάζεστε. Μπορεί εσείς να πιστεύετε ότι ποτέ δεν έχετε παρανομήσει, ότι το σπίτι το χτίσατε με άδεια, ή ότι το κληρονομήσατε πριν κάποια χρόνια και κάνατε αποδοχή κληρονομίας με δικηγόρο, συμβολαιογράφο και εφορία. Πώς μπορεί τώρα το σπίτι σας να θεωρείται ότι έχει παρανομίες; Κι όμως, πολεοδομική παράβαση μπορεί να είναι ακόμα και ένα μπαλκόνι που έχει μήκος 15 εκατοστά παραπάνω από ό,τι γράφει η άδεια, ή ένας τοίχος χτισμένος λίγους πόντους πιο πέρα από το προβλεπόμενο, ή ένας εξώστης ή όροφος με μία μικρή αλλαγή από όσα γράφει η άδεια. Η προσθήκη ενός δωματίου, ή η μείωση ενός κοινόχρηστου χώρου για να αυξηθεί η επιφάνεια του διαμερίσματος κατά τρία ή τέσσερα τετραγωνικά μέτρα και πολλές άλλες «τροποποιήσεις» της αρχικής αδείας, ή κτίσματα που έγιναν χωρίς άδεια (ακόμα και ένας εξωτερικός φούρνος, ένα πηγάδι, ένα μικρό κτίσμα στο οικόπεδο), απαιτούν νομιμοποίηση και πριν αυτή γίνει, η μονοκατοικία ή το διαμέρισμα δεν μπορεί να μεταβιβασθεί, διότι έχει κάποιο τεχνικό ελάττωμα, που μετατρέπεται σε νομικό κώλυμα. Μεγάλη σημασία έχει αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί πριν ή μετά το 1955 ή μετά τον Ιούλιο του 2011. Αν είναι πριν το 1955, είστε τυχεροί, διότι κάθε κατασκευή του σπιτιού θεωρείται νόμιμη και επιτρέπεται η μεταβίβασή του, αρκεί να μπορείτε να αποδείξετε ότι το σπίτι έχει χτισθεί πριν το 1955. Αν στο κτίσμα έχουν γίνει μεταγενέστερες προσθήκες δωματίων ή ορόφων, βελτιώσεις, επεκτάσεις ή μετατροπές, σημασία έχει ποιά χρονιά έγιναν οι αλλαγές, αν έγιναν με άδεια και αν η άδεια εκτελέσθηκε κατά γράμμα, ή αν αυτό που χτίσθηκε είναι διαφορετικό από ό,τι προέβλεπε η άδεια. Αν το κτίσμα ή η κατασκευή ανηγέρθη μετά τον Ιούλιο του 2011, δεν επιτρέπεται νομιμοποίησή του και πρέπει να κατεδαφισθεί. Καλά, και ποιός θα πάρει είδηση αν το σπίτι που θέλω να πουλήσω στην Ελλάδα, έχει μπαλκόνι, δωμάτιο ή τοίχο 15 πόντους περισσότερο από ό,τι γράφει ή άδεια; Σίγουρα θα το πάρει είδηση ο μηχανικός, στον οποίο υποχρεωτικά θα απευθυνθείτε για να μετρήσει και να ελέγξει το σπίτι, πριν την μεταβίβαση. Ο μηχανικός πρέπει να σας χορηγήσει την βεβαίωση ότι το οικοδόμημα που θέλετε να πουλήσετε ή γενικώς να μεταβιβάσετε, δεν έχει πολεοδομικές παραβάσεις. Αν δεν έχετε αυτήν την βεβαίωση, δεν μπορείτε να πουλήσετε. Αν τώρα νομίσετε ότι με λίγη ...προσπάθεια θα πείσετε τον μηχανικό να παραβλέψει τις όποιες παραβάσεις, θα ανακαλύψετε ότι αυτό δεν γίνεται, διότι ο νόμος έχει γίνει πολύ αυστηρός και ο πολιτικός μηχανικός μπορεί ακόμα και να χάσει την άδειά του, αν παραβλέψει πολεοδομικές παραβάσεις. Όλοι όσοι έχουν μονοκατοικία ή διαμέρισμα στην Ελλάδα πρέπει, τέλος, να πληροφορηθούν, ότι μετά τον Σεπτέμβριο 2020 τα πρόστιμα για νομιμοποίηση - τακτοποίηση αυθαιρεσιών ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά 20%, ενώ όσο περνάνε οι μήνες, η νομιμοποίηση θα γίνεται όλο και πιο δαπανηρή για τον ιδιοκτήτη που θέλει να μεταβιβάσει. Υπάρχουν επίσης και περιπτώσεις όπου, τώρα πλέον, η νομιμοποίηση κάποιων εκτεταμένων πολεοδομικών παραβάσεων δεν είναι επιτρεπτή από τον νόμο, όπως όταν οι παραβάσεις αφορούν επιφάνεια μεγαλύτερη του 40% του κτίσματος, οπότε σ’ αυτές τις περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποχρεωθεί ακόμα και σε κατεδάφιση του κτίσματος ή τμημάτων αυτού, εάν επιθυμεί να το μεταβιβάσει. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr