20ετής η προθεσμία διεκδίκησης ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου



Στην ελληνική πραγματικότητα δεν είναι σπάνιο το φαινόμενο να χρειασθεί κάποιος να διεκδικήσει στα δικαστήρια το δικό του ακίνητο, επειδή κάποιος άλλος το έχει παρανόμως καταλάβει.
Είτε επειδή λείπει εδώ και δεκαετίες το κτηματολόγιο ως οργανισμός ακριβούς καταγραφής των ιδιωτικών και δημοσίων ακινήτων και των ιδιοκτητών τους, είτε επειδή οι Έλληνες είναι «κολλημένοι» με τα ακίνητα, είτε επειδή το ελληνικό κράτος από της ιδρύσεώς του το 1830 έως σήμερα δεν δίνει την εντύπωση μίας πλήρως οργανωμένης και ευνομούμενης πολιτείας, πράγμα που ενθαρρύνει κάθε είδους καταπατητές και καιροσκόπους, είτε για όλους τους ανωτέρω λόγους μαζί, η πραγματικότητα είναι ότι οι διαφωνίες, οι συγκρούσεις και οι έριδες αναφορικώς με την κυριότητα, τα όρια και την έκταση των ακινήτων στην Ελλάδα είναι πολύ συχνότερες από ό,τι συμβαίνει σε άλλες πολιτισμένες χώρες.
Ο βασικός κανόνας που πρέπει να γνωρίζει κάποιος μη νομικός σχετικά με την δυνατότητα προστασίας από τα δικαστήρια της περιουσίας του είναι ότι ο νόμος του παρέχει μεν μία πολύ μεγάλη προθεσμία για να διεκδικήσει την περιουσία του, που κάποιος άλλος του έχει πάρει, αλλά η προθεσμία αυτή δεν μπορεί να παρατείνεται για πάντα.
Γι’ αυτό και ο νόμος παρέχει στις περισσότερες περιπτώσεις, (διότι υπάρχουν και πολλές εξαιρέσεις), προθεσμία είκοσι ετών στον κύριο ενός ακινήτου για να προσφύγει στη δικαιοσύνη, ώστε να ανακτήσει το ακίνητό του που έχει καταπατηθεί από κάποιον ξένο, μη δικαιούχο.
Ο χρόνος αυτός, δηλαδή μία ολόκληρη εικοσαετία, κρίνεται ως επαρκής για τον κύριο του ακινήτου ώστε να διαπιστώσει την καταπάτηση, να βεβαιωθεί για τις συνθήκες αυτής, να λάβει νομικές συμβουλές από δικηγόρο και τελικώς να προσφύγει στο αρμόδιο δικαστήριο.
Εάν ο κύριος του καταπατημένου ακινήτου δεν αντιδράσει με άσκηση των νομικών μέσων που του παρέχει ο νόμος εντός είκοσι ετών από την έναρξη της καταπάτησης, υπάρχει σοβαρή πιθανότητα να απωλέσει την κυριότητα του ακινήτου, εάν μάλιστα ο αντίδικός του αποδείξει στο δικαστήριο ότι κατέχει το ακίνητο με την πεποίθηση ότι είναι δικό του, για διάστημα πάνω από 20 έτη, (έκτακτη χρησικτησία).
Το συμπέρασμα για κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου στην Ελλάδα, πολύ περισσότερο δε για όσους ζουν μονίμως εκτός Ελλάδος και διαθέτουν ακίνητη περιουσία στην Πατρίδα, είναι ότι ανά τακτά χρονικά διαστήματα, είτε αυτοπροσώπως, είτε δι’ εμπίστου αντιπροσώπου, πρέπει να ελέγχουν και να εποπτεύουν τα ακίνητά τους. Πρέπει να επισκέπτονται τα ακίνητά τους τουλάχιστον κάθε λίγα χρόνια ή να αναθέτουν σε φίλους ή συγγενείς που εμπιστεύονται την παρακολούθηση και τον έλεγχο της περιουσίας τους.
Εάν παραλείψουν επί μακρόν την επιμέλεια και τον έλεγχο των ακινήτων τους, μπορεί να βρεθούν προ της δυσαρέστου εκπλήξεως κάποιος ξένος, μη δικαιούχος, να διεκδικεί το δικό τους ακίνητο, χωρίς συμβόλαια, αλλά με χρησικτησία, δηλαδή με εικοσαετή κατοχή διανοία κυρίου. (Άρειος Πάγος, απόφαση υπ’ αριθ. 492/2009).

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr