Το συμβόλαιο για το οικόπεδο περιλαμβάνει και το σπίτι;

Του Χρήστου Ηλιόπουλου* Αθήνα, 14 Ιανουαρίου 2014. Όταν μεταβιβάζεται ένα ακίνητο στην Ελλάδα, αυτό πρέπει να περιγράφεται από τον συμβολαιογράφο με ακρίβεια και λεπτομέρεια. Πρέπει δηλαδή να αναφέρονται τα βασικά στοιχεία του, όπως η θέση του ακινήτου, ή έκτασή του, τα όριά του και οι ιδιοκτήτες των ομόρων ακινήτων. Άλλα στοιχεία που αναφέρονται είναι το είδος του ακινήτου, αν δηλαδή πρόκειται για διαμέρισμα, μονοκατοικία, οικόπεδο ή αγροτεμάχιο. Αυτά τα στοιχεία εξειδικεύουν αν το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, αν εντός αυτού υπάρχει κτίσμα, αν υπάρχουν καλλιέργειες κλπ. Εάν μεταβιβάζεται (πωλείται, δωρίζεται κλπ.) οικόπεδο ή αγορτεμάχιο, εννοείται ότι μεταβιβάζεται και κάθε πράγμα το οποίο είναι συνδεδεμένο μονίμως με το έδαφος και το οποίο αποτελεί συστατικό του στοιχείο, ακόμα και αν στο συμβόλαιο δεν γίνεται ειδική αναφορά στο συστατικό αυτό. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εάν γίνει συμβόλαιο πωλήσεως αγροτεμαχίου, χωρίς ειδική αναφορά ότι εντός αυτού υπάρχει και οικία, νομικώς θεωρείται ότι το αγροτεμάχιο έχει μεταβιβασθεί μαζί με την οικία και δεν μπορεί άλλος να είναι ο κύριος του αγροτεμαχίου και άλλος να είναι ο κύριος της οικίας εντός του αγροτεμαχίου. Η νομική αρχή που εφαρμόζεται εδώ είναι ότι τα υπερκείμενα είκει τοις υποκειμένοις (στην λατινική, superficies solo cedit και στην αγγλική, the surface yields to the ground). Στην υπ΄αριθ. 1281/2013 απόφασή του το Γ’ Τμήμα του Αρείου Πάγου ασχολήθηκε με υπόθεση στην οποία είχε γίνει μεταβίβαση ενός ακινήτου, το οποίο όμως στα συμβόλαια αναφέρθηκε μόνο ως οικόπεδο, ενώ δεν έγινε καμία αναφορά στο γεγονός ότι εντός του οικοπέδου υπήρχε και οικία. Συγκεκριμένα, ο πατέρας το έτος 1982 μεταβίβασε με δωρεά προς τον ένα του υιό ένα οικόπεδο στην Ζάκυνθο. Το συμβόλαιο μεταγράφηκε κανονικά στο υποθηκοφυλακείο, ωστόσο ανέφερε μόνο το οικόπεδο, χωρίς να αναφέρει κάτι και για το σπίτι, το οποίο υπήρχε στο οικόπεδο. Το 2001 με διαθήκη του ο πατέρας άφησε το σπίτι σε άλλον κληρονόμο. Ο πρώτος γιος, στον οποίο είχε γίνει το 1982 η δωρεά του οικοπέδου από τον πατέρα του, ισχυρίσθηκε ότι η δωρεά προς αυτόν περιλάμβανε και το σπίτι, έστω κι αν στο συμβόλαιο της δωρεάς δεν αναφερόταν το σπίτι. Ο έτερος κληρονόμος στον οποίο άφησε ο πατέρας με την διαθήκη του το 2001 το σπίτι, αμφισβήτησε ότι το σπίτι ανήκε από το 1982 στον γιό και η υπόθεση έφθασε στα δικαστήρια και μάλιστα μέχρι τον Άρειο Πάγο. Η τελική κρίση του ανωτάτου δικαστηρίου ήταν ότι «... δεν είναι αναγκαία ... η μνεία της επί του μεταβιβαζομένου ακινήτου υπάρχουσας οικίας, δεδομένου ότι η δηλωθείσα βούληση του δωρητή περί μεταβιβάσεως της κυριότητας ακινήτου περιλαμβάνει, ..., και το υπάρχον σε αυτό οικοδόμημα (επίδικη οικία)». Με άλλα λόγια, ο πατέρας είχε προφανώς εσφαλμένη γνώση περί του τι μπορεί να κάνει νομικά με το ακίνητό του. Είχε νομίσει ότι μπορεί να μεταβιβάσει το οικόπεδο στον ένα υιό του, αλλά το εντός του οικοπέδου σπίτι πίστευε ότι μπορούσε να το αφήσει με διαθήκη σε άλλον κληρονόμο. Αυτό ήταν λάθος. Το σπίτι δεν μπορεί να έχει διαφορετική νομική τύχη από το οικόπεδο εντός του οποίου έχει χτισθεί. Έτσι, ακόμα και αν ο αρχικώς κύριος (ο πατέρας) μεταβίβασε το οικόπεδο και το σπίτι σε δύο διαφορετικούς δικαιούχους, πραγματικός κύριος και των δύο έγινε εκείνος στον οποίο μεταβιβάσθηκε το οικόπεδο, διότι όταν μεταβιβάζεται το οικόπεδο μεταβιβάζεται και κάθε οικοδόμημα που υπάρχει στο οικόπεδο, ακόμα και αν δεν αναφέρεται στο συμβόλαιο. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr