Properties In Greece Long Forgotten

Properties In Greece Long Forgotten By Christos ILIOPOULOS* 20 February 2021 Greeks living outside of the country often contact attorneys or relatives in Greece to find out the actual, legal and tax status of real estate properties, which they have neglected for years. Foreign residents, of Greek origin or not, carried away by their everyday business and life obligations in a foreign country, quite often abandon real estate properties which they own or can claim in Greece. They may have not visited them for years and they may have not requested from relatives or friends to inspect or check on them, not even every now and then, as they should have done. Such properties may have been purchased by foreign residents a long time ago, they may have been gifted to them by family, or may be assets of an estate in Greece, which the foreign residents had settled years ago, or have not even legally accepted and need to settle now. After all these years, a notice in Greece for taxes due, a formal letter by other building owners about management expenses, a legal notice by other joint owners of the same real estate property for the development or exploitation of the jointly owned asset, or a civil lawsuit action for division of property, a boundary dispute or an inheritance issue, will “wake up” the interest of the foreign resident about their forgotten property in Greece. This will lead to a phone call or an e-mail to a lawyer or a relative in Greece, in order to touch base with the management of their “abandoned” real estate plot, land, house or apartment. The foreign residents will usually want to know if and how much they have to pay for back property and other taxes, and to sort out all outstanding matters for the property or properties, so that they start developing or exploiting them, or how they can transfer them to their children, or sell them. The foreign resident must first send to the attorney in Greece any contract, deed or document related to the property, be that a purchase deed, or a deed of acceptance of estate, or any other transaction contract. If the foreign resident does not have any of the above, he/she will advise the attorney about the location (village, town or city) of the property, and the attorney should be able to make a title search in the area using the owner’s name and data, in order to identify the deeds of ownership of the property at the local land registry. More information will be needed, like whether the foreign resident has a Greek tax number (AFM), username and password for on line access to the tax file, and whether the property has been declared by the owner to the tax office E9 property list and to the Ktimatologio new land registry. Any work which needs to be done in Greece for the property will be executed with a power of attorney or authorization, which the foreign resident will sign at the Greek Consulate or at a notary public with Apostille. The text of such power of attorney will be drafted by the Greek lawyer, once the attorney is briefed on the details of the case. The legal search in Greece includes whether the property has been declared to the Ktimatologio modern land registry and if not, it will be declared now, as this is still possible in most areas of Greece. In some cases, depending on the time limits on each particular case, a court hearing and decision may be required to retroactively declare the property, to avoid the property being listed in someone else’s name or “expropriation” of the property by the state. A new, modern survey map may have to be drafted by a topographer or civil engineer, if the asset is land, a plot, or a house (but not, if it is an apartment – condominium). If the property is jointly owned with others, they may have to be located so that all joint owners decide on the management of the property. The attorney in Greece, with the power of attorney / authorization, will be able to check if property taxes are owed, although such tax is usually low, anyway. The property may have never been listed to the E9 tax list, or the owner may have never set up his/her on-line tax page, in which case it will have to be done now and the, usually low, annual property tax called ENFIA will have to be paid for the last five years, in order to bring the property up to date. The deed of ownership will be collected (from the local land registry or from a notary’s office) and the asset will be registered with every authority required by law, so that it is properly recorded in the name of the foreign resident who had “abandoned” it. It is noteworthy that for inheritances/estates from 2003 and back, zero inheritance tax is owed. However, even if inheritance tax must be paid, because the deceased passed after 1-1-2004, close relatives usually enjoy a 150,000 – euro tax free amount for each child and for the spouse of the deceased, making it less costly to inherit the property. Other outstanding matters may be paying utility bills, and declaring any surface built in breach of the building regulations, which calls for legalization of the structure. The bottom line is that, whatever bureaucratic procedure is required and whatever the cost of bringing the taxes and other dues up to date, in most cases the expenses will be much lower than the market value of the abandoned property. This means that it makes sense for the owner to re-visit the long forgotten Greek property, in order to update its legal and tax status, so that it can be transferred to children, developed or sold. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Πρώτος Ή Δεύτερος Γάμος Για Τον Έλληνα Γονέα;

Πρώτος Ή Δεύτερος Γάμος Για Τον Έλληνα Γονέα; Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 8 Φεβρουαρίου 2021 Οι ομογενείς συχνά επικοινωνούν ή συναντώνται με δικηγόρο στην Ελλάδα για να λάβουν συμβουλή για διάφορα νομικά ζητήματα που τους απασχολούν. Εάν η υπόθεση αφορά στην αποδοχή κληρονομίας με ακίνητα ή κινητά στην Ελλάδα, ή κτήση ελληνικής ιθαγενείας, μία συχνή ερώτηση από τον δικηγόρο είναι το εάν ο γάμος των γονέων τους ήταν πρώτος για τον Έλληνα γονέα τους, ή αν είχε κάποιο προηγούμενο γάμο και διαζύγιο. Ο ομογενής μπορεί να έχει έναν ή δύο γονείς Έλληνες. Το αν ο γάμος τους ήταν πρώτος ή δεύτερος (ή και τρίτος) έχει σημασία για την διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί στην Ελλάδα για την πρόοδο της υπόθεσης και την επίτευξη του επιθυμητού αποτελέσματος. Ας πάρουμε το παράδειγμα της κτήσεως ελληνικής ιθαγενείας. Εάν ο ομογενής που θέλει την ιθαγένεια έχει έναν μόνο Έλληνα γονέα, πρέπει να γνωρίζουμε εάν ο γάμος του ή της με τον αλλοδαπό σύζυγο ήταν πρώτος για τον Έλληνα γονέα. Εάν ήταν πρώτος, τότε η υπόθεση μπορεί να προχωρήσει πιο γρήγορα. Θα χρειασθούμε το πιστοποιητικό γεννήσεως του Έλληνα γονέα από την Ελλάδα, τον γάμο του με τον αλλοδαπό σύζυγο (στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό, που ήταν πρώτος για τον Έλληνα γονέα) και την γέννηση του παιδιού από το εξωτερικό. Εάν όμως ο γάμος για τον Έλληνα ήταν δεύτερος, τότε θα χρειασθούμε τον πρώτο γάμο του, για να τον εγγράψουμε στο Ειδικό Ληξιαρχείο στην Ελλάδα. Μετά, απαιτείται η δικαστική απόφαση διαζυγίου, η οποία εάν είναι από το εξωτερικό, πρέπει να έχει Αποστίλλη ή επικύρωση από το Προξενείο της Ελλάδος, εάν στην χώρα του εξωτερικού δεν υπάρχει η Αποστίλλη. Ακολούθως, το ελληνικό δικαστήριο χρειάζεται και πιστοποιητικό από το εξωτερικό, ότι η δικαστική απόφαση που έλυσε τον γάμο (απόφαση διαζυγίου) είναι αμετάκλητη, δηλαδή ότι δεν έχει προσβληθεί με έφεση ή ότι τώρα δεν μπορεί να προσβληθεί με κάποιο ένδικο μέσο. Αυτό που γίνεται τότε είναι ένα δικαστήριο χωρίς αντιδικία (εκούσια δικαιοδοσία) στην Ελλάδα, συνήθως στην Αθήνα, με το οποίο θα αναγνωρισθεί η ισχύς της αλλοδαπής απόφασης διαζυγίου στην Ελλάδα. Μόλις το δικαστήριο στην Ελλάδα εκδώσει την απόφασή του αναγνωρίζοντας την ισχύ της ξένης απόφασης, θα εγγραφεί το διαζύγιο στο Ειδικό Ληξιαρχείο στην Αθήνα και μετά θα εγγραφεί ο δεύτερος γάμος του Έλληνα γονέα που έχει τελεσθεί στο εξωτερικό. Όταν γίνουν αυτά, θα ανοίξει ο δρόμος για την ελληνική ιθαγένεια του αιτούντος, οπότε θα μπορεί να εγγραφεί και η γέννησή του, αλλά αργότερα και ο δικός του γάμος και η γέννηση των δικών του παιδιών, αν έχει. Η ίδια διαδικασία για την αναγνώριση του αλλοδαπού διαζυγίου ακολουθείται και στην περίπτωση που γίνεται αποδοχή κληρονομίας για κάποιον κληρονομούμενο που ζούσε εκτός Ελλάδος και άφησε περιουσία στην Ελλάδα. Εάν έχει παιδιά από δεύτερο γάμο ή από πρώτο και από δεύτερο, εάν δεν έχουν καταχωρηθεί στην Ελλάδα οι γάμοι του και το διαζύγιό του, δεν μπορεί να εκδοθεί πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, πράγμα που εμποδίζει την κατάθεση Δήλωσης Φόρου Κληρονομίας και ενδεχομένως την Πράξης Αποδοχής Κληρονομίας σε συμβολαιογράφο, εάν δεν υπάρχει διαθήκη. Είναι αυτονόητο ότι το να ζητάει ο δικηγόρος από τους εντολείς του να βρουν στην χώρα του εξωτερικού τον πρώτο γάμο του γονέα τους και το διαζύγιό του, δεν είναι ούτε το πιο εύκολο πράγμα, ούτε το πιο ευχάριστο. Ωστόσο, εάν ο γονέας είχε πρώτο γάμο, διαζύγιο και δεύτερο ή και τρίτον γάμο στο εξωτερικό, είναι απαραίτητο για την ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών στην Ελλάδα να εγγραφούν όλοι οι γάμοι του εξωτερικού και το διαζύγιο, ώστε η οικογενειακή μερίδα του γονέα να τακτοποιηθεί για να προχωρήσουν μετά ζητήματα όπως η ιθαγένεια και η αποδοχή κληρονομίας. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Φορολογία Για Κατοίκους Ελλάδος Βάσει Της Περιουσίας Τους

Φορολογία Για Κατοίκους Ελλάδος Βάσει Της Περιουσίας Τους Αθήνα, 2 Φεβρουαρίου 2021 Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Το παρόν άρθρο αφορά όσους έχουν καταχωρηθεί στην ελληνική εφορία ως κάτοικοι Ελλάδας. Επομένως, οι ομογενείς, κάτοικοι εξωτερικού δεν θα πρέπει να ανησυχούν ότι μπορεί να φορολογηθούν στην Ελλάδα με βάση την περιουσία τους και όχι το πραγματικό εισόδημά τους. Για όσους, συνεπώς, είναι μόνιμοι κάτοικοι Ελλάδος η εφορία κάθε χρόνο τους φορολογεί με βάση την περιουσία που διαθέτουν, εκτός αν δηλώνουν μεγαλύτερο εισόδημα. Ας πούμε ότι κάποιος μόνιμος κάτοικος Ελλάδος έχει δύο διαμερίσματα στο όνομά του, οπότε το τεκμήριο διαβίωσης για την εφορία είναι για τα δύο αυτά ακίνητα 8.000 ευρώ. Έχει και ένα οικόπεδο και ένα αυτοκίνητο ΙΧ, ενώ πληρώνει και ιδιωτικό σχολείο για τα παιδιά του. Όλα αυτά μπορεί να δημιουργούν ένα τεκμήριο διαβίωσης 20.000 ευρώ ετησίως. Αν στην ετήσια φορολογική του δήλωση ο φορολογούμενος δηλώσει ότι είχε εισοδήματα 30.000 ευρώ, τότε θα φορολογηθεί για το ποσό των 30.000 ευρώ. Αν όμως δηλώσει ότι είχε εισόδημα 12.000 ευρώ, τότε θα φορολογηθεί όχι για 12.000 ευρώ, αλλά για 20.000 ευρώ, που είναι τα τεκμήρια, διότι η εφορία υποστηρίζει ότι αφού έχει αυτήν την περιουσία (σπίτια, αυτοκίνητο, παιδιά σε ιδιωτικό σχολείο κλπ.), δεν μπορεί να ζει με λιγότερο από 20.000 ευρώ, οπότε τον φορολογεί για το ποσό αυτό. Με τον τρόπο αυτό η εφορία καταπολεμά εν μέρει την φοροδιαφυγή, επειδή φορολογεί κάποιον αναλογικώς με την περιουσία που διαθέτει και χρησιμοποιεί και με το συμπέρασμα που προκύπτει για το επίπεδο ζωής του, με βάση την αξία των περιουσιακών του στοιχείων. Αφού δηλαδή έχεις αυτό το σπίτι, εκείνο το αυτοκίνητο και εκείνες τις «πολυτελείς» δαπάνες (πισίνα, οικιακή βοηθό, παιδία σε ιδιωτικό σχολείο κλπ.), τότε το ελάχιστο που σε υπολογίζω να έχεις ως ετήσιο εισόδημα είναι 20.000 ευρώ, έστω κι αν εσύ μου φέρνεις στοιχεία για εισόδημα 12.000 ευρώ. Τι γίνεται όμως στην περίπτωση κατά την οποία ο φορολογούμενος έχει πραγματικά χαμηλώτερο εισόδημα από εκείνο που προκύπτει από τα τεκμήρια; Τότε θα είναι άδικο να φορολογηθεί για εισόδημα που δεν αποκτά. Σε μία τέτοια περίπτωση μπορεί να αμφισβητήσει τα τεκμήρια, προσκομίζοντας αποδείξεις ότι ζει με λιγότερα χρήματα. Μπορεί δηλαδή ο φορολογούμενος να έχει τρία σπίτια (κληρονομιά, ή από τότε που έβγαζε χρήματα), αλλά λόγω εξαιρετικών συνθηκών, σήμερα να μην έχει παρά πενιχρά εισοδήματα, πολύ χαμηλώτερα από τα τεκμήρια. Τέτοια στοιχεία που αποδεικνύουν ότι κάποιος δεν έχει το εισόδημα που «μαρτυρούν» τα τεκμήρια, μπορεί να είναι: - Ότι υπηρετεί την στρατιωτική του θητεία, επομένως δεν εργάζεται και δεν έχει συνεπώς εισόδημα, παρά το ότι έχει τρία σπίτια και αυτοκίνητο. - Ότι είναι φυλακή, οπότε δεν μπορεί να εργασθεί και δεν έχει εισόδημα, παρά την περιουσία που διαθέτει. - Ότι είναι άνεργος και εισπράττει μάλιστα επίδομα ανεργίας. - Ότι νοσηλεύεται ή ότι πάσχει από ασθένεια ή ότι η κατάσταση της υγείας του είναι τέτοια (π.χ. αναπηρία), που δεν του επιτρέπει να εργασθεί και να έχει το εισόδημα που ορίζουν τα τεκμήρια. - Ότι ζουν στο ίδιο σπίτι με συγγενείς πρώτου βαθμού και ότι τις ανάγκες τους καλύπτουν οι συγγενείς. Δηλαδή ένας ηλικιωμένος μπορεί να έχει στην κυριότητά του πέντε διαμερίσματα τα οποία δεν νοικιάζει για διάφορους λόγους και τα τεκμήρια λένε ότι πρέπει να φορολογείται για 30.000 ευρώ ετησίως. Αν αποδείξει ότι ζει με τα παιδιά του και ότι εκείνα καλύπτουν τις βασικές του ανάγκες διαβίωσης, τότε μπορεί να γλυτώσει την φορολόγηση για εισόδημα 30.000 ευρώ και να φορολογηθεί για λιγότερο. Αρκεί και τα παιδιά του να δηλώνουν επαρκές εισόδημα που να καλύπτει και τις ανάγκες του πατρός τους. - Ότι είναι ορφανοί ανήλικοι που κατέχουν επιβατικά αυτοκίνητα ΙΧ από κληρονομιά γονέα τους. - Ότι για λόγους ανωτέρας βίας πραγματοποίησαν δαπάνες διαβίωσης μικρότερη των τεκμηρίων. Όταν ο φορολογούμενος υποβάλει στην φορολογική αρχή στην Ελλάδα κάποιον από τους ανωτέρω ισχυρισμούς που μειώνουν το εισόδημα για το οποίο πρέπει να φορολογηθεί κάτω από το ποσό των τεκμηρίων, η εφορία θα ελέγξει τις σχετικές αποδείξεις και θα αποφανθεί αν μπορεί να γίνει μείωση του φορολογητέου εισοδήματος και σε ποιό ποσοστό. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr