Joint Bank Account in Greece After The Passing Of A Joint Owner

Joint Bank Account in Greece After The Passing Of A Joint Owner By Christos ILIOPOULOS* Athens, 30 November 2020 A joint bank account is a bank account where more than one person are owners of the account, each of them having the right to independently withdraw money from the balance of the account, without the consent of the other joint owners. Each time a joint owner withdraws money from the joint account, the bank’s obligation towards all the joint owners is deleted for the amount the joint owner withdrew. If the balance of a joint account is 10,000 euros and one of the three joint owners independently withdraws, on his/her own and without the necessary consent of the others, the amount of 2,000 euros, the bank’s obligation towards all the joint owners is reduced to 8,000 euros. Under Greek law, if one of the joint owners withdraws an amount of money from the balance of the joint account, the other joint owners have the right to claim the amount or a part of it, from the owner who withdrew the amount, not from the bank. The other joint owners can claim their share from the amount the joint owner withdrew, depending on the legal relationship between all joint owners and their internal agreements. For example, if two partners in a company have an agreement that they share 50/50 the profits of their company, and one of them withdraws 5,000 euros from their joint account, the other has the right to claim from his partner 2,500 euros. If they own a company where partner A owns 80% of the company, while partner B owns 20%, in case partner B withdraws any amount from their joint account, partner A has the right to claim 80% of the amount partner B withdrew from their joint bank account. If the joint owners of the bank account do not have any specific agreement between them or if it cannot be proven what was their internal agreement, Greek law states that they should split 50/50 the balance of their joint bank account, in case of dispute. If one of the joint owners dies, the surviving owners become owners of the balance of the account. All Greek banks, based on a Greek law of 1932, each time a joint bank account is opened, provide for signing standard forms which, among other terms, state that in the case where one of the joint owners passes, the heirs of that joint owner do not have any right on the balance of the joint account, which becomes the ownership of the surviving joint owners. The Greek tax authority does not claim inheritance taxes on the balance of that account, because the balance goes to the surviving joint owners not as heirs, but in their own right. In its Decision No. 351/2018 the Supreme Court of Greece dealt with a case where the father, the daughter and the son owned a joint bank account, which of course included the term that in case of the passing of one of the co-owners, the balance goes to the surviving owners and not to the heirs of the deceased joint owner. The father died and therefore the account became a joint account between the daughter and the son, not because they were the heirs of the deceased joint owner, but because they were the surviving joint owners, irrespective of their kinship to the deceased. After the passing of the father, the son withdrew an amount and the daughter claimed from him 50% of it. When he refused her claim, she filed a civil action and both the Court of First Instance and the Court of Appeals determined that, in the absence of any specific internal agreement between the two joint owners, son and daughter, the daughter was entitled to receive from her brother the 50% of what he had withdrew from their joint account. When the son challenged the decision at the Supreme Court, the decision was the same, confirming that the judgments of the lower courts had properly applied the law. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Πουλάω Το Σπίτι Μου Στην Ελλάδα

Πουλάω Το Σπίτι Μου Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 6 Δεκεμβρίου 2020 Πολλοί είναι ο Έλληνες ομογενείς, κάτοικοι εξωτερικού, που αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα, διότι τα τελευταία χρόνια οι τιμές τους έχουν μειωθεί. Αρκετοί είναι όμως και εκείνοι που πουλάνε ακίνητα που έχουν στην Πατρίδα, είτε διότι θέλουν να αγοράσουν κάτι άλλο στην Ελλάδα, είτε διότι θέλουν να αποκτήσουν μετρητά για επένδυση σε άλλη χώρα Ο ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα που θέλει να το πουλήσει πρέπει να έχει, έστω και σε φωτοτυπία, τους τίτλους του ακινήτου, δηλαδή τουλάχιστον αντίγραφο του συμβολαίου με το οποίο το είχε αποκτήσει, αν όχι και τα προηγούμενα συμβόλαια. Αν το είχε αγοράσει, ή του είχε γίνει γονική παροχή από γονέα του, ή του είχε δωρηθεί από κάποιον, ή το είχε κληρονομήσει, πρέπει να έχει το συμβόλαιο, μαζί με το πιστοποιητικό ότι αυτό το συμβόλαιο είχε μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο, ή το φύλλο και απόσπασμα από το Κτηματολογικό Γραφείο, αν στην περιοχή του ακινήτου λειτουργούσε ήδη κτηματολόγιο. Εάν, ωστόσο, δεν έχει αυτά τα συμβόλαια, ούτε το πιστοποιητικό μεταγραφής τους, δεν σημαίνει ότι δεν μπορεί να πωλήσει. Απλώς πρέπει να ζητήσει από έναν δικηγόρο στην Ελλάδα να κάνει έλεγχο τίτλων στο όνομα του πωλητή για να βρει τα συμβόλαια και να αποκτήσει επικυρωμένα αντίγραφα. Ο πωλητής του ακινήτου πρέπει να λάβει φορολογική ενημερότητα από την εφορία στην Ελλάδα, ότι δεν οφείλει στην εφορία και ασφαλιστική ενημερότητα, που συνήθως οι ομογενείς δεν έχουν πρόβλημα να λάβουν. Επίσης, πρέπει να λάβει πιστοποιητικό ΤΑΠ από τον Δήμο στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο, για το οποίο θα χρειασθεί, εφόσον πρόκειται για διαμέρισμα ή μονοκατοικία, τον τελευταίο λογαριασμό ρεύματος με απόδειξη ότι έχει πληρωθεί. Εάν εκείνος που τώρα πουλάει έχει αποκτήσει το ακίνητο από κληρονομιά η δωρεά, απαιταίτει να λάβει πιστοποιητικό από την εφορία ότι δεν οφείλει φόρο κληρονομίας ή δωρεάς. Για την πώληση χρειάζεται επίσης βεβαίωση πολιτικού μηχανικού ότι το διαμέρισμα ή η μονοκατοικία δεν έχει πολεοδομικές παραβάσεις, αλλά και πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, ενώ αν πρόκειται για οικόπεδο, η βεβαίωση θα γράφει ότι δεν υπάρχει κτίσμα εντός αυτού. Αν το ακίνητο είναι σε περιοχή όπου λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο, χρειάζεται φύλλο και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, ή πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου. Το αντίγραφο της αδείας οικοδομής είναι ένα έγγραφο που θα βοηθήσει πολύ για την ολοκλήρωση της πωλήσεως. Για την πώληση απαιτείται επίσης πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, από το οποίο να προκύπτει ότι το ακίνητο δηλώνεται με ακριβή περιγραφή του στο Ε9 της εφορίας και ότι πληρώνεται κάθε χρόνο ο ΕΝΦΙΑ. Ο πωλητής πρέπει να έχει πληρώσει το ΕΝΦΙΑ τουλάχιστον τα τελευταία πέντε έτη και να έχει ηλεκτρονική πρόσβαση στον φορολογικό του φάκελλο με username και password. Αν το πωλούμενο είναι οικόπεδο ή αγροτεμάχιο, απαιτείται σύγχρονο, δηλαδή όχι παλαιό, τοπογραφικό, με πλήρη απεικόνιση των ορίων και των λοιπών χαρακτηριστικών του ακινήτου, ώστε ο αγοραστής να δύναται να γνωρίζει αν το οικόπεδο ή το αγροτεμάχιο μπορεί να οικοδομηθεί, πόσα τετραγωνικό χτίζονται και τους λοιπούς οικοδομικούς όρους, διότι η αξία του είναι αρρήκτως συνδεδεμένη με το “αν χτίζει” και πόσο. Αναλόγως της ιδιαιτερότητας του ακινήτου και της υποθέσεως, μπορεί να χρειάζονται και άλλα πιστοποιητικά και έγγραφα, όπως επί παραδείγματι εάν στο ακίνητο φαίνονται κατασχέσεις ή άλλα βάρη προς τράπεζες ή τρίτους, τα οποία πρέπει πρώτα να πληρωθούν και μετά να γίνει η πώληση, εκτός αν ο αγοραστής αναλάβει να τα πληρώσει αυτός, μειώνοντας το τίμημα που θα πληρώσει στον πωλητή. Για να μπορεί να πωλήσει κάποιος κάτοικος εξωτερικού πρέπει είτε να έλθει ο ίδιος στην Ελλάδα και να μεριμνήσει για όλα τα παραπάνω έγγραφα και διαδικασίες, που στην καλύτερη περίπτωση απαιτούν ολίγες εβδομάδες, είτε να υπογράψει πληρεξούσιο στην χώρα κατοικίας του στο εξωτερικό, προς δικηγόρο ή άλλο έμπιστο πρόσωπο στην Ελλάδα, όχι μόνο για να συγκεντρώσει τα ανωτέρω έγγραφα, αλλά και για να τον συμβουλεύσει με ποιόν τρόπο θα εξασφαλίσει ότι θα λάβει τα χρήματά του από την πώληση του ακινήτου του. Το πληρεξούσιο πρέπει να συνταχθεί από συμβολαιογράφο ή δικηγόρο Ελλάδος και να υπογραφεί είτε στο Προξενείο, είτε σε συμβολαιογράφο της χώρας του εξωτερικού, με Αποστίλλη ή επικύρωση από το Προξενείο, αναλόγως της χώρας. . *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Joint Bank Account in Greece After The Passing Of A Joint Owner

Joint Bank Account in Greece After The Passing Of A Joint Owner By Christos ILIOPOULOS* Athens, 30 November 2020 A joint bank account is a bank account where more than one person are owners of the account, each of them having the right to independently withdraw money from the balance of the account, without the consent of the other joint owners. Each time a joint owner withdraws money from the joint account, the bank’s obligation towards all the joint owners is deleted for the amount the joint owner withdrew. If the balance of a joint account is 10,000 euros and one of the three joint owners independently withdraws, on his/her own and without the necessary consent of the others, the amount of 2,000 euros, the bank’s obligation towards all the joint owners is reduced to 8,000 euros. Under Greek law, if one of the joint owners withdraws an amount of money from the balance of the joint account, the other joint owners have the right to claim the amount or a part of it, from the owner who withdrew the amount, not from the bank. The other joint owners can claim their share from the amount the joint owner withdrew, depending on the legal relationship between all joint owners and their internal agreements. For example, if two partners in a company have an agreement that they share 50/50 the profits of their company, and one of them withdraws 5,000 euros from their joint account, the other has the right to claim from his partner 2,500 euros. If they own a company where partner A owns 80% of the company, while partner B owns 20%, in case partner B withdraws any amount from their joint account, partner A has the right to claim 80% of the amount partner B withdrew from their joint bank account. If the joint owners of the bank account do not have any specific agreement between them or if it cannot be proven what was their internal agreement, Greek law states that they should split 50/50 the balance of their joint bank account, in case of dispute. If one of the joint owners dies, the surviving owners become owners of the balance of the account. All Greek banks, based on a Greek law of 1932, each time a joint bank account is opened, provide for signing standard forms which, among other terms, state that in the case where one of the joint owners passes, the heirs of that joint owner do not have any right on the balance of the joint account, which becomes the ownership of the surviving joint owners. The Greek tax authority does not claim inheritance taxes on the balance of that account, because the balance goes to the surviving joint owners not as heirs, but in their own right. In its Decision No. 351/2018 the Supreme Court of Greece dealt with a case where the father, the daughter and the son owned a joint bank account, which of course included the term that in case of the passing of one of the co-owners, the balance goes to the surviving owners and not to the heirs of the deceased joint owner. The father died and therefore the account became a joint account between the daughter and the son, not because they were the heirs of the deceased joint owner, but because they were the surviving joint owners, irrespective of their kinship to the deceased. After the passing of the father, the son withdrew an amount and the daughter claimed from him 50% of it. When he refused her claim, she filed a civil action and both the Court of First Instance and the Court of Appeals determined that, in the absence of any specific internal agreement between the two joint owners, son and daughter, the daughter was entitled to receive from her brother the 50% of what he had withdrew from their joint account. When the son challenged the decision at the Supreme Court, the decision was the same, confirming that the judgments of the lower courts had properly applied the law. . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Greek Citizen Not Born In Greece

Greek Citizen Not Born In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 14 November 2020 Greek law applies lex sanguinis (law of blood), as opposed to lex soli. Lex sanguinis or jus sanguinis, is the basic legal principle of private international law, which practically says that a person’s nationality or citizenship is determined by the citizenship of his/her parents and not by the citizenship of the country where that person was born. For example, if two Greek citizens immigrated from Greece to the United States of America, married there and gave birth in the US, to their child, that child, according to Greek private international law, is entitled to the Greek citizenship. On the contrary, Greek law also states that if two Chinese citizens give birth to their child in Greece, their child, in principle, is not entitled to the Greek citizenship. That child, Greek law provides, is entitled to the Chinese citizenship. Greece and many other countries apply lex sanguinis with regard to citizenship, because they choose to grant their citizenship even to people born outside of their boundaries, as long as at least one of the parents or grandparents is a Greek citizen. The obvious rationale of such a fundamental legal choice for a country is the determination to retain ties with its people who become immigrants in other countries. Greece saw a large number of its citizens leave the country from the beginning of the 20th century until the 1970’s. Millions of Greeks immigrated to several countries, among which the USA, Canada, Australia, Germany, South Africa and many other. Greece could not afford to cut ties with its people, irrespective of whether those left the country did it for good or not. After all, the people themselves never wanted to cut their ties with motherland or Patrida. It was natural, therefore, that Greek law assumed principles and laws which essentially keep the legal ties of the plethora of immigrants and their families to their beloved country of birth. Moreover, many of the Greek immigrants dreamed to make some money in the foreign country and return to Greece, irrespective of whether this happened or not in the end. Furthermore, Greeks view family as one of the highest priorities in life, one of the most sacred things. The children of the Greek immigrants, born in the foreign countries, spoke Greek, mostly became Christian Orthodox and kept Greece in high esteem. How could all those first and second generation Greeks be denied of their Greek roots and the citizenship of their ancestors? They could not and they can’t. That is why Greek law states, in rough terms, that if a foreign-born person can prove their ancestral connection, (birth – marriage – birth with no significant name changes), to a proven Greek citizen, that person is entitled to the Greek citizenship. That translates to the right of such a foreign-born person to apply for the Greek citizenship, if he/she can prove that his/her grandparent or parent was born and is registered as a Greek citizen in Greece. There are of course terms and conditions and Greek bureaucracy makes it difficult or even (unfairly) impossible sometimes for a foreign-born person to obtain the citizenship, simply because the spelling of a name is different from one certificate to the other, or because we cannot locate the proper marriage (civil or religious) or the right birth record or certificate. We deal with such complications in other articles. Finally, connected to the rule of lex sanguinis applicable by Greek law, is the distinction existing in Greece between the birth record (Lixiarhiki Praxi Geniseos) and the birth certificate (Pistopiitiko Geniseos). The first is issued by the Greek administration for every child born in Greece, irrespective of the citizenship of its parents. Therefore, the child born in Greece, to two Chinese citizens, receives a birth record, but not a birth certificate. The birth record is evidencing the act of birth of a child, the parents’ names, date and place of birth and other data. However, since the child does not have at least one Greek parent, even if the child is born in Greece, it will only obtain a birth record and not a birth certificate. The birth certificate is granted to the child born to at least one Greek parent and the birth certificate means that the child is registered at the Demotologion, which is the main book of citizens. When the foreign-born person obtains the Greek citizenship, she/he obtains a birth certificate and is registered with the Demotologion. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Αγοραπωλησία Ακινήτου Στην Ελλάδα

Αθήνα, 2 Νοεμβρίου 2020 Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Κάθε αγορά ή πώληση ακινήτου στην Ελλάδα έχει τα δικά της δεδομένα, που μπορεί να διαφέρουν κατά περίπτωση. Σ’ αυτό το άρθρο αναφέρουμε εντελώς περιληπτικά τα βασικά που πρέπει να γνωρίζει κάποιος κάτοικος εξωτερικού, που θέλει να αγοράσει ή να πωλήσει ένα ακίνητο στην Ελλάδα. Τα πιο πολλά έγγραφα απαιτείται να τα προσκομίσει στον συμβολαιογράφο ο πωλητής, ενώ τα πιο πολλά έξοδα καλείται να τα καταβάλει ο αγοραστής, αφού άλλωστε αυτός είναι που αγοράζει. Ο πωλητής πρέπει να λάβει από την εφορία πρόσφατη φορολογική ενημερότητα, έγγραφο δηλαδή που βεβαιώνει ότι δεν χρωστάει στην εφορία στην Ελλάδα. Πρέπει επίσης να λάβει βεβαίωση από πολιτικό μηχανικό, ότι η μονοκατοικία ή το διαμέρισμα που πουλάει είναι χτισμένα χωρίς πολεοδομικές παραβάσεις, ή αν τέτοιες έχουν βρεθεί, ότι τις έχει νομιμοποιήσει και πλήρωσε τα πρόστιμα. Αν πουλάει οικόπεδο, τότε χρειάζεται βεβαίωση μηχανικού ότι το οικόπεδο δεν έχει κτίσμα. Αν πουλάει ακίνητο που απέκτησε από δωρεά, ή κληρονομιά, χρειάζεται να πάρει από την εφορία βεβαίωση ότι έχει καταβληθεί ο φόρος δωρεάς ή κληρονομίας, εκτός αν η κληρονομιά είναι προ του 2004, διότι για τις κληρονομιές προ του 2004, δεν οφείλεται σήμερα φόρος κληρονομίας. Ο πωλητής πρέπει επίσης να λάβει και πιστοποιητικό ΤΑΠ από τον Δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο, ότι δεν οφείλει δημοτικό φόρο. Για να το πάρει, πρέπει να προσκομίσει τον τελευταίο λογαριασμό της ΔΕΗ με απόδειξη ότι έχει πληρωθεί. Επίσης, πρέπει να προσκομίσει πιστοποιητικό της εφορίας ότι δεν οφείλει ΕΝΦΙΑ, από το οποίο να προκύπτει ότι το ακίνητο περιγράφεται με τον ίδιο τρόπο, τόσο στο πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, όσο και στην βεβαίωση μηχανικού και τελικώς στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Ο πωλητής πρέπει επίσης να εξασφαλισθεί νομικά και πρακτικά ότι θα λάβει το τίμημα που έχει συμφωνήσει με τον αγοραστή και ότι το συμβόλαιο της αγοραπωλησίας τον εξασφαλίζει στο πολύ κρίσιμο αυτό σημείο, δηλαδή ότι θα πάρει τα χρήματα που έχει συμφωνήσει στον χρόνο που έχει ορισθεί. Πρέπει επίσης να προσκομίσει ασφαλιστική ενημερότητα, ότι δηλαδή δεν χρωστάει σε ασφαλιστικά ταμεία, καθώς και κτηματολογικό φύλλο, εάν στην περιοχή του ακινήτου λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο. Μεγάλη σημασία έχει για τους κατοίκους εξωτερικού το ότι δεν έχουν υποχρέωση να πληρώσουν φόρο υπεραξίας (capital gains tax), όταν πωλούν ακίνητο στην Ελλάδα, ακόμα και αν το πωλούν σε τιμή μεγαλύτερη από αυτήν στην οποία το αγόρασαν. Σχετικός νόμος υπάρχει στην Ελλάδα, που προβλέπει τέτοιον φόρο για τους πωλητές, αλλά η εφαρμογή του συνεχώς αναστέλλεται, λόγω της οικονομικής κρίσης. Ο αγοραστής ακινήτου στην Ελλάδα προσκομίζει στον συμβολαιογράφο την ταυτότητα ή το διαβατήριό του. Η βασική του μέριμνα πρέπει να είναι ο έλεγχος τίτλων του ακινήτου με δικηγόρο, για να διαπιστώσει ότι το ακίνητο που αγοράζει δεν έχει νομικά ή άλλα βάρη και δεν συνδέεται με οφειλές του πωλητή. Εάν ζει στο εξωτερικό και δεν επιθυμεί να μεταβεί στην Ελλάδα για την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου, πρέπει να στείλει, προξενικό κατά προτίμηση, πληρεξούσιο στην Ελλάδα. Ο αγοραστής κατγαβάλλει την αμοιβή του συμβολαιογράφου, που συνήθως αυτός επιλέγει, για να συντάξει (μαζί με τον ή τους δικηγόρους) το συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου. Ο αγοραστής πληρώνει επίσης τον φόρο μεταβιβάσεως, που συνήθως είναι 3% επί της αξίας του ακινήτου που αγοράζει, αν το ακίνητο δεν είναι νεόδμητο. Πληρώνει επιπροσθέτως και την μεταγραφή του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν αγοράζει οικόπεδο ή αγροτεμάχιο, συνιστάται ο αγοραστής να συμβουλευθεί και πολιτικό μηχανικό, για να βεβαιωθεί περί των όρων δομήσεως του οικοπέδου, για το πόσο μπορεί να χτίσει και υπό ποίες προϋποθέσεις. Αν έχει μεσολαβήσει μεσίτης, είτε από την πλευρά του ενός είτε και από τους δύο, πωλητή και αγοραστή, η μεσιτική αμοιβή είναι συνήθως 2% επί της τιμής πωλήσεως του ακινήτου, κατ’ ανώτατο όριο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Είναι Νόμιμο Το Σπίτι Σας Στην Ελλάδα;

Είναι Νόμιμο Το Σπίτι Σας Στην Ελλάδα; Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 22 Οκτωβρίου 2020 Εάν έχετε κάποιο μονοκατοικία ή διαμέρισμα στην Ελλάδα, καλό είναι να ελέγξετε εάν υπάρχουν, μικρές ή μεγάλες, πολεοδομικές παραβάσεις. Αν συμβαίνει κάτι τέτοιο, πράγμα που είναι πιο πιθανό από όσο νομίζετε, δεν μπορείτε να το μεταβιβάσετε, δηλαδή να το πουλήσετε, ούτε να το δώσετε με γονική παροχή στα παιδιά σας, ούτε να το δωρίσετε, ούτε να προβείτε σε διανομή, εάν προηγουμένως δεν νομιμοποιήσετε αυτές τις, έστω και μικρές, πολεοδομικές παραβάσεις. Πολεοδομικές εκκρεμότητες που ουσιαστικώς «απαγορεύουν» την μεταβίβαση του ακινήτου σας στην Ελλάδα και επομένως μειώνουν δραστικά την αξία του, μπορεί να αποτελούν πράγματα που δεν φαντάζεστε. Μπορεί εσείς να πιστεύετε ότι ποτέ δεν έχετε παρανομήσει, ότι το σπίτι το χτίσατε με άδεια, ή ότι το κληρονομήσατε πριν κάποια χρόνια και κάνατε αποδοχή κληρονομίας με δικηγόρο, συμβολαιογράφο και εφορία. Πώς μπορεί τώρα το σπίτι σας να θεωρείται ότι έχει παρανομίες; Κι όμως, πολεοδομική παράβαση μπορεί να είναι ακόμα και ένα μπαλκόνι που έχει μήκος 15 εκατοστά παραπάνω από ό,τι γράφει η άδεια, ή ένας τοίχος χτισμένος λίγους πόντους πιο πέρα από το προβλεπόμενο, ή ένας εξώστης ή όροφος με μία μικρή αλλαγή από όσα γράφει η άδεια. Η προσθήκη ενός δωματίου, ή η μείωση ενός κοινόχρηστου χώρου για να αυξηθεί η επιφάνεια του διαμερίσματος κατά τρία ή τέσσερα τετραγωνικά μέτρα και πολλές άλλες «τροποποιήσεις» της αρχικής αδείας, ή κτίσματα που έγιναν χωρίς άδεια (ακόμα και ένας εξωτερικός φούρνος, ένα πηγάδι, ένα μικρό κτίσμα στο οικόπεδο), απαιτούν νομιμοποίηση και πριν αυτή γίνει, η μονοκατοικία ή το διαμέρισμα δεν μπορεί να μεταβιβασθεί, διότι έχει κάποιο τεχνικό ελάττωμα, που μετατρέπεται σε νομικό κώλυμα. Μεγάλη σημασία έχει αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί πριν ή μετά το 1955 ή μετά τον Ιούλιο του 2011. Αν είναι πριν το 1955, είστε τυχεροί, διότι κάθε κατασκευή του σπιτιού θεωρείται νόμιμη και επιτρέπεται η μεταβίβασή του, αρκεί να μπορείτε να αποδείξετε ότι το σπίτι έχει χτισθεί πριν το 1955. Αν στο κτίσμα έχουν γίνει μεταγενέστερες προσθήκες δωματίων ή ορόφων, βελτιώσεις, επεκτάσεις ή μετατροπές, σημασία έχει ποιά χρονιά έγιναν οι αλλαγές, αν έγιναν με άδεια και αν η άδεια εκτελέσθηκε κατά γράμμα, ή αν αυτό που χτίσθηκε είναι διαφορετικό από ό,τι προέβλεπε η άδεια. Αν το κτίσμα ή η κατασκευή ανηγέρθη μετά τον Ιούλιο του 2011, δεν επιτρέπεται νομιμοποίησή του και πρέπει να κατεδαφισθεί. Καλά, και ποιός θα πάρει είδηση αν το σπίτι που θέλω να πουλήσω στην Ελλάδα, έχει μπαλκόνι, δωμάτιο ή τοίχο 15 πόντους περισσότερο από ό,τι γράφει ή άδεια; Σίγουρα θα το πάρει είδηση ο μηχανικός, στον οποίο υποχρεωτικά θα απευθυνθείτε για να μετρήσει και να ελέγξει το σπίτι, πριν την μεταβίβαση. Ο μηχανικός πρέπει να σας χορηγήσει την βεβαίωση ότι το οικοδόμημα που θέλετε να πουλήσετε ή γενικώς να μεταβιβάσετε, δεν έχει πολεοδομικές παραβάσεις. Αν δεν έχετε αυτήν την βεβαίωση, δεν μπορείτε να πουλήσετε. Αν τώρα νομίσετε ότι με λίγη ...προσπάθεια θα πείσετε τον μηχανικό να παραβλέψει τις όποιες παραβάσεις, θα ανακαλύψετε ότι αυτό δεν γίνεται, διότι ο νόμος έχει γίνει πολύ αυστηρός και ο πολιτικός μηχανικός μπορεί ακόμα και να χάσει την άδειά του, αν παραβλέψει πολεοδομικές παραβάσεις. Όλοι όσοι έχουν μονοκατοικία ή διαμέρισμα στην Ελλάδα πρέπει, τέλος, να πληροφορηθούν, ότι μετά τον Σεπτέμβριο 2020 τα πρόστιμα για νομιμοποίηση - τακτοποίηση αυθαιρεσιών ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά 20%, ενώ όσο περνάνε οι μήνες, η νομιμοποίηση θα γίνεται όλο και πιο δαπανηρή για τον ιδιοκτήτη που θέλει να μεταβιβάσει. Υπάρχουν επίσης και περιπτώσεις όπου, τώρα πλέον, η νομιμοποίηση κάποιων εκτεταμένων πολεοδομικών παραβάσεων δεν είναι επιτρεπτή από τον νόμο, όπως όταν οι παραβάσεις αφορούν επιφάνεια μεγαλύτερη του 40% του κτίσματος, οπότε σ’ αυτές τις περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποχρεωθεί ακόμα και σε κατεδάφιση του κτίσματος ή τμημάτων αυτού, εάν επιθυμεί να το μεταβιβάσει. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

How To Avoid Inheritance Tax In Greece For Foreign Joint Bank Accounts By Christos ILIOPOULOS*

How To Avoid Inheritance Tax In Greece For Foreign Joint Bank Accounts By Christos ILIOPOULOS* 12 October 2020 The basic rule in Greek law is that if a deceased has a left a single – name bank account, (in the name of the deceased, only), his/her heirs, named in a Will or intestate, have to declare their share on such a bank account and pay inheritance taxes to the Greek tax authority. On the contrary, if the bank account is a joint bank account, in the name of the deceased and at least one more person, who survives the deceased, the balance of the account on the day of the passing, remains in the ownership of the surviving joint owner. The bank considers the surviving joint owner or owners as the owners of the bank account. The Greek tax office does not claim inheritance taxes from the surviving joint owners. The law in Greece says that, if one of the assets of the estate is a joint bank account, kept in the name of the deceased and one or more persons, the balance on the day of the passing will not go to the heirs of the deceased and will not be taxed as inheritance, provided the account was opened at the bank with a specific clause that upon the passing of one joint owner, the balance is owned by the remaining joint owner(s). In Greece, almost every joint bank account has this clause, by default. This means that in case of death of one of the joint owners, the surviving owners do not have to prove much to the tax authority to avoid inheritance taxation. The balance of the bank account is not even included in the inheritance tax declaration, which is filed to the tax authority within four or twelve months from the passing, or from the probation of the Will. The Greek tax authority considers that all joint bank accounts in Greece have been opened with the specific clause that upon the death of one joint owner, the balance belongs to the surviving joint owners and not to the heirs of the deceased. However, in the court case 59/2020 of the Three Member Administrative Court of Athens, the estate of the deceased included joint account and portfolios in foreign banks and other financial institutions. The tax authority in Greece did not accept that, by default, the crucial clause (that upon the death of one joint owner, the surviving owners take the balance) was in force, and imposed inheritance taxes on the heirs of the deceased. The heirs challenged the action of the Greek tax authority as a breach of European Union law, since, they claimed, the Greek state (tax authority), required by them to specifically prove that the crucial clause had been agreed upon at the opening of the foreign joint bank accounts, while it does not require the same level of proof, when the joint bank accounts are kept with banks in Greece. The court ruled that the Greek state, through the tax authority, did not breach the law, since the law in Greece does not differentiate between Greek and foreign banks and it applies equally the law that if such a clause is entered during the opening of the account, the surviving joint owners do not have to pay inheritance tax. The problem is that the law is the same for Greek and foreign joint bank accounts alike, but the application of the law by the Greek tax authority seems discriminative against the surviving joint owners of foreign bank accounts. Following such a ruling, every joint owner of a bank account kept at a bank outside of Greece, who expects to have to file an inheritance tax declaration to the Greek tax authority, must ensure that such a clause is entered into during the opening or the operation of such a foreign joint bank account. Unless, it can be proven that such a clause is by default part of every contract or agreement with the bank, when the joint bank account is opened. . . *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr