Πόσο κινδυνεύει η εξ αδιαιρέτου περιουσία μου στην Ελλάδα;

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αναρίθμητοι είναι οι Έλληνες, μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού, που έχουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Αρκετοί έχουν ακίνητα εξ αδιαιρέτου με άλλους, συνήθως συγγενείς. Το γεγονός ότι μένουν μακριά από την Ελλάδα και την περιουσία τους είναι κάτι που συχνά τους ανησυχεί, διότι δεν μπορούν να ελέγχουν την κατάσταση του ακινήτων τους από κοντά. Πράγματι, η κυριότητα και κατοχή ακινήτου μαζί με άλλον ή άλλους ενέχει κινδύνους για εκείνον από τους συγκυρίους που διαμένει μακριά από το ακίνητο και δεν έχει την δυνατότητα εύκολης και άμεσης πρόσβασης σ' αυτό. Η συγκυριότητα αυτή έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Ένα πλεονέκτημα είναι ότι ο συγκύριος που βρίσκεται στην Ελλάδα μπορεί να ελέγχει το κοινό ακίνητο και για λογιαριασμό του συγκυρίου που βρίσκεται μακριά, ας πούμε στην Αυστραλία. Ο εν Ελλάδι συγκύριος μπορεί να το επισκέπτεται συχνά, να ελέγχει αν υπάρχουν ίχνη καταπάτησης, αν η περίφραξη παραμένει άθικτη, αν το τυχόν κτήριο είναι απαραβίαστο, ή ακόμα και να καλλιεργεί το κτήμα ο ίδιος, ενημερώνοντας τον συγκύριο που κατοικεί στην Αυστραλία ότι όλα είναι εντάξει σχετικώς με την κοινή περιουσία τους. Το μειονέκτημα για τον κάτοικο εξωτερικού είναι η ανασφάλεια που μπορεί να νιώθει για το αν ο συγκύριος που μένει στην Ελλάδα μπορεί να διεκδικήσει κάποια στιγμή το ακίνητο ως αποκλειστικώς δικό του, κυρίως με χρησικτησία. Ο νόμος στην Ελλάδα προστατεύει τον κάτοικο εξωτερικού από την καταπάτηση που μπορεί να γίνει από συγκύριο του ακινήτου που ζει στην Ελλάδα. Για να αποκτήσει με χρησικτησία ολόκληρο το ακίνητο ο κάτοικος Ελλάδος δεν αρκεί να αποδείξει ότι ασκεί νομή επί είκοσι τουλάχιστον χρόνια. Χρειάζεται επιπλέον να αποδείξει ότι ενημέρωσε τον συγκύριο που ζει στην Αυστραλία ότι άλλαξε η βούλησή του και ότι από συγκύριος έγινε αποκλειστικός κύριος και μόνο αφού περάσουν είκοσι χρόνια μετά από αυτή την ενημέρωση, μπορεί ο καταπατητής να το κάνει δικό του με χρησικτησία εις βάρος του κατοίκου εξωτερικού. Εάν δηλαδή δύο αδέλφια έχουν ένα κτήμα στην Μεσσηνία από 50% έκαστος και ο ένας αδελφός μένει στην Καλαμάτα, ενώ ο άλλος στην Μελβούρνη, ο αδελφός που μένει στην Μελβούρνη είναι προστατευμένος από το νόμο στην Ελλάδα και δεν χάνει το μερίδιό του στο κτήμα, όσα χρόνια κι αν περάσουν, επειδή ο αδελφός του στην Καλαμάτα είναι κοντά στο κτήμα, το καλλιεργεί και γενικώς το ελέγχει. Ο αδελφός που είναι στην Καλαμάτα κάνει πράξεις στο κτήμα τόσο για τον εαυτό του, όσο και ως αντιπρόσωπος του αδελφού του στην Μελβούρνη. Κάθε φορά που επισκέπτεται το κτήμα, όταν ρίχνει λίπασμα, όταν πληρώνει για να καθαρισθεί από τα χορτάρια, όταν επισκευάζει την περίφραξη, όταν συλλέγει τον καρπό ή όταν εισέρχεται στο σπίτι κλπ. το κάνει όχι μόνο για τον εαυτό του, αλλά και για λογαριασμό του αδελφού του που ζει στην Αυστραλία. Για να αρχίσει να ανησυχεί ο αδελφός από την Μελβούρνη, πρέπει να λάβει μηνύματα και ενδείξεις ότι ο αδελφός του στην Καλαμάτα αρχίζει να ενεργεί για δικό του, αποκλειστικό όφελος και εις βάρος του αδελφού του στην Μελβούρνη. Τέτοια μηνύματα μπορεί να είναι η διακοπή αποστολής στον αδελφό στην Μελβούρνη του μεριδίου του από την πώληση των καρπών, η διακοπή απόδοσης λογαριασμού για το ακίνητο, για τα έξοδα, για την κατάσταση του κτήματος, η αλλαγή της κλειδαριάς χωρίς να του στείλει αντίγραφο κλειδιού, η διενέργεια εργασιών στο σπίτι χωρίς ενημέρωση του αδελφού στην Αυστραλία κλπ. Πάντως, ο αδελφός από την Καλαμάτα για να πάρει δικό του ολόκληρο το ακίνητο πρέπει με κάποιο τρόπο να ενημερώσει τον αδελφό του στην Αυστραλία ότι αρχίζει να έχει το κτήμα αποκλειστικώς δικό του. Η γνωστοποίηση αυτή μπορεί να γίνει με μία επιστολή, που να του γράφει να σταματήσει πλέον να νοιάζεται για το κτήμα, διότι αυτό το περιποιείται ο αδελφός από την Καλαμάτα, ή διότι ο αδελφός στην Αυστραλία έχει πολλά χρήματα και δίκαιο είναι να μην διεκδικεί μερίδιο και από την περιουσία στην Ελλάδα. Όταν ο συγκύριος του ακινήτου στο εξωτερικό αρχίσει να λαμβάνει τέτοια μηνύματα, είτε ξεκάθαρης καταπάτησης του μεριδίου του από τον συγγενή στην Ελλάδα, είτε έμμεσης διεκδίκησης της αποκλειστικής κυριότητας του ακινήτου, πρέπει αμέσως να δηλώσει στον συγγενή του την πρόθεσή του να μην απωλέσει το μερίδιό του στο κοινό ακίνητο και την άρνησή του να δεχθεί τετελεσμένα σχετικώς με το σε ποιόν ανήκει αυτό. Οι ενέργειες που επιβάλλεται τότε να κάνει μπορεί να είναι η άμεση μετάβαση στην Ελλάδα και στο ακίνητο και η ξεκάθαρη δήλωση στον συγγενή ότι δεν εγκαταλείπει το μερίδιό του. Μπορεί να είναι η αποστολή επιστολής στον συγγενή με την οποία να του δηλώνει ευθέως ότι το ακίνητο συνεχίζει να του ανήκει κατά 50%, σε συνδυασμό με την άμεση εντολή σε άλλον πλέον αντιπρόσωπό του στην Ελλάδα να ελέγχει και να εποπτεύει το κοινό ακίνητο για λογαριασμό του δικαιούχου που μένει στην Αυστραλία. Επίσης, πρέπει το γρηγορώτερο να βρεί τα συμβόλαια με τα οποία απέκτησε το μερίδιό του στο ακίνητο, να συντάξει τοπογραφικό για το ακίνητο, με καταγραφή ότι αυτό του ανήκει κατά 50%, να φωτογραφήσει το ακίνητο από όλες τις πλευρές του, από κοντά και από μακρυά, καθώς και μέσα στο ακίνητο για την αποτύπωση της κατάστασής του, να επιβεβαιώσει ότι το δηλώνει στην εφορία στην Ελλάδα στο Ε9, στο Κτηματολόγιο, στον Δήμο και όπου αλλού απαιτείται και να διεκδικήσει το μερίδιό του από το προϊόν της καλλιέργειας, αλλά και κλειδί για να το επισκέπτεται όποτε αυτός θέλει, ανεξαρτήτως του αν είναι παρών ή όχι ο αδελφός από την Ελλάδα. Τέλος, αν ο συγκύριος από την Αυστραλία κρίνει ότι η πρόθεση καταπάτησης από τον συγκύριο στην Ελλάδα είναι σοβαρή, επαναλαμβανόμενη και διαρκής, πρέπει να αναφέρει το πρόβλημα σε δικηγόρο στην Ελλάδα, ώστε να γίνουν όλες οι νομικές ενέργειες για να διασφαλίσει ότι το μερίδιό του επί του ακινήτου δεν θα χαθεί, παρά το γεγονός ότι διαμένει χιλιάδες χιλιόμετρα μακριά από την Πατρίδα. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr