Αρκούν τα συμβόλαια για την προστασία το ακινήτου μου;

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 1η Δεκεμβρίου 2013. Περίπτωση 1η. Ομογενής από την Μελβούρνη της Αυστραλίας αγόρασε το έτος 1990 οικόπεδο στην Σπάρτη, γενέτειρα του πατέρα του. Η αγορά έγινε όπως λέει ο νόμος, ανέθεσε σε δικηγόρο να ελέγξει αν οι τίτλοι του πωλητή ήταν εντάξει και ευρέθησαν απολύτως σωστοί, πλήρωσε φόρους και τέλη, ήρθε στην Ελλάδα και υπέγραψε το συμβόλαιο αγοράς στον συμβολαιογράφο, τον οποίο και πλήρωσε, κατέβαλε βεβαίως και ολόκληρο το συμφωνηθέν ποσό (τίμημα) στον πωλητή, ενώ πλήρωσε και για την μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο. Από το 1990 όμως μέχρι σήμερα, λόγω κάποιων θεμάτων υγείας που είχε στην Αυστραλία, δεν έχει ποτέ ξαναδεί το οικόπεδό του στην Σπάρτη, ούτε έχει στείλει κάποιον συγγενή ή φίλο να δει επί τόπου αν το οικόπεδο παραμένει όπως το ήξερε, ή αν κάποιος το έχει καταπατήσει. Μπορεί να είναι σίγουρος ότι σήμερα, το 2013, μπορεί να χτίσει ή να πουλήσει το οικόπεδό του; Περίπτωση 2η. Ομογενής από τον Καναδά κληρονομεί το 2011 από την θεία του οικοδομήσιμα παραθαλάσσια αγροτεμάχια στον Μούδρο της Λήμνου. Αποστέλλει πληρεξούσιο σε δικηγόρο στην Ελλάδα, πληρώνει φόρο κληρονομίας, κάνει όλα τα χαρτιά όπως πρέπει, δίνει εντολή να συνταχθούν τα αρτιότερα τοπογραφικά από τοπογράφο - μηχανικό με συντεταγμένες και κάθε άλλο σύγχρονο σύστημα εντοπισμού των αγροτεμαχίων και μεταγράφει την αποδοχή κληρονομίας στο υποθηκοφυλακείο. Αν μετά από είκοσι χρόνια δεν έχει εμφανισθεί στην Λήμνο και για να επιβλέψει τα αγροτεμάχιά του, είναι σίγουρο ότι θα μπορεί να τα εκμεταλλευθεί; Θα πίστευε κάποιος ότι η απάντηση στα δύο αυτά ερωτήματα είναι καταφατική. Αφού και στις δύο περιτπώσεις έγιναν τα συμβόλαια όπως λέει ο νόμος, πληρώθηκαν φόροι, δικηγόροι ήλεγξαν τους τίτλους, συμβολαιογράφοι έκαναν τα συμβόλαια και αυτά μεταγράφηκαν στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο, δεν χρειάζεται τίποτα άλλο, ακόμα και αν περάσουν πολλά χρόνια, για να εξακολουθούν οι κύριοι των ακινήτων να τα έχουν δικά τους και να μπορούν να τα χτίσουν, να τα πουλήσουν ή να τα εκμεταλλευθούν με κάθε άλλο τρόπο. Η πραγματικότητα ωστόσο, ιδίως στην Ελλάδα, είναι διαφορετική. Τα συμβόλαια αγοράς, γονικής παροχής, δωρεάς ή αποδοχής κληρονομιάς είναι αναγκαία για να αποκτήσει κάποιος ένα ακίνητο. Δεν είναι όμως αρκετά, εάν αυτός που απέκτησε το ακίνητο, δεν ενδιαφερθεί για την τύχη του τα επόμενα χρόνια. Αν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι τυχερός και παρά την δική του αμέλεια να επιβλέψει το ακίνητό του, δεν παρουσιασθεί κάποιος άλλος να το καταπατήσει, τότε ο κύριος του ακινήτου, έστω κι αν περάσουν είκοσι και παραπάνω χρόνια, θα μπορέσει όταν το θυμηθεί, να πουλήσει ή να εκμεταλλευθεί το ακίνητο που είχε αγοράσει ή κληρονομήσει παλιά. Αν όμως έχει την ατυχία ο κακός γείτονας, ένας αναξιόπιστος συγγενής, ή ένας αετονύχης καταπατητής να αντιληφθεί την μακροχρόνια απουσία του πραγματικού ιδιοκτήτη στο εξωτερικό και την έλλειψη επίβλεψης του ακινήτου, υπάρχει πάντα ο κίνδυνος ο ξένος και μη δικαιούχος να εισέλθει στο "παρατημένο" ακίνητο, να ενεργήσει αυτός πράξεις νομής, δηλ. να το περιφράξει, να το φυτέψει, να το καλλιεργήσει, να χτίσει και γενικώς να το εκμεταλλευθεί, εμφανιζόμενος ως κύριος αυτού για πάνω από είκοσι χρόνια, με αποτέλεσμα το ακίνητο να γίνει δικό του, με την σφραγίδα του νόμου και των δικαστηρίων. Ο νόμος στην Ελλάδα λέει ότι εκτός από την πρώτη υποχρέωση του ιδιοκτήτη ακινήτου να το αγοράσει με συμβόλαιο και να πληρώσει τίμημα, υπάρχει και μία δεύτερη υποχρέωση. Πρέπει κατά την πάροδο του χρόνου συνεχώς να το επιβλέπει, να το περιφράσσει, να το προσέχει, να το δηλώνει στην εφορία, στο κτηματολόγιο και σε κάθε νέα υπηρεσία που στο μέλλον ο νόμος θα ορίσει, να επικοινωνεί με τους γείτονες όσο είναι δυνατόν, να το βγάζει φωτογραφίες, να συντάσσει τοπογραφικό, να στέλνει έστω αντιπροσώπους του να το επιθεωρούν και γενικώς να ενεργεί πράξεις νομής, διασφαλίζοντας ότι κανένας άλλος δεν κάνει τις παραπάνω ενέργειες στο δικό του ακίνητο, με σκοπό να του το καταπατήσει. Είναι πολλές οι περιπτώσεις που φθάνουν στα ελληνικά δικαστήρια με ομογενείς που έχουν αγοράσει ή κληρονομήσει ακίνητα στην Ελλάδα, τα οποία όμως αμέλησαν να επιβλέψουν για μεγάλο χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα άλλοι να κερδίζουν τελικώς δικαστικές αποφάσεις που τους αναγνωρίζουν κυριότητα λόγω χρησικτησίας, ενώ οι ομογενείς που κατέβαλαν χρήματα για να τα αγοράσουν ή τα κληρονόμησαν από τους γονείς τους διαπιστώνουν ότι δεν είναι πλέον ιδιοκτήτες των ακινήτων τους. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr