On Line Filing Of Tax Declarations In Greece

On Line Filing Of Tax Declarations In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 10 October 2022 The on line tax filing process, which has undergone a recent “lifting” by the Greek tax authority, is not only about the yearly tax returns, already a reality in Greece since at least 2010. Now, it is mainly about the inheritance or estate tax declaration, when the heirs declare to the tax office the assets which they inherit, and about the parental gift tax declaration, when the children receive real estate free gifts from their parents, in most cases without paying any transfer tax at all. Up to now, these tax declarations had to be filed by physically visiting the tax office and filing a bunch of hardcopy documents. With the new system in place, the interested parties, meaning the heirs, or the persons who receive the parental gift or those who receive a donation of an immovable property will not have to visit the tax office, but they will be able to file the necessary declaration and supporting documents from the office of their notary public. The tax authority will be able to review the documents filed and within days the reply will appear at the computers of the transacting parties, who can read the written reply of the tax authority by accessing on line their digital tax file using their username and password. If the tax office has given the green light, the transactions (notarial deeds of acceptance of inheritance, parental gift or donation of property) will materialize and the relevant deeds will be signed and certified by the notary and the persons involved. Finally, these deeds must be registered with the local land registry where the immovable property is located, called Hypothykophylakeeo or Ktimatologio, so the deeds take full legal effect. It is noted that the spouse and the children of the deceased can claim a tax free inherited share of at least 150,000 Euros per person and after the first 150,000 Euros tax free amount, the next 150,000 Euros incur an inheritance tax of only one per cent (1%). This means that for spouse and children, if each of them inherits a share worth up to 300,000 Euros, the inheritance tax will be only 1,500 Euros. The surviving spouse can claim a tax free inheritance share up to 400,000 Euros, provided the marriage had lasted at least five years until the death of the deceased. For the parental gift, which usually is a gift of property from parent to child, (but it can be the other way around, with the child gifting property to the parent), the tax free amount is 800,000 Euros, which means that the vast majority of parental gifts (goniki parochi) in Greece are tax free. For the process of the inheritance settlement it is advisable and for the parental gift and the donations of property it is mandatory that the real estate property be measured with a new survey map and other technical documents drafted by a civil engineer, to ensure that any apartment, building or structure legally transferred does not have any building violations. A number of certificates must be issued as supporting documents for the transactions, issued by the tax authority, the municipality, often the court, other public authorities and by a number of professionals. If the transacting parties (parents, children, heirs etc.) do not live in Greece, they can complete the entire process without having to physically come to the country, by signing specific powers of attorney at the Greek Consulate or at a notary public of their country. The text of such power of attorney must be drafted by a notary or an attorney in Greece. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Ομογενείς Μπορεί Άδικα Να Χάσουν Δίκες Στην Ελλάδα

Ομογενείς Μπορεί Άδικα Να Χάσουν Δίκες Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 8 Νοεμβρίου 2022. Μία ακατανόητη πρόσφατη απόφαση του Αρείου Πάγου, δηλαδή του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Ελλάδα, μπορεί να αποτελέσει αιτία για να χάσουν δίκες στην Ελλάδα πολλοί ομογενείς. Η απόφαση του Αρείου Πάγου αφορά τον τρόπο με τον οποίο επιδίδεται η αγωγή στον εναγόμενο, δηλαδή πώς πληροφορείται επισήμως ένας ομογενής κάτοικος εξωτερικού ότι κάποιος στην Ελλάδα του έχει κάνει δικαστήριο, στο οποίο πρέπει να απαντήσει και να παρουσιάσει την δική του εκδοχή των πραγμάτων, διαφορετικά κινδυνεύει να χάσει δικαιώματα, χρήματα, περιουσίες, κληρονομιές, ακίνητα ή να υποστεί βλάβη γενικώς στα συμφέροντά του. Στην Ελλάδα από το 2015 έχει αλλάξει ο νόμος αναφορικώς με τον τρόπο με τον οποίο δικάζονται πολλές υποθέσεις. Σκοπός της αλλαγής ήταν να μειωθούν οι καθυστερήσεις στην απονομή της δικαιοσύνης. Ο νέος τρόπος δίκης για πολλές υποθέσεις ορίστηκε να είναι η γνωστοποίηση της αγωγής στον εναγόμενο (σ’ αυτόν εναντίον του οποίου γίνεται το δικαστήριο) μέσα σε 30 ημέρες από τότε που ο ενάγων (αυτός που αρχίζει το δικαστήριο) καταθέσει την αγωγή στο ελληνικό δικαστήριο. Αν ο εναγόμενος διαμένει εκτός Ελλάδος, η αγωγή πρέπει να επιδοθεί σε 60 ημέρες, αντί για 30 που ισχύει για τον εναγόμενο κάτοικο Ελλάδος. Από την ημέρα επίδοσης της αγωγής στον εναγόμενο, οι δύο διάδικοι, δηλαδή τόσο ο ενάγων, όσο και ο εναγόμενος, έχουν προθεσμία 90 ημερών για να καταθέσουν στο δικαστήριο τις προτάσεις τους, που περιλαμβάνουν τα νομικά επιχειρήματά τους, τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων τους και το σύνολο των εγγράφων και λοιπών αποδεικτικών στοιχείων, για να εκθέσουν την δική τους εκδοχή για το τι έχει συμβεί στην συγκεκριμένη υπόθεση. Όταν ο εναγόμενος είναι κάτοικος Ελλάδος, η διαδικασία φαίνεται ότι δεν δημιουργεί ιδιαίτερα προβλήματα. Όταν όμως ο εναγόμενος είναι κάτοικος εξωτερικού, εάν παγιωθεί η νομική άποψη που υιοθετείται από την κατωτέρω απόφαση του Αρείου Πάγου, ανακύπτει ένας πολύ μεγάλος κίνδυνος για τα δικαιώματά του και για την διασφάλιση της δίκαιης δίκης και της ισότητας των όπλων μεταξύ των διαδίκων. Ειδικώς, όταν ο εναγόμενος μένει στο εξωτερικό, ελλοχεύει ο κίνδυνος να μην πληροφορηθεί ποτέ ότι γίνεται δικαστήριο εναντίον του στην Ελλάδα και μπορεί να δικασθεί μία υπόθεση που τον αφορά άμεσα, χωρίς ο ίδιος να το πάρει καν είδηση! Μπορεί εν συνεχεία, να εκδοθεί δικαστική απόφαση που να τον υποχρεώνει να καταβάλει χρήματα στον ενάγοντα, ή να κρίνει ότι ο εναγόμενος (που ζει στο εξωτερικό) έχασε το σπίτι του ή ότι δεν δικαιούται να πάρει μερίδιο σε μία κληρονομιά, ή γενικώς ότι δεν έχει κάποιο δικαίωμα. Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι ο κάτοικος εξωτερικού να υποστεί ζημία, εξ αιτίας μίας δικαστικής απόφασης που εκδόθηκε στην Ελλάδα, μετά από μία δίκη που ποτέ δεν έμαθε ότι είχε γίνει, ή που έμαθε την ύπαρξή της στην Ελλάδα με πολλούς μήνες καθυστέρησης, σε χρόνο που είτε είναι πολύ αργά για να κάνει κάτι για να υπερασπισθεί τα δικαιώματά του, είτε χρειάζεται πολύς κόπος, χρήμα και μεγάλη αβεβαιότητα για να προσπαθήσει τώρα να διορθώσει τα πράγματα, έχοντας μάλιστα χάσει και τον πρώτο βαθμό δικαιοδοσίας, δηλαδή έχοντας στερηθεί βασικών νομικών δικαιωμάτων του. Το όλο ζήτημα αφορά το αν η επίδοση της αγωγής στον κάτοικο εξωτερικού, η γνωστοποίηση δηλαδή της δίκης και της ανάγκης ο κάτοικος εξωτερικού να αμυνθεί, ολοκληρώνεται με μία τυπική επίδοση της αγωγής στον Εισαγγελέα στην Ελλάδα, ή εάν η δίκη πρέπει να γνωστοποιηθεί με πραγματική επίδοση της αγωγής στην κατοικία του ομογενούς που ζει στο εξωτερικό, ώστε ο κάτοικος εξωτερικού να πάρει στα χέρια του το δικόγραφο και αμέσως να επικοινωνήσει με δικηγόρο στην Ελλάδα για να μάθει τι πρέπει και τι μπορεί να κάνει. Στην πρώτη περίπτωση, με την απλή, τυπική επίδοση της αγωγής στον Εισαγγελέα στην Ελλάδα, την οποία υιοθετεί η συγκεκριμένη απόφαση του Αρείου Πάγου υπ’ αριθ. 1181/2022, ολοκληρώνεται πλασματικώς η άσκηση της αγωγής εντός 60 ημερών από την κατάθεσή της στο ελληνικό δικαστήριο, δηλαδή τυπικά μόνο τηρείται ο νόμος, αλλά στην πραγματικότητα, ο κάτοικος εξωτερικού θα μάθει για πρώτη φορά για την ύπαρξη της δίκης συνήθως πολλούς μήνες μετά, όταν οι προθεσμίες των 90 και 15 ημερών για να καταθέσει τις προτάσεις και τα αποδεικτικά του μέσα, θα έχουν περάσει προ πολλού! Ο εναγόμενος, συνεπώς, κάτοικος εξωτερικού, θα έχει δικαστεί ερήμην (in absentia) και θα έχει πιθανώς χάσει το δικαίωμα να προβάλει τους ισχυρισμούς του (audi alteram partem), έχοντας στερηθεί της προθεσμίας για να προετοιμασθεί με δικηγόρο. Ο Άρειος Πάγος με την πρόσφατη απόφασή του υπ’ αριθ. 1181/2022, άλλαξε τη νομολογία που επί πολλά χρόνια ορθώς ίσχυε στην Ελλάδα, ότι η επίδοση της αγωγής στο εξωτερικό πρέπει να είναι πραγματική, δηλαδή ο κάτοικος εξωτερικού πρέπει να παίρνει στα χέρια του τα έγγραφα της δίκης και τότε μόνο να θεωρείται ότι έλαβε γνώση της αγωγής. Τώρα το ανώτατο δικαστήριο στην Ελλάδα, έκρινε ότι αρκεί η τυπική, πλασματική επίδοση στον Εισαγγελέα στην Ελλάδα, για να έχει ασκηθεί μία αγωγή και ότι ο εναγόμενος που μπορεί να διαμένει στην Αυστραλία, στις ΗΠΑ, στον Καναδά, στην Ιαπωνία ή στην Νότιο Αμερική, έχει (θεωρητικά, όχι όμως στην πραγματικότητα) πληροφορηθεί ότι μέσα σε 90 ημέρες πρέπει να καταθέσει έναν τέλειο νομικό φάκελο στο ελληνικό δικαστήριο, για να υποστηρίξει τα δικαιώματά του. Ο κάτοικος εξωτερικού είναι πιθανό να μάθει για την δίκη αυτή πολλούς μήνες μετά και να μην έχει τον χρόνο ούτε με δικηγόρο στην Ελλάδα να επικοινωνήσει, ούτε τα έγγραφα που χρειάζεται για αποδείξεις να συγκεντρώσει, ούτε πληρεξούσιο ή εξουσιοδότηση να στείλει στον δικηγόρο του στην Ελλάδα, ούτε τους μάρτυρές του να βρει για να καταθέσουν. Σε αντίθεση με τον ενάγοντα, που είχε μήνες πριν την άσκηση της αγωγής την δυνατότητα να την σκεφτεί, να την προετοιμάσει με δικηγόρο, να έχει από πριν συγκεντρώσει τις αποδείξεις και τους μάρτυρές του και ουσιαστικά να έχει μία μεγάλη χρονική ευχέρεια και ένα μεγάλο πλεονέκτημα, έναντι του εναγομένου, που θα μάθει για το δικαστήριο όταν θα είναι πλέον πολύ αργά. Αν επικρατήσει αυτή η ερμηνεία του νόμου, ότι αρκεί να γνωστοποιούμε πλασματικά (δηλαδή, τυπικά και όχι αληθινά, όχι πραγματικά) την αγωγή στον εναγόμενο μόνο με την τυπική επίδοση στον Εισαγγελέα στην Ελλάδα και όχι με το να φτάσουν τα χαρτιά τις δίκης πραγματικά στα χέρια του εναγομένου που κατοικεί στο εξωτερικό, όπως ήταν μέχρι σήμερα η νομολογία των δικαστηρίων, θα στερούνται οι εναγόμενοι που μένουν στο εξωτερικό της δίκαιης δίκης στην Ελλάδα, του φυσικού τους δικαστή, του δικαιώματος στην πρόσβαση στην δικαιοσύνη και θα παραβιάζονται διεθνείς συνθήκες προστασίας των δικαιωμάτων του ανθρώπου, αλλά και η κοινή λογική. Ποιος ξένος θα έρθει τότε να επενδύσει στην Ελλάδα, αν γνωρίζει ότι μπορεί μία μέρα να αρχίσει μία δίκη εναντίον του, για την οποία δεν θα μάθει ποτέ, παρά μόνο όταν θα είναι πλέον αργά για να αμυνθεί και να προβάλει την δική του εκδοχή των γεγονότων; Ποιος ομογενής θα θελήσει να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα, αν είναι πιθανό μία ωραία πρωία ο γείτονας, ο συγγενής ή ο συνεργάτης του στην Ελλάδα να του ασκήσουν μία αγωγή και να γίνει ένα δικαστήριο, για το οποίο θα μάθει καθυστερημένα, χωρίς να έχει χρόνο να προετοιμάσει την άμυνά του και τέλος πάντων να αντιμετωπισθεί από την ελληνική δικαιοσύνη με τον ίδιο τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζεται ο κάτοικος Ελλάδος; Είναι δυνατόν να καθιερωθεί ότι η αγωγή αρκεί να επιδίδεται στην Εισαγγελέα στην Ελλάδα και ότι μ’ αυτόν τον τρόπο έχει ικανοποιηθεί η ανάγκη προστασίας των δικαιωμάτων ενός εναγομένου μονίμου κατοίκου εξωτερικού, που θα μάθει για την δίκη λίγο πριν εκπνεύσουν οι προθεσμίες για κατάθεση προτάσεων, ή ακόμα και πολύ μετά από την εκπνοή αυτών; Θα αναμένουμε περαιτέρω σχολιασμό της συγκεκριμένης αποφάσεως του Αρείου Πάγου από τη νομική κοινότητα και θα επανέλθουμε προς ενημέρωση των ομογενών κατοίκων εξωτερικού, που έχουν περιουσία και δικαιώματα στην Πατρίδα. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Parental Gift To Children In Greece

Parental Gift To Children In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 24 September 2022 Parents can gift to their children immovable property located in Greece or cash, taking advantage of the zero transfer tax system. Each parent can transfer to each child property (real estate or cash) worth up to 800,000 euros without paying any transfer tax to the state. If the parent gifts cash, the transaction must be completed through the banking system and the parent must be able to justify tax wise the source of the funds. The deed of the parental gift of immovable property is drafted and executed at a notary’s office in Greece and requires a number of supporting documents, without which the deed cannot be signed, nor registered with the land registry. The parent and the child must sign in person a number of documents at public authorities in the course of weeks prior to the final transfer, as well as the deed of transfer itself at the notary’s office. If parent and child can’t be present in Greece to prepare and finalize the execution of the transfer, the entire procedure can be completed on their behalf by a proxy, usually an attorney, who will act in their name with a power of attorney (POA). Each principal (parent and child) sign a separate POA in the country of their residence. The POA is drafted by the lawyer and e-mailed to them with instructions on how they will sign it at a notary public or at the Greek Consulate. Parent and child must send photocopy of id card or passport to their attorney in Greece, and info on their full address, occupation and Greek tax number. If they do not have a Greek tax number, their proxy will file documents to issue one now for each party. The parental gift deed can be executed even if neither of the parties (parent and child) is a Greek citizen. Copies of the deeds of ownership of the parent must be provided. If they are not available, the lawyer can obtain them from the land registry or from the notary who drafted them. The parent must obtain a tax certificate that he/she does not owe taxes in Greece. A certificate that the parent does not owe social security contributions in Greece is also required in some cases and usually foreign residents do not have to provide this. If the property which is gifted is a plot, piece of land or house, a recently prepared survey map is required. In addition, a certificate by the local municipality must be issued, stating that the parent does not owe municipal taxes. The parent must provide the latest electricity bill, which must have been paid, or information on when the electricity was disconnected. Moreover, a civil engineer must inspect the apartment or the house, verify its technical condition, compare it with its actual situation and the building permit and issue the electronic identity of the structure. If the building has structural irregularities, they must first be legalized, before the parental gift deed can go through. Another requirement is the certified copy of the land registry record of the property to be gifted. A significant document is also the certificate by the tax office that the yearly property tax for the property to be gifted has been paid for the last five years. If the parent has obtained the ownership of the property to be gifted to the child from a donation or inheritance (estate) after 1-1-2004, a certificate from the tax authority is also required, stating that the donation or estate tax has been paid. The deed of parental gift is finalized by the notary and it is filed with the local tax authority. Once the deed is approved, the transaction can take place and then the notarial deed is registered with the local land registry. The parent and child must cooperate closely with their lawyer and notary in Greece, in order to provide documents and information, which will help issuing the above documents. Additional procedures and documentation may be required, depending on the particularities of the immovable property or on the specific facts of the case. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Ρύθμιση Περιουσιακών Στην Ελλάδα

Ευκολότερη Η Ρύθμιση Περιουσιακών Στην Ελλάδα Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 10 Σεπτεμβρίου 2022. Για την ολοκλήρωση μεταβιβάσεως ακινήτων, όπως πώληση, αγορά, γονική παροχή, δωρεά και κληρονομιά, απαιτούνται σειρά ενεργειών σε συμβολαιογράφο, δημόσιες υπηρεσίες, γραμματείες δικαστηρίων, εφορία, δήμο, κτηματολόγιο κ.α.. Χρειάζεται επίσης συχνά η συνδρομή μηχανικού και λογιστή. Εάν οι ενδιαφερόμενοι δεν κατοικούν στην Ελλάδα ή εάν δεν έχουν γνώση και χρόνο για την διεκπεραίωση των πολλών διαδικασιών, ειδικώς όταν προκύπτουν νομικές περιπλοκές, ο συντονισμός όλων των ενεργειών, αλλά και των εμπλεκομένων υπηρεσιών και ιδιωτών μπορεί να γίνει από δικηγόρο. Τα τελευταία χρόνια το κράτος στην Ελλάδα έχει δημιουργήσει σοβαρή υποδομή στις ηλεκτρονικές δηλώσεις και γενικώς στον τομέα της υποβολής εγγράφων και αιτήσεων διαδικτυακά, ώστε οι πολίτες να εξοικονομούν χρόνο και να αποφεύγουν την ταλαιπωρία της μετάβασης και της αναμονής σε δημόσιες υπηρεσίες. Πολλές από τις αιτήσεις και δηλώσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω λογιστή, άλλες μέσω συμβολαιογράφου, αλλά και αρκετά συχνά από τον υπολογιστή του ενδιαφερομένου, εφόσον αυτός μπορεί να συντάξει το έγγραφο που θα υποβάλει στην δημόσια υπηρεσία. Ένα πρόσφατο παράδειγμα της τάσης όλο και περισσότερα έγγραφα να υποβάλλονται στο δημόσιο ηλεκτρονικά από υπολογιστή, είναι η δήλωση φόρου κληρονομίας, η οποία υποβάλλεται στην εφορία στην οποία ανήκε ο θανών. Μέχρι σήμερα οι δηλώσεις αυτές υποβάλλονται με μετάβαση και φυσική παρουσία του κληρονόμου ή του πληρεξουσίου του στην αρμόδια ΔΟΥ. Από τον Οκτώβριο η κυβέρνηση σχεδιάζει να θέσει σε λειτουργία το διορθωμένο σύστημα της ηλεκτρονικής υποβολής της δήλωσης φόρου κληρονομίας από το γραφείο του συμβολαιογράφου, ο οποίος σε δεύτερο στάδιο θα συντάξει και την πράξη αποδοχής κληρονομίας, που είναι αναγκαία για την αποδοχή ακινήτων, ενώ υπάρχει και η εναλλακτική επιλογή του κληρονομητηρίου, που εκδίδεται με απόφαση δικαστηρίου. Πρακτικά, η υποβολή της ηλεκτρονικής δήλωσης φόρου κληρονομίας γίνεται από τον συμβολαιογράφο στην θυρίδα του κληρονόμου ή των κληρονόμων στο Taxisnet. Προϋποτίθεται ότι κάθε κληρονόμος έχει αποκτήσει κωδικούς (username και password) για διαδικτυακή πρόσβαση στον φορολογικό του φάκελο, πράγμα που δεν είναι τόσο αυτονόητο για κληρονόμους που κατοικούν εκτός Ελλάδος, οι οποίοι κάποιες φορές δεν έχουν ούτε ΑΦΜ, πόσω μάλλον κωδικούς. Εν συνεχεία, ο κληρονόμος αποδέχεται ηλεκτρονικά την δήλωση κληρονομίας που έχει υποβληθεί στο όνομά του από τον συμβολαιογράφο του. Ακολούθως εφοριακοί επεξεργάζονται την δήλωση και εντός ημερών βεβαιώνεται ο φόρος κληρονομίας, αν προκύπτει φόρος. Ο κληρονόμος πληρώνει τον φόρο και το αποδεικτικό καταβολής αναρτάται στην ηλεκτρονική σελίδα MyProperty για χρήση σε διάφορες συμβολαιογραφικές πράξεις, όμως μεταβιβάσεις ακινήτων. Για κάθε ακίνητο που ο κληρονόμος θέλει να πωλήσει, πρέπει να αποδεικνύει ότι έχει πληρώσει τον φόρο κληρονομίας. Πρέπει ωστόσο να σημειωθεί ότι η ανωτέρω ηλεκτρονική υποβολή της δήλωσης φόρου κληρονομίας είναι μέρος μόνο της συνολικής διαδικασίας που απαιτείται για την ολοκλήρωση της αποδοχής κληρονομίας. Υπενθυμίζεται ότι για κληρονομιές που έχουν προκύψει πριν από το 2004, δηλαδή όταν ο κληρονομούμενος έχει αποβιώσει έως 31-12-2003, οι κληρονόμοι δεν πληρώνουν καθόλου φόρο κληρονομίας, όσο μεγάλη αξία και αν έχει η κληρονομία. Αν προκύψει φόρος, όταν δηλαδή ο θάνατος έχει συμβεί από το 2004 και μετά, εάν κληρονόμος είναι τέκνο ή εγγόνι του θανόντος, το αφορολόγητο όριο είναι 150.000 ευρώ για κάθε κληρονόμο, ενώ για τον σύζυγο μπορεί να φθάσει έως τις 400.000 ευρώ, εφόσον προκύπτει ότι ο γάμος με τον θανόντα είχε διαρκέσει τουλάχιστον πέντε χρόνια. Για τους συγγενείς των λοιπών βαθμών (αδέλφια, ανήψια κλπ), τα αφορολόγητα όρια είναι αρκετά χαμηλότερα, ωστόσο όλοι διευκολύνονται από το νέο σύστημα της ηλεκτρονικής υποβολής της δηλώσεως φόρου κληρονομίας που εισάγεται από τον Οκτώβριο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Χρησικτησία Ομογενούς Από Το 1928 Αναγνωρίσθηκε Το 2020

Χρησικτησία Ομογενούς Από Το 1928 Αναγνωρίσθηκε Το 2020 Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 12 Αυγούστου 2022. Πολυάριθμές είναι οι ιστορίες μεταναστών που έφυγαν από την Ελλάδα για ΗΠΑ, Καναδά, Αυστραλία και άλλες χώρες και αργότερα ενεπλάκησαν σε δικαστήρια στην Ελλάδα για κληρονομιές ή άλλα ακίνητα που οι συγγενείς προσπάθησαν να διεκδικήσουν. Το μεγάλο ερώτημα που συνήθως χρειάζεται απάντηση σε τέτοιες δικαστικές υποθέσεις είναι ποιος ασκούσε νομή στα διεκδικούμενα ακίνητα για διάστημα άνω των είκοσι ετών χωρίς να έχει ο αντίδικος αντιδράσει με κάποιο νομικό τρόπο, δηλαδή συνήθως με αγωγή ή ασφαλιστικά μέτρα στα δικαστήρια ή έστω με εξώδικο. Η δυνατότητα να αποδειχθεί η κατ’ ελάχιστον εικοσαετής άσκηση νομής είναι συχνά το κλειδί της νίκης σε παρόμοιες δικαστικές διαμάχες. Νομή, με απλά λόγια, είναι η χρήση ενός ακινήτου με την πεποίθηση από αυτόν που το χρησιμοποιεί ότι είναι δικό του. Νομή είναι να δηλώνεις το ακίνητο στο Ε9 της εφορίας, να πληρώνεις τα έξοδα του ακινήτου και να κρατάς αποδείξεις γι’ αυτό, να συντάσσεις τοπογραφικό με μηχανικό, να το δηλώνεις στο Κτηματολόγιο, να αποτρέπεις καταπατητές να το καταλάβουν, να χτίζεις σ’ αυτό, να φυτεύεις, να φτιάχνεις φράχτη, να κάνεις ανακαίνιση στο σπίτι ή στο διαμέρισμα, να το νοικιάζεις σε άλλους και να έχεις σχετικό μισθωτήριο έγγραφο, να πληρώνεις ΕΝΦΙΑ γι’ αυτό, να έχεις μάρτυρες που βλέπουν για χρόνια ότι κάνεις τα παραπάνω και ότι εσύ και κανένας άλλος δεν φροντίζει το εν λόγω ακίνητο. Νομή δεν ασκεί ο ενοικιαστής, διότι χρησιμοποιεί βεβαίως το ακίνητο, αλλά δεν έχει την πεποίθηση ότι είναι δικό του, διότι γνωρίζει ότι αυτό ανήκει στον ιδιοκτήτη, δηλαδή τον εκμισθωτή στην μίσθωση. Ο ομογενής που κατοικεί μονίμως εκτός Ελλάδος, αλλά έχει κληρονομικά ή ιδιοκτησιακά δικαιώματα σε ακίνητα στην Πατρίδα, πρέπει να φροντίζει να ξεκαθαρίζει με τους συγγενείς, τους γείτονες ή άλλους που τα κατέχουν προσωρινώς ή για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα είναι δικά του και ότι ο βοσκός που βάζει τα πρόβατά του στα χωράφια, ή ο συγγενής που έχει τα κλειδιά του σπιτιού στο χωριό, ή ο φίλος που επισκέπτεται το σπίτι κατά διαστήματα, δεν ενεργούν ως ιδιοκτήτες, αλλά ως αντιπρόσωποι του ομογενούς, εκτελώντας τις οδηγίες του ομογενούς για τα ακίνητα στην Ελλάδα, για δικό του λογαριασμό. Ο ομογενής συνιστάται να υπογράφει έγγραφα με βεβαίωση γνησίου υπογραφής, με τους αντιπροσώπους του στην Ελλάδα, στα οποία να ξεκαθαρίζεται ότι ιδιοκτήτης, κύριος και νομέας του ακινήτου είναι ο ομογενής και ότι οι συγγενείς, οι φίλοι ή οι γνωστοί του στην Ελλάδα, που έχουν τα κλειδιά, που εισέρχονται στα ακίνητο, που το χρησιμοποιούν ενδεχομένως κατά διαστήματα, που το καθαρίζουν, το προστατεύουν από καταπατητές και το εποπτεύουν, δεν τον κάνουν για δικό τους λογαριασμό, αλλά ως αντιπρόσωποι και για λογαριασμό του ομογενούς, ο οποίος είναι και ο αδιαμφισβήτητος κύριος του ακινήτου. Συχνά το ποιος είναι ο νομέας περιπλέκεται σε ένα θολό τοπίο οικογενειακών και φιλικών σχέσεων, στις οποίες δεν ξεκαθαρίζεται ποιος είναι ιδιοκτήτης, για λόγους αποφυγής εντάσεων λόγω συγγενείας ή μη διατάραξης των φιλικών σχέσεων, με την κάθε πλευρά να διαμορφώνει καταστάσεις σύμφωνα με τις οποίες πιστεύει ότι το ακίνητο είναι, ή γίνεται σιγά σιγά δικό της, με αποτέλεσμα μετά από αρκετά χρόνια να βγαίνουν στην επιφάνεια συγκρούσεις που «σιγόβραζαν» για δεκαετίες. Αυτό συνέβη και στην υπόθεση η οποία αναφέρεται στην υπ’ αριθ. 416/2020 του Γ’ Πολιτικού τμήματος του Αρείου Πάγου. Μετανάστης από την Αρκαδία έφυγε το 1916 για τις ΗΠΑ, έκανε κάποια χρήματα και επέστρεψε το 1928 στο χωριό του στο Λεβίδι, για να χτίσει σπίτι σε οικόπεδο του πατέρα του. Ο πατέρας αναγνωρίζοντας ότι το παιδί του είχε βάλει τα χρήματα για να χτίσει το σπίτι, έδωσε διά λόγου το σπίτι με το οικόπεδο στον γιό του, ο οποίος το κατοίκησε μαζί με την οικογένειά του έως περίπου το 1937, οπότε και ξαναέφυγαν για τις ΗΠΑ. Από τότε στο σπίτι μείνανε οι γονείς του ομογενούς και άλλα μέλη της οικογένειάς του, έως το 1997, οπότε και ο ομογενής απεβίωσε στις ΗΠΑ. Ο γιός του ομογενούς, επίσης κάτοικος ΗΠΑ, διεκδίκησε το 2006 το σπίτι από κάποιους συγγενείς που το είχαν κατοικήσει κατά διαστήματα και το είχαν μάλιστα ανακατασκευάσει, χωρίς την άδειά του. Μετά από καταθέσεις συγγενών και άλλων μαρτύρων, αλλά και αφού τα δικαστήρια έλαβαν υπόψιν τους και έγγραφα, φωτογραφίες και άλλο αποδεικτικό υλικό, το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε υπέρ των συγγενών, όμως το Εφετείο και ο Άρειος Πάγος δικαίωσαν τον ομογενή, κρίνοντας ότι ο πατέρας του και στην συνέχεια ο ίδιος, είχαν αδιάκοπη νομή επί πολλές δεκαετίες, η οποία δεν είχε διακοπεί από έκτακτη χρησικτησία των λίγων συγγενών που το είχαν νεμηθεί από το 1990 έως το 2006 οπότε και ο γιός του ομογενούς είχε ασκήσει την αγωγή του στα δικαστήρια. Με την άσκηση της αγωγής το 2006 ο ομογενής διέκοψε τη νομή τους και τους εμπόδισε να ολοκληρώσουν δική τους εικοσαετία, καθώς από το 1990 έως το 2006 είχαν συμπληρώσει μόνο16 χρόνια νομής, που δεν ήταν αρκετά για την συμπλήρωση της εικοσαετούς έκτακτης χρησικτησίας. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

The Golden Visa Preconditions For Greece The Golden Visa Preconditions For Greece

The Golden Visa Preconditions For Greece By Christos ILIOPOULOS* 26 July 2022 Individuals who have already moved to another country for professional and/or personal reasons have significantly increased by number the last few years. The pandemic and the progress of technology have accelerated the trend of remote working, which in turn has created the reality for many thousands of people residing in one country for months or years, while working for an employer established in another. Very often, the person who has chosen to work remotely is residing at a country where he/she needs to obtain legal residence status. Many countries offer options to non – citizens, in order to lure them to come and reside in these countries, so the non - citizens can spend a large part of their income there, while still working for a company at another country. One such program is the legal option, which Greece offers to those who are not Greek and not European Union (EU) citizens, to be able to legally reside in Greece, and to move freely around the EU, provided they purchase assets in Greece worth a minimum of 250,000 Euros. The type of asset, which the non – Greek and the non – EU citizen can buy, is usually real estate in Greece, meaning a house, an apartment, a plot on which the visa applicant will immediately build a house, or even a time sharing contract of a duration of ten years minimum. Its real value must be at least 250,000 Euros. The foreign individual who buys it, must be one person. As an exception, it can be two married persons who purchase the asset together, 50% each. Alternatively, a foreign individual can purchase an undivided share on a property in Greece, provided the share is worth a minimum of 250,000 Euros. The third – country citizen (non – Greek and non – EU), can also be the owner of more than one properties or shares on properties, all of which together must have a minimum worth of 250,000 Euros. The foreign person who buys a company, which owns the real estate property in Greece (worth at least 250,000 Euros), must own the 100% shares of that company, in order to get the golden visa. To lodge the golden visa application, the applicant must be legally residing in Greece, at the time of the filing. Once the application has been successfully lodged, the applicant receives a temporary residence permit document valid through the time that the decision on the application will be issued by the Greek state. This temporary residence permit allows free residence in Greece, as well as trips to the citizenship country of the applicant. The temporary residence permit does not allow free movement to other EU and Schengen countries. The golden visa residence permit is not a work permit in Greece. For the application, a valid passport of the applicant is required, with the stamp of the customs of the entry of the applicant in Greece. If the applicant entered Greece through another EU country, the applicant may be asked to produce the transport ticket by which the applicant entered Greece. Four recent passport – type photos are also needed, and a government levy of 2,016 Euros must be paid. The applicant must have medical insurance in Greece covering the time the applicant will reside in Greece, with a minimum duration of one year. A basic document for the application is the purchase deed of the notary, by which the applicant obtained the ownership of the real estate property in Greece, with the full amount having been paid to the seller and not being credited to the buyer. The deed of purchase must be registered with the local land registry. The visa can be extended to the spouse and the children of the applicant, as well as to his / her parents. The children must be under 21 years old. The members of the family submit an independent application, either simultaneously with the main applicant, or after the main application has been approved. The golden visa duration, once approved, is five years. It can be renewed, provided the requirements continue to apply, meaning the applicant must still own the property worth of 250,000 Euros. It usually takes two to three months for the application to be approved and the residence permit to be issued. Each application requires independent preparation according to the characteristics of the specific case, and more documents may be required. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Δηλώστε Την Ακριβή Επιφάνεια Του Ακινήτου Σας

Δηλώστε Την Ακριβή Επιφάνεια Του Ακινήτου Σας Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 2 Ιουλίου 2022. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα πρέπει να έχουν δηλώσει σωστά και με ακρίβεια όλα τα χαρακτηριστικά των ακινήτων τους σε διάφορες υπηρεσίες, όπως είναι η εφορία μέσω της δηλώσεως Ε9, το Εθνικό Κτηματολόγιο, αλλά και ο Δήμος στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Πολύ συχνά για διάφορους λόγους, ο Δήμος δεν έχει καταχωρημένο το ακίνητο με τα σωστά τετραγωνικά της μονοκατοικίας ή του διαμερίσματος. Οι αιτίες είναι πολλές και συνδέονται συνήθως με πολεοδομικές παραβάσεις των ιδιοκτητών ακινήτων κατά την ανέγερσή τους ή κατά την ανακαίνιση και επέκτασή τους. Είναι προσφιλές χόμπι των Ελλήνων να προσπαθούν να χτίσουν περισσότερα τετραγωνικά μέτρα από εκείνα που επιτρέπει η άδεια οικοδομής που έχουν λάβει. Ιδιαιτέρως κατά τις προηγούμενες δεκαετίες ο ιδιοκτήτης μίας οικοδομής αρκετά συχνά έχτιζε παραπάνω τετραγωνικά από το επιτρεπόμενο και ακολούθως γινόταν νομιμοποίηση με διάφορες μεθόδους και με διάφορους νόμους που κατά καιρούς έχουν ισχύσει και ισχύουν ακόμα στην Ελλάδα. Άλλες φορές λέγεται νομιμοποίηση ημιυπαιθρίων χώρων, όπου ένα μπαλκόνι ουσιαστικά κλείνεται και μετατρέπεται σε κανονικό δωμάτιο και άλλες φορές ονομάζεται τακτοποίηση ή νομιμοποίηση αυθαιρέτου ή αυθαιρεσιών. Άλλες πάλι φορές το λένε αλλαγή χρήσης, όπου το υπόγειο από βοηθητικός χώρος, αποθήκη ή λεβητοστάσιο μετατρέπεται σε κύριο χώρο κατοικίας. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις και σε πολλές άλλες, το τελικό αποτέλεσμα είναι ότι η επιφάνεια της κατοικίας ή του διαμερίσματος έχει αυξηθεί στην πραγματικότητα και είναι μεγαλύτερη από εκείνη που αναγράφεται σε βασικά νομικά και πολεοδομικά έγγραφα, όπως είναι η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας ή η πολεοδομική άδεια οικοδομής. Η διαφορά μεταξύ νομικής και πολεοδομικής καταστάσεως στα χαρτιά και πραγματικότητας συνήθως δεν ενδιαφέρει κανέναν και ο ιδιοκτήτης απολαμβάνει την χρήση ενός μεγαλυτέρου σε τετραγωνικά ακινήτου από όσο γράφουν οι τίτλοι και η άδεια οικοδομής. Η διαφορά στα τετραγωνικά, όμως, γίνεται αντιληπτή όταν έρθει η ώρα την μεταβίβασης του ακινήτου, είτε με πώληση, είτε με γονική παροχή ή δωρεά, είτε όταν ο ιδιοκτήτης αποβιώσει και οι κληρονόμοι του προβαίνουν στην διαδικασία της αποδοχής κληρονομίας. Τότε είναι υποχρεωτική λίγο πολύ η μέτρηση του ακινήτου με σύγχρονες μεθόδους από έναν πολιτικό μηχανικό, ο οποίος είναι υποχρεωμένος να καταγράψει την επιφάνεια του ακινήτου και τις βασικές διαστάσεις των μερών του (δωμάτια, εξώστες, στέγαστρα, πηγάδια, δεξαμενές, αποθήκες, μπάρμπεκιου κλπ). Εάν προκύπτουν διαφοροποιήσεις από την άδεια οικοδομής, ακόμα και αν ένα μπαλόνι είναι δέκα πόντους πλατύτερο από όσο γράφει η άδεια οικοδομής, ή αν τα τετραγωνικά κάποιου δωματίου ή άλλου χώρου είναι παραπάνω (ή και παρακάτω), η διαφορά πρέπει να δηλωθεί στις αρχές, να πληρωθούν κάποια σχετικά λογικά και όχι μεγάλα πρόστιμα και να μπορέσει μετά να γίνει η πώληση, η μεταβίβαση ή η κληρονομιά του ακινήτου. Ειδικά για την κληρονομιά, η δήλωση των αυξημένων τετραγωνικών δεν είναι τυπικά υποχρεωτική. Όμως αν οι διαφορές στα τετραγωνικά ή σε άλλες διαστάσεις του ακινήτου δεν εντοπισθούν κατά την αποδοχή κληρονομίας, τότε μία μελλοντική πώληση θα συναντήσει το πρόβλημα και μπορεί να απαιτηθεί τότε να γυρίσουν πίσω οι κληρονόμοι, να διορθώσουν την δήλωση φόρου κληρονομίας και την πράξη αποδοχής στον συμβολαιογράφο, να πληρώσουν αναδρομικούς φόρους και πρόστιμα και μετά να μπορέσουν να πουλήσουν ή να δώσουν σε παιδιά τα κληρονομιαία ακίνητα. Τα περισσότερα τετραγωνικά ενός διαμερίσματος ή μίας κατοικίας πρέπει να δηλωθούν όχι μόνο στο Ε9 της εφορίας και να πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ που αντιστοιχεί στην διαφορά των τετραγωνικών κατά τα τελευταία πέντε χρόνια, αλλά και στο Κτηματολόγιο και στον Δήμο. Η δήλωση μάλιστα των παραπάνω τετραγωνικών στον Δήμο έπρεπε να έχει γίνει έως 30 Ιουνίου 2022 ώστε ο ιδιοκτήτης να γλυτώσει σημαντικά πρόστιμα. Δεν είναι γνωστό μέχρι σήμερα εάν θα δοθεί παράταση. Αυτό που πάντως πρέπει να κάνουν όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι να ελέγξουν εάν το ακίνητό τους έχει δηλωθεί με τα ίδια, ακριβή και πραγματικά στοιχεία σε όλες τις υπηρεσίες (Ε9, Κτηματολόγιο, Δήμος). Σ’ αυτήν την κατεύθυνση οδηγεί ούτως ή άλλως ο θεσμός της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, την οποία κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου πρέπει να δημιουργήσει με την βοήθεια πολιτικού μηχανικού. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Διανομή Ακινήτου Με Χρησικτησία

Διανομή Ακινήτου Με Χρησικτησία Του Χρήστου Ηλιόπουλου* 12 Ιουνίου 2022 Πολύ συχνά περισσότερα του ενός πρόσωπα βρίσκονται να έχουν συγκυριότητα σε ένα κοινό ακίνητο, συνήθως λόγω κληρονομίας. Οι συγκληρονόμοι έχουν κληρονομήσει ένα ή περισσότερα ακίνητα, αλλά κανένας από τους κληρονόμους δεν έχει αποκλειστική κυριότητα σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο, το οποίο να είναι ολόκληρο δικό του. Η συγκυριότητα ενός ακινήτου από πολλούς συχνά συνεπάγεται προβλήματα, διαφωνίες ή καθυστερήσεις στην χρήση και εκμετάλλευσή του. Γι’ αυτό πολλές φορές οι συγκύριοι προσπαθούν να συμφωνήσουν σε μία άτυπη, διά λόγου διανομή του ακινήτου, χωρίς επίσημα συμβόλαια. Η διανομή αυτή μπορεί να τηρηθεί από τους συγκυρίους για πολλά χρόνια. Αν η άτυπη, διά λόγου και χωρίς συμβολαιογραφική πράξη διανομή του ακινήτου συνεχισθεί και τηρηθεί για πάνω από είκοσι χρόνια από τότε που πρωτοσυμφωνήθηκε μεταξύ των συγκυρίων, πολλοί πιστεύουν ότι λόγω χρησικτησίας, δηλαδή χρήσης, κάρπωσης και εξουσίασης του ακινήτου για πάνω από είκοσι χρόνια χωρίς αμφισβήτηση από άλλους, έχει δημιουργηθεί κυριότητα στο τμήμα του ακινήτου που κάθε ένας εκ των συγκυρίων έχει καταλάβει για χρονικό διάστημα άνω των είκοσι ετών. Αυτό μπορεί πράγματι να ισχύσει σε κάποιες περιπτώσεις, όπως επί παραδείγματι επί κοινού οικοπέδου ή αγροτεμαχίου το οποίο έχει ατύπως διανεμηθεί σε π.χ. δύο άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα. Δεν μπορεί όμως νομικά να ευσταθήσει όταν πρόκειται για απόπειρα δημιουργίας με χρησικτησία ανεξαρτήτων οριζοντίων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων ή “καθέτων” ιδιοκτησιών) με άτυπη διανομή χωρίς συμβόλαια, πράγμα που δεν μπορεί να επιτευχθεί νομικά, όπως επαναλαμβάνει και η υπ’ αριθ. 208/2022 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Ναυπλίου. Στην απόφαση αυτή, πολύ περιληπτικά και σε απλή γλώσσα, για όσους δεν γνωρίζουν νομικά, το Δικαστήριο έκρινε ότι σε περίπτωση συγκυριότητας ενός κοινού ακινήτου από περισσοτέρους συγκληρονόμους, δεν μπορεί αυτό να χωρισθεί σε διαφορετικά διαμερίσματα υπάρχοντος κτηρίου ή και τμήματα του ιδίου οικοπέδου, έστω κι αν συμφωνούν οι συγκύριοι ποιος θα πάρει ποιο διαμερίσμα, αν προηγουμένως δεν έχει συσταθεί με συμβολαιογραφική πράξη οροφοκτησία, αν δηλ. δεν έχει έχει γίνει προηγουμένως σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. Αφού όμως γίνει η σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και χωρισθεί το κοινό ακίνητο σε διαφορετικά διαμερίσματα (οριζόντιες ιδιοκτησίες) ή και σε τμήματα οικοπέδου (“κάθετες” ιδιοκτησίες, δηλαδή οριζόντιες κατ’ έκτασιν ιδιοκτησίες), είναι πλέον δυνατή η άτυπη και διά λόγου διανομή, ώστε κάθε ένας συγκύριος να πάρει αποκλειστική χρήση ενός διαμερίσματος και μετά από συνεχή και αδιατάρακτη χρήση, δηλαδή νομή, κάθε διαμερίσματος για τουλάχιστον είκοσι έτη, ο νομέας κάθε διαμερίσματος να καταστεί αποκλειστικός κύριος του συγκεκριμένου διαμερίσματος με έκτακτη χρησικτησία. Στην συγκεκριμένη δικαστική απόφαση κρίθηκε υπόθεση στην οποία ο πατέρας απεβίωσε το 1977 και άφησε στα τρία του παιδιά ένα ακίνητο στην Παλαιά Επίδαυρο, το οποίο αποτελείτο από μία διώροφη οικοδομή και ένα ακόμα τμήμα του οικοπέδου όπου μπορούσε να χτισθεί μία δεύτερη οικία. Τα τρία παιδιά όταν βρέθηκαν να είναι συγκύριοι του ακινήτου αυτού, αποφάσισαν ατύπως, χωρίς συμβόλαια, να χωρίσουν μεταξύ τους το κοινό ακίνητο, έτσι ώστε το ένα παιδί να πάρει το ισόγειο της υπάρχουσας διώροφης οικίας, το άλλο παιδί να πάρει τον πρώτο όροφο και το τρίτο παιδί να πάρει το άλλο τμήμα του οικοπέδου, όπου μπορούσε να χτισθεί δεύτερο σπίτι. Το Δικαστήριο έκρινε ότι η άτυπη αυτή διανομή δεν μπορούσε να ισχύσει, ούτε μετά την πάροδο είκοσι ετών μετά το 1977 όπου διά λόγου συμφώνησαν την διανομή και δεν είναι νομικά εφικτό με χρησικτησία να δημιουργηθούν αυτόνομα διαμερίσματα (ένα στο ισόγειο και ένα στον πρώτο όροφο), ούτε αυτόνομη “κάθετη” ιδιοκτησία στο ξεχωριστό τμήμα του οικοπέδου, ακόμα κι αν τα τρία αδέλφια τα είχαν βρει μεταξύ τους και για πάνω από είκοσι χρόνια είχε πάρει και χρησιμοποιούσε το καθένα με την οικογένειά του τον κάθε ξεχωριστό όροφο - διαμέρισμα και το ξεχωριστό τμήμα όπου έχτισε και δεύτερο σπίτι στο οικόπεδο το τρίτο παιδί. Αφού όμως το έτος 1997 πήγαν σε συμβολαιογράφο, υπέγραψαν και μετέγραψαν στο υποθηκοφυλακείο σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, με την οποία δημιούργησαν στο κοινό οικόπεδο τρεις οριζόντιες ιδιοκτησίες, δηλ. δύο διαμερίσματα στην υπάρχουσα διώροφη οικία και μία “κάθετη” τρίτη οριζόντια κατ’ έκτασιν ιδιοκτησία και συνέχισαν για πάνω από είκοσι χρόνια (1997 - 2017) να χρησιμοποιούν ο καθένας των αδελφών αποκλειστικά την κάθε μία από τις τρεις οριζόντιες ιδιοκτησίες που είχαν συστήσει συμβολαιογραφικώς το 1997, είχαν πράγματι το 2017 αποκτήσει ο καθένας από τα τρία αδέλφια αποκλειστική κυριότητα σε καθένα ξεχωριστό τμήμα του ιδίου ακινήτου. Είχε, δηλαδή, γίνει πλέον το 2017 ο ένας αδελφός κύριος του ισογείου διαμερίσματος της υπάρχουσας οικίας, ο δεύτερος αδελφός είχε γίνει αποκλειστικός κύριος του πρώτου ορόφου της ίδιας οικίας και ο τρίτος αδελφός έγινε αποκλειστικός κύριος του ετέρου ξεχωριστού τμήματος του κοινού ακινήτου όπου ανεγέρθηκε η δεύτερη οικία. . *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

The Transfer Tax In Greece

The Transfer Tax In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 28 May 2022 When you buy property in Greece, you need first to strike a verbal agreement with the seller or the real estate agent on the exact price for the property you are to purchase. Then, it is strongly advisable to retain an attorney who will act on your behalf and will be briefed on the details of the transaction, in order to draft, along with the seller’s side, a private agreement which will include all the basic terms for the transaction and possibly the payment of a deposit. The buyer’s attorney will make the detailed title search on the legal history of the property in question and its possible legal burdens, including mortgages and liens, or the absence of them, which usually opens the way for the purchase. One of the main expenses the buyer is undertaking when purchasing real estate property in Greece is the transfer tax, which is estimated on the tax value of the property, or on its market value, if the market value is higher than the tax value. The tax value of a property is estimated according to objective criteria established by the government, while the market value is the price the two parties, seller and buyer, have agreed on. The transfer tax in Greece today is 3% on the tax value (or the market value, if it is higher) and it is paid by the buyer shortly before the signing of the closing deed for the purchase. Only when the transfer tax is paid, according to the brief outline of the purchase deed which has been uploaded by the notary on the tax authority’s site, the certificate that the tax has been paid is issued and the closing deed can be executed at the notary’s office by the seller and the buyer, or their proxies. It is noteworthy that the transfer tax of 3% is applicable on newly constructed properties, as well. A 2006 law which introduced VAT 24% on all new properties has been suspended from 2020 until end of 2022. It is also expected that the suspension of VAT on the purchase of newly built properties will be extended until end of 2024. Finally, it must be pointed out that, if the buyer of the property is a tax resident of Greece, he/she must be able to justify the acquisition of the funds which are paid for the purchase of the property, including those for the payment of the transfer tax, as well as the notary’s fee. The buyer, in other words, must have filed income tax declarations in Greece in the several past years, where the income declared, minus the expense of life each year in Greece, is enough to cover the funds for the purchase of the property. Other ways to justify the funds for the purchase are the previous sale of properties or other assets in the past, or the acceptance of an estate in Greece, which may have included cash or balance of bank accounts. If the buyer is a foreign tax resident, the justification of the acquisition of the funds for the purchase of the property is achieved with the bank documents which prove the import of the money from abroad into a bank account of the buyer in Greece. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Ο ΕΝΦΙΑ για πρώτη φορά ανακοινώθηκε Μάιο

Ο ΕΝΦΙΑ για πρώτη φορά ανακοινώθηκε Μάιο Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 16 Μαϊου 2022. Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο ετήσιος φόρος περιουσίας που έχει καθιερωθεί στην Ελλάδα εδώ και περίπου δέκα χρόνια. Μέχρι σήμερα το ελληνικό κράτος εξέδιδε το ποσό του φόρου που κάθε έτος πρέπει να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στις αρχές Σεπτεμβρίου κάθε χρονιάς. Ο φόρος πληρωνόταν συνήθως σε έξι μηνιαίες δόσεις. Φέτος για πρώτη φορά ο ΕΝΦΙΑ έχει υπολογιστεί και ανακοινωθεί από τις κρατικές υπηρεσίες στα μέσα Μαϊου και η πληρωμή του θα γίνει σε δέκα μηνιαίες δόσεις. Η πρώτη δόση λήγει στις 31 Μαϊου 2022. Η τελευταία δόση λήγει στις 28 Φεβρουαρίου 2023. Εάν ο φορολογούμενος που έχει ακίνητα στο όνομά του δεν πληρώσει εντός της προθεσμίας της κάθε δόσης, το ποσό αυξάνεται. Η αύξηση είναι μικρή τους πρώτους μήνες της καθυστέρησης, αλλά όσο πιο πολύς καιρός περνάει από την μη πληρωμή των δόσεων, τόσο μεγαλύτερη γίνεται η αύξηση του ΕΝΦΙΑ κάθε μήνα που ο φόρος αυτός δεν πληρώνεται. Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν και εκείνοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων και υπόχρεοι στον φόρο, οι οποίοι τον εξοφλούν άπαξ με μία πληρωμή μέχρι το τέλος της πρώτης δόσης, παρά το γεγονός ότι όποιος πληρώσει ολόκληρο τον φόρο εντός της προθεσμίας της πρώτης δόσης, δεν κερδίζει κάποια έκπτωση στο ποσό του φόρου. Ο ΕΝΦΙΑ αποτέλεσε το μεγαλύτερο παράπονο της μεσαίας τάξης κατά του πολιτικού συστήματος που τον εισήγαγε και τιμώρησε εκλογικά την κυβέρνηση που τον μονιμοποίησε. Η έντονη αυτή δυσφορία του μέσου Έλληνα ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας κατά του ετήσιου φόρου περιουσίας, αποτελεί και την αιτία που τα τελευταία δύο με τρία χρόνια ο ΕΝΦΙΑ έχει μειωθεί. Μάλιστα, αρκετοί ιδιοκτήτες έχουν δει την τελευταία διετία πολύ σημαντική μείωση του εν λόγω φόρου. Την φετινή χρονιά, τον Μάιο του 2022, η κυβέρνηση έχει μειώσει κι άλλο τον «λαομίσητο» αυτόν φόρο και συγκεκριμένα, ο φόρος έχει μειωθεί κατά 10%, για ακίνητη περιουσία αξίας έως 400.000 ευρώ. Η μείωση είναι 15% για περιουσία έως και 300.000 ευρώ. Η μείωση είναι 20% εν σχέσει με πέρυσι για όποιον διαθέτει περιουσία αξίας έως και 250.000 ευρώ, ενώ η μείωση είναι 25% για όσους έχουν ακίνητη περιουσία έως 150.000 ευρώ. Όσοι έχουν περιουσία έως 100.000 ευρώ πρέπει να έχουν δει φέτος μείωση στην ΕΝΦΙΑ κατά 30%, ενώ ακόμα μεγαλύτερη μείωση κατά 50% του φόρου βλέπουν όσοι πληρούν κάποια χαμηλά εισοδηματικά κριτήρια και επιφάνεια ακινήτων σε τετραγωνικά μέτρα όχι μεγαλύτερη από 150 τ.μ. αξία ακίνητης περιουσίας όχι πάνω από κάποια όρια. Οι ομογενείς και κάτοικοι εξωτερικού που έχουν ακίνητο ή ακίνητα στην Ελλάδα (αγροτεμάχιο, οικόπεδο, διαμέρισμα, μονοκατοικία, μαγαζί) ή και ποσοστό εξ αδιαιρέτου επ’ αυτών, αλλά και όσοι έχουν επικαρπία ή ψιλή κυριότητα, πρέπει να ανατρέξουν στην ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ με τους κωδικούς πρόσβασης που έχουν (username, password) για να δουν πόσος είναι ο ΕΝΦΙΑ που πρέπει να πληρώσουν φέτος. Ακολούθως, σε συνεννόηση με τον φορολογικό εκπρόσωπό τους στην Πατρίδα ή με συγγενείς που παρακολουθούν τα φορολογικά τους ή με τον λογιστή ή τον δικηγόρο τους, πρέπει να πληρώσουν τον φόρο για να μπορούν όποτε το θελήσουν στο μέλλον να πουλήσουν το ακίνητό τους ή να το μεταβιβάσουν στα παιδιά τους ή σε όποιον άλλον επιθυμούν. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Using Your Property In Greece Vital Against Trespassers

Using Your Property In Greece Vital Against Trespassers By Christos ILIOPOULOS* 26 April 2022 Most people who buy or own real estate property in Greece, believe that if they have their deeds on the properties properly done at the notary’s office, and registered at the land registry, they have safeguarded their ownership on the properties no matter what. However, reality in Greece could be somehow different. Yes, the deeds, titles and survey maps of the properties are very important for the owner of the property. Possession of such deeds, contracts and topographic plans (survey maps) by the owner are very significant for the owner’s ability to prove to any authority, court or third party (like, real estate agents) that they own the property and what are the specific characteristics of the property, including its surface in square meters of the land, the plot and / or of the house or apartment, its boundaries, possibly names of neighbors etc. The deeds, though, the titles and the survey maps only, may not be enough for the owner to protect his/her property in the long run from trespassers or others, who may claim all types of rights on the same property. The main risk a property owner may face is potential claims of adverse possession by a third party on his own property. The nature of the adverse possession claim is that someone claims that he/she has a right on a certain piece of property, without having titles and legal deeds about this property. The foundation of an adverse possession claim is basically the argument that someone has been using the property in question for a certain period of years, acting towards others as the owner of the property and that such long usage has given him/her property rights through adverse possession, even if he/she does not have titles on the property, because he/she never purchased it or never had it legally transferred to him/her by a third party. The legal owner of a land, plot, house or an apartment, who has paid money to buy it, has signed notarial deeds with the seller, and has also registered the deed of purchase with the local land registry, is not 100% safe from adverse possession claims by a third party, if the owner does not exercise his/her property rights in practice every day, every month, or at least every few years. This can be done either in person, or through proxies, who act on the owner’s behalf. One may have paid money to buy a property in Greece, may have signed the most perfect and accurate deeds, which are registered with the tax office (E9 form) and the land registry, having also done a very modern survey map. But if he/she does not visit the property, does not inspect it from time to time, does not check on trespassers, does not make sure that the boundaries are not changed, or that the house has not been occupied by third parties who may have also changed the locks, runs a risk of losing the ownership of the property if the case goes to court. The longer a property is left unattended by its owner and the longer the legal owner does not check its actual status, the more significant the risk is to face an adverse possession claim by a third party. This is the reason why the owner – foreign resident of a property located in Greece, must visit the property as often as possible, and take pictures of its present condition, of its boundaries, of the parts of the building or of the trees in it. The owner must also make sure he/she keeps all the receipts for expenses done for the management of the property, including receipts from workers, developers, builders etc. who have done any type of work on the property. The receipts must state the name of the owner as the person who paid the expenses for all sorts of work done at the property or for the property. If the owner rents the land to a tenant for cultivation or for pasture rental, a lease / rental agreement must be signed clearly mentioning who is the owner of the property, who is entitled to receive the rent, in whatever form this rent may be. If the owner of the property can’t visit it very often, he/she must instruct or request trusted persons on the spot, acting on behalf of the owner, to inspect it periodically and to check that its boundaries, fences, doors and other identification elements of the property have not been damaged or changed and that there are no signs of trespass. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Paying A Deposit for Property In Greece

Paying A Deposit for Property In Greece By Christos ILIOPOULOS* 2 April 2022 Greeks who live outside of Greece and foreign citizens search and locate real estate properties in Greece, in order to acquire them. Once their offer is accepted and an agreement with the seller or real estate agent on the price and the main terms of the transaction is struck, they are usually asked by the seller to pay a deposit, in order to secure the property. In Greece the terms deposit and down payment could be used interchangeably and they basically mean the upfront payment of a small part of the total price of the property as a gesture of good faith to the seller. The payment of a deposit shows that the buyer is serious and committed to buying the house, flat or plot. At that moment, if not earlier, the buyer must retain an attorney in Greece in order to receive advice on how the buyer’s rights will be safeguarded. The title search and investigation of the real estate property in question is the most significant matter of the transaction, from the point of view of the buyer. To this end, the interested buyer will request from the seller, through his/her attorney, copies of the deeds, contracts, titles, building permits and possibly survey maps of plots or lands, in order to verify the identity of the property and the absence of legal burdens, liens, mortgages and pending litigation affecting the asset to be bought. The seller at that point will most likely request from the buyer a deposit, in order to verify the buyer’s determination to buy the specific property and to take the property out of the market. The deposit is paid while a pre-contract is signed by seller and buyer or by their attorneys. The pre-contract in most cases is a private agreement, stating the basics of the transaction, the identity and main characteristics of the property, the price which the buyer will pay, the time and form of payment and what happens if either of the parties has a change of heart and does not finalize the transaction. The pre-contract will usually state that the buyer is paying the specific amount of money as a deposit and if the buyer changes his mind, without any reason and without having found a legal problem on the property, the buyer will lose the deposit. In other words, the deposit will be retained by the seller, as a result of the unjustified change of heart of the buyer. On the other hand, if the transaction is not finalized due to an unjustified refusal by the seller to follow through with the sale, the buyer is entitled to get back the deposit he has paid. If the pre-contract is signed not in the form of a mere private agreement, but at a notary’s office, with the stamp and legal value of a notarized deed by a notary public in Greece, the buyer who has paid a deposit only to see the seller change his mind without any legal justification, can claim the return of the deposit in double. Notarized pre-contracts are the exception in the real estate market in Greece, but they are not unusual if the property in question is worth a lot, or if the buyer wants to pay a rather large deposit, or when the main closing deal can be signed only after the seller sorts out several legal problems with the property but both parties want to secure that the transaction will actually take place even in the course of several months down the road. A notarized pre-contract could include a term allowing the buyer to sign the main deed of the acquisition of the property on his own, without the signature of the seller, if the terms of the pre-contract have been satisfied by the buyer and the seller does not fulfill his obligation to sign the sale deed. In any case, the prospective buyer of a real estate property in Greece must inarguably retain legal counsel, who is not professionally related to the seller, in order to get advice for all the crucial aspects of the transaction, including the payment of a deposit and its consequences. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Certificate Of Non Appeal Of Foreign Decision

Certificate Of Non Appeal Of Foreign Decision By Christos ILIOPOULOS* Athens, 24 March 2022 A foreign court decision can be made to have legal validity in Greece, with a court decision issued by a Greek court, which recognizes the foreign court order, ruling or decision, as legally binding in Greece. The relatively quick legal process before the Greek court starts with a petition drafted and filed by a lawyer in Greece and it usually requires one court hearing. In most cases the case is completed when the Greek court issues a decision by which it recognizes that the foreign court decision will have from now on legal validity in Greece, as well. The foreign court decision which becomes valid in Greece, can then be implemented or executed in Greece. Money awarded abroad may be collected or seized in Greece. A foreign divorce may be registered in Greece, so the interested party can remarry afterwards. In order to reach the stage where the foreign decision is recognized by the Greek legal order, the petitioner must file with the Greek court which will hear the case, the hard copy of the foreign court decision, order or ruling, with either the Apostille stamp, if the foreign country is a member of the relevant Hague Convention, or with the notarization by the Consulate of Greece in the foreign country, or by the Consulate of the foreign country in Greece. The foreign decision must be apostilled or notarized (depending on the country) in its entirety and in its most detailed and long form possible. For example, if the foreign decision is a divorce, simple divorce certificates or other short versions of the foreign court decision, which may be good and acceptable in the foreign country, are not enough to persuade the Greek court about the nature and substance of the foreign decision. The other vital document which is needed in order to have the foreign decision recognized in Greece, is the certificate of non-appeal, which must be issued by the court which issued the foreign court decision. The certificate of non appeal proves that the foreign court decision, order or ruling is final, meaning that it cannot be appealed or challenged anymore, either because the time limit to file such a challenge or appeal has passed without any objection being filed, or that a challenge of some sort had actually been filed (objection, appeal, other) and has been rejected, so that the foreign court decision has been upheld. In most cases, the written proof that the foreign court decision is final is contained in a separate document, issued by the same court, which states that the decision in question is final, or that it has not been appealed, or challenged, or that the time limit for such an appeal or challenge has passed and no appeal was filed. A court document with such a content usually satisfies the criteria of Greek law and the Greek court will issue a decision accepting the foreign court decision as valid in Greece, as well. Greek law states that a foreign court decision can be transferred into the Greek legal order, and obtain legal validity in Greece, provided that it is final and that it does not violate the basic principles of Greek law. Of course, the Greek court will not try again the merits of the foreign case. It will not go into the facts and the details which were considered by the foreign court in order to form its opinion. The Greek court will only examine whether the fundamental rules of the core principles of fair trial have been observed in the procedure which led to the foreign court decision. For example, it is significant the foreign court decision to state that the defendant or respondent had been served with the court petition or lawsuit action and that enough time was given to prepare his/her defence and arguments. If the court petition had not been served to the other party, or if the respondent did not have the opportunity to be heard, meaning that the principle of audi alteram partem was not applied, the Greek court may be in doubt whether the basic principles of fair trial and of the fundamental human rights have been observed by the foreign court procedure. Since every country and even different federal states within the same country, often have different rules of procedure and various formats of court decisions or orders, each case must be examined according to its particular facts. The Greek lawyer who will present the foreign court decision for recognition by the Greek court will strive to present to the court the most satisfactory evidence which will help the judge identify the foreign court decision as being in harmony with at least the minimum requirements of Greek law, in order to have the foreign court decision recognized with the same validity as if it had been issued by a Greek court in the first place. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

What To Do When You Are Served with A Lawsuit Action in Greece

What To Do When You Are Served with A Lawsuit Action in Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 8 March 2022 If you live outside of Greece and you own property or have other assets or interests in Greece, you may find yourself in a case where you are served, at your foreign residence, with documents related to a lawsuit action which has been filed by someone before a court of law in Greece. In that case you are the respondent or defendant and the other person may be the petitioner or plaintiff. In such a case, you must immediately contact an attorney in Greece and ideally scan all the pages of the documents you have been served with and e-mail them to the attorney you have decided that will represent you. In many lawsuit cases in Greece, there is a relatively short period of only 90 (ninety) days from the time you have been served with the lawsuit action, within which you must file at the court all your written arguments, your evidence, documents, photographs, survey maps etc. and present the depositions or affidavits of your witnesses. The attorney in Greece will review the lawsuit action which you will have e-mailed him / her and will advise you how you can organize your defence aiming to have the lawsuit action dismissed or its claims rejected. This will include telling to your lawyer the truth in detail as you know it and as you believe it, explaining the facts and helping your attorney to write down the points where the lawsuit action against you is not stating the truth or where the facts are distorted or presented in a way which does not reflect the truth. In most cases you will have to find witnesses who are willing to sign depositions or affidavits stating the facts which they know, in a way which on the one hand reflects reality and on the other helps your case at the court. You may believe that certain persons will definitely be willing to sign the affidavits, only to find out that they use all sorts of real or pretentious excuses not to get involved in your lawsuit adventure. Witnesses may be unwilling to testify at the court or even sign a deposition. In the Greek legal system, a deposition is a written statement signed by the witness before a judge or a notary. There is no cross examination and the witness in the process of the affidavit is not required to answer questions by a judge or the attorney of any of the parties. The witness has only the obligation to state the truth, sign that the statement is true and accurate and give the oath, either religious or civil. There are of course civil law cases where the witness testifies before the court, in which case he / she is subject to the questions of the judge and the lawyers. Each case has its own particularities and your guide in the court process will be your lawyer, who will suggest what documents and other types of evidence may be needed in order to help your case at the court. Your attorney will have the responsibility to act as your counsel and trusted advisor, much like it happens in most countries of the western world. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Αν Στο Οικόπεδο Φύτρωσε Μία… Αποθήκη

Αν Στο Οικόπεδο Φύτρωσε Μία… Αποθήκη Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 18 Φεβρουαρίου 2022. Σε πολλές μονοκατοικίες, αλλά και σε κτήρια με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, δηλαδή σε κτήρια με περισσότερα του ενός διαμερίσματα ή συγκροτήματα μεζονετών, οι οικοπεδούχοι συχνά έχουν ανεγείρει μικρές ή μεγαλύτερες κατασκευές στον ακάλυπτο χώρο, οι οποίες δεν προβλέπονται από την πολεοδομική άδεια. Τις πιο πολλές φορές πρόκειται για αποθήκες, ή μικρά ισόγεια κτίσματα, των οποίων η αυθαίρετη κατασκευή μέχρι το έτος 2011 δεν αποτελούσε ιδιαίτερο νομικό πρόβλημα, αλλά αντιθέτως εξυπηρετούσε διαφόρων ειδών ανάγκες του οικοπεδούχου, από την αποθήκευση εργαλείων και άλλων αντικειμένων, έως και την δημιουργία αυτόνομων κατοικιών (studios) ή μικρών γραφείων. Τα κτίσματα αυτά, αυθαίρετα στην πλειοψηφία τους, δεν περιλαμβάνονται στην σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, ούτε στην άδεια οικοδομής. Η μεταβίβαση της μονοκατοικίας ή του κτίσματος πριν το έτος 2011 δεν εμποδιζόταν από την αυθαίρετη αυτή κατασκευή (αποθήκη ή μικρή ισόγεια οικία) στον ακάλυπτο του οικοπέδου, διότι συνήθως δεν αποτυπωνόταν καν στο τοπογραφικό του μηχανικού και ήταν «ανύπαρκτη» στα επίσημα σχέδια και συμβόλαια. Μετά το 2011 ο νόμος επέβαλε κάθε μεταβίβαση ακινήτου να συνοδεύεται από βεβαίωση μηχανικού που να γράφει επακριβώς είτε ότι το οικόπεδο είναι αδόμητο, είτε ότι τα υπάρχοντα κτίσματα έχουν ανεγερθεί σύμφωνα με την πολεοδομική άδεια, εκτός αν το κτίσμα είναι προ του 1955, οπότε δεν απαιτείται νομιμοποίηση. Ο νόμος προβλέπει πολύ αυστηρές κυρώσεις για τον μηχανικό που θα παραβλέψει υπάρχουσες πολεοδομικές παραβάσεις ή και την ύπαρξη ολοκλήρου αποθήκης ή άλλου κτίσματος στο οικόπεδο. Συνέπεια αυτού είναι ότι όταν στο οικόπεδο έχει ανεγερθεί οιοδήποτε πρόχειρο ή πιο ολοκληρωμένο κτίσμα, αποθήκη, οικία ή οιαδήποτε άλλη κατασκευή που δεν αποτυπώνεται στα επίσημα σχέδια της οικοδομής, στην πολεοδομική άδεια και στην σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβασθεί εάν προηγουμένως δεν νομιμοποιηθεί το αυθαίρετο κτίσμα. Η νομιμοποίηση ή τακτοποίηση της αποθήκης ή άλλης κατασκευής συνήθως δεν απαιτεί μεγάλα πρόστιμα, εάν η επιφάνειά τους είναι η συνήθης, δηλ. κάτι μεταξύ 10 και 30 τετραγωνικών μέτρων. Όσο πιο παλιά μπορεί ο ιδιοκτήτης να αποδείξει ότι είναι η κατασκευή, τόσο μικρότερο το πρόστιμο. Αυτό, όμως, που θα καθυστερήσει ιδιαιτέρως την μεταβίβαση του ακινήτου, είτε πρόκειται για πώληση, είτε για γονική παροχή ή δωρεά, είναι ότι μπορεί να απαιτείται και τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας. Αν ο συμβολαιογράφος γνωμοδοτήσει ότι για να μπορεί να γίνει η μεταβίβαση, την οποία διακαώς αναμένουν οι δύο πλευρές, πωλητής και αγοραστής, χρειάζεται προηγούμενη τροποποίηση σύστασης, θα πρέπει πρώτα να γίνουν ενέργειες από τον μηχανικό, καταβολή του προστίμου και διόρθωση στο Ε9 για να πληρωθεί τυχόν συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ, ώστε να υπογραφεί πρώτα η συμβολαιογραφική τροποποίηση της σύστασης, να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή να καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο και μετά να μπορεί να υπογραφεί η πώληση. Όταν η ανακάλυψη της αυθαίρετης αποθήκης ή άλλου αυθαιρέτου κτίσματος, ακόμα και φούρνου, πηγαδιού, στεγάστρου ή μπάρμπεκιου, γίνει κατά την διαδικασία της αποδοχής κληρονομίας, καλό είναι τότε να γίνει και η νομιμοποίηση – τακτοποίηση, παρά το ότι τυπικώς δεν απαιτείται στο στάδιο εκείνο. Ιδιαιτέρως αν πρόκειται μετά την αποδοχή να ακολουθήσει αμέσως ή σε λίγα χρόνια, μεταβίβαση, η μη τακτοποίηση της αποθήκης θα προκαλέσει πριν την μεταβίβαση μεγάλη καθυστέρηση και πρόσθετα έξοδα, ακόμα και ανάγκη για τροποποίηση της παλαιάς δήλωσης φόρου κληρονομίας και της πράξης αποδοχής κληρονομίας. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Drafting A Will For Property In Greece

Drafting A Will For Property In Greece By Christos ILIOPOULOS* Athens, 26 November 2021 A person living in Greece, or abroad, wants to make a Will, in order to settle his/her estate. The estate may include assets located abroad and in Greece, or only in Greece. The Will can be drafted abroad or in Greece and under certain conditions, even a Will drafted and executed abroad, can be implemented in Greece after the passing of the testator. The usual question in the case of a property owner living outside of Greece, who owns assets in Greece, is whether the foreign Will can cover the assets of the testator in Greece, or whether a Greek Will executed in Greece is necessary in order to direct the fate of the assets located in Greece. The basic answer to this question is that, in principle, any Will executed at another country of the world, can be valid and implemented in Greece, as long as the Will is executed according to the laws of the foreign country where it was made and provided that its drafting and directions are not contrary to the fundamental legal principles of Greek law and to the Greek public order. The foreign drafted Will, after the passing of the testator, must first be probated in the foreign country, according to the laws of that country, and then it can be probated by the Greek court making it valid in Greece, too. If the deceased did not leave a Will, or if the deceased left a Will but issues of minimum share arise by the next of kin, (usually spouse and children of the deceased), the main rule which applies in Greece with regard to which law will be applied in order to establish who are the heirs and what are their shares, is the law of the citizenship of the deceased. If the deceased had the citizenship of two countries, a foreign and the Greek citizenship, Greek law provides that it is Greek law which will be applied with regards to assets located in Greece. If the deceased had the citizenship of a foreign country only, in order to establish who inherits and what share, it will be the law of the foreign country which we will be applied in Greece. However, the transfer of assets located in Greece, (immovable property, movables or money at the bank), will be transferred to the ownership of the heirs according to Greek law and process. They will have to be declared to the Greek tax authority (unless the deceased died until 31st Dec. 2003, in which case the heirs do not pay inheritance tax at all), and for real estate assets, a deed by the notary or a court order, both registered at the land registry, will be needed so that the inherited assets are transferred to the heirs. Usually, a foreign Will, containing specific directions for assets in Greece, should be enough. The foreign Will may simply state a general direction that the inheritance will be divided in this or that way, or that specific assets are left to specific heirs. However, there are cases where the foreign Will contains many stipulations which are related to laws and procedures of the foreign country and do not have any practical use in Greece. In that case, the person who wants to make a Will could choose to sign a Greek Will, which will deal exclusively with the assets located in Greece. That way, notions like the “trust” or the “trustees”, which exist in the foreign Will, will be avoided in the Greek Will. A significant detail in the drafting of the Will of a testator, who owns assets in other countries and in Greece, is to expressly state in the Will that with regards to assets located in Greece, the testator elects Greek law to be applicable. Alternatively, if the testator makes a Greek Will, while he/she has the Greek citizenship and the citizenship of another country, it is again advisable that he/she states in the Will that he/she wishes Greek law to be applied. That may solve problems with regards to which law will be applicable, at least for the assets located in Greece. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Πως Αποφεύγετε Τον Φόρο Για Ανείσπρακτα Ενοίκια

Πώς Αποφεύγετε Τον Φόρο Για Ανείσπρακτα Ενοίκια Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 4 Φεβρουαρίου 2022. Όποιος νοικιάζει ένα ακίνητο στην Ελλάδα, δηλαδή συνήθως ένα μαγαζί ή γραφείο (εμπορική μίσθωση) ή μία κατοικία, πληρώνει φόρο για το εισόδημα που εισπράττει από τα μισθώματα, ο οποίος για τα πρώτα 12.000 ευρώ είναι 15%. Για το τμήμα του εισοδήματος από ενοίκια από 12.000 ευρώ μέχρι 35.000 ευρώ, δηλαδή για 23.000 ευρώ, πληρώνει φόρο 35%. Για εισπραττόμενα ενοίκια πάνω από 35.000 ευρώ, ο φόρος διαμορφώνεται σε 45%. Η φορολογία αυτή φαίνεται βαριά για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, δεδομένου του ότι τα περισσότερα από τα έξοδα που κάνει για την συντήρηση του ακινήτου δεν εκπίπτουν του φορολογητέου εισοδήματός του. Ωστόσο, μία ακόμα μεγαλύτερη ζημία για τον εκμισθωτή, δηλαδή για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου που το νοικιάζει, προκύπτει όταν για οποιονδήποτε λόγο ο ενοικιαστής δεν καταβάλει το συμφωνηθέν ενοίκιο. Αυτό μπορεί να συμβεί ενώ ο ενοικιαστής παραμένει στο μίσθιο (δηλ. στο νοικιασμένο μαγαζί, γραφείο ή σπίτι), ή και όταν ο ενοικιαστής εγκαταλείψει το μίσθιο με τον ιδιοκτήτη σ’ αυτήν την περίπτωση να «τρέχει και να μην φτάνει», διότι εκτός από τα ενοίκιά του που έχει χάσει, καλείται να αναλάβει και την αποκατάσταση των μικρών και συνηθισμένων ή μεγάλων και εκτεταμένων φθορών του ακινήτου του, ώστε να μπορεί να το εκμισθώσει σε άλλον ενοικιαστή. Ένα ακόμα χτύπημα, όμως, σε βάρος του ιδιοκτήτη είναι ο φόρος που υποχρεούται να καταβάλει στο κράτος, για ενοίκια που ούτε καν έχει εισπράξει. Εάν απλώς δηλώσεις ότι ο ενοικιαστής σου δεν σε πλήρωσε, το κράτος δεν σε πιστεύει. Ο νόμος στην Ελλάδα ορίζει ότι για να μπορέσει ο εκμισθωτής να αποφύγει την φορολόγηση ανείσπρακτων μισθωμάτων για το προηγούμενο έτος, πρέπει να προσκομίσει στην φορολογική αρχή έως την λήξη της προθεσμίας υποβολής φορολογικών δηλώσεων, δικαστική απόφαση ή διαταγή πληρωμής, από την οποία να προκύπτει ότι ο μισθωτής του χρωστάει ενοίκια, είτε έστω την αγωγή ή την αίτηση για διαταγή απόδοσης μισθωμάτων. Για το περυσινό έτος, δηλαδή για φορολογικές δηλώσεις που υποβλήθηκαν το 2021 για τα εισοδήματα από μισθώματα του 2020, η ελληνική διοίκηση απαίτησε, κατ’ εξαίρεση, μόνο την αποστολή εξωδίκου με δικαστικό επιμελητή κατά του ενοικιαστή, στο οποίο να αναφέρεται η οφειλή του από μισθώματα και η αξίωση για καταβολή της. Η κυβέρνηση μελετά και για φέτος, δηλαδή για τις φορολογικές δηλώσεις του 2022, που αφορούν εισοδήματα του 2021, να καθιερώσει πλέον ως προϋπόθεση αποφυγής φορολόγησης για τα ανείσπρακτα ενοίκια, την αποστολή από τον ιδιοκτήτη εξωδίκου κατά του μισθωτή (ενοικιαστή), καταργώντας ουσιαστικά την απαίτηση του νόμου για άσκηση αγωγής και έκδοση δικαστικής απόφασης ή διαταγής πληρωμής. Εάν αυτό επιβεβαιωθεί, θα αποτελέσει όχι μόνο μία διευκόλυνση προς τους ιδιοκτήτες μισθωμένων ακινήτων, αλλά και έναν μικρό περιορισμό της γραφειοκρατίας, διότι θα επιτρέπει μεγαλύτερη ευελιξία στην εκμετάλλευση ενός ακινήτου, αφού θα καθιστά ευκολώτερη την εκμίσθωση αυτού, δεδομένου του ότι ένας από τους κινδύνους για τον ιδιοκτήτη, δηλαδή να πληρώσει και φόρο από πάνω για ενοίκια που του χρωστάνε, θα αποφεύγεται με την αποστολή ενός εξωδίκου προς τον οφειλέτη ενοικιαστή. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr

Same Name In Birth Certificate And Passport

Same Name In Birth Certificate And Passport By Christos ILIOPOULOS* Athens, 14 January 2022 For the application to obtain Greek citizenship, consistency in the spelling of names in different certificates ις one of the main preconditions Greek authorities check. The same person must be stated in the same way in more than one documents, so that the administration which is processing the citizenship application is convinced that it is the same person who was born at a specific place at a specific date with specific parents, and subsequently it is the same person who is married many years down the road and then, it is the same person who has children. If the name is not spelled the same way in the fundamental certificates of birth of parent, marriage of parent and birth of child – applicant for citizenship, the Greek administration will advice that they are not convinced that it is the same person. The examination of a Greek citizenship application is based on the axiom that it must be proven that it is the same Greek citizen who first was born in Greece, then was married and subsequently gave birth to children, in order the children or even the grandchildren to be entitled to obtain the citizenship. If the name of the “original” Greek – born person is written in different ways in these certificates, the processing authority very often rejects the application because, according to them, the chain of birth, marriage, birth of children etc. is broken. When Christos Loukopoulos was born in Greece, but was married in Australia as Chris Loukas, the Greek administration may accept (with difficulty) that Christos and Chris is the same person, but they will not accept that Loukopoulos and Loukas is the same person. If in the birth certificate of his children in Australia, the name of the father is written as Chris James Loukas, perhaps because his father was Dimitrios, it will not help either to establish that his children are the children of the original Christos Loukopoulos and are thus entitled to the Greek passport, because they will see in the file certificates with three different versions of the name of the same person, 1) Christos Loukopoulos, 2) Chris Loukas and 3) Chris James Loukas. Two inconsistencies that perplex and often “kill” a citizenship application, are the middle name variations and the difference of name between birth certificate and passport for the same person. First, the middle name is something which does not exist in Greece. No one has a middle name. In few occasions, people may have a double first name, but the middle name is difficult to “transfer” to the Greek registration system. Usually, the official translator of the certificates makes the middle name as part of a two – name first name, or the translator puts the middle name as the father name of the person, since in many occasions, the middle name in a foreign country is the father name in Greece. The other main problem is sometimes the difference between the name in the birth certificate and the passport. The same person was born as Fotios Karavasilis in the US, but today, when he is 45 y.o., his US passport states Frank Karavasilis. In Greece, the birth name and the passport name are always the same and if you change your name officially with a court order or an administrative decision, it changes everywhere. In the case of Fotios and Frank, the administration will not accept that it is the same person, that is why they will reject the citizenship application stating that the present applicant, who was identified by his passport as Frank, is not the person who was born to Greek parents, because the birth certificate states Fotios. Anyone who wants to apply for the Greek citizenship, therefore, must have in mind the above realities and try to harmonize how his or her name is spelled in the most basic certificates, which prove his/her birth, his/her marriage and the birth of his/her children, as well as his/her present identity with the passport. In many cases, the foreign certificates can be modified in the foreign country, in a way that the name of the person is written the same way in all the certificates, something which will open the way for the Greek citizenship and the European passport. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Occupied Property By Tenant or Squatter?

Occupied Property By Tenant or Squatter? By Christos ILIOPOULOS* Athens, 8 January 2022 When you own a property in Greece and someone else is occupying it, it has to be clarified under what legal regime the occupier is staying in your property and whether he has the right to do it or not. It could be that the person who occupies your property is your tenant and you, as the landlord, can verify whether the tenant is keeping his side of the deal by paying the rent and protecting your property or not, in which case you can file a lawsuit action or serve a notice to evict him. However, it could be that the occupier is not a tenant, because you and he never signed or agreed on any lease / rental agreement and that he is staying in your property or occupying it under another claim. He may argue, for instance, that he himself is the owner of the property and that he has the right to use it at his will. Alternatively, his argument could be that he has rented the property from someone else, who is the real owner or that he has permission to use the property under another legal pretext. You, on the other hand, may claim that you have your own legal titles, which are defeating the arguments the occupier is putting forward. A similar situation was resolved by the court decision No. 751/2021 of the Athens Justice of the Peace Court. The owner of a house with a plot in Athens, living in the USA started negotiating, through a representative of hers in Athens, with the neighbours who run a bar right next to her property. The lady owned the house with the plot with a clear title going back a few decades and her ownership was not disputed. The neighbours who run the bar wanted to rent part of her plot to extend their bar space and the lady who owned the neighbouring house with plot started negotiating with them from June 2020. They discussed about the monthly rent which initially was set at 600 euros, but later rose to 700 euros per month. The discussions between the two sides involved the right of the bar owners to clean the part of the plot they wanted to rent, as well as to model it for the use they wanted to do. More than a year after the start of the negotiations, the bar owners had cleaned and modelled the part of the neighbouring plot, spending a considerable amount of money. They had also paid to the owner of the plot (the lady living in the US) four monthly rents, of 720 euros each month. However, the lady from the US, as owner of the neighbouring plot, filed a petition for temporary injunction against them, claiming that they were trespassers and asking the court to order them to vacate the premises. The respondents (owners of the adjacent bar) replied in their legal brief that they were not trespassing. They argued that they were tenants, because a lease – rental agreement had been concluded between them as tenants and the lady, owner of the plot, as landlord. The rental agreement was not concluded in writing, but nonetheless it was legally valid, because a rental agreement does not necessarily have to be agreed in writing, if its main terms regarding the amount of monthly rent and the identity of the rented property are agreed verbally between the landlord and the tenant. The court heard the arguments by both sides, considered the evidence presented to it and decided that a rental agreement had indeed been struck between the two parties, even if this agreement was not in writing. From the evidence regarding the substance of their negotiations it turned out, according to the judge, that the two sides had agreed on the amount of the monthly rent and on the exact specifications of the part of the plot which was to be rented. The fact that the respondents had already paid rents covering a four - month period, of an amount of 720 euros per month, which the landlord had accepted and not rejected, was a significant indicator that the respondents were not trespassers who had illegally occupied the part of the neighbouring plot, but tenants who were exercising their rental right to use the property since they paid the monthly rent they had agreed with the landlord. Thus, the court rejected the petition for temporary injunction and ordered the petitioner to pay the legal expenses of the respondents. *Christos ILIOPOULOS, attorney at the Supreme Court of Greece , LL.M. www.greekadvocate.eu e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr

Ακύρωση Διαθήκης Λόγω Πνευματικής Ανικανότητας

Ακύρωση Διαθήκης Λόγω Πνευματικής Ανικανότητας Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 2 Ιανουαρίου 2022. Για να είναι έγκυρη μία διαθήκη πρέπει ο διαθέτης που την έχει γράψει να είχε πνευματική διαύγεια και ικανότητα αντίληψης της πραγματικότητας όταν την συνέτασσε. Ο νόμος ορίζει ότι ανίκανοι να συντάσσουν διαθήκη είναι α) οι ανήλικοι, β) όσοι βρίσκονται σε δικαστική συμπαράσταση με πλήρη στέρηση της δικαιοπρακτικής τους ικανότητας ή με ρητή στέρηση της ικανότητας να συντάσσουν διαθήκη και γ) όσοι κατά το χρόνο σύνταξης της διαθήκης δεν έχουν συνείδηση των πράξεών τους ή βρίσκονται σε ψυχική ή διανοητική διαταραχή που περιορίζει αποφασιστικά τη λειτουργία της βούλησης τους. Συχνά, το αν ο διαθέτης, δηλαδή εκείνος που συνέταξε την διαθήκη, έχει ή όχι συνείδηση των πράξεών του ή βρίσκεται σε ψυχική ή διανοητική διαταραχή που περιορίζει αποφασιστικά την βούλησή του, δεν είναι εύκολο να διαπιστωθεί. Μπορεί ο ένας κληρονόμος να υποστηρίζει ότι ο κληρονομούμενος ήταν σε ψυχική και διανοητική κατάσταση ώστε να συντάξει εγκύρως διαθήκη, αλλά ένας άλλος κληρονόμος να ισχυρίζεται ότι ο θανών δεν ήταν σε πνευματική κατάσταση που να του επιτρέπει την σύνταξη διαθήκης και ότι δεν αντιλαμβανόταν την πραγματικότητα γύρω του ή ότι είχε μειωμένη ικανότητα ελέγχου της αντικειμενικής πραγματικότητας. Το αν μία διαθήκη ισχύσει ως έγκυρη ή όχι, έχει συνέπειες στην κληρονομική διαδοχή, διότι με την διαθήκη μπορεί να κληρονομεί ένας ή περισσότεροι κληρονόμοι ένα ή περισσότερα περιουσιακά στοιχεία του θανόντος, ενώ χωρίς την διαθήκη, μπορεί να κληρονομούν άλλοι κληρονόμοι, ή οι ίδιοι κληρονόμοι αλλά σε διαφορετικά ποσοστά. Μπορεί χωρίς την συγκεκριμένη διαθήκη να ισχύει μία προηγούμενη διαθήκη, που όριζε λίγο ή πολύ διαφορετικά πράγματα για το ποιος κληρονομεί και σε τι ποσοστό. Εάν το περιεχόμενο δύο ή περισσοτέρων διαθηκών έρχεται σε σύγκρουση μεταξύ τους, ισχύει η πιο πρόσφατη έναντι της πιο παλαιάς. Εάν όμως οι διαθήκες δεν έρχονται σε σύγκρουση μεταξύ τους, τότε μπορούν να ισχύουν όλες μαζί ταυτοχρόνως. Στην υπ’ αριθ. 1333/2021 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, το δικαστήριο έκρινε αγωγή που κατέθεσαν τα παιδιά του θανόντος για την ακύρωση της διαθήκης του, με την οποία άφηνε κάποια περιουσιακά στοιχεία στην σύντροφό του και στην κόρη αυτής, με τον ισχυρισμό ότι ο πατέρας τους κατά τον χρόνο σύνταξης της διαθήκης, λίγες ημέρες πριν πεθάνει, βρισκόταν σε διανοητική και ψυχική διαταραχή και ότι δεν είχε πνευματική διαύγεια και ικανότητα να συντάξει διαθήκη. Η διαθήκη είχε συνταχθεί από συμβολαιογράφο, ήταν δηλαδή μία δημόσια διαθήκη. Ο συμβολαιογράφος είχε μεταβεί στην οικία του διαθέτη όπου ενώπιον τριών μαρτύρων ο διαθέτης είχε προφορικά διατυπώσει ποια ήταν η επιθυμία του και ο συμβολαιογράφος είχε συντάξει την δημόσια διαθήκη. Μετά τον θάνατο του διαθέτη η διαθήκη δημοσιεύθηκε και σύμφωνα με το περιεχόμενό της, άφηνε συγκεκριμένα περιουσιακά στοιχεία στις δύο εναγόμενες, ήτοι την επί πολλά έτη σύντροφό του (καθώς η σύζυγός του είχε πεθάνει) και στην κόρη της. Το δικαστήριο μελέτησε τα επιχειρήματα και των δύο πλευρών, διάβασε ένορκες βεβαιώσεις και έγγραφα που οι δύο αντίθετες πλευρές προσκόμισαν, αλλά και την ψυχιατρική πραγματογνωμοσύνη που είχε διενεργηθεί και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι κατ’ αρχάς, ο συμβολαιογράφος δεν είναι ο πλέον αρμόδιος να διαπιστώσει την ψυχική και διανοητική υγεία του διαθέτη. Ακολούθως, το δικαστήριο έκρινε ότι ο διαθέτης κατά τον χρόνο που είχε συνταχθεί η διαθήκη δεν είχε την ικανότητα να συντάξει διαθήκη και ότι, κατά συνέπεια, η διαθήκη ήταν άκυρη. Αυτό βασίσθηκε σε σειρά ιατρικών βεβαιώσεων, γνωματεύσεων, σε ψυχιατρική πραγματογνωμοσύνη, σε μάρτυρες και σε άλλα αποδεικτικά στοιχεία, σύμφωνα με τα οποία ο θανών έπασχε για αρκετά έτη από ανίατη ασθένεια και ελάμβανε φαρμακευτική αγωγή, που τον επηρέαζε σωματικά και ψυχικά. Ειδικώς, το δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο κληρονομούμενος «κατά το χρόνο σύνταξης της διαθήκης στις 7-3-2016, δεν είχε την ικανότητα να εκφράσει προφορικά διάταξη τελευταίας βούλησης και δη με το ανωτέρω συγκεκριμένο περιεχόμενο, με λόγο δομημένο και άρτιο, προβαίνοντας μάλιστα σε χρήση και τοπογραφικού διαγράμματος, καθώς δεν είχε την απαιτούμενη προς τούτο γλωσσική και εκφραστική ικανότητα, κρίση και αντίληψη, ευρισκόμενος σε ψυχική και διανοητική διαταραχή τέτοια, που δεν μπορούσε να θυμηθεί ούτε την ακριβή διεύθυνση της κατοικίας του, ούτε τον αριθμό του δελτίου της αστυνομικής του ταυτότητας». Διαπίστωσε δηλαδή το δικαστήριο σημαντική έκπτωση των νοητικών λειτουργιών του κληρονομουμένου και ψυχική διαταραχή αυτού, ως αποτέλεσμα της μακροχρόνιας ασθένειάς του και της φαρμακευτικής αγωγής που ελάμβανε που αφορούσε όχι μόνο αυτή καθ’ εαυτή την ασθένεια, αλλά και την ψυχική του ισορροπία. Η αγωγή συνεπώς των παιδιών του θανόντος έγινε δεκτή από το δικαστήριο και η διαθήκη ακυρώθηκε. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr