Διανομή ακινήτου χωρίς συμβόλαιο και χρησικτησία του Χρήστου Ηλιόπουλου

Όταν περισσότεροι έχουν την κυριότητα ενός ακινήτου δημιουργείται μεταξύ τους συγκυριότητα, δηλαδή κοινωνία δικαιώματος, κατά το ποσοστό που καθένας τους έχει εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί του ακινήτου. Εάν επί παραδείγματι αποβιώσει ένας γονέας και αφήσει τον σύζυγό του και δύο παιδιά, εφόσον δεν υπάρχει διαθήκη, ο επιζών σύζυγος κληρονομεί τα 2/8 του ακινήτου που είχε ο θανών και το κάθε παιδί κληρονομεί τα 3/8 αυτού.
Εάν το κοινό ακίνητο επιτρέπεται να χωρισθεί σε τόσα κομμάτια όσα είναι και οι συγκύριοι, είναι δυνατή η φυσική διανομή του ακινήτου. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν δύο έχουν από 50% έκαστος ένα οικόπεδο 1.000 τ.μ. σε περιοχή όπου η αρτιότητα είναι 500 τ.μ., τότε είναι δυνατή η φυσική διανομή του ακινήτου, δηλαδή η κατάτμησή του σε δύο ίσης αξίας και επιφανείας τμήματα, ώστε να δημιουργηθούν δύο καινούργια και διαφορετικά πλέον μεταξύ τους οικόπεδα των 500 τ.μ. έκαστο.
Η διανομή γίνεται με ειδικό συμβόλαιο που υπογράφεται σε συμβολαιογράφο και μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο. Παλαιότερα, ωστόσο, διαδεδομένη ήταν και η άτυπη, ή διά λόγου διανομή ενός ακινήτου. Ο γονέας δηλαδή όριζε προφορικώς το πώς θα διανεμηθεί ένα ακίνητο στα παιδιά του, ποιό τμήμα του κτήματος θα πάρει το κάθε παιδί και από εκείνη την στιγμή το κάθε παιδί άρχιζε να καλλιεργεί το τμήμα που του είχε δώσει ο γονέας του.
Σε μία τέτοια περίπτωση το κάθε παιδί δεν γινόταν κύριος του ακινήτου αμέσως, αλλά μόνο μετά την πάροδο είκοσι ετών, εφόσον συνέχιζε να καλλιεργεί το τμήμα που του έδωσε ο γονέας του μετά την διανομή, χωρίς να αμφισβητηθεί η κυριότητά του επί του τμήματος αυτού από άλλον. Η κτήση κυριότητας με τον τρόπο αυτόν, δηλαδή μετά από εικοσαετή απρόσκοπτη άσκηση νομής επί ενός τμήματος του μεγαλύτερου ακινήτου λέγεται χρησικτησία.
Στην υπ’ αριθ. 21/2008 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε επί διαφωνίας μεταξύ των τέκνων της αρχικής ιδιοκτήτριας ενός αγροκτήματος 10 στρεμμάτων έξω από το Ρέθυμνο Κρήτης. Η ιδιοκτήτρια είχε αποβιώσει το 1932 και άφησε σύζυγο και οκτώ παιδιά. Το κτήμα συνέχισε να το καλλιεργεί ο σύζυγός της μέχρι το 1955, οπότε και το μοίρασε ατύπως στα τέσσερα από τα οκτώ παιδιά του, ενώ στα άλλα τέσσερα παιδιά έδωσε άλλα ακίνητα.
Το κτήμα συνεπώς των 10 στρεμμάτων μετά την διά λόγου και όχι διά συμβολαίου διανομή πήγε σε τέσσερα παιδιά, τα οποία απέκτησαν κατ’ αρχάς συννομή επί του ακινήτου, από 1/4 έκαστο εξ αδιαιρέτου. Τα τρία παιδά μείνανε στην περιοχή και καλλιεργούσαν τμήμα του κοινού ακινήτου, ενώ το τέταρτο παιδί έφυγε από την Κρήτη, εξακολουθούσε όμως να έχει το 1/4 του ακινήτου. Μετά δε την πάροδο 20 ετών από την άτυπη διανομή, που έγινε το 1955, απέκτησε κυριότητα στο 1/4 εξ αδιαιρέτου του κτήματος.
Στην δεκαετία του 1980 και αφού ο πατέρας τους απεβίωσε το 1969, τα παιδιά που είχαν μείνει στο Ρέθυμνο αμφισβήτησαν ότι το παιδί που είχε φύγει είχε κυριότητα επί του ακινήτου και υποστήριξαν ότι το ακίνητο δεν είχε διανεμηθεί διά τέσσερα, αλλά διά τρία. Το τέταρτο παιδί άσκησε αγωγή στο δικαστήριο, υποστηρίζοντας ότι ήταν συγκύριος στο 1/4 εξ αδιαιρέτου και ότι αυτό το εμπράγματο δικαίωμα το είχε αποκτήσει όχι με συμβόλαιο, αλλά με την από το 1955 διά λόγου άτυπη διανομή από τον πατέρα τους και με την εικοσαετή νομή που είχε ασκήσει από το 1955 μέχρι το 1975.
Τα άλλα τρία παιδιά, αντιθέτως, υποστήριξαν ότι ο τέταρτος δεν είχε νομή στο ακίνητο μετά το 1955, αφού είχε φύγει από την Κρήτη. Ωστόσο, τα δικαστήρια μέχρι και τον Άρειο Πάγο έκριναν ότι το τέταρτο παιδί, παρά το ότι δεν ασκούσε αυτοπροσώπως νομή στο 1/4 του κτήματος, αφού είχε φύγει από την Κρήτη, είχε παρά ταύτα αποκτήσει με χρησικτησία, δηλαδή με εικοσαετή νομή, το 1/4 εξ αδιαιρέτου του ακινήτου, διότι μετά το 1955 και επί τουλάχιστον μία εικοσαετία είχε την πεποίθηση ότι ήταν συγκύριος στο 1/4 και κανένας από τα άλλα τρία αδέλφια του δεν του είχε δηλώσει ρητώς ότι δεν εκμεταλλεύονται το κτήμα και για δικό του λογαριασμό.

Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr