Όταν το ακίνητό μας κινδυνεύει από καταπατητές

Πάρα πολλοί ομογενείς που διαμένουν μονίμως στο εξωτερικό διαθέτουν περιουσία στην Ελλάδα. Η περιουσία αυτή μπορεί να είναι είτε ένα μικρό σπίτι ή οικόπεδο, είτε περισσότερα ακίνητα που έχουν κληρονομήσει ή και αγοράσει. Βαθιά ριζωμένη στην σκέψη πολλών είναι η προσδοκία για επιστροφή στην Ελλάδα ή απλώς για διατήρηση της ελληνικής περιουσίας, ώστε τα παιδιά και τα εγγόνια να έχουν πάντα έναν δεσμό με την Πατρίδα, αλλά και την ευκαιρία να κάνουν τις καλοκαιρινές διακοπές τους στην ομορφότερη ίσως χώρα του κόσμου. Για να κρατήσουν τα λίγα ή τα πολλά ακίνητά τους στην Ελλάδα, οι ιδιοκτήτες τους πρέπει να παρακολουθούν την κατάστασή τους, είτε όταν έρχονται στην Ελλάδα αυτοπροσώπως, είτε μέσω συγγενών ή φίλων, τους οποίους εμπιστεύονται για την προστασία της περιουσίας τους. Εάν διαπιστωθεί ότι κάποιος ξένος, γείτοντας, συγγενής ή τρίτος, πάντως μη δικαιούχος, είτε έχει καταπατήσει το ακίνητό τους, είτε το επιβουλεύται με διάφορες ενέργειες προπαρασκευαστικές της καταπάτησης, οι ομογενείς που έχουν ακίνητα στην Ελλάδα πρέπει να απευθυνθούν σε δικηγόρο για να μάθουν με ποιόν τρόπο μπορούν να προστατεύσουν την περιουσία τους. Εάν η προσπάθεια συμβιβασμού και οι συνεννοήσεις με εκείνον που διεκδικεί το ακίνητό τους δεν αποδώσουν, η μόνη λύση είναι πλέον η προσφυγή στην δικαιοσύνη, με το κάθε φορά ενδεικνυόμενο μέσο, είτε αυτό λέγεται αγωγή, είτε ασφαλιστικά μέτρα, είτε με κάποιον άλλον τρόπο αναλόγως της φύσεως της καταπατήσεως. Στην αγωγή που κατατίθεται στο δικαστήριο και θα εκδικασθεί μετά από αρκετούς μήνες, το ακίνητο πρέπει να περιγράφεται με λεπτομερή τρόπο, ώστε να μην προκύπτει αμφιβολία για το πού ακριβώς βρίσκεται. Στις χιλιάδες των υποθέσεων που κάθε χρόνο δικάζονται για διεκδίκηση ακινήτων, τα δικαστήρια στην Ελλάδα έχουν κρίνει ότι για να είναι ορισμένη, επαρκής και πλήρης η αγωγή για την προστασία ενός ακινήτου, πρέπει να περιλαμβάνει την ακριβή περιγραφή του ακινήτου, δηλαδή, τον προσδιορισμό του κατά θέση, έκταση, ιδιότητα και όρια και μάλιστα τόσο λεπτομερώς, ώστε να μην υπάρχει αμφιβολία ως προς την ταυτότητά του. Το ίδιο αποφάσισε ο Άρειος Πάγος στην υπ' αριθ. 832/2013 απόφασή του, λέγοντας ότι για να διεκδικήσει κάποιος ένα ακίνητο πρέπει στην αγωγή που θα καταθέσει στο δικαστήριο να προσδιορίζει σε ποιά θέση βρίσκεται το ακίνητο, ποιά είναι η επιφάνειά του, ποιά είναι η ιδιότητά του, δηλ. αν είναι αστικό, οικόπεδο, ή αγροτική έκταση, αγροτεμάχιο ή άλλο και ποιά είναι τα όριά του. Συνήθως, ο καλύτερος τρόπος για να περιγραφεί το διεκδικούμενο ακίνητο είναι η αναφορά στην περιγραφή που γίνετεαι στο συμβόλαιο κτήσεως και σε τοπογραφικό που αποτυπώνει το ακίνητο, περιλαμβάνον όλα τα στοιχεία που απαιτεί η πάγια νομολογία του Αρείου Πάγου για την ταυτοποίηση και εξατομίκευση του επιδίκου ακινήτου. Ωστόσο, ο Άρειος Πάγος στην 832/2013 απόφασή του, όπως σταθερά μέχρι τώρα έχει αποφασίσει και στις πολλές αντίστοιχες αποφάσεις του στο παρελθόν, δεν απαίτησε η λεπτομερής περιγραφή του ακινήτου να φθάνει μέχρι την αναφορά των πλευρικών διαστάσεών του. Επομένως, δεν είναι αναγκαίο να περιγράφεται ότι το ακίνητο π.χ. προς βορράν έχει σύνορο την πλευρά ΔΕ, μήκους 28 μέτρων κλπ. Ομοίως, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι δεν είναι αναγκαίο να αναφέρονται και τα ονόματα των ιδιοκτητών των ομόρων ακινήτων. Αυτό που πρέπει συνεπώς να κάνει κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου, εκτός από το να το επισκέπτεται όσο πιο συχνά γίνεται και να επιβεβαιώνει ότι δεν υπάρχουν ενδείξεις καταπάτησης, είναι να έχει πάντα στην διάθεσή του το συμβόλαιο με το οποίο απέκτησε το συγκεκριμένο ακίνητο, αλλά και ένα τοπογραφικό, ή όλη την σειρά των συμβολαίων και των τοπογραφικών, εάν υπάρχουν, ώστε να μπορεί ανά πάσα στιγμή να περιγράψει με νομικά ορθό τρόπο το ακίνητό του, στην απευκτέα περίπτωση που χρειασθεί αυτό να γίνει σε ένα δικαστήριο. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Πώς η υπεύθυνη δήλωση εκτιμάται από τους δικαστές

Σε αστικό δικαστήριο στην Ελλάδα μπορούν να προσαχθούν ως αποδεικτικά μέσα πλήθος στοιχείων, από τα οποία οι δικαστές θα διαγνώσουν την αλήθεια και την βασιμότητα ή μη των ισχυρισμών που προβάλλονται από τις αντιτιθέμενες πλευρές. Μεταξύ των αποδεικτικών μέσων, σημαντική θέση κατέχουν οι μάρτυρες, οι οποίοι καταθέτουν για τα πραγματικά περιστατικά που είτε γνωρίζουν από προσωπική εμπειρία (αυτόπτες ή αυτήκοοι μάρτυρες), είτε για όσα έχουν ακούσει και μάθει από τρίτους. Στις αστικές δίκες ενώπιον του ακροατηρίου κατά την διάρκεια της διεξαγωγής της συζήτησης επί της υποθέσεως συνήθως επιτρέπεται ένας μάρτυρας από κάθε πλευρά. Ο μάρτυρας που παρίσταται στο δικαστήριο προτιμάται να είναι αυτός που γνωρίζει τα περισσότερα για την υπόθεση, ώστε το δικαστήριο να του απευθύνει απ’ ευθείας ερωτήσεις, να αξιολογήσει τις απαντήσεις του, να διαπιστώσει τον τρόπο με τον οποίο απαντά (διστακτικότητα ή ευθύτητα, κατηγορηματικές ή μη απαντήσεις), αλλά και να συνάγει συμπεράσματα από τις απαντήσεις που δίδει στις ερωτήσεις των δικηγόρων. Επειδεί ο ένας μόνο μάρτυρας μπορεί να αποτελεί περιορισμό για τους διαδίκους, οι τελευταίοι έχουν την ευκαιρία να εξετάσουν και άλλους μάρτυρες με τις ένορκες βεβαίωσεις, που γίνονται ενώπιον Ειρηνοδίκη, Συμβολαιογράφου ή και Προξένου, μετά από προηγούμενη γνωστοποίηση του αντιδίκου προ μίας ή δύο ημερών, εκτός εάν ο αντίδικος είναι κάτοικος εξωτερικού, οπότε απαιτείται γνωστοποίηση προ οκτώ ημερών. Συχνά στα δικαστήριο οι διάδικοι προσκομίζουν μαρτυρικές καταθέσεις που έχουν άλλη μορφή, δηλαδή δεν είναι ένορκες βεβαιώσεις που έχουν ληφθεί όπως απαιτεί ο νόμος. Προσκομίζουν δηλ. υπεύθυνες δηλώσεις που έχουν υπογραφεί είτε ιδιωτικώς, είτε ενώπιον αρχής (ΚΕΠ, Δημάρχου, Αστυνομικού) χωρίς προηγούμενη γνωστοποίηση του αντιδίκου. Αυτές οι υπεύθυνες δηλώσεις λαμβάνονται υπόψιν από τα δικαστήριο ελευθέρως, δηλαδή ως δικαστικά τεκμήρια. Για να ληφθούν όμως υπόψιν πρέπει να μην έχουν ληφθεί ενόψει της συγκεκριμένης δίκης, αλλά σε άλλη περίσταση, σε ανύποπτο χρόνο και πάντως όχι για τον σκοπό να χρησιμοποιθούν στην συγκεκριμένη δίκη. Αυτό έχει κριθεί από τα δικαστήρια διότι εφόσον μία μαρτυρική κατάθεση προορίζεται για συγκεκριμένη δίκη, πρέπει να γίνει με τον τρόπο που ορίζει η δικονομία, δηλ. είτε με κατάθεση ενώπιον του δικαστηρίου, είτε με ένορκη βεβαίωση μετά από προηγούμενη ειδοποίηση του αντιδίκου. Η υπεύθυνη δήλωση γίνεται χωρίς ειδοποίηση του αντιδίκου, οπότε δεν πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου, εάν έγινε για συγκεκριμένη δίκη. Εάν όμως η υπεύθυνη δήλωση κάποιου έχει λάβει χώρα σε διαφορετική χρονική περίσταση, ή με αφορμή άλλη διαδικασία, εφόσον έχει αποδεικτική αξία για την δίκη που λαμβάνει χώρα, θα ληφθεί υπόψη από τον δικαστή ως δικαστικό τεκμήριο και ο δικαστής θα την εκτιμήσει ελευθέρως, προσδίδοντάς της μεγάλη, μικρή η και καθόλου βαρύτητα. Αυτό έκρινε και η υπ’ αριθ. 780/2012 απόφαση του Γ’ Πολιτικού Τμήματος του Αρείου Πάγου, διαλαμβάνοντας ότι «οι υπεύθυνες δηλώσεις του ν.δ/τος 105/1969 και ήδη του ν. 1599/1986 παραδεκτά λαμβάνονται υπόψη ως δικαστικά τεκμήρια από τα δικαστήρια της ουσίας, εφόσον δεν προκύπτει ότι δόθηκαν για να χρησιμοποιηθούν στη συγκεκριμένη δίκη, επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση». Στην δίκη αυτή είχε προσκομισθεί δήλωση Προέδρου Κοινότητος, που έλεγε ότι ο ένας διάδικος είχε νομή επί του επιδίκου ακινήτου. Το δικαστήριο έκρινε ότι ο Πρόεδρος Κοινότητος, όπως και ο Δήμαρχος, βεβαιώνουν εκ του νόμου περί της δημοτολογικής καταστάσεως των πολιτκών και όχι για το ποιός έχει νομή ή κυριότητα επί ακινήτων. Για τον λόγο αυτόν δεν αντιμετώπισε την βεβαίωση του Προέδρου της Κοινότητος ως δημόσιο έγγραφο, αλλά απλώς ως βεβαίωση τρίτου, που έχει αξία δικαστικού τεκμηρίου και δεσμεύει πολύ λιγότερο το δικαστήριο από όσο το δεσμεύει ένα δημόσιο έγγραφο. Στην ίδια δίκη διάδικος προσκόμισε και δύο άλλες υπεύθυνες δηλώσεις, που είχαν ληφθεί όμως «ειδικά προς το σκοπό να χρησιμεύσουν ως αποδεικτικό μέσο στη δίκη αυτή» και γι’ αυτό το δικαστήριο δεν τις έλαβε καθόλου υπόψιν του, δηλ, ούτε καν ως δικαστικά τεκμήρια. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Σύσταση οριζοντίου και με διαθήκη

Σύσταση οριζοντίου και με διαθήκη Η ανέγερση κτιρίου με περισσότερα του ενός διαμερίσματα σε ιδιόκτητο οικόπεδο νομικώς συνεπάγεται ότι η ιδιοκτησία ολοκλήρου του κτιρίου ανήκει σε εκείνον που έχει την ιδιοκτησία του οικοπέδου, ανεξαρτήτως του ποιός έχει καταβάλει τις δαπάνες για την ανέγερση του κτιρίου, κατά την βασική αρχή του δικαίου «τα υπερκείμενα είκει τοις υποκειμένοις» ή λατινιστί superficies solo cedit. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, ο εργολάβος που χτίζει πολυώροφη οικοδομή σε οικόπεδο που ανήκει σε άλλον (αντιπαροχή), δεν αποκτά την κυριότητα του κτιρίου, ούτε βεβαίως των διαμερισμάτων, παρά το ότι έχει πληρώσει για την ανοικοδόμησή τους. Τα διαμερίσματα που ανεγείρει ο εργολάβος με δικά του έξοδα, ανήκουν κατά κυριότητα στον οικοπεδούχο. Με το εργολαβικό όμως, ο οικοπεδούχος υποχρεούται να μεταβιβάσει στον εργολάβο, ή στους αγοραστές διαμερισμάτων που υποδεικνύει ο εργολάβος, την κυριότητα εκείνων των διαμερισμάτων που έχουν από πριν συμφωνηθεί και ο εργολάβος δικαιούται να λάβει το τίμημα της πωλήσεως. Σε άλλο παράδειγμα, μπορεί το οικόπεδο να ανήκει σε δύο συζύγους, από 50% σε καθέναν. Τα χρήματα για την ανέγερση της οικοδομής τα καταβάλει ο ένας μόνον από τους συζύγους, όμως επί του ανεγειρομένου κτιρίου κυριότητα αποκτά και ο άλλος σύζυγος, κατά 50%, αφού κατά 50% είναι συγκύριος του οικοπέδου. Επίσης, αν το οικόπεδο ανήκει σε τρία αδέλφια, από 1/3 εξ αδιαιρέτου στο καθένα και ένας εκ των αδελφών χτίσει με δικά του χρήματα σπίτι επί του κοινού οικοπέδου, το σπίτι ανήκει κατά 1/3 σε καθένα από τα τρία αδέλφια. Αν ανεγερθεί σε οικόπεδο που ανήκει κατά 1/3 σε τρεις, μία οικοδομή με τρία οροφοδιαμερίσματα, σε ισόγειο, πρώτο και δεύτερο όροφο, καθένα από τα τρία διαμερίσματα ανήκει κατά 1/3 εξ αδιαιρέτου σε καθέναν εκ των τριών ιδιοκτητών του οικοπέδου. Για να γίνει ο διαχωρισμός της κυριότητας των διαμερισμάτων που έχουν ανεγερθεί επί του κτιρίου, σε περισσότερους ιδιοκτήτες του οικοπέδου, χρειάζεται να υπογραφεί σε συμβολαιογράφο σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών και κανονισμός, ώστε κάθε διαμέρισμα να αποκτηθεί κατά 100% αποκλειστικώς από συγκεκριμένο ιδιοκτήτη. Μετά λοιπόν την σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, ο Α συγκύριος του οικοπέδου κατά 1/3, θα αποκτήσει πλήρη και αποκλειστική κυριότητα του ισογείου, ο Β συγκύριος του οικοπέδου κατά 1/3, θα αποκτήσει πλήρη και αποκλειστική κυριότητα του πρώτου ορόφου και ο Γ συγκύριος του οικοπέδου αποκτά τον δεύτερο όροφο, εφόσον η αντικειμενική αξία εκάστου ορόφου είναι περίπου η ίδια. Κατ’ εξαίρεση, σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας γίνεται και με διαθήκη. Η νομολογία στην Ελλάδα έχει κρίνει ότι κατά το Ν.Δ. 1024/1971 για την κάθετη συνιδιοκτησία και το Ν.3741/1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία, συνιστάται χωριστή ιδιοκτησία και με διάταξη τελευταίας βούλησης, ήτοι με διαθήκη του κληρονομούμενου. Σε μία τέτοια περίπτωση, εκείνος που έχει το 100% της κυριότητος π.χ. ενός οικοπέδου με κτίριο τριών διαμερισμάτων, μπορεί στην διαθήκη του να ορίσει ότι επιθυμεί το ένα διαμέρισμα να περιέλθει στον υιό του Α, το δεύτερο διαμέρισμα να περιέλθει στην κόρη του Β και το τρίτο διαμερίσμα να περιέλθει στην εγγονή του Γ. Όταν γίνει η αποδοχή κληρονομίας, ο συμβολαιογράφος θα ολοκληρώσει με τις αναγκαίες λεπτομέρειες την «ατελή» σύσταση οριζοντίου που είχε δημιουργήσει ο διαθέτης με την διαθήκη του. (Άρειος Πάγος, απόφαση υπ΄αριθ. 2001, έτους 2009). Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Εικονική μεταβίβαση ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Εάν ένα συμβόλαιο μεταβιβάσεως (πωλήσεως, δωρεάς, γονικής παροχής κλπ.) ακινήτου είναι εικονικό, μπορεί να ακυρωθεί, έστω κι αν έχει γίνει σε συμβολαιογράφο (έχει δηλαδή περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο) και έχει μεταγραφεί αρμοδίως στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Εικονικό είναι το συμβόλαιο στο οποίο κανένα από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη δεν επιθυμούσε να ισχύσει ως πραγματικό και αληθές, όταν δηλ. τα μέρη δεν επιθυμούσαν το συμβόλαιο να επιφέρει τα νομικά αποτελέσματα που αναγράφει ότι επιφέρει. Κατά τον Άρειο Πάγο στην υπ’ αριθ. 655/2012 απόφασή του: «Δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά αποκαλείται εικονική και είναι άκυρη, θεωρούμενη σαν να μην έγινε. Εικονική είναι λοιπόν η δήλωση βούλησης, η οποία σε γνώση του δηλούντος δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Σκοπός της εν λόγω δήλωσης είναι να δημιουργηθεί στους άλλους η εντύπωση μεταβολής της νομικής κατάστασης, χωρίς να υπάρχει στο δηλούντα πρόθεση τέτοιας πραγματικής μεταβολής. Εικονική μπορεί να είναι η δήλωση βούλησης όχι μόνο σε μονομερή δικαιοπραξία, αλλά και σε σύμβαση, στην τελευταία δε αυτή περίπτωση για την αντίστοιχη ακυρότητα της σύμβασης προϋποτίθεται γνώση της εικονικότητας από τον αντισυμβαλλόμενο του δηλούντος. Έτσι, στην εικονικότητα μιας σύμβασης, ουσιώδες στοιχείο είναι η γνώση και συμφωνία όλων των κατά το χρόνο της κατάρτισής της συμβαλλομένων για το ότι η σύμβαση που συνάφθηκε είναι εικονική και δεν παράγει έννομες συνέπειες. Ειδικότερα, σε περίπτωση καταχωρισμένων σε συμβολαιογραφικό έγγραφο συμβάσεων πώλησης και, εξαιτίας της πώλησης, μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου από τον κύριό του σε άλλον, αν οι αντίστοιχες για την πώληση δηλώσεις βούλησης αφενός του πωλητή και αφετέρου του αγοραστή ήταν εικονικές, υπό την έννοια ότι δεν έγιναν στα σοβαρά παρά έγιναν μόνο φαινομενικά, διότι οι βουλήσεις εκείνων ήταν είτε να μην υπάρχουν η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει την κυριότητα και παραδώσει το πωλούμενο και η υποχρέωση του αγοραστή να πληρώσει το τίμημα, είτε να μην υπάρχει η μία μόνο από αυτές τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις, η σύμβαση πώλησης είναι, λόγω της εικονικότητας, άκυρη, θεωρούμενη γι' αυτό ως μη γενομένη, ...». Εικονική μπορεί να είναι η πώληση που γίνεται από αδελφό προς αδελφό, με σκοπό να εμφανισθεί ότι αυτός που πωλεί αποκτά το χρηματικό τίμημα, άρα έχει κεφάλαιο που μπορεί να το χρησιμοποιήσει για φορολογικούς λόγους, ενώ στην πραγματικότητα δεν έλαβε ποτέ τα χρήματα από τον εμφανιζόμενο ως αγοραστή αδελφό του και τα δύο αδέλφια δεν θέλανε ποτέ το ακίνητο να μεταβιβασθεί. Εικονική μπορεί να είναι και η πώληση ενός ακινήτου από τον Α στον Β, μόνο και μόνο επειδή ο Α χρωστάει στις τράπεζες και θέλει εικονικώς να εμφανίσει ότι δεν έχει περιουσιακά στοιχεία, ενώ στην πραγματικότητα παρά το συμβόλαιο μεταβιβάσεως που υπεγράφη στον συμβολαιογράφο, οι Α και Β δεν ήθελαν την πώληση του ακινήτου, ούτε ο Β κατέβαλε ποτέ το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα στον Α. Σε μία τέτοια περίπτωση βεβαίως μπορεί να ανακύψουν και θέματα καταδολίευσης δανειστών, με αστικές και ποινικές συνέπειες για εκείνους που προβαίνουν στην εικονική δικαιοπραξία. Τέλος, για να θεωρηθεί μία σύμβαση εικονική και άρα άκυρη, πρέπει αμφότερες οι πλευρές να γνώριζαν την εικονικότητα, δηλαδή ότι οι δηλώσεις βουλήσεώς τους γίνονται αναληθώς και όχι πραγματικώς. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Πόσο κινδυνεύει η εξ αδιαιρέτου περιουσία μου στην Ελλάδα;

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αναρίθμητοι είναι οι Έλληνες, μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού, που έχουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Αρκετοί έχουν ακίνητα εξ αδιαιρέτου με άλλους, συνήθως συγγενείς. Το γεγονός ότι μένουν μακριά από την Ελλάδα και την περιουσία τους είναι κάτι που συχνά τους ανησυχεί, διότι δεν μπορούν να ελέγχουν την κατάσταση του ακινήτων τους από κοντά. Πράγματι, η κυριότητα και κατοχή ακινήτου μαζί με άλλον ή άλλους ενέχει κινδύνους για εκείνον από τους συγκυρίους που διαμένει μακριά από το ακίνητο και δεν έχει την δυνατότητα εύκολης και άμεσης πρόσβασης σ' αυτό. Η συγκυριότητα αυτή έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Ένα πλεονέκτημα είναι ότι ο συγκύριος που βρίσκεται στην Ελλάδα μπορεί να ελέγχει το κοινό ακίνητο και για λογιαριασμό του συγκυρίου που βρίσκεται μακριά, ας πούμε στην Αυστραλία. Ο εν Ελλάδι συγκύριος μπορεί να το επισκέπτεται συχνά, να ελέγχει αν υπάρχουν ίχνη καταπάτησης, αν η περίφραξη παραμένει άθικτη, αν το τυχόν κτήριο είναι απαραβίαστο, ή ακόμα και να καλλιεργεί το κτήμα ο ίδιος, ενημερώνοντας τον συγκύριο που κατοικεί στην Αυστραλία ότι όλα είναι εντάξει σχετικώς με την κοινή περιουσία τους. Το μειονέκτημα για τον κάτοικο εξωτερικού είναι η ανασφάλεια που μπορεί να νιώθει για το αν ο συγκύριος που μένει στην Ελλάδα μπορεί να διεκδικήσει κάποια στιγμή το ακίνητο ως αποκλειστικώς δικό του, κυρίως με χρησικτησία. Ο νόμος στην Ελλάδα προστατεύει τον κάτοικο εξωτερικού από την καταπάτηση που μπορεί να γίνει από συγκύριο του ακινήτου που ζει στην Ελλάδα. Για να αποκτήσει με χρησικτησία ολόκληρο το ακίνητο ο κάτοικος Ελλάδος δεν αρκεί να αποδείξει ότι ασκεί νομή επί είκοσι τουλάχιστον χρόνια. Χρειάζεται επιπλέον να αποδείξει ότι ενημέρωσε τον συγκύριο που ζει στην Αυστραλία ότι άλλαξε η βούλησή του και ότι από συγκύριος έγινε αποκλειστικός κύριος και μόνο αφού περάσουν είκοσι χρόνια μετά από αυτή την ενημέρωση, μπορεί ο καταπατητής να το κάνει δικό του με χρησικτησία εις βάρος του κατοίκου εξωτερικού. Εάν δηλαδή δύο αδέλφια έχουν ένα κτήμα στην Μεσσηνία από 50% έκαστος και ο ένας αδελφός μένει στην Καλαμάτα, ενώ ο άλλος στην Μελβούρνη, ο αδελφός που μένει στην Μελβούρνη είναι προστατευμένος από το νόμο στην Ελλάδα και δεν χάνει το μερίδιό του στο κτήμα, όσα χρόνια κι αν περάσουν, επειδή ο αδελφός του στην Καλαμάτα είναι κοντά στο κτήμα, το καλλιεργεί και γενικώς το ελέγχει. Ο αδελφός που είναι στην Καλαμάτα κάνει πράξεις στο κτήμα τόσο για τον εαυτό του, όσο και ως αντιπρόσωπος του αδελφού του στην Μελβούρνη. Κάθε φορά που επισκέπτεται το κτήμα, όταν ρίχνει λίπασμα, όταν πληρώνει για να καθαρισθεί από τα χορτάρια, όταν επισκευάζει την περίφραξη, όταν συλλέγει τον καρπό ή όταν εισέρχεται στο σπίτι κλπ. το κάνει όχι μόνο για τον εαυτό του, αλλά και για λογαριασμό του αδελφού του που ζει στην Αυστραλία. Για να αρχίσει να ανησυχεί ο αδελφός από την Μελβούρνη, πρέπει να λάβει μηνύματα και ενδείξεις ότι ο αδελφός του στην Καλαμάτα αρχίζει να ενεργεί για δικό του, αποκλειστικό όφελος και εις βάρος του αδελφού του στην Μελβούρνη. Τέτοια μηνύματα μπορεί να είναι η διακοπή αποστολής στον αδελφό στην Μελβούρνη του μεριδίου του από την πώληση των καρπών, η διακοπή απόδοσης λογαριασμού για το ακίνητο, για τα έξοδα, για την κατάσταση του κτήματος, η αλλαγή της κλειδαριάς χωρίς να του στείλει αντίγραφο κλειδιού, η διενέργεια εργασιών στο σπίτι χωρίς ενημέρωση του αδελφού στην Αυστραλία κλπ. Πάντως, ο αδελφός από την Καλαμάτα για να πάρει δικό του ολόκληρο το ακίνητο πρέπει με κάποιο τρόπο να ενημερώσει τον αδελφό του στην Αυστραλία ότι αρχίζει να έχει το κτήμα αποκλειστικώς δικό του. Η γνωστοποίηση αυτή μπορεί να γίνει με μία επιστολή, που να του γράφει να σταματήσει πλέον να νοιάζεται για το κτήμα, διότι αυτό το περιποιείται ο αδελφός από την Καλαμάτα, ή διότι ο αδελφός στην Αυστραλία έχει πολλά χρήματα και δίκαιο είναι να μην διεκδικεί μερίδιο και από την περιουσία στην Ελλάδα. Όταν ο συγκύριος του ακινήτου στο εξωτερικό αρχίσει να λαμβάνει τέτοια μηνύματα, είτε ξεκάθαρης καταπάτησης του μεριδίου του από τον συγγενή στην Ελλάδα, είτε έμμεσης διεκδίκησης της αποκλειστικής κυριότητας του ακινήτου, πρέπει αμέσως να δηλώσει στον συγγενή του την πρόθεσή του να μην απωλέσει το μερίδιό του στο κοινό ακίνητο και την άρνησή του να δεχθεί τετελεσμένα σχετικώς με το σε ποιόν ανήκει αυτό. Οι ενέργειες που επιβάλλεται τότε να κάνει μπορεί να είναι η άμεση μετάβαση στην Ελλάδα και στο ακίνητο και η ξεκάθαρη δήλωση στον συγγενή ότι δεν εγκαταλείπει το μερίδιό του. Μπορεί να είναι η αποστολή επιστολής στον συγγενή με την οποία να του δηλώνει ευθέως ότι το ακίνητο συνεχίζει να του ανήκει κατά 50%, σε συνδυασμό με την άμεση εντολή σε άλλον πλέον αντιπρόσωπό του στην Ελλάδα να ελέγχει και να εποπτεύει το κοινό ακίνητο για λογαριασμό του δικαιούχου που μένει στην Αυστραλία. Επίσης, πρέπει το γρηγορώτερο να βρεί τα συμβόλαια με τα οποία απέκτησε το μερίδιό του στο ακίνητο, να συντάξει τοπογραφικό για το ακίνητο, με καταγραφή ότι αυτό του ανήκει κατά 50%, να φωτογραφήσει το ακίνητο από όλες τις πλευρές του, από κοντά και από μακρυά, καθώς και μέσα στο ακίνητο για την αποτύπωση της κατάστασής του, να επιβεβαιώσει ότι το δηλώνει στην εφορία στην Ελλάδα στο Ε9, στο Κτηματολόγιο, στον Δήμο και όπου αλλού απαιτείται και να διεκδικήσει το μερίδιό του από το προϊόν της καλλιέργειας, αλλά και κλειδί για να το επισκέπτεται όποτε αυτός θέλει, ανεξαρτήτως του αν είναι παρών ή όχι ο αδελφός από την Ελλάδα. Τέλος, αν ο συγκύριος από την Αυστραλία κρίνει ότι η πρόθεση καταπάτησης από τον συγκύριο στην Ελλάδα είναι σοβαρή, επαναλαμβανόμενη και διαρκής, πρέπει να αναφέρει το πρόβλημα σε δικηγόρο στην Ελλάδα, ώστε να γίνουν όλες οι νομικές ενέργειες για να διασφαλίσει ότι το μερίδιό του επί του ακινήτου δεν θα χαθεί, παρά το γεγονός ότι διαμένει χιλιάδες χιλιόμετρα μακριά από την Πατρίδα. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Ελληνικό Διαβατήριο με Πολιτογράφηση Ομογενούς

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Ο ομογενής που έχει γεννηθεί εκτός Ελλάδος μπορεί να αποκτήσει ελληνική υπηκοότητα, δηλαδή ελληνικό διαβατήριο και ταυτότητα, εφόσον εντοπίσει σε δημοτολογικούς καταλόγους σε κάποιον Δήμο στην Ελλάδα την εγγραφή ενός προγόνου του, συνήθως γονέα, ή και παππού, ή γιαγιάς, ενώ μπορεί ακόμα και με προπαππού ή προγιαγιά υπό προϋποθέσεις. Εφόσον βρει την εγγραφή αυτή, θα χρειασθεί μετά πιστοποιητικό γάμου του γεννημένου στην Ελλάδα προγόνου, την γένηση του παιδιού (άνδρα ή γυναίκας) του προγόνου, τον γάμο του ή της, μέχρι και την γέννηση του ομογενούς. Αν όμως ο ομογενής δεν μπορεί να βρει την γέννηση κάποιου προγόνου του σε Δήμο στην Ελλάδα, είτε επειδή έχει χαθεί, είτε επειδή ο Έλληνας πρόγονός του είχε γεννηθεί στην Τουρκία, στην Αίγυπτο ή σε άλλη χώρα, πλην της Ελλάδος, αυτό δεν σημαίνει ότι δεν έχει καμμία δυνατότητα να αποκτήσει ελληνικό διαβατήριο. Έχει την επιλογή να υποβάλει αίτηση πολιτογράφησης του άρθρου 10 του Κώδικα Ελληνικής Ιθαγενείας, στο Προξενείο της Ελλάδος κοντά στην κατοικία του. Για να έχει πιθανότητες επιτυχίας η αίτηση πολιτογράφησης πρέπει ο ομογενής να μπορεί να αποδείξει σε μία συνάντηση - συνέντευξη με τον Πρόξενο της Ελλάδος ότι γνωρίζει πράγματα για την Ελλάδα, για την ιστορία, τα ήθη και τα έθιμα της Πατρίδας, ότι ίσως την έχει επισκευθεί, ότι έχει συγγενείς ή φίλους εκεί, ότι συμμετέχει στην εκκλησία της περιοχής του, ή ότι έχει σχέση με ομίλους ή συλλόγους Ελλήνων του εξωτερικού. Εάν ομιλεί έστω και λίγο την ελληνική γλώσσα η αίτηση θα έχει πολλές πιθανότητες επιτυχίας, διότι ο Πρόξενος θα καταλάβει ότι ο συγκεκριμένος άνθρωπος δεν έχει απλώς έναν Έλληνα πρόγονο, αλλά εξακολουθεί να έχει στοιχεία της Ελλάδος μέσα του και άρα μπορεί αν αιτηθεί για να λάβει την Ελληνική ιθαγένεια. Τα δικαιολογοητικά που απαιτούνται για την αίτηση είναι κατ΄αρχάς ποινικό μητρώο από την χώρα όπου γεννήθηκε και κατοικεί, όσα πιο πολλά επικυρωμένα πιστοποιητικά γεννήσεως και γάμου μπορεί να συλλέξει των Ελλήνων μελών της οικογενείας του, ενδεχομένως πιστοποιητικά βαπτίσεως, επιστολές από ιερείς ή άλλα μέλη εκκλησιών ή συλλόγων Ελλήνων του εξωτερικού και τέλος, η υπογραφή επί της αιτήσεώς δύο μαρτύρων, που πρέπει να είναι Έλληνες πολίτες. Αφού ο ομογενής υποβάλει τα ανωτέρω στο Προξενείο και ολοκληρώσει την συνέντευξη με τον Πρόξενο, ο φάκελλός του θα σταλεί στην Ελλάδα, για να ελεγχθεί από την διοίκηση. Η διαδικασία είναι πολύμηνη, ενώ μπορεί να διαρκέσει και πάνω από ένα χρόνο. Ο ομογενής πρέπει να ελέγχει το στάδιο που βρίσκεται κάθε φορά η αίτησή του στην Ελλάδα και αν χρειασθεί να είναι έτοιμος να παράσχει συμπληρωματικά στοιχεία. Εφόσον η αίτησή του γίνει τελικώς δεκτή, θα κληθεί να δώσει τον όρκο του Έλληνα πολίτη στο Προξενείο και μετά από λίγο καιρό θα εγγραφεί στο Δημοτολόγιο ενός Δήμου στην Ελλάδα, που σημαίνει ότι θα μπορεί να ζητήσει την έκδοση ελληνικού διαβατηρίου και ταυτότητας. Στις περισσότερες περιπτώσεις αυτό δεν τον εμποδίζει να διατηρήσει την υπηκοότητα της χώρας στην οποία γεννήθηκε. Αν ο ομογενής έχει παιδιά κάτω των 18 ετών, αυτά θα γίνουν Έλληνες πολίτες με μία σύντομη διαδικασία. Αν όμως τα παιδιά του είναι πάνω από 18 ετών, αυτά θα πρέπει να υποβάλουν την δική τους αίτηση πολιτογράφησης. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr