Μυστικά της αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*



Η διαδικασία αγοράς ενός ακινήτου στην Ελλάδα περιλαμβάνει διάφορα στάδια, που μερικά είναι ίδια ή μοιάζουν με την διαδικασία αγοράς ακινήτου σε άλλες χώρες, όπως οι ΗΠΑ, ο Καναδάς, η Αυστραλία κλπ. Υπάρχουν ωστόσο μικρές λεπτομέρειες, που καλό είναι κάθε υποψήφιος αγοραστής ακινήτου να τις γνωρίζει, διότι έτσι μπορεί να γλιτώσει χρήματα, απώλεια χρόνου και ταλαιπωρία.
Μία βασική προϋπόθεση για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι η σχεδόν σε όλες τις περιπτώσεις υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου, που συμβουλεύει τον τον αγοραστή για τη νομική κατάσταση των τίτλων του ακινήτου και για άλλα ζητήματα της αγοραπωλησίας.
Μία άλλη θεμελιώδης παράμετρος είναι ότι η αγορά ακινήτου γίνεται μόνο στον συμβολαιογράφο, με υπογραφή εγγράφου συμβολαίου, το οποίο πρέπει ακολούθως να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο της περιοχής, άλλως η αγορά δεν ισχύει και ο αγοραστή μπορεί και τα χρήματά του να δώσει και ακίνητο να μην έχει στο όνομά του. Η υπόμνηση αυτή γίνεται διότι σε μερικές χώρες, όπου ζουν Έλληνες ομογενείς και έχουν γεννηθεί τα παιδιά και το εγγόνια τους, ισχύουν ελαφρώς διαφορετικά δεδομένα και μπορεί να προκληθεί σύγχυση με αυτό που ισχύει στην Ελλάδα.
Κάθε αγοραστής ακινήτου στην Ελλάδα, που δεν μένει μονίμως στην Ελλάδα, άρα κατά τεκμήριο δεν δηλώνει στην εφορία εισόδημα, πρέπει να μπορεί να αποδείξει με έγγραφα πού βρήκε τα χρήματα και αγόρασε το ακίνητο.
Επαρκής απόδειξη για το πού βρήκε τα χρήματα είναι η εισαγωγή συναλλάγματος από το εξωτερικό προς ελληνική τράπεζα στην Ελλάδα, που τακμηριώνεται με το λεγόμενο ροζ χαρτάκι, δηλαδή με την μοναδική απόδειξη εισαγωγής συναλλάγματος. Το έγγραφο αυτό, που εκδίδεται μόνο μία φορά από την τράπεζα στην Ελλάδα, κατατίθεται στην εφορία την επόμενη χρονιά από εκείνη της αγοράς του ακινήτου και με αυτό αποδεικνύεται ότι ο ομογενής εισήγαγε στην Ελλάδα συνάλλαγμα από την χωρα διαμονής του στο εξωτερικό.
Εάν ο ομογενής - αγοραστής του ακινήτου δεν έχει εισαγάγει συνάλλαγμα από το εξωτερικό, ούτε έχει επαρκές δηλωθέν εισόδημα τα προηγούμενα έτη στην Ελλάδα, που να καλύπτει το ποσό αγοράς του ακινήτου, καθώς και τον φόρο και τα έξοδα δικηγόρου και συμβολαιογράφου, τότε διατρέχει τον κίνδυνο η εφορία να θεωρήσει ότι αγόρασε το ακίνητο με μη δηλωθέν εισόδημα που είχε στην Ελλάδα και να του επιβάλει φόρο εισοδήματος και πρόστιμο.
Μία δεύτερη σημαντική λεπτομέρεια στην αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι ότι ισχύει η απαλλαγή του φόρου μεταβιβάσεως, λόγω πρώτης κατοικίας. Κανονικά ο φόρος που καταβάλει ο αγοραστής όταν αγοράζει ένα ακίνητο είναι περίπου 10%, μπορεί όμως να είναι και ΦΠΑ 19% για νεόδηματα ακίνητα. Εάν όμως ο αγοραστής αποκτά την πρώτη του κατοικία και δεν έχει οικόπεδο, διαμερίσμα ούτε μονοκατοικία στο όνομά του, μπορεί να απαλλαγεί από τον φόρο.
Την ίδια απαλλαγή δικαιούνται και οι ομογενείς, έστω κι αν δεν μένουν μονίμως στην Ελλάδα, υπό την προϋπόθεση όμως ότι είναι εγγεγραμμένοι σε Δημοτολόγιο κάποιου Δήμου στην Ελλάδα. Αυτό έχει σημασία, διότι αρκετοί είναι οι ομογενείς δεύτερης και τρίτης γενιάς, που ως γεννηθέντες εκτός Ελλάδος και μη δηλωθέντες στο Προξενείο, δεν είναι εγγεγραμμένοι σε Δήμο στην Ελλάδα, πράγμα που μπορεί να τους στερήσει την απαλλαγή, που σημαίνει καταβολή φόρου μεταβιβάσεως ή ΦΠΑ αρκετών χιλιάδων ευρώ, που θα μπορούσαν να έχουν γλιτώσει.


Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr