Εικονική μεταβίβαση ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Εάν ένα συμβόλαιο μεταβιβάσεως (πωλήσεως, δωρεάς, γονικής παροχής κλπ.) ακινήτου είναι εικονικό, μπορεί να ακυρωθεί, έστω κι αν έχει γίνει σε συμβολαιογράφο (έχει δηλαδή περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο) και έχει μεταγραφεί αρμοδίως στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Εικονικό είναι το συμβόλαιο στο οποίο κανένα από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη δεν επιθυμούσε να ισχύσει ως πραγματικό και αληθές, όταν δηλ. τα μέρη δεν επιθυμούσαν το συμβόλαιο να επιφέρει τα νομικά αποτελέσματα που αναγράφει ότι επιφέρει. Κατά τον Άρειο Πάγο στην υπ’ αριθ. 655/2012 απόφασή του: «Δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά αποκαλείται εικονική και είναι άκυρη, θεωρούμενη σαν να μην έγινε. Εικονική είναι λοιπόν η δήλωση βούλησης, η οποία σε γνώση του δηλούντος δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Σκοπός της εν λόγω δήλωσης είναι να δημιουργηθεί στους άλλους η εντύπωση μεταβολής της νομικής κατάστασης, χωρίς να υπάρχει στο δηλούντα πρόθεση τέτοιας πραγματικής μεταβολής. Εικονική μπορεί να είναι η δήλωση βούλησης όχι μόνο σε μονομερή δικαιοπραξία, αλλά και σε σύμβαση, στην τελευταία δε αυτή περίπτωση για την αντίστοιχη ακυρότητα της σύμβασης προϋποτίθεται γνώση της εικονικότητας από τον αντισυμβαλλόμενο του δηλούντος. Έτσι, στην εικονικότητα μιας σύμβασης, ουσιώδες στοιχείο είναι η γνώση και συμφωνία όλων των κατά το χρόνο της κατάρτισής της συμβαλλομένων για το ότι η σύμβαση που συνάφθηκε είναι εικονική και δεν παράγει έννομες συνέπειες. Ειδικότερα, σε περίπτωση καταχωρισμένων σε συμβολαιογραφικό έγγραφο συμβάσεων πώλησης και, εξαιτίας της πώλησης, μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου από τον κύριό του σε άλλον, αν οι αντίστοιχες για την πώληση δηλώσεις βούλησης αφενός του πωλητή και αφετέρου του αγοραστή ήταν εικονικές, υπό την έννοια ότι δεν έγιναν στα σοβαρά παρά έγιναν μόνο φαινομενικά, διότι οι βουλήσεις εκείνων ήταν είτε να μην υπάρχουν η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει την κυριότητα και παραδώσει το πωλούμενο και η υποχρέωση του αγοραστή να πληρώσει το τίμημα, είτε να μην υπάρχει η μία μόνο από αυτές τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις, η σύμβαση πώλησης είναι, λόγω της εικονικότητας, άκυρη, θεωρούμενη γι' αυτό ως μη γενομένη, ...». Εικονική μπορεί να είναι η πώληση που γίνεται από αδελφό προς αδελφό, με σκοπό να εμφανισθεί ότι αυτός που πωλεί αποκτά το χρηματικό τίμημα, άρα έχει κεφάλαιο που μπορεί να το χρησιμοποιήσει για φορολογικούς λόγους, ενώ στην πραγματικότητα δεν έλαβε ποτέ τα χρήματα από τον εμφανιζόμενο ως αγοραστή αδελφό του και τα δύο αδέλφια δεν θέλανε ποτέ το ακίνητο να μεταβιβασθεί. Εικονική μπορεί να είναι και η πώληση ενός ακινήτου από τον Α στον Β, μόνο και μόνο επειδή ο Α χρωστάει στις τράπεζες και θέλει εικονικώς να εμφανίσει ότι δεν έχει περιουσιακά στοιχεία, ενώ στην πραγματικότητα παρά το συμβόλαιο μεταβιβάσεως που υπεγράφη στον συμβολαιογράφο, οι Α και Β δεν ήθελαν την πώληση του ακινήτου, ούτε ο Β κατέβαλε ποτέ το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα στον Α. Σε μία τέτοια περίπτωση βεβαίως μπορεί να ανακύψουν και θέματα καταδολίευσης δανειστών, με αστικές και ποινικές συνέπειες για εκείνους που προβαίνουν στην εικονική δικαιοπραξία. Τέλος, για να θεωρηθεί μία σύμβαση εικονική και άρα άκυρη, πρέπει αμφότερες οι πλευρές να γνώριζαν την εικονικότητα, δηλαδή ότι οι δηλώσεις βουλήσεώς τους γίνονται αναληθώς και όχι πραγματικώς. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr