Διανομή διατηρητέου κτίσματος

Αθήνα, 16 Φεβρουαρίου 2014. Όταν ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερους από έναν, όταν δηλαδή περισσότεροι συγκύριοι έχουν έκαστος από ένα εξ αδιαιρέτου μερίδιο επί ενός κοινού ακινήτου, καθένας από αυτούς έχει δικαίωμα να ζητήσει να λυθεί η κοινωνία με διανομή, χωρίς μάλιστα να χρειάζεται να δικαιολογήσει και την αίτησή του αυτή. Διανομή μπορεί να γίνει κατ' αρχάς με τον χωρισμό του ακινήτου σε τόσα τμήματα, όσοι είναι και οι συγκύριοι και μάλιστα με αξία εκάστου τμήματος ανάλογη με την αξία της μερίδας ενός εκάστου συγκυρίου. Αυτός ο τύπος διανομής ονομάζεται αυτούσια διανομή. Αν επί παραδείγματι ένα οικόπεδο επιφανείας 1.200 τ.μ. ανήκει σε τρεις συγκυρίους, από 1/3 εξ αδιαιρέτου στον καθένα, το κοινό οικόπεδο μπορεί να διανεμηθεί σε τρία ίσης αξίας επιμέρους οικόπεδα, από 400 τ.μ. έκαστο. Το ακίνητο μπορεί να είναι ένα κτίσμα δύο ορόφων, ίδιων τετραγωνικών μέτρων και να ανήκει σε δύο συγκυρίους. Τότε πάλι είναι δυνατή η διανομή του σε δύο οριζόντιες ιδιοκτησίες, ώστε έκαστος των δύο συγκυρίων να λάβει από έναν όροφο, ως ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία. Εάν θεωρηθεί ότι εκείνος που λαμβάνει τον Α' όροφο, παίρνει λίγο μεγαλύτερη αξία από τον έτερο που λαμβάνει το ισόγειο, μπορεί να ορισθεί μικρή αποζημίωση προς εκείνον που παίρνει το ισόγειο, προς εξίσωση της αξίας των δύο μερίδων. Εάν όμως το κοινό ακίνητο είναι ένα διαμέρισμα, η αυτούσια διανομή του δεν είναι εφικτή και τότε το δικαστήριο διατάζει την διανομή με πλειστηριασμό, ώστε καθένας εκ των συγκυρίων να λάβει την αξία του μεριδίου του εις χρήμα. Στην υπ΄αριθ. 735/2013 απόφασή του ο Άρειος Πάγος εκδίκασε υπόθεση στην οποία το προς διανομή κοινό ακίνητο ήταν ένα διατηρητέο κτίσμα στην Θεσσαλονίκη. Στην Ελλάδα με απόφαση υπουργού μπορεί να χαρακτηρίζονται ως διατηρητέα μεμονωμένα κτίρια ή τμήματα κτιρίων ή συγκροτήματα κτιρίων και να καθορίζονται ειδικοί όροι προστασίας και περιορισμοί δόμησης με σκοπό τη διατήρηση και ανάδειξη της ιδιαίτερης ιστορικής, πολεοδομικής, αρχιτεκτονικής, λαογραφικής, κοινωνικής και αισθητικής φυσιογνωμίας τους. Το εν λόγω διατηρητέο κτίσμα ήταν εφικτό να χωρισθεί σε τόσες οριζόντιες ιδιοκτησίες όσες και οι συγκύριοι αυτού, αναλόγως των μερίδων τους. Για τον λόγο αυτόν το Εφετείο διέταξε την αυτούσια διανομή του με σύσταση δύο οριζοντίων ιδιοκτησιών, χωρίς προσφυγή στο έσχατο μέσο, τον πλειστηριασμό. Παρά ταύτα, όταν ασκήθηκε αναίρεση κατά της αποφάσεως του Εφετείου, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η αυτούσια διανομή δεν επιτρέπεται όταν το κοινό είναι διατηρητέο κτίσμα, διότι σ' αυτήν την περίπτωση η καλύτερη λύση είναι ο πλειστηριασμός. Ειδικώς, το ανώτατο δικαστήριο όρισε ότι η αυτούσια διανομή χαρακτηρισμένου νομίμως ως διατηρητέου ακινήτου που χρήζει ειδικής κρατικής προστασίας, με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ' ορόφους ή μέρη ορόφων δεν είναι εφικτή, διότι η αυτουσία διανομή τέτοιου ακινήτου δεν συμβιβάζεται με τη φύση του που είναι διατηρητέο ως ενιαίο σύνολο και όχι μόνον κατά ένα τμήμα του και η διατήρησή του μπορεί να επιτευχθεί αν αυτό περιέλθει σε έναν μόνον ιδιοκτήτη. Η ύπαρξη περισσοτέρων του ενός συγκυρίων είναι η κύρια αιτία για την εγκατάλειψη και τις αυθαίρετες επεμβάσεις που υφίσταται το διατηρητέο κτίριο. Μοναδικός τρόπος διανομής του επικοίνου διατηρητέου ακινήτου είναι συνεπώς η πώλησή του με πλειστηριασμό ώστε καθένας από τους συγκυρίους να λάβει από το εκπλειστηρίασμα που θα επιτευχθεί ποσό ανάλογο προς την εξ αδιαιρέτου μερίδα του επί του επικοίνου ακινήτου. 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr