Μείωση ενοικίου στην εμπορική μίσθωση στην Ελλάδα

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Μετά το 2010 λόγω της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, πολλές είναι οι επιχειρήσεις που έχουν μισθώσει ακίνητα, οι οποίες ζητούν από τον ιδιοκτήτη του μισθίου μείωση μισθώματος (ενοικίου), επειδή ο κύκλος εργασιών τους έχει μειωθεί. Παρά το γεγονός ότι στις περισσότερες των μισθώσεων που έχουν συναφθεί πριν το 2010, προβλέπεται αύξηση του ενοικίου σύμφωνα με τον εκάστοτε ισχύοντα πληθωρισμό, μετά την επελθούσα δυσμενή οικονομική κατάσταση, οι ενοικιαστές όχι μόνο δεν δέχονται να καταβάλλουν την συμφωνηθείσα αύξηση μισθώματος, αλλά αντιθέτως ζητούν μείωσή του. Εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεχθεί την μείωση του μισθώματος, υπογράφεται νέα συμφωνία ή τροποποίηση της υπάρχουσας που αναγράφει το νέο, μειωμένο μίσθωμα. Σε μία τέτοια περίπτωση το όφελος για τον ιδιοκτήτη είναι ότι αποφεύγονται οι δικαστικές διαμάχες, αλλά και ότι κρατάει τον ενοικιαστή, εφόσον αυτός καταβάλει εμπροθέσμως τα ενοίκια, ώστε να μην μείνει άδειο το κατάστημα και απολέσει έτσι εισόδημα. Από την άλλη πλευρά ο ενοικιαστής ωφελείται από μία εξώδικη συμφωνία για μείωση μισθώματος, διότι έτσι μειώνει ένα βασικό έξοδο της επιχείρησής του, αντιμετωπίζει καλύτερα την μείωση του τζίρου και την πτώση της αγοράς, αλλά και αποφεύγει την πολυέξοδη ταλαιπωρία της μετεγκατάστασης σε άλλο μίσθιο, ή και το κλείσιμο της επιχείρησής του. Αν όμως οι δύο πλευρές, (ιδιοκτήτης και μισθωτής - ενοικιαστής), δεν συμφωνήσουν εξωδίκως, ο μισθωτής μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει με δικαστική απόφαση να μειωθεί το μηναίο ενοίκιο, λόγω της απρόβλεπτης οικονομικής κρίσης. Ο μισθωτής συνήθως επικαλείται το άρθρο 388 του Αστικού Κώδικα, που ορίζει ότι αν οι συνθήκες επί των οποίων τα δύο μέρη στήριξαν την απόφασή τους για την μίσθωση, έχουν μεταβληθεί, κατά τρόπο που δεν μπορούσε να προβλεφθεί, με αποτέλεσμα το ενοίκιο να καθίσταται πλέον υπέρμετρα επαχθές για τον ενοικιαστή, το δικαστήριο μπορεί να αναπροσαρμόσει το μίσθωμα στο μέτρο που αρμόζει. Η επελθούσα οικονομική κρίση στην Ελλάδα από το 2010 και μετά αποτελεί μεταβολή των συνθηκών που δεν μπορούσε να προβλεφθεί κατά την συνήθη πορεία των πραγμάτων. Δεν αποτελεί δηλαδή απλή εξέλιξη εντός των κινδύνων της επιχειρηματικής δραστηριότητας που οφείλει ο επιχειρηματίας να λαμβάνει υπόψιν του όταν αναλαμβάνει μία συναλλαγή και μία εμπορική δραστηριότητα, αλλά κάτι μεγαλύτερο, πολύ πιο σημαντικό, το οποίο δεν ανήκει στους συνήθεις επιχειρηματικούς κινδύνους, αλλά είναι μία εντελώς απρόβλεπτη εξέλιξη που επηρεάζει δυσμενώς όλη την αλυσίδα της αγοράς, με την αρχική δραστική μείωση εισοδημάτων των πολιτών που έχει ως συνέπεια την μείωση της αγοραστικής τους δύναμης, που οδηγεί στην μείωση της εμπορικής κίνησης και άρα στον περιορισμό των πωλήσεων και των κερδών των επιχειρήσεων, που μισθώνουν ακίνητα και οι οποίες αδυνατούν έτσι να πληρώνουν το υψηλό ενοίκιο, που είχε συμφωνηθεί πριν επέλθει η κρίση. Στην υπ΄αριθ. 998/2014 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία επιχείρηση σε μεγάλη πόλη της Θεσσαλίας είχε μισθώσει προ του 2010 κεντρικό κατάστημα έναντι μισθώματος 8.000 ευρώ μηνιαίως και με πρόβλεψη αυξήσεως 1% πάνω από τον πληθωρισμό κάθε χρόνο. Μετά την κρίση προσέφυγε στο δικαστήριο βάσει του άρθρου 388 ΑΚ, επικουρικώς δε με το 288 ΑΚ, ζητώντας μείωση μισθώματος στο ποσό των 4.950 ευρώ το μήνα, από 8.700 ευρώ που είχε ανέλθει με τις ετήσεις αυξήσεις. Το Πρωτοδικείο μείωσε το μίσθωμα στο ποσό των 7.149 ευρώ. Αμφότεροι οι διάδικοι (ενοικιαστής και ιδιοκτήτης) άσκησαν έφεση και το Εφετείο μείωσε, με διαφορετική νομική αιτιολογία, το μίσθωμα στο ποσό των 6.720 ευρώ. Ο ιδιοκτήτης προσέφυγε στον Άρειο Πάγο, ο οποίος έκρινε ότι η απόφαση του Εφετείου έπρεπε να αναιρεθεί, εξαιτίας του μέρους αυτής που όριζε την ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος και τελικώς η υπόθεση αναπέμφθηκε στο Εφετείο, για να ξαναδικασθεί σύμφωνα με τους όρους που έθεσε ο Άρειος Πάγος. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr