Πώς διαιρείται νομικώς ένα κοινό ακίνητο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Όταν περισσότεροι έχουν την κυριότητα ενός ακινήτου, καθένας εξ αυτών, ανεξαρτήτως του αν έχει πλειοψηφικό η μειοψηφικό μερίδιο, δύναται να ζητήσει από το δικαστήριο την διανομή του κοινού ακινήτου. Διανομή σημαίνει ότι το ακίνητο είτε χωρίζεται σε μέρη ανάλογα της αξίας των μερίδων των συγκυρίων, εφόσον αυτό είναι δυνατόν (αυτούσια διανομή), είτε πωλείται σε πλειστηριασμό, εφόσον η αυτούσια διανομή δεν είναι εφικτή, οπότε το πλειστηρίασμα, δηλ. τα χρήματα που αποφέρει ο πλειστηριασμός διανέμονται μεταξύ των συγκυρίων, πάλι αναλόγως της μερίδος εκάστου εξ αυτών. Εάν στο ακίνητο υπάρχουν περισσότεροι του ενός κύριοι, ενώ υπάρχει και επικαρπωτής, η διανομή δεν εμποδίζεται από την ύπαρξη του επικαρπωτή. Δικαίωμα διανομής μπορεί να ζητήσει κάθε συγκύριος, όχι όμως και ο επικαρπωτής. Ο επικαρπωτής προσεπικαλείται υποχρεωτικά στη δίκη της διανομής. Τέτοια προσεπίκληση δεν απαιτείται αν ο επικαρπωτής ασκεί από κοινού με τον ψιλό κύριο την αγωγή διανομής. Βέβαια η επικαρπία σε ιδανικό μερίδιο του κοινού ακινήτου, αν χωρήσει αυτούσια διανομή του, περιορίζεται στα μερίδια τα οποία περιέρχονται με τη διανομή στον κοινωνό-ψιλό κύριο. Ο περιορισμός αυτός επέρχεται εκ του νόμου και δεν απαιτείται να απαγγελθεί από το δικαστήριο. Αίτημα της αγωγής διανομής πράγματος αποτελεί η λύση της κοινωνίας που υπάρχει επ' αυτού, ο δε τρόπος λύσης της κοινωνίας, δηλαδή το αν η λύση αυτής θα γίνει με αυτούσια διανομή ή με πώληση δια πλειστηριασμού, δεν περιλαμβάνεται στο αίτημα της αγωγής διανομής, αλλά ανήκει στις εξουσίες του αρμόδιου δικαστηρίου. Στην υπ’ αριθ. 106/2013 απόφασή του το Γ’ Τμήμα του Αρείου Πάγου έκρινε υπόεση στην οποία τα κοινά ακίνητα ήταν ένα ισόγειο κατάστημα και μία υπόγεια αποθήκη. Το αίτημα ήταν να διανεμηθούν σε δύο ίσα τμήματα, διότι οι συγκύριοι είχαν, ο μεν ένας μία μερίδα 50%, οι δε άλλοι το υπόλοιπο 50% και εδέχοντο να λάβουν κοινή μερίδα του 50%. Η απόφαση του Πρωτοδικείου εδέχθη την αγωγή διανομής και διέταξε την διανομή με πλειστηριασμό, διότι έκρινε ότι η αυτούσια διανομή, δηλ. η διαίρεση του καταστήματος σε δύο διαφορετικά καταστήματα δεν είναι εφικτή. Το Εφετείο όμως έκρινε ότι η αυτούσια διανομή είναι εφικτή, δεχόμενο την πραγματογνωμοσύνη πολιτικού μηχανικού, που υπελόγισε ότι το ισόγειο κατάστημα μπορεί να χωρισθεί σε δύο νέα καταστήματα, έκαστο από περίπου το μισό εμβαδό του κοινού καταστήματος, με διαφορετική είσοδο, παροχή ηλεκτρικού, νερού κλπ. Έκρινε επίσης ότι και η αποθήκη μπορεί να χωρισθεί σε δύο ίσης αξίας τμήματα. Τα έξοδα υπολογίσθηκαν σε ποσό που δεν θεωρήθηκε σημαντικό, εν σχέσει προς την αξία του κοινού ακινήτου. Η έκθεση του τεχνικού συμβούλου (ετέρου μηχανικού) του άλλου διαδίκου, που έλεγε ότι το κοινό δεν μπορεί να χωρισθεί, χωρίς μείωση της αξίας του, δεν έγινε δεκτή από το δικαστήριο. Το δικαστήριο έκρινε επίσης ότι η αξία των δύο καταστημάτων μετά την διανομή δεν θα είναι μικρότερη από την αξία του ενιαίου καταστήματος (κοινού ακινήτο) και γι’ αυτό διέταξε την αυτούσια διανομή. Ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι το Εφετείο είχε κρίνει ορθώς. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr