Παραγραφή αποζημίωσης από απαλλοτρίωση

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Η ιδιωτική περιουσία στην Ελλάδα προστατεύεται από το νόμο, το Σύνταγμα και τις διεθνείς συμβάσεις κατά τρόπο σαφή και αποτελεσματικό. Στην ιδιωτική περιουσία περιλαμβάνεται κυρίως η ακίνητη περιουσία, την οποία το κράτος δεν μπορεί να αφαιρέσει από τον ιδιώτη – ιδιοκτήτη αυτής, παρά μόνο για λόγους δημοσίου συμφέροντος στην περίπτωση της απαλλοτρίωσης. Αλλά και στην απαλλοτρίωση, το κράτος πρέπει να αποζημιώσει εντός 18 μηνών τον ιδιοκτήτη για το ακίνητο που του αφαιρεί. Εάν δεν καταβληθεί η αποζημίωση, η απαλλοτρίωση μπορεί να ακυρωθεί με απόφαση δικαστηρίου και το ακίνητο να επιστρέψει στην κυριότητα του ιδιοκτήτη του. Τα ανωτέρω δικαιώματα του ιδιοκτήτη του ακινήτου που απαλλοτριώνεται από οιαδήποτε κρατική αρχή δεν διαρκούν ες αεί. Έχουν χρόνο λήξεως, που νομικώς ονομάζεται παραγραφή. Συγκεκριμένα, όταν διαπιστώσει ότι το ακίνητό του απαλλοτριώνεται, ο ιδιοκτήτης πρέπει είτε να αποδεχθεί την προτεινόμενη τιμή μονάδος για αποζημίωση που του δίνει το κράτος, είτε να προσφύγει στο δικαστήριο για να ζητήσει μεγαλύτερη αποζημίωση. Σε κάθε περίπτωση πρέπει να αναγνωρισθεί από το δικαστήριο ως κύριος του ακινήτου για να μπορεί να λάβει την όποια αποζημίωση, είτε εκείνη που ορίζει το κράτος, είτε την αυξημένη που μπορεί να του ορίσει το δικαστήριο. Εάν ούτε ο ιδιοκτήτης, ούτε οι κληρονόμοι του ασκήσουν τα δικαιώματά τους όταν το ακίνητό τους απαλλοτριώνεται, για διάστημα άνω των είκοσι (20) ετών, είναι πολύ πιθανόν να διαπιστώσουν ότι τα δικαιώματά τους έχουν πλέον παραγραφεί και ότι κατά συνέπεια έχουν χάσει τόσο την κυριότητα του ακινήτου, που απαλλοτριώθηκε και έγινε δημόσιος δρόμος, πλατεία κλπ., όσο και το δικαίωμα προς αποζημίωση. Μία τέτοια υπόθεση αντιμετώπισε ο Άρειος Πάγος στην υπ’ αριθ. 138/2012 απόφασή του. Στον Δήμο Παλαιού Φαλήρου Αττικής, ορισμένες ιδιοκτησίες στην θέση "Βουρλοπόταμος ή Πικροδάφνη απαλλοτριώθηκαν για να εφαρμοσθεί το ρυμοτομικό σχέδιο και για να διανοιχθεί η λεωφόρος Ελευθερίου Βενιζέλου. Μέχρι το 2008, ο ιδιοκτήτης αρχικώς και οι κληρονόμοι του αργότερα, δεν είχαν προβεί στις απαιτούμενες νομικές ενέργειες στο δικαστήριο για την διεκδίκηση της ιδιοκτησίας τους ή της αποζημίωσης για την απώλειά της με απαλλοτρίωση. Μόνο το έτος 1989 είχαν υποβάλει μία αίτηση στον Δήμο, την οποία όμως ο Άρειος Πάγος (και το Εφετείο) δεν θεώρησαν ως όχληση επαρκή για να διακόψει την εικοσαετή παραγραφφή. Όταν το 2008 οι κληρονόμοι του αρχικού ιδιοκτήτη άσκησαν τελικώς διεκδικητική αγωγή και αγωγή αποζημίωσης, ο Δήμος υπέβαλε ένσταση παραγραφής, διότι από την απαλλοτρίωση είχαν περάσει πάνω από είκοσι χρόνια, δηλ. από το 1978 έως το 2008 είχαν παρέλθει τριάντα χρόνια. Το δικαστήριο εδέχθη την ένσταση με αποτέλεσμα να απορριφθεί η αγωγή. Το τελευταίο δικαίωμα που απέμενε στους ιδιοκτήτες που δεν μπορούσαν πλέον να κερδίσουν την κυριότητα του ακινήτου, ήταν η διεκδίκηση αποζημίωσης για την απώλεια του ακινήτου τους. Κατά το νόμο το δικαίωμα αποζημίωσης δημιουργείται όταν διαπιστωθεί ότι κάποιος απώλεσε την κυριότητα ακινήτου, μεταξύ άλλων και λόγω παραγραφής. Η άσκηση του δικαιώματος αποζημίωσης πρέπει να γίνει εντός πέντε ετών, άλλως παραγράφεται κι αυτό. Σε κάθε περίπτωση όμως το δικαίωμα αποζημίωσης παραγράφεται μετά την πάροδο είκοσι ετών από την χρονική στιγμή που τελέσθηκε η αδικοπραξία, δηλαδή στην προκείμενη υπόθεση από την κατάληψη του ιδιωτικού ακινήτου από τον Δήμο το έτος 1978. Αποτέλεσμα είναι ότι το 2008 που ασκήθηκε η αγωγή είχαν παρέλθει πολύ περισσότερα των είκοσι των, με νομική συνέπεια οι κληρονόμοι να απωλέσουν και το δικαίωμα αποζημίωσης. Το συμπέρασμα είναι ότι κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου, είτε μένει στην Ελλάδα, είτε στο εξωτερικό, πρέπει να παρακολουθεί το ακίνητό του, έστω ανά διαστήματα ολίγων ετών. Ο νόμος παρέχει περιθώριο είκοσι ετών για την διαπίστωση της προσβολής του δικαιώματος και την δικαστική διεκδίκησή του. Αν το χρονικό αυτό διάστημα της εικοσαετίας παρέλθει, το δικαίωμα του ιδιοκτήτη στην κυριότητα παραγράφεται. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Επείγουσα προθεσμία για το Κτηματολόγιο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Όλοι όσοι έχουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα πρέπει να γνωρίζουν περί του Κτηματολογίου, στο οποίο δηλώνουν τα δικαιώματά τους. Κτηματολόγιο δεν υπάρχει ακόμα σε όλες τις περιοχές της Ελλάδος. Υπάρχει, ωστόσο, στις πιο πολλές και συντόμως θα δημιουργηθεί σε ακόμη περισσότερες. Το Κτηματολογικό Γραφείο είναι η σύγχρονη μορφή του Υποθηκοφυλακείου. Όπου δεν έχει ακόμη ιδρυθεί Κτηματολογικό Γραφείο, λειτουργεί το Υποθηκοφυλακείο. Είτε στο ένα, είτε στο άλλο, καταγράφονται και αρχειοθετούνται όλα τα συμβόλαια που αφορούν ακίνητα στην Ελλάδα, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων και άλλες πληροφορίες. Σε κάθε μέρος της Ελλάδος που δημιουργείται Κτηματολόγιο, κατά την πρώτη φάση του έργου, ζητείται από όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων να δηλώσουν τα συμβόλαιά τους, που αποδεικνύουν ότι έχουν εμπράγματα δικαιώματα. Ακολουθεί η δεύτερη φάση του έργου, όπου γίνεται η πρώτη ανάρτηση των δικαιωμάτων, ώστε οι ενδιαφερόμενοι να επιβεβαιώσουν ότι το ακίνητό τους φαίνεται σωστά δηλωμένο στο δικό τους όνομα, στην ορθή επιφάνεια, θέση κλπ. Εάν κατά την γνώμη ενός ιδιοκτήτη, η πρώτη ανάρτηση έχει λάθη, δικαιούται να υποβάλει ένσταση, ώστε να αποδείξει πού ακριβώς έχει γίνει το λάθος. Δεν λείπουν βεβαίως οι περιπτώσεις όπου το ίδιο ακίνητο, ή μέρος του ίδιο ακινήτου δηλώνεται από περισσότερους του ενός ιδιοκτήτες και τότε η υπόθεση μπορεί να οδηγηθεί ακόμα και στα δικαστήρια. Από την Δευτέρα 26 Αυγούστου 2013 ξεκινάει η ανάρτηση των δικαιωμάτων επί ακινήτων στις πόλεις της Έδεσσας, Κατερίνης, Κοζάνης, Πολυγύρου και Φλώρινας. Από τις 11 Σεπτεμβρίου λαμβάνει χώρα η ανάρτηση στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Η προθεσμία εντός της οποίας οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες ακινήτων στις περιοχές αυτές πρέπει να επιβεβαιώσουν ότι το ακίνητό τους έχει δηλωθεί σωστά είναι δύο μήνες. Για τους κατοίκους εξωτερικού η προθεσμία είναι τέσσερεις μήνες. Πρέπει επομένως όλοι οι δικαιούχοι ακινήτων στις άνω περιοχές να επικοινωνήσουν με τον εκπρόσωπό τους στην Ελλάδα για να επιβεβαιώσουν ότι τα έγγραφα που τους έχει στείλει το Κτηματολόγιο περιγράφουν σωστά το ακίνητό τους. Εάν δεν είναι σωστή η περιγραφή, πρέπει να υποβάλουν ένσταση εντός της προθεσμίας. Αυτό γίνεται για όσους έχουν ήδη δηλώσει αρχικώς το ακίνητό τους. Εάν δεν έχουν δηλώσει καθόλου στις άνω περιοχές το ακίνητό τους, μπορούν να το κάνουν και τώρα και πρέπει να συμπληρώσουν τις δηλώσεις του Κτηματολογιου, ακολουθώντας τις σαφείς οδηγίες. Εάν δεν μπορούν να το κάνουν οι ίδιοι, πρέπει να συμβουλευθούν κάποιον που γνωρίζει να ερμηνεύει συμβόλαια ακινήτων και να συντάσσει τις σχετικές δηλώσεις. Εκτός όμως των ανωτέρω περιοχών, κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου σε οποιοδήποτε άλλο μέρος της Ελλάδος πρέπει να είναι σίγουρος είτε ότι έχει δηλώσει και έχει καταγραφεί σωστά το ακίνητό του, είτε ότι στην περιοχή του δεν έχει αρχίσει ακόμα η διαδικασία του Κτηματολογίου. Εάν κάποιος δεν δηλώσει το ακίνητό του στο Κτηματολόγιο, μετά από μερικά χρόνια χάνει το ακίνητό του και έχει δικαίωμα μόνο σε αποζημίωση. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Αν ο γάμος ακυρωθεί, το τέκνο γίνεται εξώγαμο;

. Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Η συγγένεια του παιδιού με τη μητέρα του και τους συγγενείς της ιδρύεται με μόνη τη γέννηση, εφόσον είναι σαφές και μη επιδεχόμενο αμφισβητήσεως το ποιά είναι η μητέρα του τέκνου. Αντιθέτως, η συγγένεια με τον πατέρα και γενικώς με την πατρική γραμμή δημιουργείται κατά το νόμο είτε από το γεγονός του γάμου του πατέρα με την μητέρα, είτε από την αναγνώριση (εκουσίως ή δικαστικώς) του τέκνου από τον πατέρα, όταν δεν υπάρχει γάμος. Με το διαζύγιο, δηλ. με την λύση του γάμου των γονέων ουδεμία αμφισβήτηση δημιουργείται για το ποιος είναι ο πατέρας του τέκνου, αφού και μετά το διαζύγιο, πατέρας εξακολουθεί βεβαίως να θεωρείται ο σύζυγος της μητέρας κατά την γέννηση του τέκνου. Εκτός όμως από το διαζύγιο, ο γάμος μπορεί να παύσει να υφίσταται και με την δικαστική ακύρωσή του. Ο γάμος π.χ. ακυρώνεται αν εκ των υστέρων αποκαλυφθεί ότι κάποιος εκ των συζύγων έχει τελέσει διγαμία, δηλ. ήταν ακόμα παντρεμένος όταν τέλεσε τον δεύτερο γάμο, ο οποίος γι’αυτό τον λόγο ακυρώνεται. Τι γίνεται όμως με την νομική θέση των παιδιών που έχουν γεννηθεί από τον γάμο που αργότερα ακυρώνεται; Μήπως μετά την ακύρωση του γάμου, τα τέκνα θα θεωρηθούν εξώγαμα; Μήπως θα αμφισβητηθεί ποιός είναι ο πατέρας τους ή θα διακοπεί ο νομικός δεσμός μεταξύ αυτών και του συζύγου της μητέρας τους, την στιγμή που ο άνδρας αυτός θεωρείται ότι τελικώς δεν ήταν σύζυγος της μητέρας τους; Τίποτα από τα παραπάνω δεν συμβαίνει. Παρά την ακύρωση του γάμου, τα τέκνα που έχουν γεννηθεί παραμένουν τέκνα εντός γάμου και η συγγένειά τους με τον πατέρα τους διατηρείται. Στην υπ’ αριθ. 17486/2008 απόφασή του το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης έκρινε υπόθεση στην οποία οι σύζυγοι τέλεσαν μεταξύ τους γάμο το έτος 1998. Το 2001 όμως ο γάμος αυτός ακυρώθηκε διότι απεδείχθη ότι η σύζυγος είχε τελέσει διγαμία, ήταν δηλαδή ήδη παντρεμένη το 1998, όταν τέλεσε δεύτερο γάμο, χωρίς να έχει λυθεί ο πρώτος γάμος της. Μετά την ακύρωση του γάμου, ο σύζυγος άσκησε αγωγή προσβολής της πατρότητος του τέκνου τους που είχε γεννηθεί εντός γάμου, το 1999, ισχυριζόμενος ότι το τέκνο δεν είναι δικό του. Η αγωγή αυτή απορρίφθηκε πρωτοδίκως, αφού δύο ιατρικές πραγματογνωμοσύνες συμπέραναν ότι το τέκνο ήταν δικό του. Ακολούθως, η μητέρα του τέκνου άσκησε αγωγή διατροφής κατά του πρώην συζύγου της και πατέρα του παιδιού της, για λογαριασμό του ανηλίκου τέκνου τους. Ο πατέρας, μεταξύ άλλων, ισχυρίσθηκε ότι ούτως ή άλλως ο γάμος τους είχε ακυρωθεί το 2001, όπως επίσης ότι η απόφαση που απέρριπτε την αγωγή του για προσβολή της πατρότητος ήταν μόνο πρωτόδικη και όχι αμετάκλητη, είχε δηλ. ακόμα δικαίωμα να ασκήσει έφεση και γι’ αυτό ζήτησε την αναστολή εκδόσεως αποφάσεως επί της διατροφής μέχρι να καταστεί αμετάκλητη η απόφαση περί της πατρότητος ή μη του τέκνου. Το Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης, αφού σημείωσε ότι έφεση δεν είχε ακόμη ασκηθεί, απέρριψε το αίτημα για αναστολή της δίκης για την διατροφή, με το σκεπτικό ότι το γεγονός ότι ο γάμος είχε ακυρωθεί το 2001 ουδεμία επίδραση είχε στο ζήτημα της πατρότητος του τέκνου, διότι ούτως ή άλλως ακόμη και μετά την ακύρωση του γάμου, το τέκνο εξακολουθεί να θεωρείται τέκνο εντός γάμου και ο πρώην σύζυγος εξακολουθεί νομικά να θεωρείται πατέρας του παιδιού. Η διάταξη νόμου που εδώ κυρίως ενδιαφέρει είναι το άρθρο 1382 του Αστικού Κώδικα, κατά το οποίο η ακύρωση του γάμου δεν επιδρά στη νομική θέση των τέκνων που αποκτήθηκαν από αυτόν, τα οποία διατηρούν την ιδιότητα τέκνων γεννημένων σε γάμο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Τα κληρονομικά μερίδια στο ελληνικό δίκαιο

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Κατά το ελληνικό δίκαιο, εφόσον δεν υπάρχει διαθήκη (εξ αδιαθέτου κληρονομική διαδοχή), ο κληρονομούμενος κληρονομείται από τους πλησιέστερους συγγενείς του σύμφωνα με προκαθορισμένα από το νόμο ποσοστά. Για να ισχύσουν τα κατωτέρω αναφερόμενα ποσοστά κατά τα οποία έκαστος κληρονομεί, πρέπει ο κληρονομούμενος να είχε την ελληνική ιθαγένεια. Την ελληνική ιθαγένεια την αποκτά κάποιος κυρίως με την γέννησή του, στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό, από έναν τουλάχιστον Έλληνα γονέα και δεν την χάνει, ακόμα κι αν αποκτήσει υπηκοότητα και άλλης χώρας, εφόσον δεν υπάρξει υπουργική απόφαση στην Ελλάδα που να του αποστερεί ειδικώς την ελληνική ιθαγένεια. Ελληνική ιθαγένεια αποκτούν και γεννημένοι εκτός Ελλάδος, εφόσον αποδεικνύουν ότι είναι τέκνα, εγγόνια ή και δισέγγονα Έλληνα πολίτη, που είχε γεννηθεί στην Ελλάδα και είναι εγγεγραμμένος ή εγγεγραμμένη σε δημοτολόγιο ή μητρώο αρρένων σε κάποιον Δήμο στην Ελλάδα. Εφόσον συνεπώς κατά τον χρόνο θανάτου ο κληρονομούμενος είχε την ελληνική ιθαγένεια, ανεξαρτήτως βεβαίως του φύλου του, αλλά και του φύλου των κληρονόμων, κληρονομείται ως εξής (εφόσον δεν άφησε διαθήκη): Εάν ο θανών ή η θανούσα άφησε σύζυγο και παιδιά, ο επιζών σύζυγος κληρονομεί το ένα τέταρτο (1/4 ή 25%) επί κάθε περιουσιακού στοιχείου του θανόντος συζύγου του, αλλά και επί των χρεών αυτού, ενώ τα παιδιά κληρονομούν τα τρία τέταρτα (3/4 ή 75%)) των περιουσιακών στοιχείων και των χρεών του. Ο σύζυγος κληρονομεί πάντα και το λεγόμενο νομικά στην Ελλάδα «εξαίρετο», που συνήθως είναι έπιπλα, οικογενειακά αντικείμενα κλπ. Εάν λοιπόν ο θανών άφησε σύζυγο και δύο παιδιά, κληρονομείται κατά το 1/4 ή 2/8 από τον σύζυγο και από 3/8 από το κάθε ένα από τα δύο παιδιά. Αν τα παιδιά είναι τρία, λαμβάνουν έκαστο από 1/4 της κληρονομίας, Αν είναι τέσσερα, λαμβάνουν 3/16 έκαστο κ.ο.κ. Εάν ο θανών ή η θανούσα άφησε μόνο τέκνα και όχι σύζυγο, χωρίς διαθήκη, το κάθε παιδί κληρονομεί ίσο μερίδιο. Εάν ο κληρονομούμενος άφησε σύζυγο, αλλά όχι τέκνα, κληρονομείται κατά 50% (1/2) από τον σύζυγο, ενώ κατά το άλλο 50% (1/2) κληρονομείται από αδέλφια του, ή από τέκνα προαποβιωσάντων αδελφών (ανήψια). Εάν δεν άφησε σύζυγο ούτε τέκνα, κληρονομείται ισομερώς από γονείς, αδέλφια ή τέκνα αδελφών, ισομερώς. Εάν άφησε σύζυγο και δεν υπάρχουν αδέλφια, ούτε τέκνα ή εγγόνια τους, λαμβάνει 50% ο σύζυγος και 50% παππούδες ή γιαγιάδες του θανόντος, ή τέκνα ή εγγόνια αυτών. Εάν δεν υπάρχουν αδέλφια ή παππούδες και γιαγιάδες, ούτε προπαπούδες ή προγιαγιάδες του θανόντος και δεν έχει παιδιά, αλλά μόνο σύζυγο, ο σύζυγος λαμβάνει το 100%. Αν δεν υπάρχει ούτε σύζυγος, ούτε οι ανωτέρω αναφερόμενοι συγγενείς, κληρονομεί το ελληνικό δημόσιο. Εάν ο κληρονομούμενος άφησε διαθήκη, στην οποία δεν αναφέρει σύζυγο ή τέκνα του, οι τελευταίοι δικαιούνται πάντα νομίμου μοίρας, δηλαδή το μισό της εξ αδιαθέτου μερίδας τους. Δηλαδή, εάν η θανούσα άφησε σύζυγο και ένα παιδί και με διαθήκη της αφήνει στο παιδί τους το 100% της περιουσίας της, ο σύζυγός της, ακόμα κι αν δεν αναφέρεται καθόλου στην διαθήκη, δικαιούται, εάν το επιθυμεί, να λάβει το 1/8 της κληρονομίας, δηλ. το μισό του 1/4 που θα ελάμβανε εάν δεν υπήρχε διαθήκη. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν με διαθήκη ο κληρονομούμενος άφησε όλη την περιουσία του σε τρίτο, μη συγγενικό πρόσωπο, ενώ άφησε δύο παιδιά και όχι σύζυγο, το κάθε ένα από τα δύο παιδιά του δικαιούται να αξιώσει νόμιμη μοίρα που ανέρχεται σε 1/4 της κληρονομίας, διότι αυτό είναι το μισό του 1/2, που έκαστο των δύο τέκνων θα ελάμβανε εάν δεν υπήρχε διαθήκη. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr

Δήλωση Ε9 στην Ελλάδα έως 15 Σεπτεμβρίου

 

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

 

Στην Ελλάδα η (εκάστοτε) κυβέρνηση από τις αρχές του 2010 μέχρι σήμερα βρίσκεται υπό συνεχή πίεση από διεθνείς οργανισμούς (Ευρωπαϊκή Ένωση και Διεθνές Νομισματικό Ταμείο), αλλά και από ξένες χώρες για την αύξηση των κρατικών εσόδων μέσω της φορολόγησης, κυρίως όσων κατέχουν ακίνητη περιουσία.

Στο πλαίσιο συνεπώς της δημιουργίας νέων φόρων, αλλά και της αύξησης των υπαρχόντων, εντάσσεται και η υποχρέωση για ηλεκτρονική υποβολή (για πρώτη φορά ή εκ νέου) του φορολογικού εντύπου Ε9 μέχρι τις 15 Σεπτεμβρίου 2013, για δύο κατηγορίες ιδιοκτητών ακινήτων.

Η πρώτη κατηγορία είναι εκείνοι που απέκτησαν ή απώλεσαν ακίνητο, ή γενικώς μετεβλήθη η κατάσταση των ακινήτων τους εντός του έτους 2012. Επομένως, κάθε φυσικό πρόσωπο που απέκτησε ακίνητο στην Ελλάδα το έτος 2012, είτε με αγορά, είτε με αποδοχή δωρεάς ή γονικής παροχής ή με αποδοχή κληρονομίας, πρέπει να υποβάλει το έντυπο Ε9 μέχρι 15-9-2013.

Επίσης, κάθε πρόσωπο που απώλεσε ακίνητο εντός του 2012, είτε διότι το πώλησε, είτε διότι το δώρισε ή έκανε γονική παροχή, ή έδωσε ή έλαβε την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία, πρέπει επίσης να υποβάλει Ε9 μέχρι 15-9-2013.

Η δεύτερη κατηγορία ιδιοκτητών ακινήτων που πρέπει να υποβάλουν Ε9 έως 15-9-2013 είναι όλοι εκείνοι που έχουν στην κυριότητά τους αγροτεμάχια. Αγροτεμάχιο σε γενικές γραμμές θεωρείται το τμήμα γης που δεν είναι εντός σχεδίου πόλεως.

Υποχρέωση υποβολής έχουν όχι μόνο εκείνοι που απέκτησαν για πρώτη φορά αγροτεμάχιο το 2012, αλλά και εκείνοι που είχαν αγροτεμάχια τα προηγούμενα χρόνια έστω κι αν τα έχουν δηλώσει μία ή και περισσότερες φορές στο Ε9 στο παρελθόν.

Η λόγος της εκ νέου υποβολής της δήλωσης Ε9 ακόμα και για εκείνους που τα έχουν ήδη δηλώσει στο παρελθόν είναι ότι, παρά το ότι για πρώτη φορά δηλώθηκαν το 1997, μετά ξανά το 2005 ή και αργότερα, το μέχρι σήμερα σύστημα ηλεκτρονικής καταγραφής των αγροτεμαχίων από την εφορία στην Ελλάδα ήταν ανεπαρκές και η εφορία δεν γνωρίζει ποιός έχει αγροτεμάχια, πού και πόσο μεγάλα, ώστε να επιβάλει τους επιτακτικώς αναγκαίους φόρους μέχρι αρχές 2014.

Πρέπει συνεπώς να υποβάλουν Ε9 έως 15-9-2013 όχι μόνο όσοι απέκτησαν ή και πώλησαν ή μεταβίβασαν αγροτεμάχιο το 2012, αλλά και εκείνοι που το 2012 ουδεμία αλλαγή έκαναν στην κατάσταση των ακινήτων τους, αλλά συμβαίνει να έχουν στην κυριότητά τους αγροτεμάχια, ανεξαρτήτως της χρονολογίας κατά την οποία τα απέκτησαν.

Το Ε9 πρέπει να συμπληρωθεί και υποβληθεί μέχρι 15 Σεπτεμβρίου 2013 μόνο ηλεκτρονικώς, μέσω υπολογιστή συνεδεμένου στο διαδίκτυο (internet). Για να γίνει αυτό πρέπει ο δηλών το ή τα ακίνητά του στο Ε9 να έχει ΑΦΜ και κωδικούς για πρόσβαση στο διαδίκτυο, ώστε ο ίδιος ή κάποιος άλλος που γνωρίζει να μπορεί να υποβάλει μέσω διαδικτύου την ορθά συμπληρωμένη δήλωση Ε9, με σκοπό ο φόρος που θα του επιβληθεί τους επόμενους μήνες να είναι αυτός που του αναλογεί βάσει των ορθών τετραγωνικών, της ορθής θέσης και της ορθής κατάστασης των ακινήτων του.

                                                                                       *Ο Χρήστος  Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

www.greekadvocate.eu

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

 

Καταβολή κοινοχρήστων ακινήτου

 

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

 

Στην Ελλάδα εδώ και δεκαετίες είναι ευρέως διαδεδομένη η ανέγερση και κτήση ακινήτων κατά το σύστημα της οριζοντίου ιδιοκτησίας, σύμφωνα με το οποίο περισσότεροι ιδιοκτήτες έχουν στην κυριότητά τους οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα) κτισμένες επί ενός ενιαίου κτηρίου (πολυκατοικία) στο ίδιο οικόπεδο.

Το κάθε διαμέρισμα θεωρείται ξεχωριστή οριζόντια ιδιοκτησία (condominium στην αγγλοσαξωνική ορολογία), που πωλείται και αγοράζεται ή δωρίζεται ανεξαρτήτως από τα άλλα διαμερίσματα του ιδίου κτηρίου.

Το σύνολο των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων του ιδίου κτηρίου υποχρεούνται να καταβάλουν αναλογικώς τις δαπάνες που αφορούν τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους της πολυκατοικίας.

Δαπάνες που αφορούν τους κοινόχρηστους χώρους είναι τα έξοδα καθαριότητας του κτηρίου, ο κηπουρός, το κοινόχρηστο νερό και ηλεκτρικό, η συντήρηση του ανελκυστήρος κλπ.

Δαπάνες που αφορούν τα κοινόκτητα μέρη του κτηρίου είναι η επισκευή των υδραυλικών σωληνώσεων που δεν αφορούν ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, η ενίσχυση της στατικότητας του κτηρίου που υπέστη βλάβη από ένα σεισμό ή η βαφή των όψεων και του εσωτερικού της πολυκατοικίας.

Η κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών γίνεται κατά τα ποσοστά που προβλέπονται στην σύσταση και στον κανονισμό της πολυκατοικίας για το κάθε διαμέρισμα και ο κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να το διαβάσει στο συμβόλαιο με το οποίο αγόρασε το διαμέρισμά του, ή στην σύσταση με την οποία ο κατασκευαστής του ανήγειρε την οικοδομή.

Μπορεί επί παραδείγματι ένα διαμέρισμα να έχει ποσοστό συγκυριότητος 50 χιλιοστά επί του οικοπέδου, επειδή όμως βρίσκεται στον τελευταίο όροφο, η συμμετοχή του στις δαπάνες ανελκυστήρος να είναι 55 χιλιοστά.

Εάν κάποιος εκ των συνιδιοκτητών δεν καταβάλει το μερίδιο που του αναλογεί στα κοινόχρηστα, οι λοιποί συγκύριοι μπορούν να αξιώσουν δικαστικώς να υποχρεωθεί να τους τα καταβάλει, πλέον δικαστικών εξόδων και τόκων.

Σύμφωνα με την υπ’ αριθ. 274/2012 απόφαση του Δ΄ Τμήματος του Αρείου Πάγου: «Κοινά βάρη, στα οποία υποχρεούνται να συνεισφέρουν όλοι οι συνιδιοκτήτες, θεωρούνται η συντήρηση και η επισκευή των κοινών μερών του ακινήτου, που ανήκουν στην συγκυριότητα όλων. Ως δαπάνη συντήρησης θεωρείται κάθε δαπάνη αναγκαία προς αποφυγή βλάβης ή χειροτέρευσης του πράγματος και διατηρήσεώς του καταλλήλου, ενώ ως δαπάνη επισκευής κάθε δαπάνη αναγκαία προς διόρθωση βλάβης, φθοράς ή χειροτέρευσης, συνεπεία της συνήθους χρήσεως ή της παρόδου του χρόνου ή εξ άλλης αιτίας (λ.χ. σεισμό). Ο κοινωνός που κατέβαλε έξοδα πέραν της μερίδας του δικαιούται να ζητήσει τα επιπλέον καταβληθέντα από τους λοιπούς κοινωνούς, κατ’ αναλογίαν των μερίδων τους».

Για να γίνει δεκτή από το δικαστήριο η αγωγή εκείνου ή εκείνων των συνιδιοκτητών που κατέβαλαν και το μερίδιο των ετέρων, που δεν έχουν πληρώσει, πρέπει να αποδείξουν τον τρόπο καταβολής των παραπάνω χρημάτων, καθώς και να επικαλεσθούν και αποδείξουν ότι οι κοινές δαπάνες έγιναν κατόπιν αποφάσεως όλων ή της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών, ή μετά από απόφαση του δικαστηρίου, ή ότι αφορούν μέτρα που ελήφθησαν για την αποτροπή επικείμενου κινδύνου για να προστατευθεί το κτήριο που ανήκει σε όλους.

 

                                                                                       *Ο Χρήστος  Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

www.greekadvocate.eu

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr

 

 

Προσύμφωνο αγοράς ακινήτου

 

 Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

 

Εκείνος που θέλει να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να γνωρίζει ότι την κυριότητα ακινήτου μπορεί να αποκτήσει μόνο με συμβολαιογραφική πράξη μεταβιβάσεως του ακινήτου και μεταγραφή της στο τοπικό υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο. Με κανέναν άλλον τρόπο δεν μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα ακινήτου που βρίσκεται στην Ελλάδα. Ακόμα δηλ. κι αν υπογράψει έγγραφα στο Προξενείο της Ελλάδος, ή ενώπιον δικηγόρων ή συμβολαιογράφων στο εξωτερικό, ακόμα και αν καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα και τα έγγραφα γράφουν ότι αυτός απέκτησε το ακίνητο, εφόσον η μεταβίβαση δεν γίνει με συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα και μεταγραφή αυτού, ακίνητο δεν αποκτάται.

Συχνά οι δύο πλευρές, πωλητής και αγοραστής, έχουν συμφωνήσει προφορικώς σε όλες τις λεπτομέρειες της μεταβίβασης του ακινήτου, δηλ. στο τίμημα, στον τρόπο καταβολής αυτού (τοις μετρητοίς, με δόσεις, με δάνειο κλπ.), αλλά για κάποιον λόγο δεν μπορούν αμέσως να υπογράψουν το οριστικό μεταβιβαστικό της κυριότητας συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο.

Οι λόγοι της καθυστέρησης μπορεί να πολλοί, μεταξύ των οποίων ενδεικτικώς αναφέρουμε την περίπτωση που ο αγοραστής χρειάζεται λίγο ακόμα χρόνο για να έχει στην διάθεσή του τα χρήματα, ή ο πωλητής πρέπει πρώτα να καταβάλει μία οφειλή του για να αρθεί ένα βάρος του ακινήτου (προσημείωση ή κατάσχεση), ή ότι ο αγοραστής πρέπει να περιμένει κάποιες εβδομάδες μέχρι να λάβει την σχετική άδεια αγοράς του συγκεκριμένου ακινήτου, διότι αυτό βρίσκεται σε παραμεθόριο περιοχή (που είναι π.χ. και η Σαντορίνη) και αυτός ως αλλοδαπός πρέπει πρώτα να υποβάλει σχετικά έγγραφα στην Ελληνική αρχή που θα αποφασίσει εάν θα του χορηγήσει την σχετική άδεια κτήσεως του ακινήτου.

Επειδή ακριβώς πωλητής και αγοραστής δεν θέλουν να αφήσουν την συμφωνία τους σε προφορικό επίπεδο, που ουδεμία σοβαρή δέσμευση επιφέρει, έχουν την δυνατότητα να υπογράψουν προσύμφωνο μεταβιβάσεως του ακινήτου, πάντα σε συμβολαιογράφο για να έχει νομική ισχύ.

Με την κατάρτιση του προσυμφώνου ο αγοραστής συνήθως καταβάλει στον πωλητή ένα μέρος από το συμφωνηθέν τίμημα και ορίζεται συγκεκριμένη προθεσμία εντός της οποίας τα μέρη δεσμεύονται να συνάψουν το οριστικό συμβολαιογραφικό έγγραφο της μεταβίβασης με την  καταβολή και του υπολοίπου τιμήματος.

Ο πωλητής συνομολογεί ότι ακόμα κι αν δεν εμφανισθεί εντός της προθεσμίας, εφόσον αποδεικνύεται ότι ο αγοραστής έχει καταβάλει το σύνολο του συμφωνηθέντος τιμήματος, ή το έχει παρακαταθέσει στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, ο αγοραστής δύναται να εμφανισθεί μόνος του στον συμβολαιογράφο και να υπογράψει αυτός μόνο το συμβόλαιο με το οποίο θα γίνει κύριος του ακινήτου, εφόσον το μεταγράψει.

Κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου ο πωλητής μπορεί να δεσμευθεί ότι παραχωρεί στον αγοραστή δικαίωμα εγγραφής προσημειώσεως στο ακίνητο, για να τον καλύψει μέχρι του ποσού της προκαταβολής που έχει λάβει από τον αγοραστή.

Μεγάλη προσοχή πρέπει να καταβάλει ο αγοραστής στο θέμα της επιβεβαίωσης ότι το ακινητο δεν επιβαρύνθηκε με κάποιο βάρος (προσημείωση, υποθήκη, κατάσχεση) από τον χρόνο υπογραφής του προσυμφώνου μέχρι την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Αυτό που κάθε υποψήφιος αγοραστής πρέπει να γνωρίζει είναι ότι μπορεί το προσύμφωνο να αποτελεί ένα καλό «εργαλείο» για την ομαλή μεθόδευση της μεταβιβάσεως ακινήτου με εναρμόνιση των επιθυμιών πωλητού και αγοραστού, αλλά με το προσύμφωνο ο αγοραστής δεν αποκτά την κυριότητα του ακινήτου, απλώς εξασφαλίζεται με σχετική επάρκεια για το χρηματικό ποσό που έχει καταβάλει στον πωλητή ως προκαταβολή και αποκτά ενδεχομένως την ευχέρεια με την καταβολή του συνόλου του τιμήματος να γίνει, μελλοντικώς, κύριος του ακινήτου, εφόσον υπογραφεί και μεταγραφεί το οριστικό συμβόλαιο. 

                                                                                       *Ο Χρήστος  Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

www.greekadvocate.eu

bm-bioxoi@otenet.gr

ktimatologiolaw@yahoo.gr