Κτήση μη αρτίου οικοπέδου με χρησικτησία

Του Χρήστου Ηλιόπουλου


Σύμφωνα με το Ν.651/1977 «απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων επαγομένη τη δημιουργία οικοπέδων μη αρτίων, είτε κατά το ελάχιστον εμβαδόν, είτε κατά το ελάχιστον πρόσωπον ή βάθος», και, «πάσα δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου, έχουσα αντικείμενον απαγορευμένην κατά τας προηγουμένας παραγράφους μεταβίβασιν κυριότητος, είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρος».
Από το νόμο προκύπτει ότι ένα οικόπεδο που ανήκει σε περισσοτέρους κυρίους (συγκυριότητα) δεν μπορεί να κατατμηθεί εις τρόπον ώστε να μην προκύπτουν άρτια οικόπεδα και εάν παρά τον εν λόγω νόμο συνταχθεί συμβόλαιο (διανομής, πωλήσεως, δωρεάς κλπ.) που έχει ως συνέπεια την κατάτμηση οικοπέδου με δημιουργία μη αρτίου οικοπέδου, το συμβόλαιο αυτό είναι άκυρο.
Επί παραδείγματι, εάν σε περιοχή όπου η αρτιότητα είναι 400 τ.μ., δηλ. το ελάχιστο εμβαδό που πρέπει να έχει ένα οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο είναι 400 τ.μ., υπάρχει οικόπεδο εμβαδού 650 τ.μ. που έχει περιέλθει λόγω κληρονομίας σε δύο αδέλφια από 50% στον καθένα, το εν λόγω οικόπεδο δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο φυσικής διανομής σε συμβολαιογράφο, διότι είναι προφανές ότι δεν μπορεί να μοιρασθεί σε ίσα δύο τμήματα, έκαστο των οποίων να είναι τουλάχιστον 400 τ.μ.
Ωστόσο, η φυσική διανομή του εν λόγω οικοπέδου των 650 τ.μ. μπορεί να καταστεί δυνατή και νόμιμη, δηλαδή αναγνωρίσιμη από τα δικαστήρια, εάν προκύψει από υπερεικοσαετή νομή τμήματος του οικοπέδου (χρησικτησία).
Μπορεί δηλαδή ο ένας από τους δύο αδελφούς στο παραπάνω παράδειγμά μας, να ισχυρισθεί ότι από το έτος 1970, που κληρονόμησαν με τον αδελφό του από 50% του οικοπέδου, αυτός, ο ένας δηλαδή αδελφός, άρχισε να καλλιεργεί και να χρησιμοποιεί σαν δικό του ένα τμήμα εμβαδού 350 τ.μ. από το ολόκληρο οικόπεδο των 650 τ.μ. Επίσης θα ισχυρισθεί ότι η αποκλειστική χρήση αυτού του τμήματος των 350 τ.μ. από το έτος 1970 ήταν γνωστή στον αδελφό του, ο οποίος συνήνεσε σιωπηρώς από τότε μη αντιδρώντας με κάποιο τρόπο.
Κατ’ αυτόν τον τρόπο σήμερα, το έτος 2009, δηλ. μετά πάραδο 39 ετών από την έναρξη της νομής το 1970, μπορεί να δημιουργηθεί οικόπεδο επιφανείας 350 τ.μ., προερχόμενο από κατάτμηση μεγαλυτέρου οικοπέδου επιφανείας 650 τ.μ., σε περιοχή όπου η αρτιότητα είναι 400 τ.μ., όχι δυνάμει συμβολαίου διανομής, που κατά το νόμο θα ήταν άκυρο, αλλά δυνάμει επικληθείσας και αποδειχθείσας (πιθανώς στο δικαστήριο) χρησικτησίας τμήματος 350 τ.μ. επί συνολικού οικοπέδου 650 τ.μ. και παρά την αρτιότητα στα 400 τ.μ.
Την παραπάνω κρίση, σε άλλα βεβαίως πραγματικά περιστατικά, διετύπωσε η υπ’ αριθ. 333/2007 απόφαση του Αρείου Πάγου, διαλαμβάνοντας ότι «από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει ότι μόνο η δικαιοπραξία με την οποία μεταβιβάζεται οικόπεδο και εξαιτίας της οποίας δημιουργούνται μη άρτια οικόπεδα είναι άκυρη. Συνεπώς, δεν αποκλείεται από τις διατάξεις αυτές η απόκτηση από τρίτο της κυριότητας τμήματος οικοπέδου με χρησικτησία, έστω και αν αυτή επάγεται τη δημιουργία οικοπέδων μη αρτίων, αφού στην περίπτωση αυτή δεν πρόκειται για μεταβίβαση με δικαιοπραξία (Ολ.ΑΠ 606/1976)».
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr