Ευκολώτερες οι μισθώσεις καταστημάτων στην Ελλάδα

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Ευελιξία και περισσότερη ελευθερία των συναλλαγών επιδιώκει να επιφέρει στην ελληνική αγορά επαγγελματικών μισθώσεων ο νέος νόμος 4242/2014 που αλλάζει πολλά από όσα μέχρι τώρα ίσχυαν. Πρώτη βασική αλλαγή είναι ότι καταργείται η ελάχιστη διάρκεια μίας επαγγελματικής μισθώσεως των 12 ετών. Μέχρι σήμερα ανεξαρτήτως του αν το μισθωτήριο συμβόλαιο ενός επαγγελματικού χώρου έγραφε μικρότερη χρονική διάρκεια, για τον μισθωτή (ενοικιαστή), η διάρκεια ήταν κατ' ελάχιστον 12 έτη, εφόσον βεβαίως τηρούσε τις υποχρεώσεις του, η κυριώτερη των οποίων είναι η εμπρόθεσμη καταβολή του μηνιαίου μισθώματος. Με το νέο νόμο η ελάχιστη διάρκεια μειώνεται δραστικά στα τρία μόνο χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης κάθε καταστήματος στην Ελλάδα θα γνωρίζει ότι έχει την ευχέρεια να νοικιάσει, δηλ. να δεσμεύσει την ιδιοκτησία του για μικρότερο χρονικό διάστημα εν συγκρίσει με το αρκετά δεσμευτικό ελάχιστο των 12 ετών που ίσχυε με το παλαιό καθεστώς. Κατά την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, που ενισχύεται με το νέο νομικό καθεστώς, τα δύο μέρη, ιδιοκτήτης-εκμισθωτής και μισθωτής έχουν την δυνατότητα να υπογράψουν στην σύμβαση ότι η διάρκεια της εμπορικής μισθώσεως ορίζεται μεγαλύτερη των τριών ετών, δηλ. για τέσσερα, πέντε, έξι, οκτώ κλπ. χρόνια. Με τον τρόπο αυτό πιστεύεται ότι πολλοί ιδιοκτήτες καταστημάτων, που ήταν ενδεχομένως διστακτικοί να εκμισθώσουν τα μαγαζιά και γενικώς τους επαγγελματικούς χώρους ιδιοκτησίας τους, γνωρίζοντας ότι τους δεσμεύουν για 12 έτη, δηλ. για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα, εν σχέσει και με την νομική δυσκολία εξώσεως ακόμα και κακοπληρωτών ενοικιαστών, τώρα θα δούν με άλλο μάτι την επιλογή να ξανανοικιάσουν τα ακίνητά τους. Με τις νέες διατάξεις, οι μσθώσεις των επαγγελματικών χώρων θα μπορούν να λυθούν με νεότερη συμφωνία των δύο μερών, ακόμα και αν δεν έχει παρέλθει ο συμβατικός χρόνος, δηλ. ο χρόνος που γράφει το μισθωτήριο. Επί παραδείγματι, με νέα μίσθωση συμφωνείται μίσθωση διάρκειας πέντε ετών, μετά όμως την πάροδο τριών ετών και έξι μηνών, ιδιοκτήτης και ενοικαστής συμφωνούν αμοιβαίως ότι δεν θέλουν να συνεχίσουν την μίσθωση. Υπογράφουν νέο έγγραφο, που πρέπει να είναι βεβαίας χρονολογίας, που αναφέρει ότι λύουν την μίσθωση και η μίσθωση έχει πλέον περατωθεί, έστω κι αν δεν έχουν περάσει τα πέντε χρόνια που έγραφε το αρχικό μισθωτήριο. Στην περίπτωση που μετά την συμπλήρωση του συμβατικού χρόνου, που δεν μπορεί ποτέ να είναι μικρότερος από τρία έτη, ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής επιθυμεί να καταγγείλει την μίσθωση, μπορεί να το πράξει με έγγραφη γνωστοποίηση (συνήθως εξώδικο) προς το άλλο μέρος, η οποία θα ισχύσει μετά από τρεις μήνες από την κοινοποίησή της. Ένας πρόσθετος λόγος που αναμένεται να τονώσει την διάθεση ακινήτων προς εμπορική μίσθωση είναι και η διάταξη που καταργεί την υποχρέωση που είχε ο ιδιοκτήτης να καταβάλει αποζημίωση στον ενοικιαστή, σε περίπτωση λύσεως της μισθώσεως. Ειδικώς, με το προηγούμενο καθεστώς, μετά την πάροδο της δωδεκαετίας, ο ιδιοκτήτης είχε δικαίωμα να ζητήσει από τον ενοικιαστή να εγκαταλείψει το μίσθιο, αλλά έπρεπε τότε να του καταβάλει το ποσό των 24 μισθωμάτων ως αποζημίωση για την άϋλη εμπορική αξία του καταστήματος (πελατεία, φήμη κλπ.). Μόνο αν ο ιδιοκτήτης άφηνε το ενοικιαστή για τέσσερα επιπλέον έτη (δηλ. 12 + 4 = 16 έτη), είχε δικαίωμα να λύσει την μίσθωση χωρίς καταβολή αποζημιώσεως, αλλά τα 16 χρόνια θεωρήθηκε μία πολύ μεγάλη δέσμευση της ακίνητης περιουσίας του ιδιοκτήτη και γι' αυτό καταργήθηκε. Με το νέο νόμο, με την πάροδο του ελαχίστου χρόνου των τριών ετών, ή του μεγαλυτέρου χρόνου που γράφει το μισθωτήριο, ο ενοικιαστής υποχρεούται να παραδώσει το κατάστημα χωρίς να δικαιούται αποζημιώσεως από τον ιδιοκτήτη. Αν ο ιδιοκτήτης θελήσει να λύσει την μίσθωση λόγω ιδιόχρησης, υποχρεούται πλέον να καταβάλει στον ενοικιαστή οκτώ μηνιαία μισθώματα, έναντι των δεκαέξι που προέβλεπε ο προηγούμενος νόμος. Αν ο μισθωτής προσφύγει στο δικαστήριο, μπορεί να αυξήσει την αποζημίωση έως τα δεκαπέντε ενοίκια. Αν ο ιδιοκτήτης λύσει την μίσθωση λόγω ανοικοδόμησης του ακινήτου, η αποζημίωση μειώνεται στα έξι, έναντι των δώδεκα μισθωμάτων. Το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει αυτήν την αποζημίωση έως τα εννέα μισθώματα. Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr