Προσοχή όταν παραχωρείτε δωρεάν το σπίτι σας

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*


Συμβαίνει κάποια φορά ο ιδιοκτήτης ακινήτου (διαμερίσματος, μονοκατοικίας, ή ακόμα και οικοπέδου ή αγροτεμαχίου), να παραχωρεί δωρεάν την χρήση του ακινήτου του σε κάποιον άλλον. Αυτό μπορεί να γίνει διότι πρόκειται για συγγενικό του πρόσωπο στο οποίο έχει εμπιστοσύνη, ή για φίλο ή γείτονα, ο οποίος έχει ζητήσει την εξυπηρέτηση, αφού ο ιδιοκτήτης του ακινήτου λείπει στο εξωτερικό ή σε άλλη πόλη της Ελλάδος.

Οι υποθέσεις είναι πολλές. Ο αδελφός, ομογενής που μένει μόνιμα στο εξωτερικό, έχει αφήσει τον αδελφό του στην Ελλάδα να κατοικεί στο διαμέρισμα του ομογενούς, άνευ ανταλλάγματος, για να τον εξυπηρετήσει και έχουν μεταξύ τους συμφωνήσει ότι όταν ο ομογενής θελήσει την χρήση του διαμερίσματος, ο αδελφός του θα το ελευθερώσει αμέσως.

Άλλος ομογενής κάτοικος εξωτερικού έχει αφήσει τον γείτονα να σταθμεύει το αυτοκίνητό του σε οικόπεδο που ανήκει στον ομογενή. Ο γείτονας μάλιστα έχει φτιάξει και στέγαστρο για το αυτοκίνητό του και κάνει χρήσει του γκαράζ και του οικοπέδου αρκετά χρόνια.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, εφόσον μεταξύ του κυρίου του ακινήτου και του μη δικαιούχου έχει συμφωνηθεί ότι ο κύριος παραχωρεί στον τρίτο το δικαίωμα να χρησιμοποιεί το ακίνητο χωρίς αντάλλαγμα, έχουν τις περισσότερες φορές συνάψει μεταξύ τους (ακόμα και προφορικώς, χωρίς έγγραφο) σύμβαση χρησιδανείου, που σημαίνει δωρεάν παραχώρηση της χρήσης του ακινήτου, με δικαίωμα του κυρίου να πάρει πίσω την χρήση όταν λήξει ο χρόνος του χρησιδανείου, ή όταν παύσει η χρήση του ακινήτου από εκείνον που το χρησιμοποιεί.

Εκτός από χρησιδάνειο, μπορεί να έχει συμφωνηθεί και κάτι παραπλήσιο, δηλ. το δικαίωμα οικήσεως στο σπίτι, που παραμένει στην κυριότητα του ιδιοκτήτη, αλλά αυτός παραχωρεί δικαίωμα σε άλλον να κατοικεί στο ακίνητο, χωρίς όμως να του καταβάλει μίσθωμα.

Όταν συμβαίνει κάτι τέτοιο, ελλοχεύει ο κίνδυνος παρεξηγήσεων, εάν ο κύριος του ακινήτου ζητήσει να πάρει πίσω την χρήση του και εκείνος που κάνει χρήση ισχυρισθεί ότι δεν επιθυμεί αμέσως να το εγκαταλείψει, ή αναζητήσει έξοδα που έχει κάνει για να το βελτιώσει, ή ακόμη χειρότερα, μετά από πολλά χρόνια, ισχυρισθεί ότι έγινε πλέον κύριος του ακινήτου με χρησικτησία.

Εάν αποδειχθεί ότι η σύμβαση μεταξύ των εμπλεκομένων είναι χρησιδάνειο, ο κύριος του ακινήτου θα μπορέσει ευκολώτερα να πάρει πίσω την χρήση του, διότι στο χρησιδάνειο εκείνος που κάνει χρήση του ακινήτου δύσκολα μπορεί να βρει νομικό λόγο να αρνηθεί να επιστρέψει την χρήση του ακινήτου στο κύριο αυτού. Για να προστατεύεται μάλιστα ο κύριος, καλό είναι να υπογράφεται έγγραφο, ή έστω να συμφωνείται προφορικώς, ότι η χρήση θα γίνει για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα και όχι αορίστως.

Εκείνος που κάνει χρήση έχει απλώς το δικαίωμα να αφαιρέσει από το ακίνητο τα πράγματα που έχει αυτός τοποθετήσει ή να ζητήσει αποζημίωση για αύξηση της αξίας του ακινήτου μετά από εργασίες που έκανε σ’ αυτό.

Εάν όμως η θεωρηθεί ότι η συμφωνία της δωρεάν παραχωρήσεως του ακινήτου δεν είναι ακριβώς χρησιδάνειο, αλλά παραχώρηση δουλείας οικήσεως, τότε ο κύριος του ακινήτου μπορεί να έχει μεγάλη δυσκολία ή και νομική αδυναμία να βγάλει από μέσα εκείνον που κάνει χρήση αυτού.

Η οίκηση είναι δουλεία που για να συσταθεί επί ακινήτου πρέπει να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αν όμως αποδειχθεί με μάρτυρες και έγγραφα ότι είχε συμφωνηθεί οίκηση, χωρίς έστω να συνταχθεί συμβολαιογραφικό έγγραφο, αλλά εκείνος που κατοικεί διαμένει στο ακίνητο πάνω από είκοσι έτη με την πεποίθηση ότι έχει δικαίωμα οικήσεως, τότε η οίκηση έχει δημιουργηθεί με χρησικτησία, έστω κι αν δεν υπήρξε συμβόλαιο.

Σε μία τέτοια περίπτωση ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να βρεθεί προ της καταστάσεως να του αναγνωρίζεται ότι το ακίνητο είναι δικό του, αλλά να μην μπορεί να βγάλει από μέσα εκείνον που ασκεί το δικαίωμα της δουλείας οικήσεως.

Αυτό συνέβη και με την υπ΄αριθ. 1773/2011 απόφαση του Αρείου Πάγου, στην οποία εκρίθη ότι ο κύριος του ακινήτου δεν μπορούσε να λάβει την χρήση αυτού, διότι αυτό είχε δοθεί από τους γονείς του, πριν το ακίνητο περάσει στην κυριότητά του, σε τρίτο πρόσωπο, όχι κατά κυριότητα, αλλά με την συμφωνία το πρόσωπο αυτό να κατοικεί στο ακίνητο. Μετά την πάροδο πλέον των είκοσι ετών, το τρίτο αυτό πρόσωπο απέκτησε δικαίωμα οικήσεως με χρησικτησία, με αποτέλεσμα ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να μην μπορεί να πάρει την χρήση του ακινήτου του.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr