Έξωση Ενοικιαστή Για Κακή Χρήση Του Καταστήματος

Έξωση Ενοικιαστή Για Κακή Χρήση Του Καταστήματος Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 12-5-2020 Όταν υπογράφεται μία μίσθωση ακινήτου και συγκεκριμένα μία εμπορική μίσθωση, που αφορά στην ενοικίαση ενός καταστήματος, η βασική υποχρέωση του ιδιοκτήτη (εκμισθωτή) είναι να παράσχει στον ενοικιαστή (μισθωτή) το κατάστημα κατάλληλο για την χρήση που έχουν συμφωνήσει. Το μίσθιο πρέπει να είναι ελεύθερο (άδειο και να μην το διεκδικεί τυχόν άλλον ενοικιαστής) και να είναι πολεοδομικώς νόμιμο. Από την άλλη πλευρά, η βασική υποχρέωση του ενοικιαστή είναι να πληρώνει εμπροθέσμως το μίσθωμα, δηλαδή το ενοίκιο που έχει συμφωνήσει με την ιδιοκτήτη, αλλά και να χρησιμοποιεί το μίσθιο (κατάστημα, μαγαζί κλπ.) νόμιμα, χωρίς να του προξενεί ζημιές, ούτε να το αλλάζει π.χ. να χτίζει ή να προσθέτει κατασκευές, χωρίς την ρητή έγκριση του ιδιοκτήτη, όπως και να μην ενοχλεί τους γείτονες, ούτε να παραβιάζει το νόμο από την λειτουργία του καταστήματος. Εάν ο ενοικιαστής πληρώνει μεν το ενοίκιο, αλλά προβαίνει σε κακή χρήση του καταστήματος, ο ιδιοκτήτης δικαιούται να καταγγείλει την συμφωνία τους και να ζητήσει από το δικαστήριο την απόδοση του μισθίου, δηλαδή την έξωση του ενοικιαστή, πριν την λήξη του συμβατικού χρόνου, δηλαδή πριν την λήξη της διάρκειας ισχύος του μισθωτηρίου, διότι ο ενοικιαστής παραβιάζει την σύμβαση της μισθώσεως με την κακή ή μη συμφωνημένη χρήση του μισθίου (καταστήματος). Από εκεί και πέρα είναι θέμα κρίσεως του δικαστηρίου, για την αν αποδειχθεί ότι η χρήση του μισθίου από τον μισθωτή ήταν πράγματι κακή ή όχι, εάν π.χ. ο ιδιοκτήτης γνώριζε τις αλλαγές που έκανε ο ενοικιαστής στο κατάστημα και τις ενέκρινε έστω και σιωπηρώς ή εάν ο ισχυρισμός του ιδιοκτήτη για κακή χρήση από τον μισθωτή είναι υπερβολικός και καταχρηστικός. Στην υπ’ αριθ. 6/2019 απόφασή του το Μονομελές Πρωτοδικείο Καλαμάτας έκρινε υπόθεση στην οποία ο ιδιοκτήτης είχε νοικιάσει έναντι μηνιαίου μισθώματος 2.000 ευρώ, ένα ισόγειο κατάστημα 242,80 τ.μ. με ακάλυπτο χώρο 1.608,27 τ.μ. στην Μεσσηνία επί της εθνικής οδόυ Καλού Νερού - Τσακώνας, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από τον ενοικιαστή ως πρατήριο διάθεσης - πώλησης τυποποιημένων παραδοσιακών και τυροκομικών προϊόντων, καθώς και ως εστιατόριο και καφετέρια. Το 2010 όταν ο ιδιοκτήτης απουσίαζε και χωρίς την συναίνεση ή έγκρισή του, ο ενοικιαστής χωρίς πολεοδομική άδεια κατασκεύασε στο μίσθιο κιόσκι 72,00 τ.μ. και αποθήκη 14 τ.μ. Οι ανωτέρω αυθαίρετες κατασκευές διαπιστώθηκαν σε αυτοψία των υπαλλήλων της Πολεοδομίας Καλαμάτας, με αποτέλεσμα να επιβληθεί στον ιδιοκτήτη - εκμισθωτή διοικητικό πρόστιμο, ο ίδιος δε να αναγκασθεί να προβεί στην πολεοδομική τακτοποίηση τους για να αποφύγει μεγαλύτερα πρόστιμα και κυρώσεις. Ο ιδιοκτήτης διαμαρτυρήθηκε προς τον ενοικιαστή με δύο εξώδικα, χωρίς όμως οι κατασκευές να αρθούν και χωρίς να αποκατασταθεί το μίσθιο στην προτέρα κατάστασή του. Το δικαστήριο έκρινε ότι ο ενοικιαστής είχε πράγματι προβεί σε κακή χρήση του μισθίου και διέταξε με την απόφασή του την έξωση του ενοικιαστή, χωρίς όμως εκείνος να υποχρεωθεί να χάσει και την “εγγύηση” των 4.000 ευρώ, που είχε καταβάλει κατά την συνήθη πρακτική στην έναρξη της μισθώσεως, διότι το δικαστήριο έκρινε ότι η καταβολή αυτή είχε συμφωνηθεί από τις δύο πλευρές και είχε γίνει έναντι μελλοντικών οφειλών του ενοικιαστή και όχι ως ποινική ρήτρα. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr