Προσύμφωνο αγοράς ακινήτου

 

 Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

 

Εκείνος που θέλει να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να γνωρίζει ότι την κυριότητα ακινήτου μπορεί να αποκτήσει μόνο με συμβολαιογραφική πράξη μεταβιβάσεως του ακινήτου και μεταγραφή της στο τοπικό υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο. Με κανέναν άλλον τρόπο δεν μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα. Ακόμα δηλ. κι αν υπογράψει έγγραφα στο Προξενείο της Ελλάδος, ή ενώπιον δικηγόρων ή συμβολαιογράφων στο εξωτερικό, ακόμα και αν καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα και τα έγγραφα γράφουν ότι αυτός απέκτησε το ακίνητο, εφόσον η μεταβίβαση δεν γίνει με συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα και μεταγραφή αυτού, ακίνητο δεν αποκτάται.

Συχνά οι δύο πλευρές, πωλητής και αγοραστής, έχουν συμφωνήσει προφορικώς σε όλες τις λεπτομέρειες της μεταβίβασης του ακινήτου, δηλ. στο τίμημα, στον τρόπο καταβολής αυτού (τοις μετρητοίς, με δόσεις, με δάνειο κλπ.), αλλά για κάποιον λόγο δεν μπορούν αμέσως να υπογράψουν το οριστικό μεταβιβαστικό της κυριότητας συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο.

Οι λόγοι της καθυστέρησης μπορεί να πολλοί, μεταξύ των οποίων ενδεικτικώς αναφέρουμε την περίπτωση που ο αγοραστής χρειάζεται λίγο ακόμα χρόνο για να έχει στην διάθεσή του τα χρήματα, ή ο πωλητής πρέπει πρώτα να καταβάλει μία οφειλή του για να αρθεί ένα βάρος του ακινήτου (προσημείωση ή κατάσχεση), ή ότι ο αγοραστής πρέπει να περιμένει κάποιες εβδομάδες μέχρι να λάβει την σχετική άδεια αγοράς του συγκεκριμένου ακινήτου, διότι αυτό βρίσκεται σε παραμεθόριο περιοχή (που είναι π.χ. και η Σαντορίνη) και αυτός ως αλλοδαπός πρέπει πρώτα να υποβάλει σχετικά έγγραφα στην Ελληνική αρχή που θα αποφασίσει εάν θα του χορηγήσει την σχετική άδεια κτήσεως του ακινήτου.

Επειδή ακριβώς πωλητής και αγοραστής δεν θέλουν να αφήσουν την συμφωνία τους σε προφορικό επίπεδο, που ουδεμία σοβαρή δέσμευση επιφέρει, έχουν την δυνατότητα να υπογράψουν προσύμφωνο μεταβιβάσεως του ακινήτου, πάντα σε συμβολαιογράφο για να έχει νομική ισχύ.

Με την κατάρτιση του προσυμφώνου ο αγοραστής συνήθως καταβάλει στον πωλητή ένα μέρος από το συμφωνηθέν τίμημα και ορίζεται συγκεκριμένη προθεσμία εντός της οποίας τα μέρη δεσμεύονται να συνάψουν το οριστικό συμβολαιογραφικό έγγραφο της μεταβίβασης με την  καταβολή και του υπολοίπου τιμήματος.

Ο πωλητής συνομολογεί ότι ακόμα κι αν δεν εμφανισθεί εντός της προθεσμίας, εφόσον αποδεικνύεται ότι ο αγοραστής έχει καταβάλει το σύνολο του συμφωνηθέντος τιμήματος, ή το έχει παρακαταθέσει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, ο αγοραστής δύναται να εμφανισθεί μόνος του στον συμβολαιογράφο και να υπογράψει αυτός μόνο το συμβόλαιο με το οποίο θα γίνει κύριος του ακινήτου, εφόσον το μεταγράψει.

Κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου ο πωλητής μπορεί να δεσμευθεί ότι παραχωρεί στον αγοραστή δικαίωμα εγγραφής προσημειώσεως στο ακίνητο, για να τον καλύψει μέχρι του ποσού της προκαταβολής που έχει λάβει από τον αγοραστή.

Μεγάλη προσοχή πρέπει να καταβάλει ο αγοραστής στο θέμα της επιβεβαίωσης ότι το ακινητο δεν επιβαρύνθηκε με κάποιο βάρος (προσημείωση, υποθήκη, κατάσχεση) από τον χρόνο υπογραφής του προσυμφώνου μέχρι την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Αυτό που κάθε υποψήφιος αγοραστής πρέπει να γνωρίζει είναι ότι μπορεί το προσύμφωνο να αποτελεί ένα καλό «εργαλείο» για την ομαλή μεθόδευση της μεταβιβάσεως ακινήτου με εναρμόνιση των επιθυμιών πωλητού και αγοραστού, αλλά με το προσύμφωνο ο αγοραστής δεν αποκτά την κυριότητα του ακινήτου, απλώς εξασφαλίζεται με σχετική επάρκεια για το χρηματικό ποσό που έχει καταβάλει στον πωλητή ως προκαταβολή και αποκτά ενδεχομένως την ευχέρεια με την καταβολή του συνόλου του τιμήματος να γίνει, μελλοντικώς, κύριος του ακινήτου, εφόσον υπογραφεί και μεταγραφεί το οριστικό συμβόλαιο. 

                                                                                       *Ο Χρήστος  Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

www.greekadvocate.eu

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr