Saturday, March 23, 2024

Is This Parcel Of Land Buildable Or Not?

Is This Parcel Of Land Buildable Or Not? By Christos ILIOPOULOS* Athens, 16 March 2024 In the last six years, as the economic crisis was heading to an end, Greece has been experiencing a real estate boom. Values of immovable property have gone up, in most areas prices have reached the pre-crisis levels of 2009 (during the period of hardship there was a 40% average drop), and in some parts of the country prices have gone even higher. Within this climate, many Greeks and foreigners focus on out-of-city-limits parcels of land as suitable opportunities for investment. Zoning regulations in Greece divide land into two main categories. Land inside the city, town or village limits, where smaller in size plots can be developed into houses or buildings, and out-of-city-limits tracts of land, where in general you are not allowed to build unless you own a parcel of minimum of 4,000 square meters provided additional building requirements are met. The general rule for decades has been that if you own a parcel of minimum 4,000 s.m. you are allowed to build a home of about 150 – 200 s.m. possibly with some additional underground space. That is why from 1928, when building on parcels outside the town or village limits was allowed for the first time, until the beginning of 2023, the general public knew that such a parcel had value if it had a minimum size of 4,000 s.m. while exceptions permitted building on even smaller parcels, if they faced one or more roads etc. However, there were cases where even parcels which did not have direct access to any type of road (“blind” parcels, as they are called), could also be built upon, provided they had a minimum size of 4,000 s.m. In the beginning of 2023, however, the Supreme Administrative Court of Greece (equivalent to the Conseil d' État in France), issued one and then more rulings which created a small revolution, by adding for the first time more requirements for the buildability of out-of-city-limits parcels. In plain words, according to these court rulings, the minimum size of 4,000 s.m. for such a parcel of land does not ensure that the parcel is buildable. This means that hundreds of thousands of parcels all over Greece (some talk about two million parcels), which had a certain market value for decades, because their owners and potential buyers knew they could build a house of about 180 s.m. give or take, may not be buildable anymore and their development fate and value are uncertain, to say the least. By losing their “buildability” such parcels of land may result in losing roughly 80% of their value. If we take into consideration that the vast majority of the lower and middle class families in Greece own one or more of these out-of-city-limits parcels, we can grasp the economic damage inflicted upon a vast section of the Greek society. In addition, anyone thinking of investing in the purchase of such parcels must know that, at this specific time, their legal and zoning regime may be like shifting sands. After the Supreme Court rulings of 2023, prospective buyers of these parcels of land cannot be certain whether they will be able to legally build a house or any construction on them. If they can’t build, the value of the parcel will sharply decline and much fewer people will think it is worth buying. The Court’s recent decisions and certain government laws during the years have added more building requirements, which include the precondition that the parcels of minimum 4,000 s.m. must have also been formed before a certain time (year 2003 or 1985 etc.), that the parcels must have a face of minimum 25 meters on a road, that this road must have been officially recognized by the Greek state and some more, which add to the confusion and make the decision whether a specific parcel is buildable or not, presently, a difficult and uncertain exercise. Even some building authorities around Greece have temporarily stopped issuing permits to build on such parcels until the rules are properly defined. The present Greek government is about to pass a highly anticipated law, which the real estate market, lawyers, notaries and above all civil engineers, hope that will clarify the legal regime of the parcels of land lying outside the city limits in order to allow owners and buyers to know the rules by which they will make their investment decisions. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Thursday, February 22, 2024

Μικρή Η Προθεσμία Για Δήλωση Κληρονομιάς Εξωτερικού

Μικρή Η Προθεσμία Για Δήλωση Κληρονομιάς Εξωτερικού Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 18 Φεβρουαρίου 2024 Η προθεσμία για να δηλωθεί μία κληρονομιά στην ελληνική εφορία έγινε εννέα μήνες από τον θάνατο του κληρονομουμένου, από έξι που ήταν μέχρι προσφάτως. Αυτό ισχύει για τους κληρονόμους που είναι κάτοικοι Ελλάδος, εφόσον και ο κληρονομούμενος απεβίωσε στην Ελλάδα, ανεξαρτήτως του αν η κληρονομία βρίσκεται στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό. Εάν ο κληρονόμος είναι κάτοικος εξωτερικού, ή εάν ο κληρονομούμενος απεβίωσε στο εξωτερικό, η προθεσμία για να δηλωθεί η κληρονομία στην εφορία είναι δώδεκα μήνες. Η προθεσμία των εννέα ή δώδεκα μηνών ισχύει εφόσον ο θανών απεβίωσε αδιάθετος, δηλαδή δεν έχει δημοσιευθεί διαθήκη. Εάν υπάρχει δημοσιευθείσα διαθήκη, στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό, η προθεσμίες αρχίζουν να μετρούν από την ημέρα δημοσίευσης της διαθήκης. Στην περίπτωση που η διαθήκη έχει δημοσιευθεί στο εξωτερικό και απλώς καταχωρείται στην Ελλάδα για να ισχύσει, η προθεσμία εκκινεί από την δημοσίευση στο εξωτερικό. Εάν οι κληρονόμοι δεν προλάβουν να υποβάλουν δήλωση εντός των άνω προθεσμιών συνήθως δεν έρχεται το τέλος του κόσμου και δεν χάνουν τα δικαιώματά τους επί της κληρονομίας. Αν η αξία του μεριδίου τους είναι κάτω από το αφορολόγητο όριο, για την εκπρόθεσμη δήλωση της κληρονομίας θα τους επιβληθεί απλώς ένα πρόστιμο που σήμερα είναι 102,40 ευρώ για κάθε κληρονόμο. Αν όμως η αξία του μεριδίου τους είναι πάνω από το αφορολόγητο, οπότε θα προκύπτει φόρος κληρονομίας, αυτός ο φόρος κάθε μήνα που περνάει μετά την λήξη της προθεσμίας αυξάνεται με ένα επιτόκιο που είναι περίπου 0,73 % κάθε μήνα. Ο κληρονόμος ή οι κληρονόμοι υποχρεούνται από την στιγμή που μαθαίνουν ότι δικαιούνται κληρονομικού μεριδίου, να εντοπίσουν τα στοιχεία της κληρονομίας, ήτοι ακίνητα, κινητά, μετρητά χρήματα, υπόλοιπα τραπεζικών λογαριασμών, μετοχές κλπ., να υπολογίσουν την αξία τους, να περιγράψουν τα ακίνητα και να τα δηλώσουν τελικώς ως σύνολο στην εφορία. Όταν τα περιουσιακά αυτά στοιχεία βρίσκονται στην Ελλάδα, η εξεύρεση και η περιγραφή τους μπορεί να είναι ευκολώτερη ή να μην παρουσιάζει πολλά προβλήματα. Αντιθέτως, όταν τα στοιχεία της κληρονομίας βρίσκονται εκτός Ελλάδος, ο εντοπισμός τους, ο υπολογισμός της αξίας τους, αλλά και η πραγματική κτήση τους από τον κληρονόμο συνήθως απαιτεί πολύ περισσότερο χρόνο. Στο σημείο αυτό εντοπίζουμε ένα κενό στην ελληνική νομοθεσία που οδηγεί σε μία αδικία εις βάρος του κληρονόμου που καλείται να εντοπίσει και να υπολογίσει την αξία περιουσιακών στοιχείων στο εξωτερικό, όπου δεν γνωρίζει πρόσωπα και καταστάσεις, ούτε τον νόμο και τις διαδικασίες μίας χώρας τους εξωτερικού εν σχέσει προς την λήψη υπολοίπων τραπεζικών λογαριασμών εξωτερικού, αλλά και ολόκληρων χαρτοφυλακίων επενδυτικών προϊόντων, ακινήτων σε άλλες χώρες, διαδικασιών δημοσίευσης διαθήκης και εκτίμησης ακινήτων στην αλλοδαπή. Για να τα βρει όλα αυτά στο εξωτερικό ο κληρονόμος που διαμένει στην Ελλάδα χρειάζεται χρόνο και η προθεσμία που του δίνει ο νόμος, δηλαδή μόνο εννέα μήνες, όσο δηλαδή και για την περιουσία που βρίσκεται στην Ελλάδα, συνήθως δεν επαρκεί. Αυτό το κενό του νόμου, δηλαδή το γεγονός ότι για κληρονόμο κάτοικο Ελλάδος με κληρονομούμενο που απεβίωσε επίσης στην Ελλάδα, αλλά η κληρονομία βρίσκεται στο εξωτερικό, η προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης φόρου κληρονομίας είναι μόνο εννέα μήνες, όσο και για την κληρονομία που βρίσκεται στην Ελλάδα, δημιουργεί μία αδικία εις βάρος του κληρονόμου που καλείται να εντοπίσει και να εκτιμήσει κληρονομιαία στοιχεία στο εξωτερικό. Αποτέλεσμα της σχετικά μικρής προθεσμίας των εννέα μηνών για κληρονομία στο εξωτερικό είναι η αδυναμία υποβολής της δήλωσης εμπροθέσμως και η επιβολή προστίμου ή προσαυξήσεων στον φόρο κληρονομίας, λόγω εκπρόθεσμης δήλωσης. Για τους λόγους αυτούς, ο κληρονόμος που κατοικεί στην Ελλάδα αλλά μαθαίνει ότι δικαιούται κληρονομίας στο εξωτερικό ενώ ο κληρονομούμενος ζούσε στην Ελλάδα, πρέπει να κινηθεί γρήγορα ώστε να μάθει ποια είναι τα στοιχεία της κληρονομίας στο εξωτερικό, ποια η περιγραφή και η αξία τους και πώς θα τα αποκτήσει στην πράξη, για να αποφύγει πρόστιμα και προσαυξήσεις φόρων στην Ελλάδα και για να καταφέρει εγκαίρως να αποκτήσει την κατοχή των κληρονομιαίων (π.χ. να λάβει τα χρήματα από το εξωτερικό στην Ελλάδα), για να μπορεί να καταβάλει και τους σχετικούς φόρους κληρονομίας, αν το κληρονομικό μερίδιό του υπερβαίνει το εκάστοτε αφορολόγητο όριο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Wednesday, January 31, 2024

Δηλώστε Τα Ακίνητά Σας Στο Κτηματολόγιο

Δηλώστε Τα Ακίνητά Σας Στο Κτηματολόγιο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 24 Ιανουαρίου 2024 Αν και το Κτηματολόγιο λειτουργεί στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας εδώ και πολλά χρόνια, υπάρχουν ακόμα ιδιοκτήτες που δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους για να καταχωρηθούν στο Κτηματολογικό Γραφείο. Σήμερα Κτηματολόγιο λειτουργεί στις περισσότερες περιοχές της χώρας, ενώ λίγες έχουν μείνει ακόμα στο στάδιο όπου οι ιδιοκτήτες ακινήτων καλούνται τώρα να τα δηλώσουν για να ενταχθούν στο νέο σύστημα καταγραφής και περιγραφής ακινήτων. Η Δήλωση στο Κτηματολόγιο περιλαμβάνει οπωσδήποτε φωτοτυπία του συμβολαίου με το οποίο ο ιδιοκτήτης έχει αποκτήσει το ακίνητο, είτε το αγόρασε, είτε το κληρονόμησε, είτε το έλαβε ως γονική παροχή ή δωρεά ή με όποιον άλλο τρόπο έχει αποκτήσει την κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα επ’ αυτού. Για την Δήλωση χρειάζονται ακόμα πιστοποιητικό μεταγραφής του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο, διαβατήριο ή ταυτότητα του ιδιοκτήτη, ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου του (ΑΦΜ) και πρόσφατο τοπογραφικό με συντεταγμένες αν πρόκειται για οικόπεδο, αγροτεμάχιο ή μονοκατοικία. Μπορεί κατά περίπτωση να χρειασθούν και άλλα έγγραφα, αλλά τα ανωτέρω είναι τα βασικά. Ο ιδιοκτήτης του δεν είναι απαραίτητο να έρθει στην Ελλάδα για να το δηλώσει. Μπορεί να υπογράψει πληρεξούσιο ή εξουσιοδότηση σε πρόσωπο που εμπιστεύεται στην Ελλάδα για να γίνει σωστά η δήλωση χωρίς να χρειάζεται αυτοπρόσωπη παρουσία του στις υπηρεσίες του Κτηματολογίου. Η Δήλωση γίνεται και ηλεκτρονικά, αλλά οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που ζουν εκτός Ελλάδος δεν γνωρίζουν τον τρόπο που μπορεί να γίνει πρακτικά από τον υπολογιστή τους, ενώ χρειάζονται και συμβουλές από ειδικούς. Εάν το ακίνητο είναι διαμέρισμα σε πολυκατοικία, ο εντοπισμός του δικαιώματος γίνεται ευκολώτερα, ενώ εάν είναι οικόπεδο ή αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου, ο εντοπισμός του μπορεί να είναι πιο δύσκολος. Αν το ακίνητο δεν εντοπισθεί, δεν μπορεί να καταχωρηθεί στην βάση δεδομένων του Κτηματολογίου και θα χρειασθούν περισσότερες ενέργειες από τον ιδιοκτήτη για να γίνει ο σωστός εντοπισμός του. Αν δεν υπάρχει πρόσφατο τοπογραφικό, πρέπει να γίνει τώρα και θα πρέπει να περιλαμβάνει συντεταγμένες του οικοπέδου ή του αγροτεμαχίου. Η Δήλωση κάθε ακινήτου στο Κτηματολόγιο είναι υποχρεωτική, διότι χωρίς αυτήν το ακίνητο θα παύσει να έχει αξία για τον ιδιοκτήτη του, αφού δεν θα μπορεί να το πουλήσει, να το μεταβιβάσει με γονική παροχή στα παιδιά του, να το δωρίσει ή να το προσημειώσει για να πάρει δάνειο από τράπεζα. Εκτός αυτών, μετά από μερικά χρόνια το ακίνητο που δεν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, στο οποίο δεν θα έχει το όνομα του ιδιοκτήτη του αλλά θα αναφέρεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, θα μεταβιβασθεί αυτομάτως στην κυριότητα του ελληνικού δημοσίου. Ο πρώην πλέον ιδιοκτήτης του θα το έχει χάσει και θα δικαιούται μόνο να ζητήσει αποζημίωση από το κράτος αντιστοιχούσα στην αξία του ακινήτου, του οποίου την κυριότητα έχασε επειδή δεν το δήλωσε στο Κτηματολόγιο. Στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας επιτρέπεται ακόμα να δηλωθούν ακίνητα, παρά το ότι μπορεί να έχουν παρέλθει οι προθεσμίες για την υποβολή δηλώσεων. Στην χειρότερη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης που δεν έμαθε ποτέ ή αμέλησε να το δηλώσει στην κτηματογράφηση, μπορεί να καταθέσει στο δικαστήριο σχετικό αίτημα για την αναγνώριση της κυριότητάς του στο συγκεκριμένο ακίνητο και την καταχώρησή του στο όνομά του στο Κτηματολόγιο. Εάν το μη δηλωθέν μέχρι σήμερα ακίνητο είναι διαμέρισμα σε πολυκατοικία, εφόσον οι ιδιοκτήτες των λοιπών διαμερισμάτων της ίδιας πολυκατοικίας τα έχουν ήδη δηλώσει, η δήλωση του διαμερίσματος μπορεί να είναι λιγότερο δύσκολη. Αν όμως το ακίνητο είναι αγροτεμάχιο, οικόπεδο ή μονοκατοικία, μπορεί να χρειασθεί προσφυγή στο δικαστήριο για να γίνει δεκτή η δήλωσή του στο Κτηματολόγιο. Υπάρχουν ωστόσο και περιοχές της Ελλάδας που δεν υπάρχει η δυνατότητα ούτε δικαστηρίου, ούτε άλλης διαδικασίας για μη δηλωθέντα ακίνητα. Αυτοί που δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους είναι συχνά ομογενείς ή κάτοικοι εξωτερικού, που δεν έχουν επικοινωνία με την Ελλάδα και δεν πληροφορήθηκαν ποτέ ότι πρέπει να υποβάλουν δήλωση στο Κτηματολόγιο. Πρόκειται επίσης για κληρονόμους ακινήτων που για διάφορους λόγους δεν έχουν ολοκληρώσει την διαδικασία της κληρονομικής διαδοχής. Στις περισσότερες των περιπτώσεων υπάρχει ακόμα χρόνος για να διευθετήσουν τα της κληρονομίας και να δηλώσουν τα ακίνητα στο όνομά τους, αρκεί να γνωρίζουν την τοποθεσία που βρίσκεται το ακίνητο, ποιός ήταν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης του, αν αυτός έχει αποβιώσει, πόσους κληρονόμους είχε, ποιοί είναι οι πλησιέστεροι συγγενείς, αν κάποιος χρησιμοποιεί το ακίνητο σήμερα και αν υπάρχουν συμβόλαια, τοπογραφικά ή άλλα έγγραφα που περιγράφουν την νομική ιστορία του ακινήτου. Τις πληροφορίες για το ακίνητο, την κληρονομιά και τα σχετικά έγγραφα πρέπει να τα συζητήσουν το συντομώτερο δυνατό με δικηγόρο στην Ελλάδα, για να λάβουν συμβουλές για το πώς μπορούν να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους και να διασώσουν την κυριότητα, συνεπώς και την αξία ενός ή περισσοτέρων ακινήτων. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Wednesday, December 20, 2023

Το Προξενείο Ελέγχει Αλλά Δεν Αποφασίζει Για Το Πληρεξούσιο

Το Προξενείο Ελέγχει Αλλά Δεν Αποφασίζει Για Το Πληρεξούσιο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 18 Δεκεμβρίου 2023. Ο ελληνισμός έχει την ευτυχία να διαθέτει έναν πολύ μεγάλο αριθμό Ελλήνων εκτός των συνόρων του ελληνικού κράτους. Οι ομογενείς έχουν ισχυρή παρουσία σε χώρες όπως οι ΗΠΑ, ο Καναδάς, η Αυστραλία, η Γερμανία και αρκετές άλλες ανά τον κόσμο. Τα Προξενεία της Ελλάδος στο εξωτερικό πρέπει να εργάζονται για να εξυπηρετούν τους ομογενείς, αλλά και τους αλλοδαπούς που επιθυμούν να επενδύσουν ή απλώς να ζήσουν στην Ελλάδα. Μία από τις πλέον διαδεδομένες ενέργειες που οι ομογενείς πραγματοποιούν στο Προξενείο είναι η υπογραφή πληρεξουσίου προς τον εντολέα τους στην Ελλάδα, για διενέργεια κάποιας νομικής πράξης, όπως αγορά ή πώληση ακινήτου, αποδοχή κληρονομίας, μίσθωση ακινήτου, άνοιγμα και διαχείριση τραπεζικού λογαριασμού κλπ. Ο Πρόξενος της Ελλάδος στο εξωτερικό ή ο αρμόδιος που ενεργεί αντ’ αυτού, εκτελεί χρέη που ομοιάζουν με εκείνα του συμβολαιογράφου. Το πρόσωπο που υπογράφει το πληρεξούσιο και παρέχει πληρεξουσιότητα σε άλλο ή άλλα πρόσωπα στην Ελλάδα, δηλαδή ο ομογενής ή αλλοδαπός εντολέας, πρέπει να γνωρίζει καλά το περιεχόμενο του πληρεξουσίου και να το αποδέχεται πλήρως. Συνεπώς, αυτός που δίνει πληρεξουσιότητα σε κάποιον άλλον για διενέργεια πράξεων στην Ελλάδα, επειδή ο εντολέας δεν μπορεί να βρεθεί ή να παραμείνει στην Ελλάδα για όσο χρόνο απαιτούν οι συγκεκριμένες νομικές ενέργειες, πρέπει να γνωρίζει πολύ καλά το κείμενο του πληρεξουσίου και να καταλαβαίνει τι είδους εντολές και εξουσίες δίνει στον πληρεξούσιό του που θα ενεργήσει στο όνομά του στην Πατρίδα. Επομένως, ο εντολέας πρέπει να θέλει να υπογράψει το συγκεκριμένο πληρεξούσιο. Αυτονόητο είναι ότι ο εντολέας πρέπει να έχει εμπιστοσύνη στον πληρεξούσιό του, δηλαδή στο πρόσωπο που αναλαμβάνει την ευθύνη να διενεργήσει σημαντικές πράξεις, με συχνά οικονομικό αντίκτυπο για την τσέπη του εντολέα. Αυτονόητο είναι επίσης και ότι ο εντολοδόχος, δηλαδή ο πληρεξούσιος στην Ελλάδα που λαμβάνει την εντολή να ενεργήσει πράξεις για τον εντολέα του που μένει στο εξωτερικό, αναλαμβάνει μία σημαντική ευθύνη για την ορθή εκτέλεση των εντολών, πάντοτε προς το συμφέρον του εντολέα του. Η πρακτική που ακολουθούν τα Προξενεία της Ελλάδος είναι να ζητούν να τους αποσταλεί το προσχέδιο πληρεξουσίου έτοιμο με ηλεκτρονικό μήνυμα και μάλιστα σε πρόγραμμα word, ώστε να μπορούν να το αντιγράψουν εύκολα και χωρίς να το ξαναγράφουν, ενώ ακολούθως συμπληρώνουν πρόσθετο κείμενο στην αρχή μόνο και στο τέλος του πληρεξουσίου και μετά συνεννοούνται με τον ομογενή για το ραντεβού της υπογραφής του πληρεξουσίου. Το Προξενείο έχει την ευθύνη το κείμενο του πληρεξουσίου να είναι σύννομο και να είναι απολύτως κατανοητό στον εντολέα. Για τον λόγο αυτόν ο αρμόδιος του Προξενείου μπορεί εμμέσως ή και αμέσως, να ελέγξει εάν ο εντολέας που θέλει να το υπογράψει καταλαβαίνει την ελληνική γλώσσα, αλλά και αν αντιλαμβάνεται το νόημα και τις βασικές συνέπειες του πληρεξουσίου, ότι δηλαδή καταλαβαίνει τι θα υπογράψει. Πέραν αυτού, το Προξενείο δεν έχει αρμοδιότητα να αποφασίσει για το είδος των εντολών που θα περιληφθούν στο πληρεξούσιο. Αυτό το αποφασίζουν συνήθως ο συμβολαιογράφος ή ο δικηγόρος στην Ελλάδα, που έχουν αναλάβει την ευθύνη να συμβουλεύσουν τον εντολέα που ζει στο εξωτερικό, για το ποιο πρέπει να είναι το περιεχόμενο του πληρεξουσίου, όπως επιτάσσει ο νόμος στην Ελλάδα. Μόνο ο δικηγόρος, επί παραδείγματι, μπορεί να γνωρίζει τι απαιτεί ο νόμος για να εκτελεσθούν στην Ελλάδα μεγάλος αριθμός συνδυασμένων ενεργειών, σε πολλές δημόσιες υπηρεσίες, με διαφορετικές και πολλαπλές απαιτήσεις, ώστε ο ομογενής να επιτύχει το αποτέλεσμα που επιθυμεί, δηλαδή να κάνει την γονική παροχή στο παιδί του, να πάρει τα χρήματα από την τράπεζα, να αποδεχθεί μία κληρονομία, να πωλήσει ή να αγοράσει ένα ακίνητο, να χωρίσει τα ακίνητα που έχει με τους συγγενείς του, να εκπροσωπηθεί σωστά σε ένα δικαστήριο στην Ελλάδα κλπ. Ο δικηγόρος έχει αναλάβει επωνύμως την ευθύνη της υπόθεσης, έχει συνομιλήσει και συναντηθεί επανειλημμένως με τον ομογενή, έχει ακούσει τις απλές ή περίπλοκες επιθυμίες του, έχει εντάξει την υπόθεση στο σωστό νομικό πλαίσιο και έχει διαγνώσει ποιες νομικές ενέργειες απαιτούνται για να εκτελεσθούν οι εντολές του ομογενή. Ακολούθως έχει συντάξει το σχέδιο πληρεξουσίου. Ο αρμόδιος του Προξενείου ούτε γνωρίζει το εύρος και τις ορατές ή κρυφές πτυχές της υπόθεσης, ούτε την νομική και πρακτική στρατηγική που πρέπει να ακολουθηθεί, ούτε ευθύνη αναλαμβάνει για την επιτυχή ολοκλήρωση της υπόθεσης στην Ελλάδα, ούτε δικαιούται να παρέχει νομικές συμβουλές, διότι δεν είναι δικηγόρος και δεν γνωρίζει τις μελλοντικές συνέπειες των νομικών ενεργειών, ούτε πώς η μία ενέργεια μπορεί να συσχετισθεί με μία άλλη. Αρμοδιότητα του υπευθύνου του Προξενείου είναι να ελέγξει την νομιμότητα του κειμένου του πληρεξουσίου, όπως και το αν το καταλαβαίνει ο ομογενής και ακολούθως να επιμεληθεί ώστε αυτό να υπογραφεί σωστά. Την υποχρέωση για την εκτέλεση των εντολών του πληρεξουσίου επιφορτίζεται ο εντολοδόχος στην Ελλάδα, που μπορεί να είναι συγγενής ή φίλος του εντολέα ή ο δικηγόρος του, που έχει και την τελική ευθύνη για την ορθή εξέλιξη της υπόθεσης και εκ του νόμου υπέχει ευθύνη λογοδοσίας προς τον εντολέα για όλες τις ενέργειες που θα εκτελέσει στο όνομα του εντολέως, περιλαμβανομένης και της απόδοσης λογαριασμού για τις οικονομικές συναλλαγές που θα εκτελεσθούν για τον εντολέα. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Wednesday, December 6, 2023

Πώληση Ακινήτου Στην Ελλάδα Σε Δανειολήπτη

Πώληση Ακινήτου Στην Ελλάδα Σε Δανειολήπτη Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 2 Δεκεμβρίου 2023. Ο κάτοικος εξωτερικού που έχει ακίνητο στην Ελλάδα και θέλει να το πουλήσει, πρέπει να αποφασίσει εάν θα πουλήσει σε οποιονδήποτε αγοραστή που θα συμφωνήσει να πληρώσει τα χρήματα που ζητάει ο πωλητής, δηλαδή ακόμα και σε αγοραστές που θα πάρουν δάνειο από την τράπεζα για να πληρώσουν τον πωλητή του ακινήτου, ή αν θα πουλήσει μόνο σε όσους του δώσουν μετρητά χρήματα, χωρίς δάνειο από τράπεζα. Αν πουλήσεις το ακίνητό σου σε κάποιον που θα σου δώσει μετρητά, λαμβάνεις τα χρήματά σου από την πώληση πρώτον με μία μικρή προκαταβολή όταν δώσετε τα χέρια για το πώληση και δεύτερον όταν υπογράψετε στον συμβολαιογράφο το συμβόλαιο της πώλησης. Η καταβολή του τιμήματος γίνεται με τραπεζική επιταγή ή με μεταφορά των χρημάτων με ηλεκτρονική τραπεζική (internet banking) από τον λογαριασμό του αγοραστή στον λογαριασμό του πωλητή την ώρα της υπογραφής του συμβολαίου. Πρώτα θα πρέπει να δει ο πωλητής ότι πράγματι το τίμημα πιστώθηκε ηλεκτρονικά στον τραπεζικό του λογαριασμό και μετά να υπογράψει το συμβόλαιο της πώλησης. Όταν ο πωλητής έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, η πώληση ολοκληρώνεται με ένα συμβόλαιο. Ο πωλητής λαμβάνει την τραπεζική επιταγή που του δίνει ο αγοραστής και την ίδια ή την επόμενη μέρα την πηγαίνει στην τράπεζά του και την καταθέτει στον λογαριασμό του. Δεν έχει σημασία αν ο πωλητής είναι κάτοικος Ελλάδος ή κάτοικος εξωτερικού. Σημασία έχει να διατηρεί έναν τουλάχιστον τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, ο οποίος να είναι επικαιροποιημένος και ενεργός. Εάν όμως ο αγοραστής έχει συμφωνήσει με τον πωλητή ότι θα καταβάλει όλο ή μέρος του τιμήματος όχι τοις μετρητοίς, την ώρα της υπογραφής του συμβολαίου πώλησης, αλλά με δάνειο που θα πάρει από τράπεζα, τότε ο πωλητής που δεν έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα θα έχει δυσκολία να εισπράξει το τίμημα. Αυτό συμβαίνει διότι η τράπεζα που θα χορηγήσει το δάνειο στον αγοραστή για να αγοράσει το ακίνητο, θα του το δώσει μετά από συνήθως δύο μήνες από την υπογραφή του συμβολαίου. Η χορήγηση του δανείου θα γίνει με μία τραπεζική επιταγή, εκδοθείσα από την ελληνική τράπεζα, η οποία γίνεται δεκτή σε όλες τις ελληνικές τράπεζες, όχι όμως στις τράπεζες του εξωτερικού. Επομένως, ο πωλητής του ακινήτου που ζει στο εξωτερικό και πουλάει το ακίνητό του στην Ελλάδα, δεν θα μπορεί να εισπράξει το τίμημα από την πώληση του ακινήτου του, εφόσον δεν έχει λογαριασμό σε τράπεζα στην Ελλάδα. Κάποιες φορές είναι εφικτό η ελληνική τράπεζα που χορηγεί το δάνειο να εκταμιεύσει το ποσό του δανείου απ’ ευθείας στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή σε χώρα του εξωτερικού. Αυτό όμως δεν είναι σίγουρο ότι μπορεί να γίνει σε όλες τις περιπτώσεις χορήγησης δανείου και αποτελεί μάλλον την εξαίρεση παρά τον κανόνα. Εάν ο πωλητής του ακινήτου που ζει εκτός Ελλάδος έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, τότε πρέπει να προσθέσει στο πληρεξούσιο που θα έχει υπογράψει σε δικηγόρο ή άλλο έμπιστο πρόσωπο στην Ελλάδα, λεπτομερή εντολή για λήψη παντός είδους τραπεζικών επιταγών και κατάθεσή τους τόσο σε λογαριασμό του πληρεξουσίου, όσο και κυρίως σε τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή στην Ελλάδα. Γενικώς, η πώληση ακινήτου από κάτοικο εξωτερικού γίνεται λίγο πιο περίπλοκη, αν ο πωλητής δεν διατηρεί τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα. Αν μεν η πώληση γίνεται με πλήρη εξόφληση του τιμήματος με την υπογραφή του συμβολαίου, ακόμα κι αν ο πωλητής δεν έχει τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα, μπορεί να συμφωνηθεί να λάβει τα χρήματά του σε λογαριασμό στο εξωτερικό. Σ’ αυτήν την περίπτωση θα απαιτηθούν δύο συμβόλαια για την πώληση. Το πρώτο και κύριο συμβόλαιο της πώλησης, που θα μεταβιβάζει την κυριότητα με περιορισμούς και θα πιστώνει το τίμημα και ένα δεύτερο, η λεγόμενη εξοφλητική πράξη, που θα υπογραφεί αφού πρώτα ο πωλητής έχει λάβει τα χρήματά του στο εξωτερικό. Αν όμως η πώληση γίνει όχι με εξόφληση του τιμήματος με την υπογραφή του συμβολαίου, αλλά με τραπεζικό δάνειο που θα λάβει ο αγοραστής, ο πωλητής που δεν έχει λογαριασμό στην Ελλάδα δεν μπορεί να εισπράξει εύκολα το τίμημα. Αυτό θα πρέπει να συζητηθεί στην αρχή των διαπραγματεύσεων για την πώληση του ακινήτου, ώστε να βρεθεί ο κατάλληλος τρόπος για να εισπράξει το τίμημα ο πωλητής που δεν έχει λογαριασμό στην Ελλάδα, όταν ο αγοραστής σχεδιάζει να λάβει δάνειο από τράπεζα. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Tuesday, November 14, 2023

Selling Property In Greece To A Borrower

Selling Property In Greece To A Borrower By Christos ILIOPOULOS* Athens, 12 November 2023 Selling your real estate property in Greece, while you live in another country, is not that difficult. At least, it is not much more difficult, than it is for a seller who lives in Greece. You certainly have the difficulty of finding the best buyer, at the price you wish to sell. You do have to sort out the problem of who is to show your property to prospective buyers, while you live abroad and who is to apply for and obtain the numerous certificates from various authorities the law requires the seller to have, in order to be allowed to sell. Also, you need to consider who will negotiate the terms of the sale, how you actually get your money and how this money is deposited to your bank account in Greece, or how it is wired to your bank account abroad. When you live outside of Greece, having a bank account at a bank in Greece is significant and it could help you smooth out the process of receiving the proceeds of the sale. So, if you do have any bank account in Greece, even if you have not used it for ages, or if it does not have any balance, it may be wise to keep it and not to close it, because when you may want to sell or buy property in Greece, having that account will be very useful in future transactions. When you sell your property in Greece, the buyer will pay you either with a certified bank check, or with a direct transfer to your Greek bank account. If the latter happens, you must have internet banking in order you or your lawyer who is signing the closing on your behalf, to be able to confirm and double check at the time of the closing in real time, at the notary’s office, that the funds have actually been deposited to your bank account by the buyer. If that is confirmed, your lawyer will sign the closing deed, the property will leave your ownership and become the ownership of the buyer and you will own the proceeds paid by the buyer to your bank. If the buyer pays with a bank check, the seller will hand over or underwrite the check and give it to your proxy, who will then deposit it to your bank account in Greece, using a power of attorney from you. If you do not own a bank account in your name in Greece, the process of selling your property and receiving the funds becomes slightly more complicated. When the time comes to sign the closing deed, the buyer will have to wire the proceeds of the sale to your bank account abroad, at the country where you live. This cannot be done in seconds, like when the bank accounts of the buyer and of the seller are kept in the same country. In that case, the wire transfer from one country to the other can take a few days until the wire hits your account at the country where you live. The closing deed, however, cannot be signed before you receive the money, because in that case, you are not legally safe. On the other hand, the closing cannot be signed after you receive the money, either, because in that case, it is the buyer who is not legally safe. The usual legal formula to solve this problem is to sign the sale closing deed, while the seller has not yet received the money and to insert in the deed clauses and terms which essentially state that the deed will be quashed and cancelled, should the seller does not receive his/her money within 8 – 10 days average. When the seller receives the wire abroad, the seller gives instructions to his lawyer in Greece to sign another deed, called the release deed. When the buyer buys the property by getting a loan from a bank in Greece, the process requires essentially that the seller owns a bank account in Greece, in order the seller to be able to receive his/her money. This is because the bank which will lend the loan to the buyer, will issue a bank check only in the name of the seller, and not in the name of the buyer, which could be signed by the buyer and then given to the lawyer to be deposited to any bank account in Greece. If the buyer is buying with a loan, the bank’s check can only be deposited at the seller’s bank account in Greece, with a specific power of attorney by the seller to the lawyer in Greece, to have power to deposit the loan check to the seller’s bank account in Greece. The conclusion is that if the seller does not have a bank account in Greece, the seller will have to essentially turn down all the offers from buyers who intend to finance their purchase with a bank loan. This means that the seller’s chances to sell the property are somehow reduced, because many buyers are buying using a bank loan in the type of a mortgage or similar financial schemes. In order to increase the chances to sell the property even to borrowers, the seller can open now a bank account in Greece. This requires the seller to send to the bank in Greece copies of his tax returns in the country of his residence, his telephone and electricity bills and a document proving his occupation or job in the country of his residence or that he is retired, plus a letter and proof from his bank abroad proving that he has a relation with a bank abroad. The Greek bank may also require physical presence in Greece of the seller, in order to give a signature specimen. The sale transaction in Greece will be negotiated, prepared and signed with a power of attorney (POA), which the seller signs to a trusted person in Greece. That person (the proxy) will receive the deposit by the buyer, will identify, apply for and obtain the several documents required by law in order to sell and will eventually sign the closing deed, ensuring at the same time that the seller receives his/her money in a legally safe and timely manner. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Sunday, November 5, 2023

Harmonizing The Data Of Greek Properties

Harmonizing The Data Of Greek Properties By Christos ILIOPOULOS* Athens, 10 July 2023 Very often, when the owners of Greek real estate (immovable) property wish to sell or transfer it, they realize that the registration data of their property is incompatible or not harmonized at different state registries. When this happens, the owner must work with an attorney and with a civil engineer, in order to have his/her property re-measured and checked according to modern technical criteria. The civil engineer must inspect and examine the property, whether it is a flat or a house (even when it is a plot or land), and compare its present measurements and other technical descriptions with the description existing at the old land registry, at the modern land registry (Ktimatologio), the E9 list of properties filed with the tax office, the Municipality registry and possibly with other databases. In addition, the property to be sold or transferred (gifted to children, donated etc.), is described in various forms and formats, either briefly or in more detail, in previous deeds and survey maps. Thus, the description of the same property may vary, sometimes significantly, and the discrepancies must be dealt with, in order the data of the property to be harmonized. The sale or transfer of a property starts with a lawyer reviewing the deeds and possibly survey maps and with a title search at the local land registry or at the modern Ktimatologio. Subsequently, a civil engineer must check the technical characteristics of the property in question. The engineer will produce modern, up-to-date measurements and other descriptions of the property. Then, the engineer, the attorney and the notary will compare the present – day measurements with what the older deeds and survey maps state. A deed of twenty, thirty or more years ago may describe the flat as being 95 square meters, while today the c. engineer may measure it as being 98 s.m. In that case, we try to see whether the additional square meters have been “taken” from an adjacent condominium of the same building, or if they are part of the common spaces of the building. Depending on some details, we may first have to modify the charter (main deed) of the building and then sign the sale or transfer of our apartment. In other cases, the civil engineer compares the present – day measurements of the flat or house with its building permit file and very often discrepancies are unearthed. In such cases, we first need to legalize these discrepancies or outright irregularities in the building, pay some small or not so heavy fines to the state and then be allowed by law to sell the flat or house. This stems from older practices of decades ago, when buildings were in reality being constructed not exactly as their permit blueprints showed. Until 2011 such “differences” were usually accommodated and the sales could go through. After 2011, the present and old deeds and survey maps and blueprints are meticulously examined and even minor technical discrepancies (the balcony or the window is 15 centimeters longer or wider), must be declared and settled before we are allowed to sign the closing sale deed at the notary. Even when the property to be sold is a plot or land, we still need the technical identity document of the civil engineer, which will state its exact form, size and surface and will also certify that the plot is bare, meaning that there is no building or house on it. The process of first discovering and then harmonizing the discrepancies is not easy and the lawyer who is usually in charge of the sale from the seller’s side must coordinate with several authorities, like the tax office, the municipality, the building authority and others, as well as with other professionals, including the civil engineer, the notary and the accountant, in order to obtain modern certificates, which will all state the same measurements and the same description of the property, before we reach the office of the notary, to sign the sale or transfer of the property. And even then, more hurdles may have to be overcome, including the registration of the deed of sale / transfer at the local land registry, provided its director does not promote a different interpretation of the law from that of the notary and the lawyers! *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr