Zoning laws in Greece for unincorporated areas

Zoning laws in Greece for unincorporated areas By Christos ILIOPOULOS* Athens, 26 April 2026 It is commonly referred to as an “unincorporated area” in the United States and Australia, or as the “open countryside” in the United Kingdom. Regardless of the terminology, this article concerns land located outside town or village limits in Greece and whether such land can be developed. For decades, the basic rule widely understood by the public in Greece was that an owner of land in an unincorporated area could build on it, provided the plot had a minimum surface area of 4,000 square meters. Over the years, thousands of transactions were completed on this basis. Purchasers of such plots generally assumed they would be able to construct a typical two-story house of approximately 120–200 square meters, more or less. Property values in these areas were set accordingly. By contrast, land on which construction is not permitted typically loses approximately 70–80% of its value, for obvious reasons. In the past three years, however, the Supreme Administrative Court of Greece (the Council of State) has issued a series of decisions introducing additional conditions for building on such land. As a result, thousands of owners who purchased these plots years ago—believing they were buildable—may now discover that they are not, even if they exceed the 4,000 square meter threshold. In other words, recent case law has created significant uncertainty as to whether construction is permitted. One of the key new requirements established by the Court is that the land must have frontage on a legally recognized public road. The difficulty, however, is that in Greece it is often unclear whether a given road qualifies as such. In many areas, roads have not been formally designated as public, or their legal status remains ambiguous. Consequently, tens of thousands of owners purchased land in unincorporated areas after receiving assurances from lawyers, notaries, and civil engineers or surveyors that the plots were buildable. These professionals were not acting negligently; rather, they were advising clients based on the laws and building regulations that had been in force for decades. Indeed, such regulations date back at least to the 1920s, when the principal requirement for obtaining a building permit was a minimum plot size of 4,000 square meters, along with certain setback distances from property boundaries. The recent decisions of the Council of State have effectively tightened the criteria for buildability, rendering the 4,000 square meter rule insufficient on its own. Another requirement now appears to be a minimum frontage of 25 meters on a legally recognized public road. At the same time, the government has yet to provide clear legislative guidance in response to these rulings, leaving unresolved questions about whether, and under what conditions, off-plan land can be developed. Given this legal uncertainty, a prudent approach for prospective buyers is to require the seller to obtain an official document from the competent building authority specifying the applicable building terms for the property. This document, known as a Certificate of Building Terms, is issued by the authority responsible for granting building permits in the area. Obtaining such a certificate can provide greater assurance to a buyer before proceeding with the purchase of the land. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Δεν πας στρατό αν πάρεις ελληνική ιθαγένεια

Δεν πας στρατό αν πάρεις ελληνική ιθαγένεια Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 28-3-2026. Μία από τις πλέον διαδεδομένες παρανοήσεις μεταξύ αρκετών ομογενών και κατοίκων εξωτερικού είναι η πεποίθηση ότι αν η γέννηση ενός αγοριού στο εξωτερικό εγγραφεί στην Ελλάδα, το παιδί αυτό θα πρέπει να υπηρετήσει στρατιωτική θητεία. Πρέπει από την αρχή να ξεκαθαριστεί ότι τα γεννηθέντα στο εξωτερικό αγόρια που εγγράφονται σε Δημοτολόγιο στην Ελλάδα δεν θα υποχρεωθούν να υπηρετήσουν στον Ελληνικό Στρατό, εάν δεν το επιθυμούν και εάν δεν έρθουν να μείνουν μόνιμα στην Ελλάδα πάνω από έξι μήνες εντός του ιδίου ημερολογιακού έτους. Οι γονείς που αποκτούν παιδιά στο εξωτερικό και επιθυμούν να τα εγγράψουν στην Ελλάδα, αλλά διστάζουν να το πράξουν για τα αγόρια φοβούμενοι την στρατιωτική θητεία, πρέπει να γνωρίζουν ότι τα αγόρια που γεννιούνται εκτός Ελλάδος δεν θα υπηρετήσουν στον στρατό, εφόσον παραμείνουν έως την ηλικία των σαράντα πέντε ετών μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού. Μέχρι το τεσσαρακοστό πέμπτο έτος της ηλικίας τους έχουν την υποχρέωση να μην διαμείνουν στην Ελλάδα για χρονικό διάστημα πάνω από έξι μήνες μέσα στο ίδιο ημερολογιακό έτος. Αυτό σημαίνει ότι δεν πρέπει να προκύπτει από τις σφραγίδες εισόδου και εξόδου στο διαβατήριό τους ότι μεταξύ της 1ης Ιανουαρίου και της 31ης Δεκεμβρίου του ιδίου έτους έμειναν εντός Ελλάδος για περισσότερο από έξι μήνες. Εάν μείνουν πάνω από έξι μήνες στην Πατρίδα, χάνουν την ιδιότητα του μονίμου κατοίκου εξωτερικού και αναφορικώς με τον στρατό, υποχρεούνται να υπηρετήσουν όπως και κάθε άλλος Έλληνας πολίτης που έχει γεννηθεί στην Ελλάδα. Η υποχρέωση να μην μείνουν πάνω από έξι μήνες το ίδιο ημερολογιακό έτος στην Ελλάδα σημαίνει ότι ο μόνιμος κάτοικος εξωτερικού μπορεί να μείνει στην Ελλάδα από την 1η Ιουλίου μίας χρονιάς, μέχρι και την 30η Ιουνίου της επόμενης χρονιάς, δηλαδή για δώδεκα μήνες, χωρίς να έχει μείνει πάνω από έξι μήνες εντός του ιδίου έτους στην Ελλάδα, αφού οι πρώτοι έξι μήνες (Ιούλιος – Δεκέμβριος) ανήκουν στην προηγούμενη χρονιά και οι επόμενοι έξι μήνες (Ιανουάριος – Ιούνιος) υπολογίζονται στο επόμενο ημερολογιακό έτος. Όσοι άνδρες έχουν γεννηθεί εκτός Ελλάδος και έχουν λάβει την συχνά πολυπόθητη ελληνική ιθαγένεια, εξακολουθούν να είναι μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού, εάν ποτέ στην ζωή τους δεν έχουν μείνει στην Ελλάδα για πάνω από έξι μήνες εντός του ιδίου έτους. Θεωρούνται όμως μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού σήμερα ακόμα και όσοι είχαν ζήσει στην Ελλάδα χρόνια ολόκληρα κυρίως στην παιδική τους ηλικία, αλλά μετά την ηλικία των 10 ή 12 ετών έφυγαν για το εξωτερικό και έκτοτε δεν έχουν μείνει στην Ελλάδα για πάνω από έξι μήνες, εφόσον έχουν συμπληρώσει στο εξωτερικό τουλάχιστον επτά ή ένδεκα χρόνια, αναλόγως την κάθε περίπτωση. Σε κάθε υπόθεση πρέπει να εξετάζουμε το σύνολο των συνθηκών για να δούμε εάν ο άνδρας που σήμερα είναι π.χ. δέκα οκτώ, είκοσι πέντε ή τριάντα εννέα ετών και μένει μόνιμα στο εξωτερικό, θεωρείται κατά το νόμο μόνιμος κάτοικος εξωτερικού, εάν είχε ζήσει σε μικρότερη ηλικία στην Ελλάδα για πάνω από έξι μήνες. Για να αποδειχθεί ότι κάποιος είναι μόνιμος κάτοικος εξωτερικού και άρα αναστέλλεται επ’ αόριστον η υποχρέωσή του να πάει στρατό στην Ελλάδα, πρέπει να εκδοθεί το σχετικό πιστοποιητικό από το Προξενείο της Ελλάδος, πλησιέστερα στο οποίο διαμένει ο ενδιαφερόμενος. Τα έγγραφα που θα του ζητηθούν είναι το ισχύον, και αν τα έχει, προηγούμενα διαβατήρια από τα οποία να προκύπτει ότι δεν έχει μείνει έξι μήνες στην Ελλάδα, οι φορολογικές δηλώσεις του στο εξωτερικό των αρκετών τελευταίων ετών, ή βεβαιώσεις ότι εκεί πήγε σχολείο ή πανεπιστήμιο μαζί με τις φορολογικές δηλώσεις των γονέων του στην αλλοδαπή, βεβαιώσεις ότι εργάζεται και ασφαλίζεται στο εξωτερικό και κάθε άλλο έγγραφο που αποδεικνύει μόνιμη διαμονή εκτός Ελλάδος. Ο Έλληνας πολίτης που λάβει από το Προξενείο το Πιστοποιητικό Μονίμου Κατοίκου Εξωτερικού θα υπέχει στρατιωτικές υποχρεώσεις, αλλά θα παραμείνει επ’ αόριστον νομίμως εκτός στρατεύματος, εφόσον δεν απωλέσει την ιδιότητα του μονίμου κατοίκου εξωτερικού, δηλαδή εφόσον δεν έρθει να μείνει στην Ελλάδα για πάνω από έξι μήνες εντός του ιδίου έτους. Όσοι Έλληνες πολίτες έχουν γεννηθεί στο εξωτερικό, ή είναι μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού και παρά ταύτα επιθυμούν να υπηρετήσουν την θητεία τους, εάν θέλουν να επωφεληθούν των ευνοϊκών διατάξεων πρέπει όσο ακόμα είναι κάτοικοι εξωτερικού να δηλώσουν ότι θέλουν να υπηρετήσουν, διότι σ’ αυτήν την περίπτωση μπορεί να υπηρετήσουν μόνο έξι μήνες. Αντιθέτως, εάν κάποιος ενώ πρώτα ήταν κάτοικος εξωτερικού, μετά παρέμεινε πάνω από έξι μήνες στην Ελλάδα και μετά δήλωσε ότι θέλει να υπηρετήσει, μπορεί να έχει ήδη χάσει την ιδιότητα του μονίμου κατοίκου εξωτερικού και τότε θα υπηρετήσει πλήρη θητεία. Σημειώνεται ότι ο κάτοικος εξωτερικού που απέκτησε ελληνικό διαβατήριο μπορεί να μείνει όσο χρόνο θέλει, δηλαδή ακόμα και πάνω από έξι μήνες, σε άλλη χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης (π.χ. Γερμανία, Γαλλία, Ισπανία, Ιταλία κλπ), χωρίς να χάσει την ιδιότητα του μονίμου κατοίκου εξωτερικού. Έτσι, μπορεί να εργάζεται ή να σπουδάζει όσο χρόνο θέλει σε άλλη χώρα της Ε.Ε. χωρίς να πρέπει να υπηρετήσει την θητεία του. Επίσης, είναι σημαντικό ότι το αγόρι που γεννήθηκε στο εξωτερικό και οι γονείς του έγραψαν την γέννησή του στην Ελλάδα, μπορεί να μείνει στην Ελλάδα έως και δώδεκα χρόνια για σπουδές, χωρίς να υποχρεούται να πάει στρατό. Στο παρόν άρθρο δεν μπορούμε να καλύψουμε το σύνολο των πολλών ειδικών περιπτώσεων. Σκοπός μας είναι να ενημερώσουμε για το γενικό καθεστώς αναφορικώς με την στρατιωτική θητεία, ώστε οι Έλληνες του εξωτερικού να μην θεωρούν τον στρατό ως αποτρεπτικό παράγοντα για να εγγράψουν στο Προξενείο ή στο Ειδικό Ληξιαρχείο Αθηνών την γέννηση αγοριών στο εξωτερικό και έτσι να χάνουν τα πολλά δικαιώματα που τους παρέχει το ελληνικό διαβατήριο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr