Όταν λήγει η μίσθωση και ο μισθωτής (ενοικιαστής)
αποχωρεί από το μίσθιο (διαμέρισμα ή κατάστημα), ο ιδιοκτήτης του μισθίου
(εκμισθωτής) επιθεωρεί το μίσθιο για να διαπιστώσει την κατάσταση στην οποία το
αφήνει ο μισθωτής.
Εάν διαπιστωθεί ότι το μίσθιο έχει φθορές που είναι
μεγαλύτερες από τις συνηθισμένες, δηλαδή μεγαλύτερες, σοβαρότερες και πιο
εκτεταμένες φθορές από τις συνήθεις αναμενόμενες μετά από μία λογική χρήση από
τον ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής έχει δικαίωμα να αξιώσει αποζημίωση
από τον αποχωρήσαντα μισθωτή, για τις υπερβολικά μεγάλες και ασυνήθεις φθορές.
Αυτό που κάθε ιδιοκτήτης εκμισθούμενου ακινήτου πρέπει
να γνωρίζει είναι ότι η προθεσμία που έχει για να ασκήσει τις αξιώσεις του για
ασυνήθεις μεταβολές ή φθορές επί του μισθίου είναι έξι μήνες από την ημέρα κατά
την οποία παρέλαβε το μίσθιο από τον αποχωρούντα ενοικιαστή.
Πρέπει δηλαδή ο ιδιοκτήτης να ασκήσει μία επιθετική
νομική ενέργεια πριν παρέλθουν έξι μήνες από τότε που παρέλαβε το μίσθιο από
τον ενοικιαστή. Η ενέργεια αυτή είναι συνήθως η άσκηση της αγωγής, δηλ. η
κατάθεσή της στο δικαστήριο και η κοινοποίηση αυτής στον αποχωρήσαντα
ενοικιαστή.
Εφόσον ο ιδιοκτήτης ασκήσει αγωγή (ή αποστείλει εξώδικο)
εντός των έξι μηνών, η παραγραφή θεωρείται ότι έχει διακοπεί. Από την στιγμή
της επίδοσης της αγωγής στον ενοικιαστή μέχρι την συζήτηση αυτής στο δικαστήριο
αρχίζει νέα προθεσμία έξι μηνών και αυτό σημαίνει ότι η συζήτηση της αγωγής στο
δικαστήριο πρέπει να λάβει χώρα πριν περάσουν έξι μήνες από την άσκηση αυτής.
Από την έκδοση της αποφάσεως του Πρωτοδικείου αρχίζει
νέα εξάμηνη προθεσμία και εάν ο ενάγων – ιδιοκτήτης του ακινήτου θέλει να
ασκήσει ενδεχομένως έφεση κατά της πρωτοδίκου αποφάσεως, πρέπει να την ασκήσει
πριν την πάροδο έξι μηνών από την έκδοση της δικαστικής αποφάσεως.
Ένα πρόβλημα που αντιμετώπισε ο Άρειος Πάγος στην
υπ΄αριθ. 482/2012 απόφαση του Δ΄ Τμήματος αυτού, είναι το τι γίνεται όταν από
την δημοσίευση της πρωτοδίκου δικαστικής αποφάσεως παρέρχεται μεγάλο χρονικό
διάστημα μέχρι την θεώρηση της δικαστικής αποφάσεως από τον δικαστή του
Πρωτοδικείου, διάστημα κατά το οποίο ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν δύναται να
λάβει επικυρωμένο αντίγραφο της αποφάσεως, ώστε να την μελετήσει και να ασκήσει
έφεση εντός έξι μηνών από την δημοσίευση.
Στην συγκεκριμένη υπόθεση η απόφαση του Πρωτοδικείου
δημοσιεύθηκε μεν πολύ γρήγορα από την ημέρα της συζήτησης της υποθέσεως στο
δικαστήριο, αλλά χρειάσθηκαν αρκετοί μήνες για να θεωρηθεί και να δημοσιευθεί
στην πλήρη και επίσημη μορφή της. Αποτέλεσμα της καθυστερήσεως που οφείλετο
στην Γραμματεία του Δικαστηρίου και στους δικαστές και όχι στον διάδικο, ήταν ο
ιδιοκτήτης του ακινήτου να ασκήσει την έφεσή του μετά την πάροδο των έξι μηνών
από την δημοσίευση της αποφάσεως.
Όταν ήρθε η ώρα της συζητήσεως της εφέσεως στο
δικαστήριο, ο πρώην ενοικιαστής επικαλέσθηκε την παραγραφή των έξι μηνών, ενώ ο
ιδιοκτήτης αντέτεινε ότι η καθυστέρηση δεν οφειλόταν σε δική του αβελτηρία,
αλλά στο δικαστικό σύστημα. Το Εφετείο έκανε δεκτή την ένσταση του ενοικιαστή
και είπε ότι η αξίωση του ιδιοκτήτη για φθορές στο μίσθιο είχε παραγραφεί.
Ο ιδιοκτήτης άσκησε αναίρεση και ο Άρειος Πάγος τον
δικαίωσε, με την κρίση του ότι η πάροδος των έξι μηνών από την δημοσίευση της
πρωτοδίκου αποφάσεως έως την άσκηση της εφέσεως αποτελούσε λόγο ανωτέρας βίας,
που δεν επέτρεψε στον ιδιοκτήτη να ασκήσει την έφεση εντός του εξαμήνου, χωρίς
ο ιδιοκτήτης να έχει ευθύνη για την πάροδο των έξι μηνών.
Με την απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε συνεπώς ότι το
Εφετείο έσφαλε στην κρίση του και ανέπεμψε την υπόθεση στο Εφετείο για να την
κρίνει εκ νέου, αποτελούμενο από διαφορετικούς δικαστές από εκείνους που είχαν
αρχικώς δικάσει την υπόθεση.
*Ο
Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’
Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
No comments:
Post a Comment