Όταν το κράτος κάνει λάθος και δεν ξέρει πώς να το διορθώσει

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 22 Ιανουαρίου 2014. Όταν ένα τεμάχιο γης βρίσκεται εκτός σχεδίου, δηλαδή δεν είναι εντός του ρυμοτομικού σχεδίου, ονομάζεται συνήθως αγροτεμάχιο. Το χαρακτηριστικό του είναι ότι για να θεωρηθεί πολεοδομικώς οικοδομήσιμο απαιτείται στις περισσότερες των περιπτώσεων να έχει ελάχιστη επιφάνεια τεσσάρων στεμμάτων. Σε κάποιες περιπτώσεις η ελάχιστη επιφάνεια που απαιτείται για να δύναται ο ιδιοκτήτης να κτίσει επ’ αυτού μπορεί να είναι μικρότερη, π.χ. δύο μόνο στρέμματα, εφόσον ισχύουν ειδικές πολεοδομικές συνθήκες, π.χ. να έχει επαφή με κοινοτική ή επαρχιακή οδό, ή μεγαλύτερη, π.χ. δέκα στρέμματα, εάν βρίσκεται εντός καλλιεργούμενης έκτασης κλπ. Επίσης, η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητα ενός τεμαχίου εκτός σχεδίου πόλεως μπορεί να εξαρτάται και από την πρόσοψη που έχει επί του δρόμου. Εάν π.χ. η ελάχιστη πρόσοψη είναι τα 25 μέτρα και το αγροτεμάχιο έχει μόνο 20 μέτρα, τότε αυτό μπορεί να μην είναι οικοδομήσιμο, έστω κι αν είναι μεγαλύτερο από την ελάχιστη επιφάνεια που απαιτεί ο νόμος. Όταν ένα αγροτεμάχιο εντάσσεται στο σχέδιο πόλεως μπορεί το κράτος να αποκόψει ένα τμήμα του για σκοπούς δημοσίας ωφελείας, (εισφορά σε γη), ώστε να δημιουργηθούν πλατείες, κοινόχρηστες οδοί, ή να μεγαλώσει ένα διπλανό τεμάχιο, που χάνει σε άλλη πλευρά του μεγάλο τμήμα του. Επίσης, με την ένταξη στο σχέδιο, ο ιδιοκτήτης του τεμαχίου μπορεί να κληθεί να καταβάλει χρήματα στον Δήμο, (εισφορά σε χρήμα), πάλι λόγω της εντάξεως στο σχέδιο. Ούτως ή άλλως, η ένταξη συνήθως συνεπάγεται μεγάλη αύξηση της αξίας του τεμαχίου γης. Η ένταξη στο σχέδιο κατά κανόνα σημαίνει ότι πολεδόμοι, μηχανικοί και λοιποί ειδικοί, «κόβουν και ράβουν» τα υφιστάμενα αγροτεμάχια κατά τέτοιον τρόπο, ώστε να δημιουργείται ένα πολεοδομικό σχέδιο με οικόπεδα πλέον, τα οποία όλα θα έχουν πρόσβαση σε οδό (δεν θα υπάρχει κανένα «τυφλό», όπως ίσως πριν ήταν κάποιο αγροτεμάχιο) και όλα θα πληρούν τους τοπικούς κανόνες περί αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, πλην των από παλαιά υπαρχόντων, που μπορεί να είναι μικρότερα και από την σημερινή ελάχιστη αρτιότητα, απλώς και μόνο λόγω του ότι έχουν ήδη χτισθεί πριν από συγκεκριμένες ημερομηνίες, προ δεκαετιών. Είναι θεωρητικώς αδύνατον όταν το αγροτεμάχιό σου εντάσσεται στο σχέδιο πόλεως, να καταλήξει να γίνει οικόπεδο, το οποίο δεν θα έχει πρόσβαση σε ...οδό. Κι όμως, στην Σαλαμίνα, έχει συμβεί ακριβώς αυτό! Ομογενής από τον Καναδά είχε αγροτεμάχιο που εντάχθηκε στο σχέδιο και εκ λάθους των δημοσίων αρχών, αυτό έγινε οικόπεδο, χωρίς όμως πρόσβαση σε δρόμο. Αυτό σημαίνει ότι το οικόπεδο έχει σημαντικά μειωμένη αξία πωλήσεως. Ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου μόλις αντελήφθη το λάθος των αρχών, υπέβαλε στον Δήμο και σε άλλες υπηρεσίες αίτηση για διόρθωση του σφάλματος, αναγκαζόμενος να πληρώσει μηχανικό για να υποστηρίξει την υπόθεσή του. Ο Δήμος, η Περιφέρεια και το Υπουργείο Περιβάλλοντος αποδεχόμενοι σιωπηρώς ότι είναι αρμόδιοι για την διόρθωση, άρχισαν μία ατελείωτη αληλλογραφία μεταξύ τους, με τον ιδιοκτήτη και με άλλες υπηρεσίες, ζητώντας έγγραφα, σχέδια, εγκρίσεις και αποφάσεις. Τα χρόνια πέρασαν και ενώ ο ομογενής ιδιοκτήτης ανέμενε την πρόοδο της υποθέσεως και την τελική απόφαση ότι το οικόπεδό του απέκτησε επιτέλους πρόσβαση σε οδό, οι αρχές που επεξεργάζονταν έως τώρα τον φακελλό του, τον ενημέρωσαν ότι ...δεν είναι αρμόδιες! Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει στερηθεί από λάθος των αρχών, επί αρκετά έτη, την χρήση και την απόλαυση του ακινήτου του, δηλαδή της ιδιωτικής περιουσίας του, όπως και της δυνατότητος να το πωλήσει σε τιμή ανάλογη της αξίας του. Έχει ήδη καταβάλει χρηματικά ποσά σε ιδιώτες για να τον συμβουλεύσουν και να υποστηρίξουν την αίτησή του και μετά από τόσο χαμένο χρόνο και κόπους, αντιλαμβάνεται ότι το κράτος παρουσιάζεται ανίκανο όχι μόνο να δημιουργήσει ένα σωστό σχέδιο πόλεως, αλλά είναι ανίκανο ακόμα και να αποφασίσει ποιά δημόσια αρχή είναι αρμόδια να διορθώσει το σφάλμα του δημοσίου! Ο θιγόμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί τώρα να διερευνήσει την δυνατότητα να αξιώσει από το κράτος αποζημίωση για στέρηση της περιουσίας του, λόγω παραβιάσεως του Συντάγματος και της Ευρωπαϊκής Συμβάσεων Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και του Πρωτοκόλλου αυτής. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr