Αν Στο Οικόπεδο Φύτρωσε Μία… Αποθήκη

Αν Στο Οικόπεδο Φύτρωσε Μία… Αποθήκη Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 18 Φεβρουαρίου 2022. Σε πολλές μονοκατοικίες, αλλά και σε κτήρια με σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, δηλαδή σε κτήρια με περισσότερα του ενός διαμερίσματα ή συγκροτήματα μεζονετών, οι οικοπεδούχοι συχνά έχουν ανεγείρει μικρές ή μεγαλύτερες κατασκευές στον ακάλυπτο χώρο, οι οποίες δεν προβλέπονται από την πολεοδομική άδεια. Τις πιο πολλές φορές πρόκειται για αποθήκες, ή μικρά ισόγεια κτίσματα, των οποίων η αυθαίρετη κατασκευή μέχρι το έτος 2011 δεν αποτελούσε ιδιαίτερο νομικό πρόβλημα, αλλά αντιθέτως εξυπηρετούσε διαφόρων ειδών ανάγκες του οικοπεδούχου, από την αποθήκευση εργαλείων και άλλων αντικειμένων, έως και την δημιουργία αυτόνομων κατοικιών (studios) ή μικρών γραφείων. Τα κτίσματα αυτά, αυθαίρετα στην πλειοψηφία τους, δεν περιλαμβάνονται στην σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, ούτε στην άδεια οικοδομής. Η μεταβίβαση της μονοκατοικίας ή του κτίσματος πριν το έτος 2011 δεν εμποδιζόταν από την αυθαίρετη αυτή κατασκευή (αποθήκη ή μικρή ισόγεια οικία) στον ακάλυπτο του οικοπέδου, διότι συνήθως δεν αποτυπωνόταν καν στο τοπογραφικό του μηχανικού και ήταν «ανύπαρκτη» στα επίσημα σχέδια και συμβόλαια. Μετά το 2011 ο νόμος επέβαλε κάθε μεταβίβαση ακινήτου να συνοδεύεται από βεβαίωση μηχανικού που να γράφει επακριβώς είτε ότι το οικόπεδο είναι αδόμητο, είτε ότι τα υπάρχοντα κτίσματα έχουν ανεγερθεί σύμφωνα με την πολεοδομική άδεια, εκτός αν το κτίσμα είναι προ του 1955, οπότε δεν απαιτείται νομιμοποίηση. Ο νόμος προβλέπει πολύ αυστηρές κυρώσεις για τον μηχανικό που θα παραβλέψει υπάρχουσες πολεοδομικές παραβάσεις ή και την ύπαρξη ολοκλήρου αποθήκης ή άλλου κτίσματος στο οικόπεδο. Συνέπεια αυτού είναι ότι όταν στο οικόπεδο έχει ανεγερθεί οιοδήποτε πρόχειρο ή πιο ολοκληρωμένο κτίσμα, αποθήκη, οικία ή οιαδήποτε άλλη κατασκευή που δεν αποτυπώνεται στα επίσημα σχέδια της οικοδομής, στην πολεοδομική άδεια και στην σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβασθεί εάν προηγουμένως δεν νομιμοποιηθεί το αυθαίρετο κτίσμα. Η νομιμοποίηση ή τακτοποίηση της αποθήκης ή άλλης κατασκευής συνήθως δεν απαιτεί μεγάλα πρόστιμα, εάν η επιφάνειά τους είναι η συνήθης, δηλ. κάτι μεταξύ 10 και 30 τετραγωνικών μέτρων. Όσο πιο παλιά μπορεί ο ιδιοκτήτης να αποδείξει ότι είναι η κατασκευή, τόσο μικρότερο το πρόστιμο. Αυτό, όμως, που θα καθυστερήσει ιδιαιτέρως την μεταβίβαση του ακινήτου, είτε πρόκειται για πώληση, είτε για γονική παροχή ή δωρεά, είναι ότι μπορεί να απαιτείται και τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας. Αν ο συμβολαιογράφος γνωμοδοτήσει ότι για να μπορεί να γίνει η μεταβίβαση, την οποία διακαώς αναμένουν οι δύο πλευρές, πωλητής και αγοραστής, χρειάζεται προηγούμενη τροποποίηση σύστασης, θα πρέπει πρώτα να γίνουν ενέργειες από τον μηχανικό, καταβολή του προστίμου και διόρθωση στο Ε9 για να πληρωθεί τυχόν συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ, ώστε να υπογραφεί πρώτα η συμβολαιογραφική τροποποίηση της σύστασης, να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή να καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο και μετά να μπορεί να υπογραφεί η πώληση. Όταν η ανακάλυψη της αυθαίρετης αποθήκης ή άλλου αυθαιρέτου κτίσματος, ακόμα και φούρνου, πηγαδιού, στεγάστρου ή μπάρμπεκιου, γίνει κατά την διαδικασία της αποδοχής κληρονομίας, καλό είναι τότε να γίνει και η νομιμοποίηση – τακτοποίηση, παρά το ότι τυπικώς δεν απαιτείται στο στάδιο εκείνο. Ιδιαιτέρως αν πρόκειται μετά την αποδοχή να ακολουθήσει αμέσως ή σε λίγα χρόνια, μεταβίβαση, η μη τακτοποίηση της αποθήκης θα προκαλέσει πριν την μεταβίβαση μεγάλη καθυστέρηση και πρόσθετα έξοδα, ακόμα και ανάγκη για τροποποίηση της παλαιάς δήλωσης φόρου κληρονομίας και της πράξης αποδοχής κληρονομίας. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr